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近一段時間至今，相關(guān)土增的稅收優(yōu)惠政策造成一些房產(chǎn)公司及買房者的關(guān)心，小編依據(jù)國家相關(guān)土增的有關(guān)政策法規(guī)，對房地產(chǎn)開發(fā)商整體規(guī)劃土增明確提出以下提議。

土增的稅款籌劃室內(nèi)空間不大
依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)要求，現(xiàn)階段能夠搜集到及可采用的不征、免稅、暫免及其減免土增的現(xiàn)行政策并不是許多，具體來說首要有下列三個層面內(nèi)容。

一、不征繳土增的目標(biāo)，包含以承繼、贈予方法免費出讓房產(chǎn)的情形和房產(chǎn)開發(fā)公司將研發(fā)的一部分房地產(chǎn)業(yè)變?yōu)楣咀再徎蛴脕碜赓U等商業(yè)行為，產(chǎn)權(quán)年限未出現(xiàn)遷移的，不征繳土增。

二、給與免稅的情況或情況有兩個。
（1）經(jīng)營者修建一般規(guī)范住房售賣，增值額未超出扣減新項目額度20％的。
（2）因我國基本建設(shè)必須依規(guī)征用土地、取回的房地產(chǎn)業(yè)。包含因大城市項目實施計劃、我國建成的須要而拆遷，由經(jīng)營者自主出讓原房地產(chǎn)業(yè)的。

三、能夠延期征繳土增的具體情況有3種。
（1）對非房產(chǎn)開發(fā)運營公司，以房地產(chǎn)業(yè)開展項目投資、合作經(jīng)營的，項目投資、合作經(jīng)營的一方以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價入股投資開展注資或做為合作經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項目投資、合作經(jīng)營的公司里時（對項目投資、控股子公司將以上房地產(chǎn)業(yè)再出讓的，應(yīng)征繳土增）。
（2）針對一方出地，一方出資產(chǎn)，彼此合作建房，完工后按占比購房自購的（完工后出售的，應(yīng)征繳土增）。
（3）在公司合并中，對被企業(yè)兼并公司將房地產(chǎn)業(yè)出讓到企業(yè)兼并公司中的。

除此之外，也有一些對于居民個人的土增特惠，如本人因調(diào)職或改進(jìn)定居標(biāo)準(zhǔn)而出讓原自購住宅，緯向稅務(wù)行政機關(guān)申請審批，凡定居滿5年或5年左右的，免于征繳土增；定居滿3年沒滿5年的，遞減征繳土增（定居沒滿3年，按政策法規(guī)計稅土增）；對居民個人有著的普通住房，在其出讓時暫免征繳土增；對本人中間交換已有定居用房地產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)本地稅務(wù)行政機關(guān)核查，能夠免稅土增。

往往說運用稅收優(yōu)惠政策制度開展土增籌劃室內(nèi)空間不大，是由于以上共八項增值稅免稅現(xiàn)行政策中，在其中三項是對于居民個人，二項是因為特殊的緣故，一項立即清除了房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營人。因而，做為房產(chǎn)開發(fā)公司，需依據(jù)自己狀況，謹(jǐn)慎籌劃土增。

土增有三個稅款籌劃室內(nèi)空間
1.《土地增值稅暫行條例》第八條要求，經(jīng)營者修建一般規(guī)范住房售賣，增值額未超出扣減新項目額度20%的，可免稅土增。有關(guān)經(jīng)營者修建一般規(guī)范住房售賣和居民個人出讓普通住房的征免稅政策難題，《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增多個現(xiàn)象的通告》（稅務(wù)總局〔2006〕21號）強調(diào)，“普通住房”的評定，一律按各省市、自治州、市轄區(qū)政府依據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制訂并對社會公開的“中小型套型、中底價普通住宅”的規(guī)范實行。經(jīng)營者既修建普通住房，又修建別的商住樓的，應(yīng)各自計算土地資源增值額。國稅發(fā)〔2006〕187號嚴(yán)格執(zhí)行：土增以國家相關(guān)單位審核的房產(chǎn)開發(fā)新項目為公司開展結(jié)算，針對分期付款開發(fā)設(shè)計的新項目，以分期付款新項目為企業(yè)結(jié)算。開發(fā)設(shè)計新項目中并且含有普通住房和非普通住房的，應(yīng)分別測算增值額。不可以或無法精確計算增值額的結(jié)果是，“其修建的一般規(guī)范住房不可以可用規(guī)章第八條（一）項的免稅政策要求”（財稅字〔1995〕48號）。對于此事，房地產(chǎn)開發(fā)商假如證實新項目是一般規(guī)范住房，而且增值額未超出扣減新項目額度20%的，就可以享有免稅土增特惠。

2.此外依據(jù)土增暫行規(guī)定及有關(guān)制度要求，將自身研發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的主要用途更改為自購、直營，就可以享有不征繳土增的稅收優(yōu)惠政策。這一籌劃構(gòu)思最先要順從于企業(yè)運營整體規(guī)劃和實際，不賣了改自購、直營，這類情形在具體工作上可行性分析并不很強。次之要從減緩及時交納土增的時間上考慮到，由于針對房產(chǎn)開發(fā)公司而言，自購房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)年限出讓時依然要征收土增。尤其需要注意的是，這兒既要考慮到從而減緩及時交納土增所獲取的資產(chǎn)資金時間價值，也需要預(yù)測分析資產(chǎn)的風(fēng)險性使用價值，與此同時應(yīng)兼具再出售時的房地產(chǎn)總市值及其老房扣除額的盈利等。對于怎樣運用“公司合并出讓房產(chǎn)的征免稅政策要求”的稅收優(yōu)惠政策，從工作原理上看，理應(yīng)依然從歸屬于這一籌劃構(gòu)思。

3.恰當(dāng)運用捐助現(xiàn)行政策，變現(xiàn)錢捐助為實體捐助。如A房產(chǎn)公司，2006年向中國紅十字會捐助資產(chǎn)50萬余元，當(dāng)初完成納稅調(diào)整前所得的3000萬余元。假定2007年完成的息稅前利潤不會改變，準(zhǔn)備仍向中國紅十字會捐助使用價值為50萬余元房地產(chǎn)一套（項目成本、花費為30萬余元）。那麼，按目前稅收優(yōu)惠政策，2007年該企業(yè)改成用所研發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)實體捐助就可以獲得2個實際效果。一是可以不交納所贈使用價值50萬余元房地產(chǎn)的土增；二是所捐助房地產(chǎn)的項目成本、花費能夠完成所得稅抵扣，盡管捐助的產(chǎn)生也是有一定的標(biāo)準(zhǔn)限定，但終究也是一個籌劃構(gòu)思。

從稅票上打主意已沒有一切空間
我們在關(guān)心土增相關(guān)現(xiàn)行政策的與此同時，不必忘記了我國所實行的另一些協(xié)作管控稅款的措施，那便是對房產(chǎn)和建筑行業(yè)的應(yīng)繳稅金執(zhí)行的“以票控稅”現(xiàn)行政策。

2005年10月，我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局下達(dá)的《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號）中明確提出，便是以顧客申請辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限資格證書為最后防線，對房屋交易買賣階段所涉及到的稅款推行“一窗式”征繳。實際要求為：在房產(chǎn)契稅稅務(wù)申報階段，稅務(wù)行政機關(guān)應(yīng)規(guī)定經(jīng)營者申報市場銷售不動產(chǎn)發(fā)票；針對未申報市場銷售不動產(chǎn)發(fā)票的經(jīng)營者，規(guī)定其補送，不然不予以審理。在房產(chǎn)契稅征繳場地或房產(chǎn)不動產(chǎn)屬備案場地，代開票市場銷售不動產(chǎn)發(fā)票。要在代開票市場銷售不動產(chǎn)發(fā)票時，立即征繳增值稅及大城市保護(hù)修建稅和教育附加費、個人所得稅、土增、合同印花稅等稅款。

自2006年10月1日起逐漸執(zhí)行的《不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》（國稅發(fā)〔2006〕128號）要求，對房產(chǎn)和建筑行業(yè)推行“項目風(fēng)險管理”的與此同時，將房產(chǎn)和建筑行業(yè)經(jīng)營者分成自開稅票和代開票兩大類經(jīng)營者。從2007年2月1日起，凡從業(yè)銷售不動產(chǎn)的部門和本人，在銷售不動產(chǎn)扣除貨款時，務(wù)必出具稅務(wù)行政機關(guān)統(tǒng)一印刷的《不動產(chǎn)發(fā)票》；凡從業(yè)建筑行業(yè)應(yīng)稅服務(wù)的部門和本人在扣除工程項目（清算）賬款時，務(wù)必出具稅務(wù)行政機關(guān)統(tǒng)一印刷的《建筑業(yè)發(fā)票》、《不動產(chǎn)發(fā)票》和《建筑業(yè)發(fā)票》應(yīng)應(yīng)用電子計算機出具（《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)應(yīng)用新版本房產(chǎn)市場銷售統(tǒng)一發(fā)票和新版本建筑行業(yè)統(tǒng)一發(fā)票相關(guān)難題的通告》（國稅發(fā)〔2006〕173號）。

之上要求的方式或?qū)Σ撸褪且韵M階段設(shè)障，驅(qū)使房地產(chǎn)商向顧客給予靠譜、合理合法的稅票。而從稅務(wù)行政機關(guān)獲得開票或代開票，就務(wù)必依規(guī)立即、全額交納包含土增等有關(guān)稅款。顧客選購了房地產(chǎn)卻無法得到房地產(chǎn)商出示的合理合法的稅票，就辦不到產(chǎn)權(quán)年限所屬辦理手續(xù)。顧客的合法權(quán)利無法得到維護(hù)保養(yǎng)，必定會需求于司法部門方式。因而，以往這些不開稅票、出具不正規(guī)的稅票以做到瞞報工資的作法，在將來必然要因此付出應(yīng)有的代價。