土增籌劃嚴(yán)防“擱淺”
2021-09-03 17:30
A房產(chǎn)公司于2000年以500萬余元的價(jià)錢獲得一塊土地資源,但一直未對(duì)土壤開展開發(fā)設(shè)計(jì)。2006年8月,該土地資源的投資性房地產(chǎn)早已升值到2000萬余元。A企業(yè)決策于2006年11月逐漸在該土壤上開發(fā)設(shè)計(jì)商住樓(普通住宅)。經(jīng)計(jì)算,預(yù)估商住樓銷售額約為5500萬余元,土增扣減新項(xiàng)目額度約為3000萬余元,可在公司個(gè)人所得抵扣的成本費(fèi)稅金約為3350萬余元(沒有土增)。本地房產(chǎn)稅稅率為3%。
A企業(yè)應(yīng)交納土增和所得稅計(jì)算以下:
增值額:5500-3000=2500萬余元;
增值率:2500÷3000×100%=83%;
應(yīng)交納土增:2500×40%-3000×5%=850萬余元;
應(yīng)交納所得稅:(5500-3350-850)×33%=429萬余元。
籌劃計(jì)劃方案
在開發(fā)設(shè)計(jì)土地資源以前,A企業(yè)可將該土地資源做價(jià)2000萬元投資創(chuàng)立B企業(yè),隨后再由A企業(yè)資產(chǎn)重組B企業(yè),最終再開發(fā)設(shè)計(jì)商住樓對(duì)外開放市場(chǎng)銷售。
項(xiàng)目投資階段、合拼階段及其商住樓市場(chǎng)銷售階段應(yīng)壓力的有關(guān)稅金計(jì)算以下:
1.項(xiàng)目投資階段
(1)《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)增值稅難題的通告》(稅務(wù)總局〔2002〕191號(hào))要求:以無形資產(chǎn)攤銷、資產(chǎn)投資入股投資,參加接納投資人分配利潤(rùn),一同承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人行為,不征繳增值稅。
因而,A公司以土地資源項(xiàng)目投資創(chuàng)立B企業(yè)不用交納增值稅。
(2)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)投資基金業(yè)務(wù)流程多個(gè)企業(yè)所得稅情況的通告》(國稅發(fā)「2000」第118號(hào))要求:公司以生產(chǎn)經(jīng)營的部位非貨幣性資產(chǎn)境外投資,應(yīng)在投資交易產(chǎn)生時(shí),將其溶解為按投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和項(xiàng)目投資兩種經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作開展企業(yè)所得稅解決,并按照規(guī)定測(cè)算確定財(cái)產(chǎn)出讓所得的或損害。因此 ,A企業(yè)以土地資源境外投資應(yīng)壓力的所得稅為:(2000-500)×33%=495萬余元。
(3)《國家財(cái)政部我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增一些實(shí)際情況要求的通告》(財(cái)稅字「1995」第048號(hào))要求:針對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)開展項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的,項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的一方以土地資源(房地產(chǎn)業(yè))做價(jià)入股投資開展注資或做為合作經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn),將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的公司里時(shí),暫免征繳土增。對(duì)項(xiàng)目投資、控股子公司將以上房地產(chǎn)業(yè)再出讓的,應(yīng)征繳土增。因而,A企業(yè)以土地資源境外投資免稅土增。
(4)B企業(yè)接納土地資源項(xiàng)目投資應(yīng)交納房產(chǎn)契稅為:2000×3%=60萬余元。依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,B企業(yè)應(yīng)該依照土地資源的投資性房地產(chǎn)和房產(chǎn)契稅確定其入賬價(jià)值為:2000+60=2060萬余元。
2.合拼階段
(1)A企業(yè)資產(chǎn)重組B企業(yè)時(shí),由于B公司資產(chǎn)未產(chǎn)生升值,因此不論采用應(yīng)納稅額合拼或是免稅政策合拼,均不容易造成所得稅壓力。A企業(yè)資產(chǎn)重組B企業(yè)后,該土地資源的入賬價(jià)值仍為2060萬余元。
(2)《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)國有企業(yè)改制資產(chǎn)重組多個(gè)房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策的通告》(稅務(wù)總局「2003」第184號(hào)) 要求:自2003年10月1日起~2005年12月31日止,2個(gè)或兩種左右的公司,根據(jù)法律法規(guī)、合同書承諾,合拼改造為一個(gè)公司,對(duì)其合拼后的公司承擔(dān)原合拼多方的土地資源、房子所有權(quán),免征契稅。此外,《國家財(cái)政部我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)增加企業(yè)重組資產(chǎn)重組多個(gè)房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策執(zhí)行期限的通告》(稅務(wù)總局〔2006〕41號(hào))補(bǔ)充規(guī)定:稅務(wù)總局〔2003〕184號(hào)文檔實(shí)行時(shí)間已于2005年底期滿。為再次適用企業(yè)改制,加速創(chuàng)建現(xiàn)代化公司管理制度,企業(yè)重組資產(chǎn)重組涉及到的房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策,再次依照稅務(wù)總局〔2003〕184號(hào)資料的相關(guān)要求實(shí)行,執(zhí)行期限為2006年1月1日~2008年12月31日。因而,A企業(yè)資產(chǎn)重組B企業(yè)可免征契稅。
3.商住樓市場(chǎng)銷售階段
(1)A企業(yè)應(yīng)交納土增:扣減新項(xiàng)目額度=3000+(2060-500)×(1+20%)=4872(萬余元);增值額:5500-4872=628(萬余元);增值率:628÷4872×100%=13%.
《中華人民共和國增值稅暫行條例》要求,經(jīng)營者修建一般規(guī)范住房售賣,增值額未超出扣減新項(xiàng)目額度20%的免稅土增。因而,按籌劃計(jì)劃方案實(shí)行后,A企業(yè)應(yīng)交納土增為0.
(2)A企業(yè)應(yīng)交納所得稅=(5500-3350-2060+500)×33%=194.7(萬余元)。
籌劃對(duì)比圖,籌劃后比籌劃前可以少壓力土增650萬余元,與此同時(shí)房產(chǎn)契稅壓力提升了60萬余元,所得稅提升了260.7萬余元,即整體稅賦降低了529.3萬余元(850-60-260.7)。盡管495萬余元的所得稅提早到商住樓市場(chǎng)銷售前完成了,可是籌劃后提升的盈利顯而易見超過提升的開支。
權(quán)威專家評(píng)價(jià)有關(guān)上原文中土增的稅款籌劃,小編覺得存有兩種難題。
1.上文籌劃計(jì)劃方案中“以土地資源(房地產(chǎn)業(yè))做價(jià)入股投資開展項(xiàng)目投資”對(duì)土增的稅款籌劃,即“在開發(fā)設(shè)計(jì)土地資源以前,A房產(chǎn)公司可將該土地資源(2000年以500萬余元的價(jià)錢獲得)做價(jià)2000萬元投資創(chuàng)立B企業(yè),隨后再由A企業(yè)資產(chǎn)重組B企業(yè),最終再開發(fā)設(shè)計(jì)商住樓對(duì)外開放市場(chǎng)銷售?!币?yàn)槎悇?wù)總局〔2006〕21號(hào)資料的推送和實(shí)行而顯得不行得通。
上文籌劃計(jì)劃方案中關(guān)鍵依據(jù)國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字「1995」第048號(hào)) 文檔要求,針對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)開展項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的,項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的一方以土地資源(房地產(chǎn)業(yè))做價(jià)入股投資開展注資或做為合作經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn),將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的公司里時(shí),暫免征繳土增。對(duì)項(xiàng)目投資、控股子公司將以上房地產(chǎn)業(yè)再出讓的,應(yīng)征繳土增。因而,A企業(yè)以土地資源境外投資免稅土增。
而國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(稅務(wù)總局「2006」第021號(hào))第五條“有關(guān)以房地產(chǎn)業(yè)開展注資或合作經(jīng)營的征免稅政策難題”中要求:針對(duì)以土地資源(房地產(chǎn)業(yè))做價(jià)入股投資開展注資或合作經(jīng)營的,凡所項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的公司長(zhǎng)期從事房產(chǎn)開發(fā)的,或是房產(chǎn)開發(fā)公司以其修建的商住樓開展投入和合作經(jīng)營的,均不適合《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增一些實(shí)際情況要求的通告》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第一條暫免征繳土增的要求。
該條文關(guān)鍵對(duì)征、免土增的狀況實(shí)現(xiàn)了以下確立:
一、一切公司(包含房產(chǎn)開發(fā)公司)以土地資源(房地產(chǎn)業(yè))做價(jià)入股投資開展注資或合作經(jīng)營的,凡所項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的公司長(zhǎng)期從事房產(chǎn)開發(fā)的,不適合暫免征繳土增的要求。
二、房產(chǎn)開發(fā)公司以其修建的商住樓開展投入和合作經(jīng)營的,不適合暫免征繳土增的要求。
因而,該籌劃計(jì)劃方案有兩個(gè)缺點(diǎn),一是原文中沒有表明B企業(yè)是不是從業(yè)房地產(chǎn)業(yè);二是充分考慮創(chuàng)立B企業(yè)和資產(chǎn)重組B企業(yè)的時(shí)間全過程及目地,稅務(wù)行政機(jī)關(guān)能夠依照新的《企業(yè)所得稅法》第四十七條之要求:“公司執(zhí)行別的不具備有效商業(yè)服務(wù)意義的計(jì)劃而降低其應(yīng)繳稅收益或是收入額的,稅務(wù)行政機(jī)關(guān)有權(quán)利依照有效辦法調(diào)節(jié)。”
文中A企業(yè)將土地資源做價(jià)項(xiàng)目投資創(chuàng)立B企業(yè),進(jìn)而再由A企業(yè)資產(chǎn)重組B企業(yè),最終再開發(fā)設(shè)計(jì)商住樓對(duì)外開放市場(chǎng)銷售,項(xiàng)目投資的最后目地實(shí)際上或是從業(yè)房產(chǎn)開發(fā),因而不符稅務(wù)總局〔2006〕21號(hào)暫免征繳土增的標(biāo)準(zhǔn)。
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