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A房產(chǎn)公司于2000年以500萬余元的價錢獲得一塊土地資源，但一直未對土壤開展開發(fā)設(shè)計。2006年8月，該土地資源的投資性房地產(chǎn)早已升值到2000萬余元。A企業(yè)決策于2006年11月逐漸在該土壤上開發(fā)設(shè)計商住樓（普通住宅）。經(jīng)計算，預估商住樓銷售額約為5500萬余元，土增扣減新項目額度約為3000萬余元，可在公司個人所得抵扣的成本費稅金約為3350萬余元（沒有土增）。本地房產(chǎn)稅稅率為3%。

A企業(yè)應(yīng)交納土增和所得稅計算以下：
增值額：5500－3000＝2500萬余元；
增值率：2500÷3000×100%＝83%；
應(yīng)交納土增：2500×40%－3000×5%＝850萬余元；
應(yīng)交納所得稅：（5500－3350－850）×33%＝429萬余元。

籌劃計劃方案
在開發(fā)設(shè)計土地資源以前，A企業(yè)可將該土地資源做價2000萬元投資創(chuàng)立B企業(yè)，隨后再由A企業(yè)資產(chǎn)重組B企業(yè)，最終再開發(fā)設(shè)計商住樓對外開放市場銷售。

項目投資階段、合拼階段及其商住樓市場銷售階段應(yīng)壓力的有關(guān)稅金計算以下：
1.項目投資階段
（1）《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)增值稅難題的通告》（稅務(wù)總局〔2002〕191號）要求：以無形資產(chǎn)攤銷、資產(chǎn)投資入股投資，參加接納投資人分配利潤，一同承當經(jīng)營風險的個人行為，不征繳增值稅。
因而，A公司以土地資源項目投資創(chuàng)立B企業(yè)不用交納增值稅。

（2）《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)投資基金業(yè)務(wù)流程多個企業(yè)所得稅情況的通告》（國稅發(fā)「2000」第118號）要求：公司以生產(chǎn)經(jīng)營的部位非貨幣性資產(chǎn)境外投資，應(yīng)在投資交易產(chǎn)生時，將其溶解為按投資性房地產(chǎn)市場銷售相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和項目投資兩種經(jīng)濟發(fā)展工作開展企業(yè)所得稅解決，并按照規(guī)定測算確定財產(chǎn)出讓所得的或損害。因此 ，A企業(yè)以土地資源境外投資應(yīng)壓力的所得稅為：（2000－500）×33%＝495萬余元。

（3）《國家財政部我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增一些實際情況要求的通告》（財稅字「1995」第048號）要求：針對以房地產(chǎn)業(yè)開展項目投資、合作經(jīng)營的，項目投資、合作經(jīng)營的一方以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價入股投資開展注資或做為合作經(jīng)營標準，將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項目投資、合作經(jīng)營的公司里時，暫免征繳土增。對項目投資、控股子公司將以上房地產(chǎn)業(yè)再出讓的，應(yīng)征繳土增。因而，A企業(yè)以土地資源境外投資免稅土增。

（4）B企業(yè)接納土地資源項目投資應(yīng)交納房產(chǎn)契稅為：2000×3%＝60萬余元。依據(jù)《企業(yè)會計制度》的要求，B企業(yè)應(yīng)該依照土地資源的投資性房地產(chǎn)和房產(chǎn)契稅確定其入賬價值為：2000＋60＝2060萬余元。

2.合拼階段
（1）A企業(yè)資產(chǎn)重組B企業(yè)時，由于B公司資產(chǎn)未產(chǎn)生升值，因此不論采用應(yīng)納稅額合拼或是免稅政策合拼，均不容易造成所得稅壓力。A企業(yè)資產(chǎn)重組B企業(yè)后，該土地資源的入賬價值仍為2060萬余元。

（2）《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)國有企業(yè)改制資產(chǎn)重組多個房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策的通告》（稅務(wù)總局「2003」第184號） 要求：自2003年10月1日起~2005年12月31日止，2個或兩種左右的公司，根據(jù)法律法規(guī)、合同書承諾，合拼改造為一個公司，對其合拼后的公司承擔原合拼多方的土地資源、房子所有權(quán)，免征契稅。此外，《國家財政部我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)增加企業(yè)重組資產(chǎn)重組多個房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策執(zhí)行期限的通告》（稅務(wù)總局〔2006〕41號）補充規(guī)定：稅務(wù)總局〔2003〕184號文檔實行時間已于2005年底期滿。為再次適用企業(yè)改制，加速創(chuàng)建現(xiàn)代化公司管理制度，企業(yè)重組資產(chǎn)重組涉及到的房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策，再次依照稅務(wù)總局〔2003〕184號資料的相關(guān)要求實行，執(zhí)行期限為2006年1月1日~2008年12月31日。因而，A企業(yè)資產(chǎn)重組B企業(yè)可免征契稅。

3.商住樓市場銷售階段
（1）A企業(yè)應(yīng)交納土增：扣減新項目額度＝3000＋（2060－500）×（1＋20%）＝4872（萬余元）；增值額：5500－4872＝628（萬余元）；增值率：628÷4872×100%＝13%.

《中華人民共和國增值稅暫行條例》要求，經(jīng)營者修建一般規(guī)范住房售賣，增值額未超出扣減新項目額度20％的免稅土增。因而，按籌劃計劃方案實行后，A企業(yè)應(yīng)交納土增為0.

（2）A企業(yè)應(yīng)交納所得稅＝（5500－3350－2060＋500）×33%＝194.7（萬余元）。

籌劃對比圖，籌劃后比籌劃前可以少壓力土增650萬余元，與此同時房產(chǎn)契稅壓力提升了60萬余元，所得稅提升了260.7萬余元，即整體稅賦降低了529.3萬余元（850－60－260.7）。盡管495萬余元的所得稅提早到商住樓市場銷售前完成了，可是籌劃后提升的盈利顯而易見超過提升的開支。

權(quán)威專家評價有關(guān)上原文中土增的稅款籌劃，小編覺得存有兩種難題。
1.上文籌劃計劃方案中“以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價入股投資開展項目投資”對土增的稅款籌劃，即“在開發(fā)設(shè)計土地資源以前，A房產(chǎn)公司可將該土地資源（2000年以500萬余元的價錢獲得）做價2000萬元投資創(chuàng)立B企業(yè)，隨后再由A企業(yè)資產(chǎn)重組B企業(yè)，最終再開發(fā)設(shè)計商住樓對外開放市場銷售。”因為稅務(wù)總局〔2006〕21號資料的推送和實行而顯得不行得通。

上文籌劃計劃方案中關(guān)鍵依據(jù)國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字「1995」第048號） 文檔要求，針對以房地產(chǎn)業(yè)開展項目投資、合作經(jīng)營的，項目投資、合作經(jīng)營的一方以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價入股投資開展注資或做為合作經(jīng)營標準，將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項目投資、合作經(jīng)營的公司里時，暫免征繳土增。對項目投資、控股子公司將以上房地產(chǎn)業(yè)再出讓的，應(yīng)征繳土增。因而，A企業(yè)以土地資源境外投資免稅土增。

而國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（稅務(wù)總局「2006」第021號）第五條“有關(guān)以房地產(chǎn)業(yè)開展注資或合作經(jīng)營的征免稅政策難題”中要求：針對以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價入股投資開展注資或合作經(jīng)營的，凡所項目投資、合作經(jīng)營的公司長期從事房產(chǎn)開發(fā)的，或是房產(chǎn)開發(fā)公司以其修建的商住樓開展投入和合作經(jīng)營的，均不適合《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增一些實際情況要求的通告》（財稅字〔1995〕48號）第一條暫免征繳土增的要求。

該條文關(guān)鍵對征、免土增的狀況實現(xiàn)了以下確立：
一、一切公司（包含房產(chǎn)開發(fā)公司）以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價入股投資開展注資或合作經(jīng)營的，凡所項目投資、合作經(jīng)營的公司長期從事房產(chǎn)開發(fā)的，不適合暫免征繳土增的要求。

二、房產(chǎn)開發(fā)公司以其修建的商住樓開展投入和合作經(jīng)營的，不適合暫免征繳土增的要求。

因而，該籌劃計劃方案有兩個缺點，一是原文中沒有表明B企業(yè)是不是從業(yè)房地產(chǎn)業(yè)；二是充分考慮創(chuàng)立B企業(yè)和資產(chǎn)重組B企業(yè)的時間全過程及目地，稅務(wù)行政機關(guān)能夠依照新的《企業(yè)所得稅法》第四十七條之要求：“公司執(zhí)行別的不具備有效商業(yè)服務(wù)意義的計劃而降低其應(yīng)繳稅收益或是收入額的，稅務(wù)行政機關(guān)有權(quán)利依照有效辦法調(diào)節(jié)?！?

文中A企業(yè)將土地資源做價項目投資創(chuàng)立B企業(yè)，進而再由A企業(yè)資產(chǎn)重組B企業(yè)，最終再開發(fā)設(shè)計商住樓對外開放市場銷售，項目投資的最后目地實際上或是從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，因而不符稅務(wù)總局〔2006〕21號暫免征繳土增的標準。