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一、有關(guān)政策優(yōu)惠

1.《土地增值稅暫行條例》第8條要求：經(jīng)營(yíng)者修建一般規(guī)范住房售賣，增值額未超出扣減新項(xiàng)目額度20%的，免稅土增。該規(guī)章第11條要求：增值額超出扣減額度之和20%的，應(yīng)就其所有 增值額按照規(guī)定記稅。

2.《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條要求：從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)者可按獲得土地使用權(quán)證所付款的額度，開發(fā)設(shè)計(jì)土地資源和新建房子及服務(wù)設(shè)施的成本費(fèi)要求測(cè)算的額度之和，加計(jì)20%的扣減。

從以上二項(xiàng)政策優(yōu)惠剖析，法律目地是：激勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)設(shè)計(jì)一般規(guī)范住房，抑止房子價(jià)格，與此同時(shí)也是為了更好地抑止炒買炒賣房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)性個(gè)人行為，維護(hù)一切正常開發(fā)設(shè)計(jì)投資人的主動(dòng)性。管控方式是：我國(guó)放棄財(cái)政局稅款，讓有利于房地產(chǎn)開發(fā)商，以做到其法律目地。那麼做為房產(chǎn)開發(fā)公司，是乘勢(shì)而上大力支持現(xiàn)行政策導(dǎo)向性享有特惠或是但求盈利趁勢(shì)而動(dòng)呢？自然，不管怎樣挑選全是公司的支配權(quán)。

實(shí)例1：

㈠長(zhǎng)春某房產(chǎn)開發(fā)公司以1800萬余元的價(jià)錢售賣一般規(guī)范住房，扣減新項(xiàng)目為：地價(jià)款320萬余元、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本730萬余元、房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)141.1萬余元、稅費(fèi)99.9萬余元（在其中增值稅90萬余元、城建稅6.3萬余元、教育附加費(fèi)2.7萬余元、合同印花稅0.9萬余元）、加計(jì)20%的扣減210萬余元。

扣減新項(xiàng)目累計(jì)＝320萬余元＋730萬余元＋141.1萬余元＋99.9萬余元＋210萬余元＝1501萬余元增值額＝1800萬余元－1501萬余元＝299萬余元

增值率＝299萬余元÷1501萬余元＝19.92%＜20% 合乎免稅土增的標(biāo)準(zhǔn)

稅前利潤(rùn)（所得稅后）＝（299＋210）×（1－33%）＝341.03萬余元

（加計(jì)20%的扣減不可在應(yīng)繳稅收入額中扣減）

㈡該公司以1900萬余元的價(jià)錢售賣會(huì)是啥實(shí)際效果呢？稅費(fèi)的比例稅率提升了100萬余元。因此增值稅提升5萬余元、城建稅提升0.35萬余元、教育附加費(fèi)提升0.15萬余元，合同印花稅提升0.05萬余元，稅費(fèi)累計(jì)提升5.55萬余元，別的扣減新項(xiàng)目額度不會(huì)改變。

扣減新項(xiàng)目累計(jì)＝320萬余元＋730萬余元＋141.1萬余元＋99.9萬余元＋210萬余元＋5.55萬余元＝1506.55萬余元

增值額＝1900萬余元－1506.55萬余元＝393.45萬余元

增值率＝393.45萬余元÷1506.55萬余元＝26.12%＞20% 應(yīng)以所有 增值額按30%的征收率征繳土增。

所得稅稅款＝393.45萬余元×30%＝118.035萬余元

稅前利潤(rùn)＝(393.45萬余元＋210萬余元－118.035萬余元)×(1－33%)＝325.22805萬余元

簡(jiǎn)直算不上不清楚，一算嚇一跳吧！本來多賣了100萬，可稅前利潤(rùn)卻降低了15.80195萬余元。多賣的錢呢？變?yōu)橹袊?guó)稅收了，并且還不夠，又從你的純利潤(rùn)中有取走了近16萬余元。這就是稅款經(jīng)濟(jì)發(fā)展杠桿效應(yīng)的反映。

㈢那麼賣2000萬余元呢？（測(cè)算全過程略）

稅前利潤(rùn)=369.5251萬余元

只比賣1800萬余元時(shí)掙到了28.4951萬余元。假如它是 1萬平方 的普通住房，公司的營(yíng)銷方案必然可能被整盤弄亂，1800元/平米的房屋賣到2000元/平米，營(yíng)業(yè)費(fèi)用、宣傳廣告及有關(guān)的服務(wù)設(shè)施都必須提升，這種將吞噬掉那掙到的28萬余元。

這就是非常簡(jiǎn)單的避稅籌劃。公司在幾類候選計(jì)劃方案中挑選出最合適的計(jì)劃方案，以完成企業(yè)價(jià)值評(píng)估利潤(rùn)最大化或利益最大化的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)總體目標(biāo)。

可公司便是方案以2000元/平米的價(jià)錢售賣，而又想繞開這般巨大的土增呢？那麼就涉及到到節(jié)稅籌劃的難題。

實(shí)例2:材料如實(shí)例一。㈠企業(yè)設(shè)立子公司，專業(yè)市場(chǎng)銷售此項(xiàng)房地產(chǎn)。留意，一定是具備主體資格的分公司并非子公司。（伴隨著修定的《公司法》的執(zhí)行，控股子公司不會(huì)再是國(guó)營(yíng)企業(yè)的專利權(quán)了，自 2006年 1月 1日起 ，公司能夠開設(shè)控股子公司做為營(yíng)銷公司來從業(yè)此項(xiàng)業(yè)務(wù)流程）公司以1800元/平米的價(jià)錢將該房地產(chǎn)賣給營(yíng)銷公司，這兒的“賣”就是指清算價(jià)錢，實(shí)際是采用委托方式市場(chǎng)銷售開發(fā)產(chǎn)品，付款服務(wù)費(fèi)，或是視作買斷合同、承銷方法在所不談。而營(yíng)銷公司再以2000元/平米的價(jià)錢對(duì)外開放市場(chǎng)銷售。那樣，開發(fā)設(shè)計(jì)公司繞開了土增。同實(shí)例一，㈠的稅前利潤(rùn)同樣，為