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房地產(chǎn)公司代辦的初裝費(fèi)是價(jià)外費(fèi)用嗎？

【難題】

房產(chǎn)公司房屋出售時(shí)，也代電信企業(yè)與此同時(shí)申請(qǐng)辦理各類業(yè)務(wù)流程，扣除對(duì)應(yīng)的初裝費(fèi)。但出具的是電信企業(yè)自身發(fā)票，收付款后全額的交到電信企業(yè)。請(qǐng)問一下，房產(chǎn)公司支付的初裝費(fèi)是不是也稱之為價(jià)外收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算增值稅及其它稅金？

【解釋】

這種情況牽涉到三個(gè)稅收的處理方法：

1、企業(yè)增值稅

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條要求，規(guī)章第五條所指價(jià)外費(fèi)用，包含扣除手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)助、股票基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)賞費(fèi)、合同違約金、稅款滯納金、延期付款利息、賠償費(fèi)、代收款項(xiàng)、墊款賬款、逾期利息及其它各種各樣屬性的價(jià)外收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但是不包含同時(shí)滿足下列條件委托支付的財(cái)政性資金或是行政事業(yè)性收費(fèi)：

（一）由國(guó)務(wù)院或是國(guó)家財(cái)政部批準(zhǔn)成立財(cái)政性資金，由國(guó)務(wù)院或是省級(jí)人民政府以及財(cái)政局、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)成立行政事業(yè)性收費(fèi)；

（二）扣除時(shí)出具省部級(jí)行政機(jī)關(guān)印刷的財(cái)政票據(jù)；

（三）所收賬款全額的上交財(cái)政局。

依據(jù)上述要求，在增值稅的處理方法應(yīng)該區(qū)別是不是由貴企業(yè)代辦此賬款來作出判斷，假如是貴企業(yè)在售樓時(shí)并向客戶代辦該初裝費(fèi)賬款，將依據(jù)這一規(guī)定應(yīng)按照價(jià)外費(fèi)用測(cè)算交納增值稅，假如是由電信企業(yè)向客戶扣除該初裝費(fèi)則須不用由貴企業(yè)測(cè)算交納該初裝費(fèi)增值稅。

2、所得稅

《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好<房產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得稅處理方法>工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第五條要求，開發(fā)設(shè)計(jì)銷售收入的范圍包括市場(chǎng)銷售生產(chǎn)產(chǎn)品環(huán)節(jié)中取得的全部合同款，包含現(xiàn)錢、準(zhǔn)貨幣及其它經(jīng)濟(jì)收益。企業(yè)代相關(guān)部門、單位及公司支付的各種各樣股票基金、費(fèi)用及額外等，凡列入生產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或者由公司開票的，應(yīng)按所有確定為銷售額；未列入生產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)然后由公司以外的其他扣除單位、企業(yè)開票的，可以作為代扣代繳賬款進(jìn)行監(jiān)管。

3、土地增值

《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好<土地資源增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)規(guī)則>工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）第二十五條要求，對(duì)經(jīng)營(yíng)者按縣級(jí)以上人民政府的相關(guān)規(guī)定在售樓時(shí)期收取相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)別不一樣情況各自解決：

（一）增值業(yè)務(wù)費(fèi)用記入房子價(jià)格向購(gòu)方一并支付的，應(yīng)先增值業(yè)務(wù)費(fèi)用做為出讓房地產(chǎn)業(yè)所獲得的收益記稅。具體收取的增值業(yè)務(wù)費(fèi)用，在預(yù)估扣除項(xiàng)目額度時(shí)，可給予扣減，但是不容許做為加計(jì)的數(shù)量。

（二）增值業(yè)務(wù)費(fèi)用于房子價(jià)格以外獨(dú)立扣除但未記入房產(chǎn)價(jià)格的，不當(dāng)作出讓房地產(chǎn)行業(yè)的收益，在預(yù)估增值率的時(shí)候不容許扣減增值業(yè)務(wù)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值業(yè)務(wù)費(fèi)使用的稅收的處理方法

實(shí)例及分析

某地稅務(wù)稅務(wù)稽查局查驗(yàn)?zāi)车禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此企業(yè)xx年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30000萬余元，其他應(yīng)收款帳戶4500萬余元，核查其他應(yīng)收款帳戶發(fā)覺該企業(yè)xx年至xx年在生產(chǎn)商住樓時(shí)向顧客支付的住宅專項(xiàng)維修基金、管路燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線數(shù)字電視初裝費(fèi)等增值業(yè)務(wù)費(fèi)用總共4500萬余元(在其中專項(xiàng)維修基金800萬余元)，針對(duì)4500萬元增值業(yè)務(wù)費(fèi)用其企業(yè)未作一切稅務(wù)解決。

稅務(wù)稽查處分決定：

1、專項(xiàng)維修基金800萬余元，合乎國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)政策規(guī)定，不計(jì)稅增值稅，其他3700萬余元未按照稅收法律法規(guī)稅務(wù)申報(bào)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、第四條及《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條及其征收管理法及其實(shí)施細(xì)則等要求，追討該企業(yè)代收款項(xiàng)增值稅及附加，另收稅款滯納金，并場(chǎng)所偷稅金50%左右5倍以下罰款。此案：補(bǔ)交增值稅及附加3700×5.6%=207.2(萬余元)。注：本地地區(qū)教育附加費(fèi)比例是2%.稅款滯納金按日另收，以萬分之五比例測(cè)算，處少繳稅款50%的處罰額度計(jì)103.6萬余元。

2、因代收款項(xiàng)單據(jù)由受托人出具，依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，此代收代繳賬款不劃入應(yīng)納稅額繳納稅款。

3、由于增值業(yè)務(wù)費(fèi)用獨(dú)立核算未劃入房子價(jià)格內(nèi)，因此也不要交納土地增值。

從此案中可以看到，因?yàn)樵撈髽I(yè)代辦了價(jià)外費(fèi)用而沒有按照稅收法律法規(guī)予以處理，不但被收繳了增值稅及附加，被另收了稅款滯納金及其處罰。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在扣除價(jià)外費(fèi)用時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行稅收法律的相關(guān)規(guī)定予以處理，切勿僥幸心理，以防因小失大，“偷雞不成蝕把米”，真到那時(shí)候只有空蕩蕩埋怨“悔之晚矣”了。

房地產(chǎn)公司代辦的初裝費(fèi)是價(jià)外費(fèi)用嗎？前文闡述了這一牽涉到土地增值，所得稅，企業(yè)增值稅等三個(gè)稅金難題，這都不是價(jià)外費(fèi)用，有關(guān)別的行業(yè)也有會(huì)計(jì)等方面的疑惑的，可點(diǎn)擊對(duì)話框咨詢?cè)诰€教師答疑解惑！