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房地產業(yè)企業(yè)營業(yè)稅稅收分析

一、銷項稅端征收率轉變將會對會計收入及財務報告造成正面影響

稅率調整將對公司的會計收入及財務報告造成正面影響。

一方面，房地產業(yè)產品銷售增值稅率的降低，在別的經營指標（生產產品的具體市場價）不變的前提下，將導致房地產開發(fā)商的會計收入提升，具體會計收入的提高公式計算為：

價稅合計額度/（1 10%）-價稅合計額度/（1 11%）=價稅合計額度/122.1。

另一方面，因為房地產開發(fā)商銷項稅的剛度1%減少，充分考慮進項稅盡管一樣減少，但房地產開發(fā)商應存有增值率，因而銷項稅端增值稅降低將有可能使房地產業(yè)企業(yè)營業(yè)稅總體稅賦有一定程度的降低，增值稅稅負率的降低將連同使公司的附加稅費降低，從而使房地產開發(fā)商的會計報表中“應交稅費”新項目降低。

因而，銷項稅端征收率的降低，從整體分析，對房地產開發(fā)商的會計收入及財務報告將可能會產生正面影響。

二、征收率的總體轉變將引起房地產開發(fā)商進項稅的降低及財務報告的逆向危害

依照32號文的相關規(guī)定，自2018年5月1日起，與房地產業(yè)企業(yè)稅率一同發(fā)生變化，包含生產制造銷售商品、生產加工修理修配勞務及原可用11%征收率的所有企業(yè)增值稅應納稅額事宜，與此同時，原可用6%征收率增值稅應納稅額事宜將不會受到該文件信息危害，不發(fā)生變化。因而，針對房地產開發(fā)商的進項稅產生的影響必須從兩個方面展開分析。

一方面，針對房地產開發(fā)商選購的建筑裝飾材料、建筑物及建筑物的構成部分（如家用中央空調、電梯轎廂等）、整體運營的貨物采購等可用17%征收率的項目，及其購買的交通運輸服務、一般征稅方式的建筑服務、根本電信業(yè)務等可用11%征收率的項目，在合同價格不變的前提下，房地產開發(fā)商后面可獲得的增值稅進項稅額將減少，對應的，公司的主營業(yè)務成本及花費將提升；

另一方面，針對房地產開發(fā)商選購的設計業(yè)務、工程監(jiān)理服務等可用6%征收率的項目，在合同價格不變的前提下，房地產開發(fā)商后面可獲得的增值稅進項稅額把不產生變化。但是考慮到可用6%征收率的領域，在2018年5月1日起進項稅將減少，有可能會發(fā)生一部分購置事宜有可能出現價錢博奕或調價的商談，將于文中后面展開分析。

三、征收率的改變將可能會引起房地產開發(fā)商購置及流通環(huán)節(jié)的價錢博奕

能夠預想的是，此次征收率的改變，短時間或針對現有業(yè)務流程的價錢等多種因素并不大，已簽訂合同的各種業(yè)務流程應當比較大很有可能再次按照原合同執(zhí)行；但對于一些比較敏感市場和業(yè)務流程，則可能引起一輪合同價格等方面博奕或商談：

從采購中剖析，針對多元化經營或后面進項稅較小的業(yè)務流程，如一部分生產加工修理修配勞務、基礎電信業(yè)務等，有可能會引起采購成本的下降的室內空間；但對于征收率未發(fā)生變化各種服務行業(yè)及無形資產攤銷采購過程，因為其自身領域增值稅進項稅額降低，則可能會引起有關采購過程明確提出以提升價錢去彌補增值稅稅負率轉變損失。

從流通環(huán)節(jié)剖析，房地產開發(fā)商未完工產品的整售業(yè)務流程，已簽定預購合同的，購方有可能會依據增值稅率的改變規(guī)定房地產開發(fā)商給予一定力度的減價或折扣優(yōu)惠。

在后期業(yè)務發(fā)展環(huán)節(jié)中，房地產開發(fā)商的各種經銷商都有很有可能依據稅率調整后增值稅稅負率轉變與房地產開發(fā)商進行新一輪的價格談判。

因而，對于此次征收率轉變，房地產開發(fā)商必須有目的性的，從購置與銷售兩邊對各種業(yè)務流程的價錢承諾給予關心，并立即進行稅賦及盈利的計算，確保在博奕和商談中處在有益影響力。

四、擔保期限協議的開稅票時段提升與博奕

針對房地產開發(fā)商實行期內合同書，考慮到一部分業(yè)務流程（原可用17%、11%征收率的項目）的征收率將在2018年5月1日產生變化，所以需要對雙方約定的支付時間及開稅票時間開展關注與規(guī)范化管理，針對合同規(guī)定2018年5月1日前付錢的合同書，正常情況下可以要求經銷商按期（于2018年5月1日前）向房地產開發(fā)商開具發(fā)票，以保證增值稅稅負率最佳。針對合同書未明確規(guī)定支付時點處開票條款業(yè)務流程，應及時掌握合同書過程，依據合同執(zhí)行情況與供貨商開展支付及發(fā)票對接。與此同時，應關心經銷商及顧客對于征收率轉變新政策但對房地產開發(fā)商所提出的人性化規(guī)定，積極應對買賣多方增值稅管理方法博奕。

五、房地產開發(fā)商的下游企業(yè)進項稅將降低

2016年5月1日起，增值稅一般納稅人購買的不動產，容許分2年抵稅其進項稅。因而，房地產開發(fā)商的增值稅率降低，將會影響到下游企業(yè)可抵扣進項稅額的額度，與此同時使下游企業(yè)產品成本將對應的提升。

預交增值稅（一）政策依據

依據《我國稅務質監(jiān)總局公示2016年第18號》規(guī)范，一般納稅人采用預收賬款方法市場銷售自主開發(fā)的建筑項目，應在獲得預收賬款的下月依照3%的預征率預繳稅款。計算方式為：

預繳增值稅怎么算呢？

應預繳增值稅=預收賬款÷（1 稅率或增值稅率）×3%。

以上公式計算里的稅率或增值稅率，依據經營者適用計稅方式不一樣各自挑選，經營者可用一般計稅方法的，按11%的稅率測算，可用簡易征收的，按5%的征收率測算。計稅方式根據房地產業(yè)老項目和最新項目各自明確，動工在2016年4月30日前老項目，經營者能選可用簡易征收，一經挑選，36個月不可變動，以上時間后動工的新項目，只有可用一般計稅方法。

財務工作必須具備比較強的實戰(zhàn)性，因此財務會計初學者在具體記賬環(huán)節(jié)中免不了有一定的粗心大意，看了前文，那樣我有關難題“房地產業(yè)企業(yè)營業(yè)稅稅收分析”就介紹到這里。你理解了嗎？如果要提升會計真賬實操專業(yè)技能，可咨詢我們自己的在線教師聯絡，能夠多多的和我們的老會計交流經驗哦。