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【成本測算】

它鍵入是：工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、數(shù)據(jù)需求、網(wǎng)絡(luò)資源價格、主題活動歷經(jīng)估計、帳目表。

數(shù)據(jù)需求：便是網(wǎng)絡(luò)資源計劃管理的導(dǎo)出，包含人力資源、原材料、機器設(shè)備三大需求，重要的就是這三大需求要和工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相匹配。

網(wǎng)絡(luò)資源價格：便是項目實施需要各種各樣網(wǎng)絡(luò)資源的地方單位價格。如建筑鋼材X元/噸，人力X元/天，可行性研究報告XX萬余元/個，等。

主題活動歷經(jīng)估計：進行一項可交付成果必須有哪些活動，每一項主題活動歷經(jīng)是多久。要專業(yè)按可交付成果開展活動界定、主題活動排列、主題活動歷經(jīng)估計。

帳目表：對賬目成本費進行篩選（如人力、日常用具、原材料）監(jiān)管的所有編碼系統(tǒng)。它根據(jù)開發(fā)商會計科目表。

擁有以上基本信息，依據(jù)房產(chǎn)開發(fā)新項目所處各個階段，各自采用不一樣方法進行估計。如在項目項目可行性環(huán)節(jié)，則使用類似估算法；在規(guī)劃方案設(shè)計環(huán)節(jié)、方案策劃精準(zhǔn)定位環(huán)節(jié)則選用參數(shù)模型法；在施工圖階段則選用字下而往估算法。因為估計所處環(huán)節(jié)不一樣，所使用的方式不一樣，估計有著不同的精密度以及不同的時間也消耗。這依據(jù)工程項目發(fā)展的必須所確定。

依據(jù)上述估計結(jié)論，能夠得到成本控制方案、詳盡根據(jù)、成本測算.

成本控制方案：房產(chǎn)開發(fā)新項目從可行性分析時期的→項目方案精準(zhǔn)定位→規(guī)劃方案設(shè)計→施工圖→工程建設(shè)→工程驗收等幾大環(huán)節(jié)，其項目定義是一個漸近清單的一個過程，因而開發(fā)規(guī)劃整個成本費也會不斷貼近計劃成本的一個過程，成本控制方案便是房產(chǎn)開發(fā)新項目在工程的每個生命周期管理成本轉(zhuǎn)變。

詳盡根據(jù)：在作開發(fā)設(shè)計項目估算時所使用的假定和假設(shè)，假定和假設(shè)的講就是大家傳統(tǒng)式編制施工預(yù)算、進度計劃表常常所寫的編制依據(jù)或編制說明。

成本測算：進行開發(fā)規(guī)劃諸主題活動必須網(wǎng)絡(luò)資源很有可能成本定量分析估計。伴隨著項目定義的持續(xù)清單、在市場經(jīng)濟體制環(huán)境下資源價格的改變，其估計是一個動態(tài)變化。

【費用預(yù)算】

費用預(yù)算的填寫是：成本測算、工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、工程進度計劃。

成本測算：前邊已作介紹。

工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：房產(chǎn)開發(fā)新項目各個階段可交付成果，這兒所使用的WBS與估計所使用的WBS是一致的。這里要重視的是，無論估計或是費用預(yù)算，開發(fā)規(guī)劃各個階段可交付成果本質(zhì)上是一致的，并不因為在項目其周期中所處環(huán)節(jié)不一樣，其結(jié)果在隨時變化。在現(xiàn)實生活的房產(chǎn)開發(fā)工程中，這樣的事情屢屢發(fā)生，當(dāng)在項目可行性中，界定某省塊做中等住房開發(fā)設(shè)計，在方案策劃精準(zhǔn)定位環(huán)節(jié)界定為傳統(tǒng)風(fēng)格別墅洋房，在規(guī)劃方案設(shè)計的時候又做成異國風(fēng)情地方特色的小區(qū)。自己并不認(rèn)為這類持續(xù)更改可交付成果是一種發(fā)展，事實上是一種瞎搞。引起這樣的事情是房地產(chǎn)商探尋作項目可行性的人不達標(biāo)、或房地產(chǎn)商機構(gòu)前期準(zhǔn)備工作得人水準(zhǔn)過低自身心里有底。像這樣的持續(xù)轉(zhuǎn)換新項目可交付成果，成本費就難以費用預(yù)算。

工程進度計劃：按開發(fā)規(guī)劃的研發(fā)節(jié)奏感，按可交付成果的時間點編寫出的進度計劃表分配。

依據(jù)上述鍵入，重復(fù)利用成本測算的例證法、參數(shù)模型法、由下而上估算法和計算機模型等物品與技術(shù)編寫費用預(yù)算。

費用預(yù)算：就是把成本測算分派在每一項工作方面，它并且與進度計劃表相符合，最終形成產(chǎn)生成本費標(biāo)準(zhǔn)方案。成本費標(biāo)準(zhǔn)方案根據(jù)一定程序準(zhǔn)許，若有變動需要通過成本費變動自動控制系統(tǒng)開展間歇性的變動。這便確保了成本費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的權(quán)威性。為此標(biāo)準(zhǔn)方案對之后開發(fā)規(guī)劃在執(zhí)行過程中的總成本和實際成本進行對比，進而能夠檢驗項目成本績效考核和進展業(yè)績考核。

【成本管理】

它鍵入是：成本費標(biāo)準(zhǔn)方案、績效報告、變更申請書、成本控制方案。

績效報告：開發(fā)規(guī)劃在具體開展開發(fā)設(shè)計運行環(huán)節(jié)中，隨時隨地把握的具體情況而整理的情況匯報、進度報告和發(fā)展趨向。

變更申請書：造成成本費用轉(zhuǎn)變的因素有很多，開發(fā)設(shè)計范疇發(fā)生變化（擴大或變小），務(wù)必造成成本轉(zhuǎn)變；時長極大的調(diào)節(jié)，也會引起成本轉(zhuǎn)變；新項目發(fā)生重大安全事故也會引起成本轉(zhuǎn)變；重要人員調(diào)整也會引起成本費轉(zhuǎn)變等。這種成本費轉(zhuǎn)變需要通過一定程序流程對項目估算和項目計劃作出調(diào)整。成本轉(zhuǎn)變需要通過書面通知去完成。

對上述造成成本費轉(zhuǎn)變，首先需要根據(jù)一定程序?qū)ψ兏暾垥枰蕴幚?，核查更改的合理化，核實的全過程便是業(yè)績考核精確測量。測量值真的需要變動，那樣還需要重新補充編寫成本測算，其編制方法來按基本測算或者用輔助設(shè)計專用工具。

通過以上全過程，我們也會得到新修訂成本測算和升級更新的費用預(yù)算。在開發(fā)規(guī)劃實施過程中，依據(jù)已投入的計劃成本，依據(jù)工程項目的績效報告，能夠預(yù)測分析新項目到進行到底要多少成本費，那樣做出開發(fā)規(guī)劃的竣工估計。

在項目開發(fā)過程中，對產(chǎn)生成本費更改的緣故要詳細(xì)分析，不可以被動接受變動成本費，依據(jù)工程項目的具體情況與企業(yè)自身的經(jīng)營情況，要積極的采用改善對策，或改變范疇或調(diào)整區(qū)域優(yōu)勢或重新融洽進展、成本費、品質(zhì)的三者關(guān)系。

【成本費構(gòu)成】

1、土地費用

土地費用包含城區(qū)土地出讓，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地資源方法有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)會轉(zhuǎn)讓，拍賣出讓。現(xiàn)階段基本上之后兩種形式為主導(dǎo)。隨著我國對土地資源宏觀調(diào)節(jié)現(xiàn)行政策趨于緊張，根據(jù)拍賣方式得到開發(fā)設(shè)計商業(yè)用地變成大部分房地產(chǎn)商獲得開發(fā)設(shè)計用地的合理方法?，F(xiàn)階段在中國城區(qū)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約為20%，并有進一步上漲的發(fā)展趨勢。

2、前期工程費

前期工程費主要是指房子開發(fā)設(shè)計的初期整體規(guī)劃，設(shè)計費用，項目可行性費，地質(zhì)勘察費及其“三通一平”等土地資源開發(fā)成本。她在全部成本構(gòu)成中占比較低，一般不能超過6%。

3、工程建筑安裝工程費

工程建筑安裝工程費指房屋建造過程中存在的建設(shè)工程，設(shè)備和安裝工程費用等，也被稱為建筑物安裝造價。她在全部成本構(gòu)成中占比也較大。從我國現(xiàn)階段情況來看，約為全部成本40%上下。

4、市政工程公用設(shè)施花費

市政工程公用設(shè)施花費包括基礎(chǔ)設(shè)施公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費兩大類?；A(chǔ)建設(shè)費主要是指路面，飲用水，廢水，電力工程，電信網(wǎng)，園林綠化等建設(shè)費用。家公服務(wù)設(shè)施建設(shè)費用所指土地內(nèi)建設(shè)中的為群眾給予配套方案的各類非盈利性的公共設(shè)施（如院校，幼稚園，醫(yī)院門診，公安局等）以及各種盈利性的服務(wù)設(shè)施（如糧油店，農(nóng)貿(mào)市場等商業(yè)網(wǎng)點）等存在的花費。他另外還包括一些例如液化氣調(diào)壓站，配電室，停車棚等室外工程。在房產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，此項目占比比較大，在我國一般在20%~30%上下。

5、期間費用

期間費用通常是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為機構(gòu)及管理房產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營存在的各項費用，主要包括管理員員工資，差旅費報銷，招待費，保險費用，員工教育費用，養(yǎng)老保險金等。在所有成本構(gòu)成占比不大，一般不能超過2%。

6、貸款利率

房地產(chǎn)業(yè)因建設(shè)周期長，必須項目投資金額大，所以必須依靠銀行資金運用，在研發(fā)運營過程中根據(jù)借款籌資而是應(yīng)該付給商業(yè)銀行的貸款利息也成了項目成本一個重要構(gòu)成部分。但是它的尺寸和所開發(fā)規(guī)劃大小，融資額度多與少密切相關(guān)，因此占成本構(gòu)成占比相對性不穩(wěn)。

7、稅金

稅金包括兩大類：一部分是稅款，與房產(chǎn)開發(fā)基本建設(shè)相關(guān)的稅款包含房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，農(nóng)用地占據(jù)稅，土地增值稅，兩稅一費（增值稅，大城市維護建設(shè)稅和教育附加費），房產(chǎn)契稅，所得稅，合同印花稅，外資企業(yè)和外國所得稅等；另一部分是制度性花費，主要是由當(dāng)?shù)卣透鱾€行政管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的花費，新項目多種多樣并且不標(biāo)準(zhǔn)。包含例如征收土地管理費用，商品房交易管理費用，大市政配套費，人防費，液化氣水電工程增容費，開發(fā)設(shè)計管理費用等。在我國現(xiàn)階段房產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中占比比較大，一般在15%~25%上下。

8、其它雜費

其它雜費主要是指不可以納入前七項的相關(guān)費用。它主要包含市場銷售廣告費用，各種各樣不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不能超過10%。