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【成本測(cè)算】

它鍵入是：工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、數(shù)據(jù)需求、網(wǎng)絡(luò)資源價(jià)格、主題活動(dòng)歷經(jīng)估計(jì)、帳目表。

數(shù)據(jù)需求：便是網(wǎng)絡(luò)資源計(jì)劃管理的導(dǎo)出，包含人力資源、原材料、機(jī)器設(shè)備三大需求，重要的就是這三大需求要和工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相匹配。

網(wǎng)絡(luò)資源價(jià)格：便是項(xiàng)目實(shí)施需要各種各樣網(wǎng)絡(luò)資源的地方單位價(jià)格。如建筑鋼材X元/噸，人力X元/天，可行性研究報(bào)告XX萬(wàn)余元/個(gè)，等。

主題活動(dòng)歷經(jīng)估計(jì)：進(jìn)行一項(xiàng)可交付成果必須有哪些活動(dòng)，每一項(xiàng)主題活動(dòng)歷經(jīng)是多久。要專業(yè)按可交付成果開(kāi)展活動(dòng)界定、主題活動(dòng)排列、主題活動(dòng)歷經(jīng)估計(jì)。

帳目表：對(duì)賬目成本費(fèi)進(jìn)行篩選（如人力、日常用具、原材料）監(jiān)管的所有編碼系統(tǒng)。它根據(jù)開(kāi)發(fā)商會(huì)計(jì)科目表。

擁有以上基本信息，依據(jù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目所處各個(gè)階段，各自采用不一樣方法進(jìn)行估計(jì)。如在項(xiàng)目項(xiàng)目可行性環(huán)節(jié)，則使用類似估算法；在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、方案策劃精準(zhǔn)定位環(huán)節(jié)則選用參數(shù)模型法；在施工圖階段則選用字下而往估算法。因?yàn)楣烙?jì)所處環(huán)節(jié)不一樣，所使用的方式不一樣，估計(jì)有著不同的精密度以及不同的時(shí)間也消耗。這依據(jù)工程項(xiàng)目發(fā)展的必須所確定。

依據(jù)上述估計(jì)結(jié)論，能夠得到成本控制方案、詳盡根據(jù)、成本測(cè)算.

成本控制方案：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目從可行性分析時(shí)期的→項(xiàng)目方案精準(zhǔn)定位→規(guī)劃方案設(shè)計(jì)→施工圖→工程建設(shè)→工程驗(yàn)收等幾大環(huán)節(jié)，其項(xiàng)目定義是一個(gè)漸近清單的一個(gè)過(guò)程，因而開(kāi)發(fā)規(guī)劃整個(gè)成本費(fèi)也會(huì)不斷貼近計(jì)劃成本的一個(gè)過(guò)程，成本控制方案便是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目在工程的每個(gè)生命周期管理成本轉(zhuǎn)變。

詳盡根據(jù)：在作開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目估算時(shí)所使用的假定和假設(shè)，假定和假設(shè)的講就是大家傳統(tǒng)式編制施工預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃表常常所寫的編制依據(jù)或編制說(shuō)明。

成本測(cè)算：進(jìn)行開(kāi)發(fā)規(guī)劃諸主題活動(dòng)必須網(wǎng)絡(luò)資源很有可能成本定量分析估計(jì)。伴隨著項(xiàng)目定義的持續(xù)清單、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境下資源價(jià)格的改變，其估計(jì)是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化。

【費(fèi)用預(yù)算】

費(fèi)用預(yù)算的填寫是：成本測(cè)算、工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、工程進(jìn)度計(jì)劃。

成本測(cè)算：前邊已作介紹。

工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目各個(gè)階段可交付成果，這兒所使用的WBS與估計(jì)所使用的WBS是一致的。這里要重視的是，無(wú)論估計(jì)或是費(fèi)用預(yù)算，開(kāi)發(fā)規(guī)劃各個(gè)階段可交付成果本質(zhì)上是一致的，并不因?yàn)樵陧?xiàng)目其周期中所處環(huán)節(jié)不一樣，其結(jié)果在隨時(shí)變化。在現(xiàn)實(shí)生活的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中，這樣的事情屢屢發(fā)生，當(dāng)在項(xiàng)目可行性中，界定某省塊做中等住房開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，在方案策劃精準(zhǔn)定位環(huán)節(jié)界定為傳統(tǒng)風(fēng)格別墅洋房，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的時(shí)候又做成異國(guó)風(fēng)情地方特色的小區(qū)。自己并不認(rèn)為這類持續(xù)更改可交付成果是一種發(fā)展，事實(shí)上是一種瞎搞。引起這樣的事情是房地產(chǎn)商探尋作項(xiàng)目可行性的人不達(dá)標(biāo)、或房地產(chǎn)商機(jī)構(gòu)前期準(zhǔn)備工作得人水準(zhǔn)過(guò)低自身心里有底。像這樣的持續(xù)轉(zhuǎn)換新項(xiàng)目可交付成果，成本費(fèi)就難以費(fèi)用預(yù)算。

工程進(jìn)度計(jì)劃：按開(kāi)發(fā)規(guī)劃的研發(fā)節(jié)奏感，按可交付成果的時(shí)間點(diǎn)編寫出的進(jìn)度計(jì)劃表分配。

依據(jù)上述鍵入，重復(fù)利用成本測(cè)算的例證法、參數(shù)模型法、由下而上估算法和計(jì)算機(jī)模型等物品與技術(shù)編寫費(fèi)用預(yù)算。

費(fèi)用預(yù)算：就是把成本測(cè)算分派在每一項(xiàng)工作方面，它并且與進(jìn)度計(jì)劃表相符合，最終形成產(chǎn)生成本費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方案。成本費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方案根據(jù)一定程序準(zhǔn)許，若有變動(dòng)需要通過(guò)成本費(fèi)變動(dòng)自動(dòng)控制系統(tǒng)開(kāi)展間歇性的變動(dòng)。這便確保了成本費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的權(quán)威性。為此標(biāo)準(zhǔn)方案對(duì)之后開(kāi)發(fā)規(guī)劃在執(zhí)行過(guò)程中的總成本和實(shí)際成本進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)而能夠檢驗(yàn)項(xiàng)目成本績(jī)效考核和進(jìn)展業(yè)績(jī)考核。

【成本管理】

它鍵入是：成本費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方案、績(jī)效報(bào)告、變更申請(qǐng)書、成本控制方案。

績(jī)效報(bào)告：開(kāi)發(fā)規(guī)劃在具體開(kāi)展開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)運(yùn)行環(huán)節(jié)中，隨時(shí)隨地把握的具體情況而整理的情況匯報(bào)、進(jìn)度報(bào)告和發(fā)展趨向。

變更申請(qǐng)書：造成成本費(fèi)用轉(zhuǎn)變的因素有很多，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)范疇發(fā)生變化（擴(kuò)大或變小），務(wù)必造成成本轉(zhuǎn)變；時(shí)長(zhǎng)極大的調(diào)節(jié)，也會(huì)引起成本轉(zhuǎn)變；新項(xiàng)目發(fā)生重大安全事故也會(huì)引起成本轉(zhuǎn)變；重要人員調(diào)整也會(huì)引起成本費(fèi)轉(zhuǎn)變等。這種成本費(fèi)轉(zhuǎn)變需要通過(guò)一定程序流程對(duì)項(xiàng)目估算和項(xiàng)目計(jì)劃作出調(diào)整。成本轉(zhuǎn)變需要通過(guò)書面通知去完成。

對(duì)上述造成成本費(fèi)轉(zhuǎn)變，首先需要根據(jù)一定程序?qū)ψ兏暾?qǐng)書予以處理，核查更改的合理化，核實(shí)的全過(guò)程便是業(yè)績(jī)考核精確測(cè)量。測(cè)量值真的需要變動(dòng)，那樣還需要重新補(bǔ)充編寫成本測(cè)算，其編制方法來(lái)按基本測(cè)算或者用輔助設(shè)計(jì)專用工具。

通過(guò)以上全過(guò)程，我們也會(huì)得到新修訂成本測(cè)算和升級(jí)更新的費(fèi)用預(yù)算。在開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中，依據(jù)已投入的計(jì)劃成本，依據(jù)工程項(xiàng)目的績(jī)效報(bào)告，能夠預(yù)測(cè)分析新項(xiàng)目到進(jìn)行到底要多少成本費(fèi)，那樣做出開(kāi)發(fā)規(guī)劃的竣工估計(jì)。

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)產(chǎn)生成本費(fèi)更改的緣故要詳細(xì)分析，不可以被動(dòng)接受變動(dòng)成本費(fèi)，依據(jù)工程項(xiàng)目的具體情況與企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)情況，要積極的采用改善對(duì)策，或改變范疇或調(diào)整區(qū)域優(yōu)勢(shì)或重新融洽進(jìn)展、成本費(fèi)、品質(zhì)的三者關(guān)系。

【成本費(fèi)構(gòu)成】

1、土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包含城區(qū)土地出讓，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地資源方法有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)會(huì)轉(zhuǎn)讓，拍賣出讓?，F(xiàn)階段基本上之后兩種形式為主導(dǎo)。隨著我國(guó)對(duì)土地資源宏觀調(diào)節(jié)現(xiàn)行政策趨于緊張，根據(jù)拍賣方式得到開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)商業(yè)用地變成大部分房地產(chǎn)商獲得開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)用地的合理方法?，F(xiàn)階段在中國(guó)城區(qū)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約為20%，并有進(jìn)一步上漲的發(fā)展趨勢(shì)。

2、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要是指房子開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的初期整體規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)用，項(xiàng)目可行性費(fèi)，地質(zhì)勘察費(fèi)及其“三通一平”等土地資源開(kāi)發(fā)成本。她在全部成本構(gòu)成中占比較低，一般不能超過(guò)6%。

3、工程建筑安裝工程費(fèi)

工程建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中存在的建設(shè)工程，設(shè)備和安裝工程費(fèi)用等，也被稱為建筑物安裝造價(jià)。她在全部成本構(gòu)成中占比也較大。從我國(guó)現(xiàn)階段情況來(lái)看，約為全部成本40%上下。

4、市政工程公用設(shè)施花費(fèi)

市政工程公用設(shè)施花費(fèi)包括基礎(chǔ)設(shè)施公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩大類?；A(chǔ)建設(shè)費(fèi)主要是指路面，飲用水，廢水，電力工程，電信網(wǎng)，園林綠化等建設(shè)費(fèi)用。家公服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用所指土地內(nèi)建設(shè)中的為群眾給予配套方案的各類非盈利性的公共設(shè)施（如院校，幼稚園，醫(yī)院門診，公安局等）以及各種盈利性的服務(wù)設(shè)施（如糧油店，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等存在的花費(fèi)。他另外還包括一些例如液化氣調(diào)壓站，配電室，停車棚等室外工程。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，此項(xiàng)目占比比較大，在我國(guó)一般在20%~30%上下。

5、期間費(fèi)用

期間費(fèi)用通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為機(jī)構(gòu)及管理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存在的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括管理員員工資，差旅費(fèi)報(bào)銷，招待費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)用，員工教育費(fèi)用，養(yǎng)老保險(xiǎn)金等。在所有成本構(gòu)成占比不大，一般不能超過(guò)2%。

6、貸款利率

房地產(chǎn)業(yè)因建設(shè)周期長(zhǎng)，必須項(xiàng)目投資金額大，所以必須依靠銀行資金運(yùn)用，在研發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中根據(jù)借款籌資而是應(yīng)該付給商業(yè)銀行的貸款利息也成了項(xiàng)目成本一個(gè)重要構(gòu)成部分。但是它的尺寸和所開(kāi)發(fā)規(guī)劃大小，融資額度多與少密切相關(guān)，因此占成本構(gòu)成占比相對(duì)性不穩(wěn)。

7、稅金

稅金包括兩大類：一部分是稅款，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本建設(shè)相關(guān)的稅款包含房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，農(nóng)用地占據(jù)稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（增值稅，大城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)），房產(chǎn)契稅，所得稅，合同印花稅，外資企業(yè)和外國(guó)所得稅等；另一部分是制度性花費(fèi)，主要是由當(dāng)?shù)卣透鱾€(gè)行政管理部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的花費(fèi)，新項(xiàng)目多種多樣并且不標(biāo)準(zhǔn)。包含例如征收土地管理費(fèi)用，商品房交易管理費(fèi)用，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，液化氣水電工程增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理費(fèi)用等。在我國(guó)現(xiàn)階段房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中占比比較大，一般在15%~25%上下。

8、其它雜費(fèi)

其它雜費(fèi)主要是指不可以納入前七項(xiàng)的相關(guān)費(fèi)用。它主要包含市場(chǎng)銷售廣告費(fèi)用，各種各樣不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不能超過(guò)10%。