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房產(chǎn)開發(fā)后自用需要交土地增值稅嗎？

據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。由此可見，對(duì)開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用或出租等，產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后要交土地增值稅嗎？

一、會(huì)計(jì)處理的變化

營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。

假設(shè)企業(yè)銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：

借：銀行存款1000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加50

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅50

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加6

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅3.5

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加1.5

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加1

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：

借：銀行存款1000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入900.90

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）99.10

不考慮當(dāng)月增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的情況下：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加11.89

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅6.94

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加2.97

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加1.98

二、會(huì)計(jì)利潤(rùn)的變化

仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由于增值稅屬于價(jià)外稅，不影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)，因此繳納增值稅下，企業(yè)確認(rèn)收入900.90萬元，而繳納營(yíng)業(yè)稅情況下，企業(yè)確認(rèn)收入1000萬元，銷售收入下降9.91%。

假定不考慮營(yíng)業(yè)成本，則繳納營(yíng)業(yè)稅情況下：

對(duì)利潤(rùn)總額的影響＝1000－50－6＝944（萬元）

繳納增值稅的情況下：

對(duì)利潤(rùn)總額的影響＝900.90－11.89＝889.01（萬元）

由此可見，在不考慮營(yíng)業(yè)成本的情況下，營(yíng)改增后，企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)有所下降。而如果考慮營(yíng)業(yè)成本這一因素，則在采購(gòu)環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣變得尤為重要。如果在采購(gòu)環(huán)節(jié)企業(yè)無法取得增值稅專用發(fā)票，則相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，相應(yīng)的稅金則計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，稅金會(huì)進(jìn)一步增加購(gòu)入成本，從而進(jìn)一步減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)。而如果在采購(gòu)環(huán)節(jié)能夠取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣的話，則企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本則為不含稅價(jià)款，而原繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，采購(gòu)環(huán)節(jié)的購(gòu)買價(jià)款中已經(jīng)包含了施工方的營(yíng)業(yè)稅額，因此，營(yíng)改增會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購(gòu)成本降低，相應(yīng)的利潤(rùn)總額會(huì)有可能高于原繳納營(yíng)業(yè)稅的情況。企業(yè)的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會(huì)越大。

三、稅負(fù)變化

營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種。營(yíng)改增后，稅種由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營(yíng)業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對(duì)增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票的話，則可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專用發(fā)票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業(yè)稅負(fù)增減的重要因素。

四、發(fā)票管理的變化

原營(yíng)業(yè)稅稅制下，營(yíng)業(yè)稅發(fā)票僅作為購(gòu)入方相關(guān)資產(chǎn)或費(fèi)用的確認(rèn)依據(jù)，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發(fā)票的管理尤為重要，由于一方開具增值稅專用發(fā)票，會(huì)涉及到下游企業(yè)的抵扣，增值稅形成整個(gè)行業(yè)完整的閉環(huán)鏈條，因此銷項(xiàng)發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開具、保管、作廢，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得、認(rèn)證、抵扣等都顯得尤為重要。企業(yè)在營(yíng)改增后，應(yīng)更加重視發(fā)票的管理，同時(shí)在選擇供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，減少企業(yè)的應(yīng)納稅額。

整體上來說，營(yíng)改增是我國(guó)稅制改革的重要舉措，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，因此企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國(guó)家政策，做好萬分準(zhǔn)備，相信營(yíng)改增定會(huì)給企業(yè)帶來福音。如果你還有其他的問題，小編建議你可以來進(jìn)行提問。

增值稅稅率 增值稅發(fā)票 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入