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房地產(chǎn)商自購房地產(chǎn)占地面積平攤扣除項目

答：據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將研發(fā)的一部分房地產(chǎn)業(yè)變?yōu)楣咀再徎蛴脕碜赓U等商業(yè)行為時，假如產(chǎn)權(quán)年限未出現(xiàn)遷移，不征繳土地增值稅，在稅金結(jié)算時列收益，不扣減對應的成本與費用。不難看出，對研發(fā)的商住樓變?yōu)樽再徎蜃赓U等，產(chǎn)權(quán)年限沒有出現(xiàn)轉(zhuǎn)移，不征繳土地增值稅。

國家財政部所規(guī)定的土地增值稅扣除項目是啥

1）獲得土地使用權(quán)證所付款金額，指的是經(jīng)營者為獲得土地使用權(quán)證所收取的地價款和按國家統(tǒng)一要求繳納的相關(guān)花費。

（2）開發(fā)設(shè)計土地和新建房及服務設(shè)施（下稱房產(chǎn)開發(fā)）成本，就是指經(jīng)營者房產(chǎn)開發(fā)新項目所發(fā)生的成本費（下稱房地產(chǎn)業(yè)項目成本），包含征用土地及拆遷補償費、前期工程費、工程建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共性配套設(shè)施費、開發(fā)設(shè)計間接成本。

征用土地及拆遷補償費，包含土地征用費、耕地占用稅、人力資本安置費用和有關(guān)地面上、地底附屬物房屋拆遷補償?shù)膬糸_支、安裝拆遷用地開支等。

前期工程費，包含整體規(guī)劃、設(shè)計方案、新項目項目可行性和水文水利、地質(zhì)環(huán)境、勘測、測繪工程、“三通一平”等開支。

工程建筑安裝工程費，是一種以發(fā)包方法付給施工單位建筑的安裝工程費，以自營方式所發(fā)生的工程建筑安裝工程費。

基礎(chǔ)設(shè)施費，包含開發(fā)設(shè)計小區(qū)里路面、供電、供電系統(tǒng)、氣路、污水處理、排水渠、通信、照明燈具、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等項目所發(fā)生的開支。

公共性配套設(shè)施費，包含不可以有償轉(zhuǎn)讓的研發(fā)小區(qū)里公共基礎(chǔ)設(shè)施所發(fā)生的開支。

開發(fā)設(shè)計間接成本，就是指立即機構(gòu)、管理方法開發(fā)規(guī)劃產(chǎn)生費用，包含薪水、員工福利費、折舊、維修費、招待費、水電氣、福利費用、過渡房攤銷費等。

（3）開發(fā)設(shè)計土地和新建房及服務設(shè)施費用（下稱房產(chǎn)開發(fā)花費），就是指與房產(chǎn)開發(fā)新項目相關(guān)的營業(yè)費用、期間費用、銷售費用。

銷售費用里的利息費用，凡可以按出讓建筑項目測算平攤同時提供金融企業(yè)的證明，準許按實扣減，但最大不得超過按銀行業(yè)類似逾期貸款利率計算出來的額度。其它房產(chǎn)開發(fā)花費，按第（1）、（2）項規(guī)定計算出來的額度之和的5％之內(nèi)測算扣減。

凡不能按照出讓建筑項目測算平攤利息費用導致不能給予金融企業(yè)的證明，房產(chǎn)開發(fā)花費按第（1）、（2）項規(guī)定計算出來的額度之和的10％之內(nèi)測算扣減。

以上測算扣減具體的占比，由各省、自治州、直轄市人民政府要求。

（4）老房及建筑物評估價值，指的是在出讓已用的房子及建筑時，由國家批準成立房產(chǎn)評估組織評定重置成本價乘于成全新度折扣怎么算后價錢。評估價值需經(jīng)本地稅務行政機關(guān)確定。

經(jīng)營者出讓老房及房屋建筑，凡不可以獲得評估價值，但可以給予購房發(fā)票的，經(jīng)本地稅務單位確定，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目金額，可按照稅票所述額度并且從選購本年度起止出讓本年度止每一年加計5%測算。對經(jīng)營者購房時交納的房產(chǎn)契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準許做為“與出售房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費”給予扣減，但是不做為加計5%的數(shù)量。

對出讓老房及房屋建筑，既沒評估價值，又無法給予購房發(fā)票的，地區(qū)稅務行政機關(guān)也可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（下稱《稅收征管法》）第35條規(guī)定，推行定額征收。

（5）與出售房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費，指的是在出讓房地產(chǎn)業(yè)時交納的增值稅、大城市維護建設(shè)稅、合同印花稅。因出售房地產(chǎn)業(yè)繳納的教育附加費，也可以視作稅費給予扣減。

（6）對從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)納稅人可按照第（1）、（2）項規(guī)定計算出來的額度總和，加計20％的扣減。

此外，經(jīng)營者一片轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證后，分期分批開發(fā)設(shè)計、出讓房地產(chǎn)行業(yè)的，其扣除項目數(shù)額的明確，可按照出讓土地使用權(quán)證面積占占地面積的比例計算平攤，或者按建筑面積平攤，也可按照稅務行政機關(guān)確定的多種方式測算平攤。

之上闡述了房地產(chǎn)商自購房地產(chǎn)占地面積平攤扣除項目是怎么樣的，也闡述了國家財政部所規(guī)定的土地增值稅扣除項目是啥。作為一名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務財務會計，一定要明白，房地產(chǎn)商開發(fā)設(shè)計房產(chǎn)用以自用的，其自用的部分為不需繳納土地增值稅的。如果你是很清楚，那樣咨詢一下在線教師吧，能給你更加好的回應，使你更為清晰明確。