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房地產(chǎn)商自購(gòu)房地產(chǎn)占地面積平攤扣除項(xiàng)目

答：據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將研發(fā)的一部分房地產(chǎn)業(yè)變?yōu)楣咀再?gòu)或用來(lái)租賃等商業(yè)行為時(shí)，假如產(chǎn)權(quán)年限未出現(xiàn)遷移，不征繳土地增值稅，在稅金結(jié)算時(shí)列收益，不扣減對(duì)應(yīng)的成本與費(fèi)用。不難看出，對(duì)研發(fā)的商住樓變?yōu)樽再?gòu)或租賃等，產(chǎn)權(quán)年限沒有出現(xiàn)轉(zhuǎn)移，不征繳土地增值稅。

國(guó)家財(cái)政部所規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目是啥

1）獲得土地使用權(quán)證所付款金額，指的是經(jīng)營(yíng)者為獲得土地使用權(quán)證所收取的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一要求繳納的相關(guān)花費(fèi)。

（2）開發(fā)設(shè)計(jì)土地和新建房及服務(wù)設(shè)施（下稱房產(chǎn)開發(fā)）成本，就是指經(jīng)營(yíng)者房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目所發(fā)生的成本費(fèi)（下稱房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本），包含征用土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共性配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本。

征用土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包含土地征用費(fèi)、耕地占用稅、人力資本安置費(fèi)用和有關(guān)地面上、地底附屬物房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬糸_支、安裝拆遷用地開支等。

前期工程費(fèi)，包含整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案、新項(xiàng)目項(xiàng)目可行性和水文水利、地質(zhì)環(huán)境、勘測(cè)、測(cè)繪工程、“三通一平”等開支。

工程建筑安裝工程費(fèi)，是一種以發(fā)包方法付給施工單位建筑的安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式所發(fā)生的工程建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包含開發(fā)設(shè)計(jì)小區(qū)里路面、供電、供電系統(tǒng)、氣路、污水處理、排水渠、通信、照明燈具、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等項(xiàng)目所發(fā)生的開支。

公共性配套設(shè)施費(fèi)，包含不可以有償轉(zhuǎn)讓的研發(fā)小區(qū)里公共基礎(chǔ)設(shè)施所發(fā)生的開支。

開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本，就是指立即機(jī)構(gòu)、管理方法開發(fā)規(guī)劃產(chǎn)生費(fèi)用，包含薪水、員工福利費(fèi)、折舊、維修費(fèi)、招待費(fèi)、水電氣、福利費(fèi)用、過(guò)渡房攤銷費(fèi)等。

（3）開發(fā)設(shè)計(jì)土地和新建房及服務(wù)設(shè)施費(fèi)用（下稱房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)），就是指與房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目相關(guān)的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、期間費(fèi)用、銷售費(fèi)用。

銷售費(fèi)用里的利息費(fèi)用，凡可以按出讓建筑項(xiàng)目測(cè)算平攤同時(shí)提供金融企業(yè)的證明，準(zhǔn)許按實(shí)扣減，但最大不得超過(guò)按銀行業(yè)類似逾期貸款利率計(jì)算出來(lái)的額度。其它房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)，按第（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算出來(lái)的額度之和的5％之內(nèi)測(cè)算扣減。

凡不能按照出讓建筑項(xiàng)目測(cè)算平攤利息費(fèi)用導(dǎo)致不能給予金融企業(yè)的證明，房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)按第（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算出來(lái)的額度之和的10％之內(nèi)測(cè)算扣減。

以上測(cè)算扣減具體的占比，由各省、自治州、直轄市人民政府要求。

（4）老房及建筑物評(píng)估價(jià)值，指的是在出讓已用的房子及建筑時(shí)，由國(guó)家批準(zhǔn)成立房產(chǎn)評(píng)估組織評(píng)定重置成本價(jià)乘于成全新度折扣怎么算后價(jià)錢。評(píng)估價(jià)值需經(jīng)本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定。

經(jīng)營(yíng)者出讓老房及房屋建筑，凡不可以獲得評(píng)估價(jià)值，但可以給予購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)本地稅務(wù)單位確定，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額，可按照稅票所述額度并且從選購(gòu)本年度起止出讓本年度止每一年加計(jì)5%測(cè)算。對(duì)經(jīng)營(yíng)者購(gòu)房時(shí)交納的房產(chǎn)契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)許做為“與出售房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)”給予扣減，但是不做為加計(jì)5%的數(shù)量。

對(duì)出讓老房及房屋建筑，既沒評(píng)估價(jià)值，又無(wú)法給予購(gòu)房發(fā)票的，地區(qū)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)也可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（下稱《稅收征管法》）第35條規(guī)定，推行定額征收。

（5）與出售房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)，指的是在出讓房地產(chǎn)業(yè)時(shí)交納的增值稅、大城市維護(hù)建設(shè)稅、合同印花稅。因出售房地產(chǎn)業(yè)繳納的教育附加費(fèi)，也可以視作稅費(fèi)給予扣減。

（6）對(duì)從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)納稅人可按照第（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算出來(lái)的額度總和，加計(jì)20％的扣減。

此外，經(jīng)營(yíng)者一片轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證后，分期分批開發(fā)設(shè)計(jì)、出讓房地產(chǎn)行業(yè)的，其扣除項(xiàng)目數(shù)額的明確，可按照出讓土地使用權(quán)證面積占占地面積的比例計(jì)算平攤，或者按建筑面積平攤，也可按照稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定的多種方式測(cè)算平攤。

之上闡述了房地產(chǎn)商自購(gòu)房地產(chǎn)占地面積平攤扣除項(xiàng)目是怎么樣的，也闡述了國(guó)家財(cái)政部所規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目是啥。作為一名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，一定要明白，房地產(chǎn)商開發(fā)設(shè)計(jì)房產(chǎn)用以自用的，其自用的部分為不需繳納土地增值稅的。如果你是很清楚，那樣咨詢一下在線教師吧，能給你更加好的回應(yīng)，使你更為清晰明確。