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房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷房的稅務(wù)解決

營改增政策之后，針對拆遷房質(zhì)監(jiān)總局方面并沒頒布對應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，全國各地都沒有對于此事問題稅政講解表述，房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷房的稅務(wù)解決成為一個難題。拆遷房涉及到稅收優(yōu)惠政策比較多，本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回遷房業(yè)務(wù)上各稅收現(xiàn)行政策可用做詳盡分析。

一、企業(yè)增值稅難題分析

營改增后并未對“拆遷房”有專業(yè)的界定與國家方面的稅收優(yōu)惠政策，但營改增后的增值稅政策大多數(shù)傳承了增值稅時代的發(fā)展現(xiàn)行政策，在整理增值稅相關(guān)拆遷房的相關(guān)政策之后發(fā)現(xiàn)，增值稅時代的發(fā)展政策文件確定了幾個問題，一是經(jīng)營者所取得的征地補償費不納增值稅；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不構(gòu)成土地價格的土地上開發(fā)設(shè)計回遷安置房，依照沒有土地出廠價視同銷售繳稅增值稅。

融合增值稅時代的發(fā)展現(xiàn)行政策基本原理，對于我們來說：經(jīng)營者所取得的政府征地和房子的賠償款不納企業(yè)增值稅。主要是因為：一方面，從動遷個人行為自身看，需要由政府主導(dǎo)才可以實行，因此不論是征地賠償、房屋拆遷賠償，或是青苗補償、安置補償，均是由政府部門參加的動遷具體行政行為所收取的溢價增資；在付款方式上，不論是由國家一次性支付，還是用拆遷公司付款，或者利用沖抵土地價格的形式由房地產(chǎn)商向被拆遷人付款，均是政府部門城市規(guī)劃建設(shè)的一部分，具備非營利性質(zhì)。

另一方面，從稅收優(yōu)惠政策要求看，依據(jù)稅務(wù)[2016]36號配件3第一條第（三十七）項規(guī)定，土地資源使用者出讓土地所有權(quán)和土地使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者的舉動增值稅免稅，即政府部門征收土地賦予的賠償款免稅政策，但房子等地面上建筑物賠償款是不是免稅政策但不確立，因此需要用到民法典和刑訴的有關(guān)規(guī)定進行了解剖析。民法典層面，《物權(quán)法》146、147、182、183條界定了“房隨處走，地隨房走”的房地一體化標(biāo)準(zhǔn)：房屋建筑、建筑物以及附屬設(shè)施出讓、交換、投資或是贈予的，該房屋建筑、建筑物受此附屬設(shè)施占有范圍之內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)一并處罰。建設(shè)用地使用權(quán)期內(nèi)期滿前，因集體利益必須提前收回該土地，理應(yīng)按照此方法第四十二條的相關(guān)規(guī)定對于該土地上的房子及其它房產(chǎn)給予補償，并退回對應(yīng)的土地出讓金。刑訴層面，國有土地出讓和集體土地上的征收房屋各是由《國有土地上房屋征收與補償條例》和《土地管理法》調(diào)節(jié)?！堆a償條例》明確了房屋拆遷賠償、搬遷安置修補、停產(chǎn)停業(yè)賠償三類具體內(nèi)容，另外在第十三條強調(diào)：“房子被依法征收，國有土地使用權(quán)與此同時取回”；《土地管理法》第四十七條要求：“征繳農(nóng)用地的賠償費用包括土地征用補償、安置補助費用及其地上附著物和青苗費的賠償費”。上述規(guī)定歸納為一點就是“征地賠償必定伴隨地面上房屋建筑、附屬物及青苗費等賠償，“房屋拆遷賠償”的本質(zhì)更是對政府部門回收利用土地賠償。因此整體來看，針對“征地補償款”、“房屋補償款”、“青苗補償款”等應(yīng)依靠房地一體化原則合拼解決，即以上花費都在取回土地使用權(quán)證的過程當(dāng)中收取的溢價增資，是與政府部門取回土地使用權(quán)證的舉動可用同一稅收優(yōu)惠政策，免征繳増直稅。

二、所得稅難題分析

拆遷房關(guān)鍵主要有兩種方式：即貸幣復(fù)購、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貸幣復(fù)購是房地產(chǎn)開發(fā)商直接以貨幣形式收取的成本費用，依據(jù)復(fù)購方式不同以市價或拆遷補償協(xié)議合同約定的優(yōu)惠價格確認收入，業(yè)務(wù)流程較簡易。而非貨幣性方式收取的房屋拆遷補償開支、安裝及搬遷開支、拆遷安置房修建開支，因為其行為特殊性，財務(wù)會計和稅務(wù)解決各有不同，下邊并以產(chǎn)權(quán)調(diào)換加以分析。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條要求，公司產(chǎn)生非貨幣性資產(chǎn)互換，理應(yīng)視同銷售貨物。《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好<房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營所得稅處理方法>工作的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條要求，公司將開發(fā)產(chǎn)品用以捐助、冠名贊助、員工福利、獎賞、境外投資、分給公司股東或投資者、抵付負債、獲得別的企事業(yè)單位個人和單位的非貨幣性資產(chǎn)等情形，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)商品使用權(quán)或所有權(quán)遷移，或于實際上獲得權(quán)益支配權(quán)時確認收入（或盈利）的完成。確認收入（或盈利）的方式和次序為：（一）按本公司最近或年度近期月份類似開發(fā)產(chǎn)品銷售市場市場價格明確；（二）由負責(zé)人稅務(wù)行政機關(guān)參考本地類似開發(fā)產(chǎn)品銷售市場投資性房地產(chǎn)明確；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本費用率明確。開發(fā)產(chǎn)品的成本費用率不能低于15%，主要占比由負責(zé)人稅務(wù)行政機關(guān)明確。

《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好<房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營所得稅處理方法>工作的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第第三十一條要求，公司以非貸幣交易規(guī)則獲得土地使用權(quán)證的，應(yīng)按以下要求確認其成本費：

1.獲得的開發(fā)產(chǎn)品若為此項土地規(guī)劃、修建的，接受投資的公司接受土地使用權(quán)證時暫時不確認其成本費，待初次分離出來開發(fā)產(chǎn)品時，再點應(yīng)分離出來開發(fā)產(chǎn)品（包含初次分離出來總和之后應(yīng)分離出來的）的行業(yè)投資性房地產(chǎn)和土地使用權(quán)證遷移環(huán)節(jié)中應(yīng)付款的有關(guān)稅費計算確定此項土地使用權(quán)證成本。如涉及到差價款，土地使用權(quán)證的獲得成本費還應(yīng)當(dāng)再加上應(yīng)收取的補合同款或扣減應(yīng)發(fā)送的補合同款。

2.獲得的開發(fā)產(chǎn)品如給其他土地規(guī)劃、修建的，接受投資的公司在投資交易發(fā)生的時候，按應(yīng)對出開發(fā)產(chǎn)品銷售市場投資性房地產(chǎn)和土地使用權(quán)證遷移環(huán)節(jié)中應(yīng)付款的有關(guān)稅費計算確定此項土地使用權(quán)證成本。如涉及到差價款，土地使用權(quán)證的獲得成本費還應(yīng)當(dāng)再加上應(yīng)收取的補合同款或扣減應(yīng)發(fā)送的補合同款。

由之上要求得知，產(chǎn)權(quán)調(diào)換方法拆遷房成本以開發(fā)產(chǎn)品銷售市場投資性房地產(chǎn)和土地使用權(quán)證遷移環(huán)節(jié)中應(yīng)付款的有關(guān)稅費計算確定此項土地使用權(quán)證成本，掉換開發(fā)產(chǎn)品即拆遷房應(yīng)視同銷售，以國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條所規(guī)定的三種方式在拆遷房使用權(quán)或所有權(quán)遷移，或于實際上獲得權(quán)益支配權(quán)時確認收入（或盈利）的完成。

房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷房別的稅收的稅務(wù)解決

一、土地增值稅解決

國稅發(fā)[2006]187號文件第三條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用以員工福利、獎賞、境外投資、分給公司股東或投資者、抵付負債、獲得別的個人和單位的非貨幣性資產(chǎn)等，出現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時要視同銷售房地產(chǎn)業(yè)，其收益按以下方法與次序確定：1.按本公司在同一地域、同一本年度售賣的類似房地產(chǎn)行業(yè)的均價明確；2.由負責(zé)人稅務(wù)行政機關(guān)參考本地當(dāng)初、類似房地產(chǎn)業(yè)市場價格或評估值明確。

《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地資源增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2010]220號）第六條要求，房地產(chǎn)開發(fā)商用修建的本項目房地產(chǎn)業(yè)安裝回遷戶的，安裝用地視同銷售解決，按《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地資源增值稅清算管理方法有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，與此同時將這一確定為房產(chǎn)開發(fā)工程項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付給回遷戶的補差價款，記入拆遷補償費；回遷戶付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵扣本項目拆遷補償費。

由此可見，房地產(chǎn)商測算土地增值稅時，其在房子回遷房業(yè)務(wù)上相等換置出來的新建房子應(yīng)按照視同銷售房地產(chǎn)業(yè)要求確認收入，與此同時將這一確定為房產(chǎn)開發(fā)工程項目的拆遷補償費。

二、房產(chǎn)契稅解決

《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)國有制土地使用權(quán)出讓等相關(guān)房產(chǎn)契稅問題的通知》（稅務(wù)[2004]134號，以下稱“134號文”）第一條要求，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，其房產(chǎn)契稅組成計稅價格為承擔(dān)人為因素獲得該土地使用權(quán)證而付款的所有經(jīng)濟收益。（一）以合同方法轉(zhuǎn)讓的，其房產(chǎn)契稅組成計稅價格為成交價。成交價包含土地出讓、土地征用補償、安置補助費用、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政管理配套費等承受者應(yīng)收取的貸幣、實體、無形資產(chǎn)攤銷及其它經(jīng)濟收益。（二）以競價模式轉(zhuǎn)讓的，其房產(chǎn)契稅組成計稅價格，一般應(yīng)定為竟價的成交價，土地出讓、市政管理配套費及各種賠償花費一般包括以內(nèi)。怎么理解134號文的上述規(guī)定呢？還要追根求源，追朔至契稅暫行條例及其實施細則。

《契稅暫行條例》（以下稱“《條例》”）第四條要求，國有制土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)證售賣、房產(chǎn)買賣，房產(chǎn)契稅的應(yīng)納稅額為成交價。《契稅暫行條例實施細則》（以下稱“《細則》”）第九條要求，規(guī)章所指成交價，就是指土地資源、房產(chǎn)權(quán)屬遷移合同書明確的價錢。涉及承受者應(yīng)交付貸幣、實體、無形資產(chǎn)攤銷或者其它經(jīng)濟收益。因而，土地交易的房產(chǎn)契稅計稅基礎(chǔ)為成交價，即土地資源、房產(chǎn)權(quán)屬遷移合同書明確的價錢。

依據(jù)立法原則和規(guī)范文件制定管理辦法要求，下位法不可違背上位法要求，行政規(guī)章理應(yīng)合乎法律法規(guī)、行政規(guī)章、國務(wù)院辦公廳確定與指令和行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定?！稐l例》、《細則》歸屬于上位法，是行政規(guī)章、行政法規(guī)，134號文歸屬于行政規(guī)章是下位法，依據(jù)上位法好于上下位法的適用標(biāo)準(zhǔn)，134號文不可以違背上位法而重定義“賣價”，它也只能是對于協(xié)議內(nèi)開支開展要求。因而，134號文的成交價列出的土地征用補償、安置補助費用、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政管理配套費等承受者應(yīng)收取的貸幣、實體、無形資產(chǎn)攤銷及其它經(jīng)濟收益，應(yīng)該是土地資源、房產(chǎn)權(quán)屬遷移合同書確立的成交價構(gòu)成部分，不然，土地資源、房產(chǎn)權(quán)屬遷移合同書以外收取的拆遷補償費項目等不收取房產(chǎn)契稅，如公司因為受到某最牛釘子戶的影響而收取的賠付，一般不歸屬于協(xié)議約定經(jīng)濟收益，不繳納契稅。134號文所規(guī)定的“所有經(jīng)濟收益”也應(yīng)該是“協(xié)議約定所有經(jīng)濟收益”。

總的來說，土地出讓合同價錢包含拆遷補償費的，應(yīng)征繳房產(chǎn)契稅，合同書以外收取的拆遷補償費，不征稅房產(chǎn)契稅。

三、合同印花稅解決

《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)交易階段稅款政策的通知》（稅務(wù)[2008]137號）要求，對于個人市場銷售或購買住房暫免征繳合同印花稅。此現(xiàn)行政策不適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

《印花稅暫行條例施行細則》第五條要求，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，就是指個人和單位產(chǎn)權(quán)的交易、承繼、贈予、互換、切分等所設(shè)的書據(jù)。房子回遷房合同書，就是指房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對被被拆遷人推行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，和被被拆遷人簽署的按被拆遷戶房子原總面積拆一還一給與同總面積房子回遷安置合同，其本質(zhì)要以不動產(chǎn)所有權(quán)為表達形式經(jīng)濟的的利益互換，即獨特方式的房產(chǎn)銷售合同書。由此可見，房子回遷房合同書屬于一種包交換的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。此外，《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)合同印花稅多個政策的通知》（稅務(wù)[2006]162號）第四條要求，對商品房銷售合同書依照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征繳合同印花稅。因而，房子回遷房合同書應(yīng)該按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，其計稅基礎(chǔ)為彼此簽署的商品房銷售合同里所述額度。假如未標(biāo)明數(shù)額的，則應(yīng)按照《印花稅暫行條例施行細則》第十八條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。即按額度占比貼花紙的應(yīng)稅憑證，未標(biāo)明數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)按照憑據(jù)所述數(shù)量和我國牌價測算額度；并沒有我國牌價的，按銷售市場價格計算額度，隨后按照規(guī)定稅額計算公式應(yīng)納稅所得額。

房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷房的稅務(wù)解決，依據(jù)之上知識點分析和梳理，針對企業(yè)增值稅對于我們來說：經(jīng)營者所取得的政府征地和房子的賠償款不納企業(yè)增值稅；針對所得稅，對于我們來說掉換開發(fā)產(chǎn)品即拆遷房應(yīng)視同銷售。有關(guān)的許多小稅種請大家關(guān)注前文。