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以物抵債，銀行是處置不良資產(chǎn)的一種合理方式，是銀行在沒法以流動資產(chǎn)取回貸款時，為降低同業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險性而取回貸款人相對應(yīng)實物資產(chǎn)以抵付債務(wù)的個人行為。中國銀監(jiān)會公開數(shù)據(jù)表明，上半年，共處置不良資產(chǎn)1.41萬億，同期相比多處理2197億人民幣。小編發(fā)覺，一些銀行業(yè)獲得抵債資產(chǎn)的過程當(dāng)中，要面臨繁雜的稅收難題。在其中，普遍的一個問題，是抵賬房地產(chǎn)怎樣繳納房產(chǎn)稅。

實例

商貿(mào)企業(yè)M企業(yè)2010年以名下100套鋪面作為抵押，向Q商業(yè)服務(wù)銀行申請2億人民幣。2019年，該公司宣告破產(chǎn)。當(dāng)初6月，本地法院裁定，以企業(yè)抵押的100套鋪面做價，抵付對其Q商業(yè)銀行的1.5億人民幣借款。為減縮售賣成本費，Q金融機(jī)構(gòu)想將100套鋪面統(tǒng)一售賣，然后由買家擔(dān)負(fù)各類稅金。但是由于一直無法找到合適顧客，Q金融機(jī)構(gòu)一直未辦理過戶手續(xù)，也未交納接受和持股期內(nèi)的各種稅金。

2021年，Q銀行可100套鋪面裝包賣給某投資管理公司，在當(dāng)年2月和5月分兩次辦理過戶手續(xù)(從M公司過戶給Q金融機(jī)構(gòu)、從Q金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)過戶給投資管理公司)。在這個過程中，Q金融機(jī)構(gòu)僅就2次產(chǎn)權(quán)過戶階段的3月屬期申請繳納了房地產(chǎn)稅。稅務(wù)行政機(jī)關(guān)覺得，Q金融機(jī)構(gòu)具體擁有抵賬房產(chǎn)的時長，與申請房地產(chǎn)稅的稅款所屬期有所差異，確實存在稅務(wù)風(fēng)險性。

剖析

Q商業(yè)銀行的抵債資產(chǎn)管理者覺得，金融機(jī)構(gòu)接受抵債資產(chǎn)歸屬于“無奈之舉”。因為盡量減少損害，一般承諾由抵債資產(chǎn)的買受方擔(dān)負(fù)全部稅金和欠款的物業(yè)管理費等。待尋找抵債資產(chǎn)的買受方后，再辦理過戶手續(xù)并統(tǒng)一申請繳納稅費和稅款滯納金。在實踐中，大部分抵債資產(chǎn)并不是優(yōu)質(zhì)財產(chǎn)，無法開展租賃或正常啟動，當(dāng)在法院判決書后馬上產(chǎn)權(quán)過戶，會對銀行導(dǎo)致一定壓力。

Q商業(yè)銀行的財會人員覺得，依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)政策的指導(dǎo)意見》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條要求，購買房屋交易，自申請辦理房屋權(quán)屬遷移、變動登記、房地產(chǎn)權(quán)屬審批機(jī)關(guān)審簽房屋權(quán)屬證書之次月起，測算繳納房產(chǎn)稅。因而，在辦理過戶手續(xù)前，房地產(chǎn)稅的納稅主體，應(yīng)是鋪面的原持有者，即M企業(yè)。金融機(jī)構(gòu)只需要繳納房屋權(quán)屬登記階段的房地產(chǎn)稅，即2021年3月—5月的房地產(chǎn)稅。

但是，民法典第二百二十九條要求，因法院、仲裁委員會的文書或是市人民政府的征收決定等，致使物權(quán)法開設(shè)、變動、出讓或是解決的，自文書或是征收決定等起效時發(fā)生法律效力。由此，自裁判文書起效時起，不管法院裁定的抵賬房地產(chǎn)是不是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，抵賬房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)年限已發(fā)生實際性遷移。換句話說，應(yīng)該以人民法院開具的裁判文書生效時間，做為“申請辦理房屋權(quán)屬遷移、變動登記、房地產(chǎn)權(quán)屬審批機(jī)關(guān)審簽房屋權(quán)屬證書”的時間也。自2019年6月起，借款人M企業(yè)針對抵賬房產(chǎn)的房地產(chǎn)稅納稅時間停止。自2019年7月至產(chǎn)權(quán)過戶給買受方投資管理公司期內(nèi)，Q金融機(jī)構(gòu)需繳納抵賬房產(chǎn)的房地產(chǎn)稅。

通過稅務(wù)人員的風(fēng)險防范和繳稅指導(dǎo)，Q商業(yè)銀行的財會人員匯總了抵賬房地產(chǎn)相關(guān)信息，匯總了抵債資產(chǎn)流程管理，并前去抵賬房地產(chǎn)所在地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)補(bǔ)交了房地產(chǎn)稅和對應(yīng)的稅款滯納金。

提議

實務(wù)中，大部分金融機(jī)構(gòu)覺得，抵債資產(chǎn)不屬自有房產(chǎn)，并向其獨立設(shè)定學(xué)科開展計算，未包攬進(jìn)銀行配建的固資范疇。在申報繳納房產(chǎn)稅時，金融機(jī)構(gòu)稅務(wù)工作人員通常僅核算固資項下的建筑項目，易造成房地產(chǎn)稅的少報和少報。

近些年，以房抵債的情況展現(xiàn)增加發(fā)展趨勢。為預(yù)防少繳、漏交房地產(chǎn)稅風(fēng)險，提議金融機(jī)構(gòu)稅務(wù)單位、行政機(jī)關(guān)和風(fēng)控部門等各部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人加強(qiáng)對抵債資產(chǎn)的閉環(huán)，從法院判決書接受抵債資產(chǎn)之日起，明確納稅時間發(fā)生時間，按時交納各類稅金，防止造成稅款滯納金和罰金，避免對銀行的信譽等級產(chǎn)生影響。

由來：我國稅務(wù)報 2022年08月19日版次：07 創(chuàng)作者：劉曦明 潘彥霖 林建榮(作者單位：我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局深圳市稅務(wù)局)