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以物抵債，銀行是處置不良資產的一種合理方式，是銀行在沒法以流動資產取回貸款時，為降低同業(yè)業(yè)務風險性而取回貸款人相對應實物資產以抵付債務的個人行為。中國銀監(jiān)會公開數據表明，上半年，共處置不良資產1.41萬億，同期相比多處理2197億人民幣。小編發(fā)覺，一些銀行業(yè)獲得抵債資產的過程當中，要面臨繁雜的稅收難題。在其中，普遍的一個問題，是抵賬房地產怎樣繳納房產稅。

實例

商貿企業(yè)M企業(yè)2010年以名下100套鋪面作為抵押，向Q商業(yè)服務銀行申請2億人民幣。2019年，該公司宣告破產。當初6月，本地法院裁定，以企業(yè)抵押的100套鋪面做價，抵付對其Q商業(yè)銀行的1.5億人民幣借款。為減縮售賣成本費，Q金融機構想將100套鋪面統(tǒng)一售賣，然后由買家擔負各類稅金。但是由于一直無法找到合適顧客，Q金融機構一直未辦理過戶手續(xù)，也未交納接受和持股期內的各種稅金。

2021年，Q銀行可100套鋪面裝包賣給某投資管理公司，在當年2月和5月分兩次辦理過戶手續(xù)(從M公司過戶給Q金融機構、從Q金融機構產權過戶給投資管理公司)。在這個過程中，Q金融機構僅就2次產權過戶階段的3月屬期申請繳納了房地產稅。稅務行政機關覺得，Q金融機構具體擁有抵賬房產的時長，與申請房地產稅的稅款所屬期有所差異，確實存在稅務風險性。

剖析

Q商業(yè)銀行的抵債資產管理者覺得，金融機構接受抵債資產歸屬于“無奈之舉”。因為盡量減少損害，一般承諾由抵債資產的買受方擔負全部稅金和欠款的物業(yè)管理費等。待尋找抵債資產的買受方后，再辦理過戶手續(xù)并統(tǒng)一申請繳納稅費和稅款滯納金。在實踐中，大部分抵債資產并不是優(yōu)質財產，無法開展租賃或正常啟動，當在法院判決書后馬上產權過戶，會對銀行導致一定壓力。

Q商業(yè)銀行的財會人員覺得，依據《我國稅務質監(jiān)總局關于房產稅 城鎮(zhèn)土地使用稅相關政策的指導意見》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條要求，購買房屋交易，自申請辦理房屋權屬遷移、變動登記、房地產權屬審批機關審簽房屋權屬證書之次月起，測算繳納房產稅。因而，在辦理過戶手續(xù)前，房地產稅的納稅主體，應是鋪面的原持有者，即M企業(yè)。金融機構只需要繳納房屋權屬登記階段的房地產稅，即2021年3月—5月的房地產稅。

但是，民法典第二百二十九條要求，因法院、仲裁委員會的文書或是市人民政府的征收決定等，致使物權法開設、變動、出讓或是解決的，自文書或是征收決定等起效時發(fā)生法律效力。由此，自裁判文書起效時起，不管法院裁定的抵賬房地產是不是進行產權過戶，抵賬房產的產權年限已發(fā)生實際性遷移。換句話說，應該以人民法院開具的裁判文書生效時間，做為“申請辦理房屋權屬遷移、變動登記、房地產權屬審批機關審簽房屋權屬證書”的時間也。自2019年6月起，借款人M企業(yè)針對抵賬房產的房地產稅納稅時間停止。自2019年7月至產權過戶給買受方投資管理公司期內，Q金融機構需繳納抵賬房產的房地產稅。

通過稅務人員的風險防范和繳稅指導，Q商業(yè)銀行的財會人員匯總了抵賬房地產相關信息，匯總了抵債資產流程管理，并前去抵賬房地產所在地稅務行政機關補交了房地產稅和對應的稅款滯納金。

提議

實務中，大部分金融機構覺得，抵債資產不屬自有房產，并向其獨立設定學科開展計算，未包攬進銀行配建的固資范疇。在申報繳納房產稅時，金融機構稅務工作人員通常僅核算固資項下的建筑項目，易造成房地產稅的少報和少報。

近些年，以房抵債的情況展現(xiàn)增加發(fā)展趨勢。為預防少繳、漏交房地產稅風險，提議金融機構稅務單位、行政機關和風控部門等各部門的相關負責人加強對抵債資產的閉環(huán)，從法院判決書接受抵債資產之日起，明確納稅時間發(fā)生時間，按時交納各類稅金，防止造成稅款滯納金和罰金，避免對銀行的信譽等級產生影響。

由來：我國稅務報 2022年08月19日版次：07 創(chuàng)作者：劉曦明 潘彥霖 林建榮(作者單位：我國稅務質監(jiān)總局深圳市稅務局)