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房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷還房如何確認(rèn)收入?

房屋拆遷補(bǔ)償可以采取房屋拆遷賠償方法,也可采用貨幣補(bǔ)償方法.依照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的指導(dǎo)意見(國稅發(fā)〔2009〕31號)有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)"拆遷還房",一旦被被拆遷人挑選貨幣補(bǔ)償方法,此項開支做為拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入項目成本里的土地成本中.一旦被被拆遷人挑選就地安置房屋拆遷賠償方法,歸屬于以開發(fā)產(chǎn)品(房子)抵付需向被拆遷戶收取的拆遷補(bǔ)償款,應(yīng)視同銷售,等同于被被拆遷人用房地產(chǎn)開發(fā)商收取的貨幣補(bǔ)償資產(chǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)商購買房子,視同銷售收益應(yīng)按照其賬面價值或參考同時期類似房子市場價格明確,與此同時依照同時期類似房子的成本確認(rèn)視同銷售成本費(fèi).此外,要確定土地成本里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)開支,就是以按投資性房地產(chǎn)或同時期類似房子銷售市場價格計算金額以拆遷補(bǔ)償費(fèi)的方式記入項目成本的土地成本中.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入準(zhǔn)則的前提條件有什么?

在審計實(shí)務(wù)中,大家查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報表時,總會發(fā)覺不同類型的企業(yè)對"收益完成的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)"有著不同的描述,同時對收入準(zhǔn)則的賬務(wù)處理根據(jù)也各執(zhí)一端.例如有公司覺得,在預(yù)售商品房業(yè)務(wù)中,和客戶簽訂《商品房買賣合同》,同時繳納了全額的合同款,房子已歸屬于顧客全部,而企業(yè)的酬勞已經(jīng)實(shí)現(xiàn),應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)收益完成.也有公司覺得,房產(chǎn)證更名是房屋產(chǎn)權(quán)交付的標(biāo)示,因而必須在房產(chǎn)證更名后確認(rèn)收入完成.那樣,之上見解正確嗎?

《企業(yè)會計制度》針對收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),作出了如下所示要求:"銷售產(chǎn)品收入,必須在以下條件均能夠滿足時予以確認(rèn):

(一)公司已經(jīng)將產(chǎn)品使用權(quán)里的關(guān)鍵風(fēng)險和酬勞遷移給供貨方;

(二)公司既沒保存一般與使用權(quán)相關(guān)聯(lián)的再次管理權(quán)限,都沒有對剛售出的產(chǎn)品實(shí)行操縱;

(三)與買賣有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益可以流進(jìn)公司;

(四)有關(guān)收入和成本可以靠譜地計量檢定.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商住樓對外開放銷售額的確認(rèn),依照銷售商品收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行."

從而能夠得知,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)原則與其他公司并無差.但融合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特性,我們不難發(fā)現(xiàn)不一樣觀點(diǎn)的眉目.

與一般商事主體相比,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營有如下明顯特點(diǎn):

1、新項目投資建設(shè)時間較短,一般會超越好幾個會計期間.它是由房產(chǎn)開發(fā)的特性所決定的,一個項目從立項審批、獲得土地使用權(quán)證到開建甚至新項目完工,少則必須一兩年,更多就是三四年甚至更長時間.

2、房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型領(lǐng)域,投資大.為了能籌資,房地產(chǎn)銷售通常采用預(yù)購方法,即在產(chǎn)品并未修建結(jié)束時向顧客扣除合同款.從而產(chǎn)生產(chǎn)品支付與收付款存在較大時間差異.

3、生產(chǎn)成本計量檢定相對性落后.一方面因為項目工程與其說成本費(fèi)預(yù)算通常存有時差,造成成本費(fèi)計量檢定落后了施工進(jìn)度計劃;另一方面,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公共基礎(chǔ)設(shè)施的建立通常落后了商品房的基本建設(shè).尤其是"股票大盤"項目在推行統(tǒng)一規(guī)劃、滾動開發(fā)的情形下,通常存有一期商住樓早已交貨搬入,而花苑、會所等公共基礎(chǔ)設(shè)施很有可能尚未完成乃至并未動工的情況,造成成本費(fèi)用不能得到精確的計量檢定.

由于以上經(jīng)營方式特殊性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亂用會計制度,控制經(jīng)營效益顯得更非常容易.為了能不同類型的目地,通常你情我愿的挑選有益于自已的收入確認(rèn)原則,如有益于提早確定盈利以裝飾財務(wù)會計報表的"簽訂收付款標(biāo)準(zhǔn)";有益于稅款籌劃及其會計舞弊的"房產(chǎn)證更名標(biāo)準(zhǔn)".那樣,該如何公允價值、有效的確認(rèn)房產(chǎn)銷售收益呢?

小編覺得,首先正確認(rèn)識"產(chǎn)品的風(fēng)險和酬勞的遷移".商住樓風(fēng)險和酬勞的遷移,其核心內(nèi)容是產(chǎn)品的交貨,將要符合顧客選購標(biāo)準(zhǔn)化的房屋交付顧客.這兒的規(guī)范包含法律的規(guī)定關(guān)于質(zhì)量的強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)跟客戶在協(xié)議約定人性化規(guī)范.房子是一件特殊商品,其銷售條件遭受最新法律法規(guī)和買賣合同的嚴(yán)苛管束,而且用戶在接受產(chǎn)品在特殊條件下具有退換貨決定權(quán).如住建部出臺的《商品房銷售管理辦法》要求,"商住樓現(xiàn)售,理應(yīng)合乎以下條件:已經(jīng)通過工程驗收;供電供電系統(tǒng)供暖通信天然氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有投入使用標(biāo)準(zhǔn),別的配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施具有投入使用標(biāo)準(zhǔn)或是已確定工程進(jìn)度和交貨日期;物業(yè)管理方案早已貫徹落實(shí).""商品房銷售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買售人理應(yīng)簽訂書面形式商品房買賣合同.按套(模塊)計費(fèi)的現(xiàn)售房子戶形與設(shè)計圖不一致或是有關(guān)規(guī)格超過合同約定的誤差范圍或是面積誤差比平方根超過3%時,購房人有權(quán)要求退租,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔(dān)負(fù)合同違約責(zé)任."

只要滿足上述規(guī)范,商住樓才會被顧客接納.在此情況下,未辦房產(chǎn)證更名不可以組成退租的重要依據(jù).進(jìn)而從而實(shí)現(xiàn)"產(chǎn)品的風(fēng)險和酬勞的遷移".

其次要科學(xué)了解成本費(fèi)可以靠譜計量檢定.上述情況房子開發(fā)設(shè)計成本落后特點(diǎn),取決于"房子成本費(fèi)可以靠譜計量檢定",在實(shí)務(wù)中并非易事做到.因而,成本費(fèi)計量檢定除開應(yīng)用所發(fā)生的支出費(fèi)用外,還會繼續(xù)大量使用可能數(shù)據(jù)信息.早已工程驗收的房子成本費(fèi),能從企業(yè)會計記錄中取得.而未竣工的公共基礎(chǔ)設(shè)施成本費(fèi)用,就需要預(yù)計.這種可能信息來源包含項目策劃書、項目計劃等.在一定預(yù)計公共基礎(chǔ)設(shè)施成本費(fèi)用的情形下,能夠視作"成本費(fèi)可以靠譜計量檢定".

總的來說,小編覺得房地產(chǎn)開發(fā)商收入準(zhǔn)則的條件應(yīng)當(dāng)包含下列四個方面:

1、工程項目早已完工,而且驗收合格,合乎市場銷售協(xié)議約定交付條件;

2、已通知買家接受房子,并將清算收支明細(xì)遞交買家獲得買家肯定;

3、與實(shí)測面積相對應(yīng)購房款明確表示,稅票給出,接到合同款或是獲得支付的承諾書;

4、商品房屋成本早已具體產(chǎn)生,并可以靠譜計量檢定,公共基礎(chǔ)設(shè)施成本費(fèi)用能夠有效預(yù)計.

房產(chǎn)公司拆遷還房如何確認(rèn)收入?及其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入準(zhǔn)則的前提條件有什么?前文就講了房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)會計的疑問，大家有什么別的行業(yè)的疑問熱烈歡迎點(diǎn)一下對話框咨詢在線教師答疑解惑！