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《稅收征收管理法》要求，經(jīng)營者申報的計稅基礎(chǔ)顯著稍低且無正當(dāng)理由時，負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機關(guān)有權(quán)利核準(zhǔn)其應(yīng)納稅所得額。稅收征管法做為程序法，這是所有稅收稅收征管的“定海神針”。此條要求也主要是用于反避稅的主要法理依據(jù)所屬。在實務(wù)中，還有很多私營企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，為避開企業(yè)增值稅、土地增值稅、所得稅、個稅及其房產(chǎn)契稅，根據(jù)低價銷售方法，將研發(fā)的商業(yè)用房銷售給公司股東本人，這類不符銷售市場獨立交易原則的交易行為有哪些涉稅風(fēng)險?

一、增值稅的風(fēng)險性。《國家財政部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)全方位拉開增值稅改征企業(yè)增值稅試點的通告》(財務(wù)〔2016〕36號)第四十四條要求，經(jīng)營者產(chǎn)生應(yīng)稅行為價錢顯著稍低或是較高但不具備合理商業(yè)目的的，或是產(chǎn)生本辦法第十四條列出個人行為則無銷售額的，負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機關(guān)有權(quán)利按照下列“次序”明確銷售總額：(一)根據(jù)經(jīng)營者近期階段市場銷售類似服務(wù)項目、固定資產(chǎn)或是房產(chǎn)的平均價明確。(二)依照別的經(jīng)營者近期階段市場銷售類似服務(wù)項目、固定資產(chǎn)或是房產(chǎn)的平均價明確。(三)依照組成計稅價格明確。組成計稅價格的計算公式為：組成計稅價格=成本費×(1 成本費用率)。成本費用率國家實行稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局明確。

二、土地增值稅風(fēng)險?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第九條要求，經(jīng)營者有下列情形之一的，依照房產(chǎn)評估價格計算征繳：…(三)出讓房地產(chǎn)的成交價小于房產(chǎn)評估價錢，又無正當(dāng)理由的。及其《土地增值稅實施細(xì)則》要求，規(guī)章第九條(三)項所稱的出讓房地產(chǎn)的成交價小于房產(chǎn)評估價錢，又無正當(dāng)理由的，就是指經(jīng)營者申報的出讓房地產(chǎn)的具體賣價小于房產(chǎn)評估組織評定買賣價，經(jīng)營者又無法給予憑證或無正當(dāng)理由的舉動。

三、所得稅風(fēng)險。企業(yè)和公司股東及其與其說親屬中間組成關(guān)聯(lián)方關(guān)系，《企業(yè)所得稅法》第四十一條要求，公司與其說關(guān)聯(lián)企業(yè)間的經(jīng)濟(jì)往來，不符獨立交易原則而減少公司或其關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)納稅收入或是收入額的，稅務(wù)行政機關(guān)有權(quán)利依照有效方式調(diào)節(jié)。第四十七條要求，公司執(zhí)行別的不具備合理商業(yè)目的安排而減少其應(yīng)納稅收入或是收入額的，稅務(wù)行政機關(guān)有權(quán)利依照有效方式調(diào)節(jié)。第四十八條要求，稅務(wù)行政機關(guān)按照此章要求做出納稅調(diào)整，必須補征稅款，理應(yīng)補征稅金，并依據(jù)國務(wù)院規(guī)定另收貸款利息。

四、個人所得稅風(fēng)險?！秱€人所得稅法》第八條要求，自身與其說關(guān)聯(lián)企業(yè)間的經(jīng)濟(jì)往來不符獨立交易原則而減少自己或其關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)納稅所得額，且無正當(dāng)理由，稅務(wù)行政機關(guān)有權(quán)利依照有效方式進(jìn)行納稅調(diào)整。而且稅務(wù)行政機關(guān)按照要求做出納稅調(diào)整，必須補征稅款，理應(yīng)補征稅金，并依法另收貸款利息。房地產(chǎn)開發(fā)商以低價銷售房子的實質(zhì)就是變向分派，可能面臨依照“貸款利息、股利分配、紅利所得”繳納個稅風(fēng)險。

五、房產(chǎn)契稅風(fēng)險。《契稅法》第四條第二款規(guī)定，經(jīng)營者申報的成交價顯著稍低且無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)行政機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》(下稱稅收征收管理法)第三十五條第一款第(六)項規(guī)定核準(zhǔn)。

總的來說，稅務(wù)行政機關(guān)依規(guī)核準(zhǔn)只有兩個必要條件，即“價錢顯著稍低”和“無正當(dāng)理由”。什么是“價錢顯著稍低”，在民法上從未有過統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。參考《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國法院貫徹實施民法典工作會議紀(jì)要>的通知》(法[2021]94號)要求：“針對民法典第五百三十九條所規(guī)定的顯著不合理廉價或是高價位，人民法院應(yīng)當(dāng)以買賣本地一般經(jīng)營者的分辨，并參照買賣那時候買賣地物價局參考價或是交易市場價，融合別的因素充分考慮給予評定。轉(zhuǎn)讓價格無法達(dá)到交易過程中買賣地參考價或是交易市場價百分之七十的，一般可以視作顯著不合理廉價;對轉(zhuǎn)讓價格高過本地參考價或是交易市場價百分之三十的，一般可以視作顯著不合理高價位。被告方對其所主張的交易過程中買賣地參考價或是交易市場價擔(dān)負(fù)證明責(zé)任。”因而，經(jīng)營者申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價錢小于同時期類似房地產(chǎn)業(yè)均值市場價格30%且?正規(guī)依據(jù)的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價錢顯著稍低，稅務(wù)行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法履行定額征收的權(quán)力，推行各稅收一并定額征收。