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《稅收征收管理法》要求，經(jīng)營(yíng)者申報(bào)的計(jì)稅基礎(chǔ)顯著稍低且無(wú)正當(dāng)理由時(shí)，負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)有權(quán)利核準(zhǔn)其應(yīng)納稅所得額。稅收征管法做為程序法，這是所有稅收稅收征管的“定海神針”。此條要求也主要是用于反避稅的主要法理依據(jù)所屬。在實(shí)務(wù)中，還有很多私營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為避開(kāi)企業(yè)增值稅、土地增值稅、所得稅、個(gè)稅及其房產(chǎn)契稅，根據(jù)低價(jià)銷(xiāo)售方法，將研發(fā)的商業(yè)用房銷(xiāo)售給公司股東本人，這類(lèi)不符銷(xiāo)售市場(chǎng)獨(dú)立交易原則的交易行為有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)?

一、增值稅的風(fēng)險(xiǎn)性?！秶?guó)家財(cái)政部 我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)全方位拉開(kāi)增值稅改征企業(yè)增值稅試點(diǎn)的通告》(財(cái)務(wù)〔2016〕36號(hào))第四十四條要求，經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生應(yīng)稅行為價(jià)錢(qián)顯著稍低或是較高但不具備合理商業(yè)目的的，或是產(chǎn)生本辦法第十四條列出個(gè)人行為則無(wú)銷(xiāo)售額的，負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)有權(quán)利按照下列“次序”明確銷(xiāo)售總額：(一)根據(jù)經(jīng)營(yíng)者近期階段市場(chǎng)銷(xiāo)售類(lèi)似服務(wù)項(xiàng)目、固定資產(chǎn)或是房產(chǎn)的平均價(jià)明確。(二)依照別的經(jīng)營(yíng)者近期階段市場(chǎng)銷(xiāo)售類(lèi)似服務(wù)項(xiàng)目、固定資產(chǎn)或是房產(chǎn)的平均價(jià)明確。(三)依照組成計(jì)稅價(jià)格明確。組成計(jì)稅價(jià)格的計(jì)算公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本費(fèi)×(1 成本費(fèi)用率)。成本費(fèi)用率國(guó)家實(shí)行稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局明確。

二、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第九條要求，經(jīng)營(yíng)者有下列情形之一的，依照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征繳：…(三)出讓房地產(chǎn)的成交價(jià)小于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)錢(qián)，又無(wú)正當(dāng)理由的。及其《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》要求，規(guī)章第九條(三)項(xiàng)所稱(chēng)的出讓房地產(chǎn)的成交價(jià)小于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)錢(qián)，又無(wú)正當(dāng)理由的，就是指經(jīng)營(yíng)者申報(bào)的出讓房地產(chǎn)的具體賣(mài)價(jià)小于房產(chǎn)評(píng)估組織評(píng)定買(mǎi)賣(mài)價(jià)，經(jīng)營(yíng)者又無(wú)法給予憑證或無(wú)正當(dāng)理由的舉動(dòng)。

三、所得稅風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)和公司股東及其與其說(shuō)親屬中間組成關(guān)聯(lián)方關(guān)系，《企業(yè)所得稅法》第四十一條要求，公司與其說(shuō)關(guān)聯(lián)企業(yè)間的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，不符獨(dú)立交易原則而減少公司或其關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)納稅收入或是收入額的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)有權(quán)利依照有效方式調(diào)節(jié)。第四十七條要求，公司執(zhí)行別的不具備合理商業(yè)目的安排而減少其應(yīng)納稅收入或是收入額的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)有權(quán)利依照有效方式調(diào)節(jié)。第四十八條要求，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)按照此章要求做出納稅調(diào)整，必須補(bǔ)征稅款，理應(yīng)補(bǔ)征稅金，并依據(jù)國(guó)務(wù)院規(guī)定另收貸款利息。

四、個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)。《個(gè)人所得稅法》第八條要求，自身與其說(shuō)關(guān)聯(lián)企業(yè)間的經(jīng)濟(jì)往來(lái)不符獨(dú)立交易原則而減少自己或其關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)納稅所得額，且無(wú)正當(dāng)理由，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)有權(quán)利依照有效方式進(jìn)行納稅調(diào)整。而且稅務(wù)行政機(jī)關(guān)按照要求做出納稅調(diào)整，必須補(bǔ)征稅款，理應(yīng)補(bǔ)征稅金，并依法另收貸款利息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以低價(jià)銷(xiāo)售房子的實(shí)質(zhì)就是變向分派，可能面臨依照“貸款利息、股利分配、紅利所得”繳納個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)。

五、房產(chǎn)契稅風(fēng)險(xiǎn)?！镀醵惙ā返谒臈l第二款規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者申報(bào)的成交價(jià)顯著稍低且無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)行政機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》(下稱(chēng)稅收征收管理法)第三十五條第一款第(六)項(xiàng)規(guī)定核準(zhǔn)。

總的來(lái)說(shuō)，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)依規(guī)核準(zhǔn)只有兩個(gè)必要條件，即“價(jià)錢(qián)顯著稍低”和“無(wú)正當(dāng)理由”。什么是“價(jià)錢(qián)顯著稍低”，在民法上從未有過(guò)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。參考《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國(guó)法院貫徹實(shí)施民法典工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》(法[2021]94號(hào))要求：“針對(duì)民法典第五百三十九條所規(guī)定的顯著不合理廉價(jià)或是高價(jià)位，人民法院應(yīng)當(dāng)以買(mǎi)賣(mài)本地一般經(jīng)營(yíng)者的分辨，并參照買(mǎi)賣(mài)那時(shí)候買(mǎi)賣(mài)地物價(jià)局參考價(jià)或是交易市場(chǎng)價(jià)，融合別的因素充分考慮給予評(píng)定。轉(zhuǎn)讓價(jià)格無(wú)法達(dá)到交易過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)地參考價(jià)或是交易市場(chǎng)價(jià)百分之七十的，一般可以視作顯著不合理廉價(jià);對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高過(guò)本地參考價(jià)或是交易市場(chǎng)價(jià)百分之三十的，一般可以視作顯著不合理高價(jià)位。被告方對(duì)其所主張的交易過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)地參考價(jià)或是交易市場(chǎng)價(jià)擔(dān)負(fù)證明責(zé)任。”因而，經(jīng)營(yíng)者申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)錢(qián)小于同時(shí)期類(lèi)似房地產(chǎn)業(yè)均值市場(chǎng)價(jià)格30%且?正規(guī)依據(jù)的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)錢(qián)顯著稍低，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法履行定額征收的權(quán)力，推行各稅收一并定額征收。