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在今年的三月至今，上海的新冠肺炎疫情日趨不容樂觀，涉疫的小區(qū)、鋪面相繼被封控區(qū)，到四五月間則進(jìn)到同城靜默期。疫情期，租賃商業(yè)用房用以運(yùn)營的租賃戶嚴(yán)重?fù)p失。盡管市人民政府頒布涉疫情租金減免現(xiàn)行政策，但可用房子僅限于國企營業(yè)性房子，免減目標(biāo)也限制在中小企業(yè)、個(gè)體戶和民辦非企的范圍之內(nèi)。租賃外資企業(yè)、外資公司、民企等其他國營企業(yè)房子的承租方無法享受以上減免政策，與出租方中間就租金減免、合同終止等諸多問題造成眾多異議。因此，小編梳理總結(jié)實(shí)務(wù)中碰到的四大難題，并分別解釋說明其處置標(biāo)準(zhǔn)，以供參考。

1、疫情沖擊，承租方未按照約定限期付款房租，是不是應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任?

《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見(二)》第五條要求，“承租方租賃房屋用以運(yùn)營，由于疫情或是疫情防控措施危害，造成承租方資金周轉(zhuǎn)不開或是主營業(yè)務(wù)收入明顯降低，出租方以承租方并沒有按照約定期限繳納房租借口要求解除租賃合同，由承租方擔(dān)負(fù)合同違約責(zé)任的，人民法院不予支持”。

由此可見，因疫情沖擊承租方在一定期內(nèi)逾期支付租金的，可因不可抗力理由可免于擔(dān)負(fù)合同違約責(zé)任，出租方也沒有權(quán)利解除租賃合同。

2、在哪種情況下，承租方有權(quán)要求出租方減免租金?

(1)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見(二)》第六條要求，“租賃非公有制房子用以運(yùn)營，新冠疫情或是疫情防控措施造成承租方并沒有主營業(yè)務(wù)收入或是主營業(yè)務(wù)收入明顯降低，再次按照原租賃協(xié)議付款房租并對(duì)顯著不合理，承租方要求減免租金、增加租賃期或是延期支付租金的，理應(yīng)融合案件的具體情況，依據(jù)平等原則變更合同。”

由此可見，此問題第一種情況就是：承租方的確遭受新冠疫情或是封控區(qū)對(duì)策危害，造成收益明顯降低的，對(duì)已經(jīng)所發(fā)生的房租損害，可向出租方明確提出免減要求，彼此依據(jù)平等原則來分?jǐn)偡孔鈸p害。例如，上海市進(jìn)到三月份至今，相繼逐漸分規(guī)劃區(qū)監(jiān)管，影院、時(shí)裝店等商戶的運(yùn)營遭受很大的影響，收益大幅下降。到六月份，盡管社會(huì)治安早已復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但很長一段時(shí)間內(nèi)都不允許正餐。相對(duì)于餐飲業(yè)而言，僅僅靠外賣送餐、自取收入，連保持正常的的經(jīng)營都不夠，更談何盈利。在這樣的情況下，假如仍按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，相對(duì)于承租方而言是不公平的。從而，承租方可以向出租方明確提出商議免減該階段的一部分房租。

(2)依據(jù)上海市高院公布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》，“受疫情或是疫情防控措施危害造成房子不能正常應(yīng)用，承租方為此規(guī)定出租方免減一定期限內(nèi)的租金的，可視性情予以支持”。

由此可見，此問題第二種情況就是：受疫情或是疫情防控措施影響的，造成租賃房屋在一定期間內(nèi)不能正常所使用的，對(duì)已經(jīng)所發(fā)生的房租損害，承租方可向出租方明確提出免減要求，規(guī)定出租方依照平等原則與其說分?jǐn)偡孔鈸p害。例如，上海的四月和五月2個(gè)月，同城處在“靜默期”。這時(shí)候絕大多數(shù)鋪面關(guān)掉，完全無法應(yīng)用租賃房子。租賃協(xié)議設(shè)立目地，是承租方根據(jù)使用租賃房屋來獲取收益，現(xiàn)承租方在長達(dá)2個(gè)月時(shí)間內(nèi)完全無法實(shí)際應(yīng)用租賃房屋，如由承租方獨(dú)自承受房租損害，會(huì)導(dǎo)致“不公平”的代價(jià)。這時(shí)候，承租方有權(quán)要求依照平等原則與出租方分?jǐn)傆捎谝咔樗鶐淼姆孔鈸p害。相較于此問題第一種狀況，第二種狀況的處理方法標(biāo)準(zhǔn)更加明確，即一般不用考慮主營業(yè)務(wù)收入是不是降低、資產(chǎn)是不是艱難等狀況，只需考慮該房產(chǎn)是不是由于疫情或疫情防控措施危害而造成在一定期間內(nèi)不可以實(shí)際應(yīng)用，達(dá)到該項(xiàng)要求的則應(yīng)當(dāng)給與租金減免。

(3)依據(jù)上海市高院公布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》，“假如合同書盡管依然存在可執(zhí)行性，可是由于疫情或是疫情防控措施促使協(xié)議的基本條件出現(xiàn)了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)沒法預(yù)見的、不屬商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的巨大轉(zhuǎn)變，繼續(xù)履行合同對(duì)一方顯著不公平，則有可能組成情勢(shì)變更。遭受不良影響的當(dāng)事人能夠和對(duì)方再次商議;在一定時(shí)間內(nèi)拒絕調(diào)解的，本人能夠申請(qǐng)法院變動(dòng)或是終止合同。”

由此可見，此問題第三種情況就是：假如在可預(yù)想的時(shí)間段內(nèi)，由于疫情或是疫情防控措施影響的，促使承租方主營業(yè)務(wù)收入可能明顯降低的，承租方能夠“情勢(shì)變更”借口，與出租方就租金標(biāo)準(zhǔn)難題再次商議，以變動(dòng)合同的形式減少一部分房租。例如，影院、娛樂室等娛樂業(yè)疫情沖擊較為嚴(yán)重，有些至今為止并未恢復(fù)營業(yè)，有些恢復(fù)營業(yè)之后又隔三差五被責(zé)令關(guān)閉。這樣的事情是當(dāng)事人在訂立合同中沒法預(yù)見的、不屬商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的巨大轉(zhuǎn)變，能與出租方商議減少房租、分?jǐn)倱p害。

3、在哪種情況下，承租方有權(quán)利解除租賃合同?

上海市高院公布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》強(qiáng)調(diào)，“針對(duì)疫情期合同書能夠履行的，應(yīng)促使被告方按照合同約定繼續(xù)履行;針對(duì)確由于疫情或疫情防控措施危害，合同書不能按約履行的，應(yīng)更重點(diǎn)考慮正確引導(dǎo)被告方商議變更合同，采用取代執(zhí)行或是延遲履行等形式，保持合同書的穩(wěn)定，保證“五個(gè)中心”基本功能平穩(wěn)運(yùn)行，完成社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。”由此可見，無論是從法律效果或是社會(huì)效果方面考慮到，終止合同也是需要給予謹(jǐn)慎掌握的。深入分析如下所示：

(1)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見(二)》第五條第二款規(guī)定，“為展覽會(huì)、大會(huì)、廟會(huì)圖片等特殊目地而訂購的臨時(shí)性場地租賃協(xié)議，新冠疫情或是疫情防控措施造成該活動(dòng)取消，承租方要求解除租賃合同，退還訂金或是訂金的，人民法院應(yīng)予支持。”

不難看出，假如為特殊目地簽署的臨時(shí)性租賃協(xié)議，因疫情原因活動(dòng)取消時(shí)即組成“合同目的難以實(shí)現(xiàn)”，這時(shí)承租方有權(quán)利解除租賃合同，規(guī)定退還房租或是訂金，承租方也無須擔(dān)負(fù)別的合同違約責(zé)任。

(2)依據(jù)上海市高院公布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》，“新冠疫情或是疫情防控措施導(dǎo)致合同目的難以實(shí)現(xiàn)的，被告方也可以根據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定認(rèn)為終止合同;新冠疫情或是疫情防控措施導(dǎo)致協(xié)議不可以履行的，被告方也可以根據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定認(rèn)為免除責(zé)任或者部分免除責(zé)任。”

不難看出，除開前文提到的臨時(shí)合同外，別的租賃協(xié)議必須滿足“新冠疫情或是疫情防控措施導(dǎo)致合同目的難以實(shí)現(xiàn)”標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候才能消除。一般來說，租賃協(xié)議的租賃期皆在一年以上，周期時(shí)間很長。疫情沖擊這也是短期，二、三個(gè)月的疫情沖擊會(huì)不會(huì)造成全部租賃協(xié)議目地難以實(shí)現(xiàn)?這就需要充分考慮租賃期長度、承租方所在領(lǐng)域、受疫情具體危害的水平等等因素才可以分辨。如訂立的是長期合同(例如，三年以上)，而疫情沖擊是較短期，則很難得出“導(dǎo)致合同目的難以實(shí)現(xiàn)”的觀點(diǎn)，承租方?jīng)]有權(quán)利終止合同。自然，如一些網(wǎng)咖、娛樂室等，租賃期限原本不久，或是剩下的租賃期限已不多，因處在特殊工作原因到今天尚不可以開張，什么時(shí)候開張還無望。在這樣的情況下，則側(cè)重于有理由覺得“因疫情影響造成合同目的難以實(shí)現(xiàn)”，承租方明確提出終止合同，有可能被人民法院適用。

4、承租方因不可抗力解除合同的是不是可以免付房租?

依據(jù)上海市市高院公布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》，“不可抗拒就是指不可以預(yù)料、不可以防止而且不能克服的客觀條件，新冠疫情及其疫情防控措施一般歸屬于法律的規(guī)定不可抗拒。”

不難看出，新冠疫情或是疫情防控措施歸屬于不可抗拒范圍。但不可抗拒的免除責(zé)任究竟免去的叫什么義務(wù)?是否不可抗拒終止合同后，沒付房租就無須付了?

從一般含義來看，因不可抗力認(rèn)為免除責(zé)任或者部分免除責(zé)任，免去是指合同違約責(zé)任。即假如按照合同約定，承租方單方解除合同系毀約消除，就算適用其消除要求，承租方也需要承擔(dān)法律責(zé)任合同違約責(zé)任。但如由于疫情不可抗拒影響而明確提出消除，承租方能夠認(rèn)為免去本要承擔(dān)的合同違約責(zé)任。對(duì)已經(jīng)所發(fā)生的房租，系民事合同所合同約定的附隨義務(wù)并非義務(wù)，沒有在“不可抗力免責(zé)”的免去范圍內(nèi)。有關(guān)租金減免難題，系因疫情影響而帶來的房租損害分?jǐn)傠y題。假如因疫情影響終止合同就無須付款房租，即承租方將房租損害徹底轉(zhuǎn)嫁出租方，這對(duì)出租方顯而易見是不公平的。

由來：隆安上海律師事務(wù)所