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房地產企業(yè)拆遷還建做為土地增值稅特殊的業(yè)務流程之一，今日簡易和大家聊聊“動遷還建”土地增值稅問題。

最先，大家首先來學習文件：

《我國稅務質監(jiān)總局有關土地資源增值稅清算有關問題的通知》(國稅發(fā)[2010]220號)文件規(guī)定：

(一)房地產開發(fā)商用建造的本項目房地產業(yè)安裝回遷戶的，安裝用地視同銷售解決，按《我國稅務質監(jiān)總局有關房地產開發(fā)企業(yè)土地資源增值稅清算管理方法有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入，與此同時將此確認為房產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，記入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵扣本項目拆遷補償費。

(二)開發(fā)企業(yè)采用異地安置，異地安置的房屋歸屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定測算，記入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋歸屬于購買的，以實際支付的買房開支記入拆遷補償費。

(三)貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑證記入拆遷補償費。

在實踐中之上文檔，我們發(fā)現土地增值稅的處理，都是遵照了所得稅的原理，視同銷售收益相當于“房產開發(fā)項目的拆遷補償費”，針對土地增值稅而言，稅賦是否也是為零呢?(“動遷還建”所得稅稅負，大家在《稅苑微課》中已經做了講解。)

次之，我們可以通過經典案例：

房地產開發(fā)商當地安裝新項目，修建100平方米住房10套，還建4套，市場銷售6套。每件市價100萬余元，建造成本80萬余元(沒有土地成本)。請計算土地資源增值稅稅負率?！军c一下學習培訓：房地產業(yè)熱議的焦點問題之回遷安置房】

土地增值稅的流程是：確認收入，確定扣減，測算增值率。大家只是考慮到扣減的土地成本、項目成本、加計，不顧及開發(fā)費用及其稅費。

還建的4套房子：

(1)視同銷售收益：400萬余元

(2)扣減：第一項400萬余元、第二項項目成本為0;第三項加計80萬余元

(3)增值率：400-480=-80萬余元

還建的4套房子是負升值，售賣的6套房子可能是正升值，二者相互之間填補，抵減了增值率，降低了全部新項目的土地增值稅稅負率。難道說坐享其成了?有這樣的好事兒?!

根據我敘述《土地增值稅四大扣除原則》，還蓋房子的扣減項額度是虛擬的，歸屬于視同銷售成本費，并不是真正所發(fā)生的，真正所發(fā)生的只是320萬余元。也正因為大家計算的扣減內容包括虛擬的，因此產生負升值。

因而，我個人見解是：

在土地資源增值稅清算時，普通住房分為兩類，一類是還建房，一類是正常的銷售總額房屋;還建房扣減項為：視同銷售成本和稅費，不能扣減開發(fā)費用、不能加計。這般出來，拆遷安置房的增值率都是負升值，負值的金額是“扣減稅費”的金額。因而，也就會形成拆遷安置房的負升值對沖交易正常的銷售房子的正升值，抵減土地增值稅的增值率，減弱土地資源增值稅稅負率。

同樣的道理，假如還建房是非普通住房或是商業(yè)服務，依此類推，依照以上方法細歸類，然后再進行土地增值稅步驟測算。

因此，通過我們剖析，您是否也發(fā)現，“還建房”奇特地完成了土地增值稅的減負增效。