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案例背景詳細(xì)介紹

X公司和Y企業(yè)均是某地的國企，X公司為建造市民健身中心獲得劃撥用地A土地100畝，劃轉(zhuǎn)價40萬余元/畝，預(yù)估投資項(xiàng)目3億人民幣;Y企業(yè)需要在A土地地底建造樞紐站和社會停車場，需占用土地60畝，預(yù)估投資項(xiàng)目8億人民幣。因該項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計務(wù)必由雙方同步進(jìn)行，X公司和Y企業(yè)依據(jù)地方政府所提出的聚合應(yīng)用土地資源原則簽署合作框架，Y企業(yè)需依照100萬余元/畝向X企業(yè)付款賠償，后面怎樣簽訂合同以及如何聯(lián)合開發(fā)由雙方簽署實(shí)際合作合同。

現(xiàn)X企業(yè)接到Y(jié)企業(yè)支付的6000萬余元，遭遇怎樣進(jìn)賬，如何納稅，彼此后面以哪一種模式進(jìn)行協(xié)作等諸多問題向小必進(jìn)行咨詢。

操作實(shí)務(wù)實(shí)例討論

對以上實(shí)例，大家剖析有如下關(guān)鍵幾類合作方式：

土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，后面分別開發(fā)設(shè)計

該模式中，X企業(yè)接到Y(jié)企業(yè)支付的6000萬余元做為土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同款進(jìn)賬，向Y企業(yè)出具土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅票，后面X公司和Y企業(yè)分別開發(fā)設(shè)計，分別計算。

1、彼此稅金計算

X企業(yè)

土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到增值稅及附加、土地增值稅、所得稅和合同印花稅。

(1)所得稅：

6000/(1 9%)*9%=495萬余元

(2)附加稅費(fèi)：

495*12%=59萬余元

(3)合同印花稅：

6000/(1 9%)*0.05%=3萬余元

(4)土地增值稅：

(6000/(1 9%)-(40*60 59 3))*50%-(40*60 59 3)*15%=1152萬余元

(5)所得稅：

(6000/(1 9%)-(40*60 59 3 1152))*25%=473萬余元

X公司稅費(fèi)總計：495 59 3 1152 473=2182萬余元

Y企業(yè)

Y企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證，需繳納房屋契稅和合同印花稅。

(1)房產(chǎn)契稅：

6000/(1 9%)*3%=165萬余元

(2)合同印花稅：

6000/(1 9%)*0.05%=3萬余元

Y公司稅費(fèi)總計：165 3=168萬余元

X公司和Y公司稅費(fèi)總計

2182 168=2350萬余元

2、該計劃方案優(yōu)缺點(diǎn)

(1)立即出讓土地使用權(quán)證，涉及到稅金比較高，尤其是土地增值稅，可用50%的征收率，增大了交易費(fèi)用。

(2)因?yàn)锳土地為劃撥用地，出讓劃撥用地土地使用權(quán)證須經(jīng)有關(guān)行政部門準(zhǔn)許，從而需確定是否需要補(bǔ)交土地出讓。

(3)土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，彼此與此同時開發(fā)設(shè)計，分別計算，中后期不會有所有權(quán)證切分及其交易稅費(fèi)，所有權(quán)清楚，方便管理。

彼此聯(lián)合開發(fā)，各自土地確權(quán)

該計劃方案的關(guān)鍵點(diǎn)乃是必須達(dá)到合作建房的條件，該地土地增值稅合作建房的執(zhí)行規(guī)格有兩大關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)：一是存量土地變更為彼此一共有;二是項(xiàng)目竣工后多方各自原始土地確權(quán)。

司法部門中評定歸屬于共建合同書必須依法處理土地使用權(quán)證變動登記(變更為合作者一共有)，后面開發(fā)設(shè)計聯(lián)合報建。

可是，該案例中經(jīng)我們了解，X企業(yè)的A土地不可以變更為兩方一共有，且后面報備建設(shè)也只能以X公司名義報備建設(shè)。

理論和實(shí)際發(fā)生誤差，該如何解決?

讓我們查看了法律條文上對“合作建房”的定義：

關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法實(shí)施前地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營案子若干問題的解釋(法發(fā)[1996]2號)第18條規(guī)定:具有土地使用權(quán)證的一方以土地所有權(quán)做為項(xiàng)目投資與別人合作建房,簽訂的共建合同是土地使用權(quán)證有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊方式，除申請辦理共建審批手續(xù)外，還應(yīng)當(dāng)依法處理土地使用權(quán)證變動登記。未辦土地使用權(quán)證變動登記的，一般應(yīng)當(dāng)評定共建無效合同,

但雙方已實(shí)際履行了合同書，或房子已基本完工，又無其他違法行為的，可評定共建合同有效，并勒令被告方補(bǔ)領(lǐng)土地使用權(quán)證變動登記。

參考以上法律條文，我們可先按共建建設(shè)項(xiàng)目竣工后，再補(bǔ)領(lǐng)土地使用權(quán)證變動登記，彼此土地確權(quán)。

針對Y企業(yè)支付給X企業(yè)的6000萬余元資產(chǎn)，可以作為開發(fā)設(shè)計項(xiàng)目投資額的構(gòu)成部分，不當(dāng)作收入準(zhǔn)則。

1、彼此稅金計算

X企業(yè)

(1)增值稅及附加

共建項(xiàng)目完工后，補(bǔ)領(lǐng)土地使用權(quán)證變動登記，也可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)流程，依照出讓土地使用權(quán)證測算交納增值稅及附加。X企業(yè)依照劃轉(zhuǎn)價錢計算增值稅銷項(xiàng)稅為40*60/(1 9%)*9%=198萬余元,因在開發(fā)建設(shè)中X公司會有足夠多的進(jìn)項(xiàng)稅可抵減，故X企業(yè)應(yīng)繳增值稅及附加為0萬余元。

(2)土地增值稅

彼此企業(yè)為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，能補(bǔ)領(lǐng)土地使用權(quán)證變動登記，需要按照土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交納土地增值稅，出讓后分別建造房地產(chǎn)并土地確權(quán)環(huán)節(jié)中不涉及土地增值稅。

土地轉(zhuǎn)讓價錢依照雙方約定來確認(rèn)，用以公用事業(yè)可以按成本費(fèi)額度標(biāo)價，故增值率為0萬余元，應(yīng)繳土地增值稅為0萬余元。

(3)合同印花稅

合同印花稅依照土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格計算，40*60/(1 9%)*0.05%=1萬余元。

(4)所得稅

可參考房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建房的規(guī)定：

公司在初次分派開發(fā)產(chǎn)品時，如未結(jié)計稅成本，則將投資人的投資總額視同銷售收益進(jìn)行相應(yīng)的的稅務(wù)解決。

國稅發(fā)【2009】31號文第五章

如Y企業(yè)獲得房產(chǎn)的計稅成本依照土地使用權(quán)證獲得成本費(fèi)2202萬余元(即40*60/1.09萬余元)和項(xiàng)目投資額8.6億人民幣(即8億人民幣 6000萬余元)進(jìn)行確認(rèn)，X企業(yè)獲得房地產(chǎn)依照土地劃撥成本費(fèi)1468萬余元(即40*40/1.09萬余元)和項(xiàng)目投資額2.4億人民幣(即3億人民幣-6000萬余元)進(jìn)行確認(rèn)，X企業(yè)不涉及所得稅。

(5)房產(chǎn)契稅

依據(jù)稅務(wù)[2000]14號和稅務(wù)[2004]91號的要求，對Y企業(yè)獲得X企業(yè)一部分土地資源，歸屬于土地使用權(quán)證遷移，Y企業(yè)應(yīng)繳納契稅;針對企業(yè)共建并分別分到的房屋，避免所有權(quán)遷移，不收取房產(chǎn)契稅?？墒且陨蟽煞N文檔已廢除，最新政策及實(shí)行規(guī)格并未發(fā)布，后面需與稅務(wù)行政機(jī)關(guān)提早溝通交流現(xiàn)階段針對房產(chǎn)契稅的執(zhí)行規(guī)格。大家暫參照之前規(guī)格，則X企業(yè)不用繳納契稅。

X企業(yè)的稅金總計共1萬

Y企業(yè)

依據(jù)合作建房的相關(guān)政策要求，Y企業(yè)只需繳納土地使用權(quán)證產(chǎn)權(quán)過戶環(huán)節(jié)的房產(chǎn)契稅和合同印花稅。

(1)房產(chǎn)契稅：

40*60/(1 9%)*3%=66萬余元

(2)合同印花稅：

40*60/(1 9%)*0.05%=1萬余元

Y企業(yè)的稅金總計：66 1=67萬余元

X公司和Y公司稅費(fèi)總計

1 67=68萬余元

2、該計劃方案優(yōu)缺點(diǎn)

(1)在符合合作建房條件下，該計劃方案稅金額度最少，大大的節(jié)約了稅負(fù)成本。

(2)該方案的形式和本質(zhì)條件要求較嚴(yán)苛，如土地產(chǎn)權(quán)需變成一共有，報批報建文檔還須反映彼此為名，建成后需各自土地確權(quán)等，如不能完全達(dá)到以上情況，該方法存有后面被考驗(yàn)風(fēng)險，故在實(shí)施前提議充足與稅務(wù)行政機(jī)關(guān)溝通交流，積極去函確定合作建房方式的肯定。

土地使用權(quán)證再次劃轉(zhuǎn)

如X公司與自然資源和規(guī)劃局溝通交流，能將A土地取回再各自再次劃轉(zhuǎn)至X公司和Y企業(yè)，Y企業(yè)支付給X企業(yè)的6000萬余元做為X企業(yè)代付款的土地劃撥合同款(40*60=2400萬余元)和工程延期賠償款(6000-2400=3600萬余元)(因X企業(yè)已經(jīng)取得A土地很多年，但是由于此項(xiàng)目需要與Y公司項(xiàng)目一起開工，故推遲開發(fā)設(shè)計)，則建成后X公司和Y企業(yè)各自土地確權(quán)。

1、彼此稅金計算

X企業(yè)

(1)增值稅及附加

依據(jù)稅務(wù)[2016]36號文要求，土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者的舉動增值稅免稅，企業(yè)因政府部門土地收儲個人行為獲得收益增值稅免稅。

故X企業(yè)按售價收到的2400萬余元土地劃撥賠償款增值稅免稅。

X企業(yè)收到的推遲開發(fā)設(shè)計賠償款不屬所得稅應(yīng)納稅額范疇，也無需繳納增值稅。

(2)土地增值稅

因國家發(fā)展必須依規(guī)征用土地、收回的房地產(chǎn)業(yè)免稅土地增值稅，故X企業(yè)不用交納土地增值稅。

(3)合同印花稅

不屬合同印花稅征稅對象。

(4)所得稅

X企業(yè)按售價收到的土地劃撥賠償款，未造成升值，不用繳納企業(yè)所得稅。

X企業(yè)收到的推遲開發(fā)設(shè)計賠償款3600萬余元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。

3600*25%=900萬余元

X企業(yè)的稅金總計共900萬余元

Y企業(yè)

Y企業(yè)獲得劃撥用地不用繳納稅費(fèi)。

X公司和Y公司稅費(fèi)總計900萬余元

2、該計劃方案優(yōu)缺點(diǎn)

(1)該計劃方案下X公司不擔(dān)負(fù)出讓土地權(quán)的稅金，稅金額度比較小，但不存有出讓劃撥用地補(bǔ)交土地出讓風(fēng)險。

(2)彼此分別確定土地使用權(quán)證所有權(quán)，不可避免合作建房的復(fù)雜流程和管理成本。

(3)該方法需獲得自然資源和規(guī)劃局的配合，取回后重新劃轉(zhuǎn)，存在一定的溝通交流難度系數(shù)。

別的計劃方案

除了上述三個關(guān)鍵計劃方案之外，依據(jù)X公司和Y企業(yè)實(shí)際情況，大家還提供了別的多種多樣實(shí)際操作計劃方案，例如雙方不用申請辦理產(chǎn)權(quán)年限的情形下，X公司將土地免費(fèi)發(fā)放給Y企業(yè)應(yīng)用，X企業(yè)收到的6000萬余元可以作為推遲賠償款，或是做為代辦的項(xiàng)目投資款。在每一個大的方案下，也會有微小調(diào)節(jié)，不一樣標(biāo)準(zhǔn)涉及到的稅金也是不一樣的，人們在這里不一一列舉。

小必匯總

通過上述實(shí)例，我們能發(fā)覺，一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)也可以有多種多樣解決方式，不一樣模式中涉及到的稅金額度天壤之別，任何一種方式都是需要提前安排，而非無法挽救之后再去消化吸收。提前安排的過程當(dāng)中也是要多方參與，不僅僅是交易雙方，有時候還要第三方的相互配合(如政府機(jī)構(gòu))，最終確定的方案也不一定是稅金最低的，反而是依據(jù)外部環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)開展綜合判斷后選擇的，小必也僅僅毛遂自薦，歡迎各位多多的參加和討論。