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案例背景詳細介紹

X公司和Y企業(yè)均是某地的國企，X公司為建造市民健身中心獲得劃撥用地A土地100畝，劃轉價40萬余元/畝，預估投資項目3億人民幣;Y企業(yè)需要在A土地地底建造樞紐站和社會停車場，需占用土地60畝，預估投資項目8億人民幣。因該項目的開發(fā)設計務必由雙方同步進行，X公司和Y企業(yè)依據地方政府所提出的聚合應用土地資源原則簽署合作框架，Y企業(yè)需依照100萬余元/畝向X企業(yè)付款賠償，后面怎樣簽訂合同以及如何聯(lián)合開發(fā)由雙方簽署實際合作合同。

現(xiàn)X企業(yè)接到Y企業(yè)支付的6000萬余元，遭遇怎樣進賬，如何納稅，彼此后面以哪一種模式進行協(xié)作等諸多問題向小必進行咨詢。

操作實務實例討論

對以上實例，大家剖析有如下關鍵幾類合作方式：

土地資源使用權轉讓，后面分別開發(fā)設計

該模式中，X企業(yè)接到Y企業(yè)支付的6000萬余元做為土地資源使用權轉讓合同款進賬，向Y企業(yè)出具土地資源使用權轉讓稅票，后面X公司和Y企業(yè)分別開發(fā)設計，分別計算。

1、彼此稅金計算

X企業(yè)

土地資源使用權轉讓涉及到增值稅及附加、土地增值稅、所得稅和合同印花稅。

(1)所得稅：

6000/(1 9%)*9%=495萬余元

(2)附加稅費：

495*12%=59萬余元

(3)合同印花稅：

6000/(1 9%)*0.05%=3萬余元

(4)土地增值稅：

(6000/(1 9%)-(40*60 59 3))*50%-(40*60 59 3)*15%=1152萬余元

(5)所得稅：

(6000/(1 9%)-(40*60 59 3 1152))*25%=473萬余元

X公司稅費總計：495 59 3 1152 473=2182萬余元

Y企業(yè)

Y企業(yè)轉讓土地使用權證，需繳納房屋契稅和合同印花稅。

(1)房產契稅：

6000/(1 9%)*3%=165萬余元

(2)合同印花稅：

6000/(1 9%)*0.05%=3萬余元

Y公司稅費總計：165 3=168萬余元

X公司和Y公司稅費總計

2182 168=2350萬余元

2、該計劃方案優(yōu)缺點

(1)立即出讓土地使用權證，涉及到稅金比較高，尤其是土地增值稅，可用50%的征收率，增大了交易費用。

(2)因為A土地為劃撥用地，出讓劃撥用地土地使用權證須經有關行政部門準許，從而需確定是否需要補交土地出讓。

(3)土地資源使用權轉讓后，彼此與此同時開發(fā)設計，分別計算，中后期不會有所有權證切分及其交易稅費，所有權清楚，方便管理。

彼此聯(lián)合開發(fā)，各自土地確權

該計劃方案的關鍵點乃是必須達到合作建房的條件，該地土地增值稅合作建房的執(zhí)行規(guī)格有兩大關鍵標準：一是存量土地變更為彼此一共有;二是項目竣工后多方各自原始土地確權。

司法部門中評定歸屬于共建合同書必須依法處理土地使用權證變動登記(變更為合作者一共有)，后面開發(fā)設計聯(lián)合報建。

可是，該案例中經我們了解，X企業(yè)的A土地不可以變更為兩方一共有，且后面報備建設也只能以X公司名義報備建設。

理論和實際發(fā)生誤差，該如何解決?

讓我們查看了法律條文上對“合作建房”的定義：

關于審理房地產管理法實施前地產開發(fā)運營案子若干問題的解釋(法發(fā)[1996]2號)第18條規(guī)定:具有土地使用權證的一方以土地所有權做為項目投資與別人合作建房,簽訂的共建合同是土地使用權證有償轉讓的一種特殊方式，除申請辦理共建審批手續(xù)外，還應當依法處理土地使用權證變動登記。未辦土地使用權證變動登記的，一般應當評定共建無效合同,

但雙方已實際履行了合同書，或房子已基本完工，又無其他違法行為的，可評定共建合同有效，并勒令被告方補領土地使用權證變動登記。

參考以上法律條文，我們可先按共建建設項目竣工后，再補領土地使用權證變動登記，彼此土地確權。

針對Y企業(yè)支付給X企業(yè)的6000萬余元資產，可以作為開發(fā)設計項目投資額的構成部分，不當作收入準則。

1、彼此稅金計算

X企業(yè)

(1)增值稅及附加

共建項目完工后，補領土地使用權證變動登記，也可以根據經濟實質業(yè)務流程，依照出讓土地使用權證測算交納增值稅及附加。X企業(yè)依照劃轉價錢計算增值稅銷項稅為40*60/(1 9%)*9%=198萬余元,因在開發(fā)建設中X公司會有足夠多的進項稅可抵減，故X企業(yè)應繳增值稅及附加為0萬余元。

(2)土地增值稅

彼此企業(yè)為非房地產開發(fā)企業(yè)，能補領土地使用權證變動登記，需要按照土地資源使用權轉讓交納土地增值稅，出讓后分別建造房地產并土地確權環(huán)節(jié)中不涉及土地增值稅。

土地轉讓價錢依照雙方約定來確認，用以公用事業(yè)可以按成本費額度標價，故增值率為0萬余元，應繳土地增值稅為0萬余元。

(3)合同印花稅

合同印花稅依照土地資源使用權轉讓價格計算，40*60/(1 9%)*0.05%=1萬余元。

(4)所得稅

可參考房地產開發(fā)企業(yè)合作建房的規(guī)定：

公司在初次分派開發(fā)產品時，如未結計稅成本，則將投資人的投資總額視同銷售收益進行相應的的稅務解決。

國稅發(fā)【2009】31號文第五章

如Y企業(yè)獲得房產的計稅成本依照土地使用權證獲得成本費2202萬余元(即40*60/1.09萬余元)和項目投資額8.6億人民幣(即8億人民幣 6000萬余元)進行確認，X企業(yè)獲得房地產依照土地劃撥成本費1468萬余元(即40*40/1.09萬余元)和項目投資額2.4億人民幣(即3億人民幣-6000萬余元)進行確認，X企業(yè)不涉及所得稅。

(5)房產契稅

依據稅務[2000]14號和稅務[2004]91號的要求，對Y企業(yè)獲得X企業(yè)一部分土地資源，歸屬于土地使用權證遷移，Y企業(yè)應繳納契稅;針對企業(yè)共建并分別分到的房屋，避免所有權遷移，不收取房產契稅?？墒且陨蟽煞N文檔已廢除，最新政策及實行規(guī)格并未發(fā)布，后面需與稅務行政機關提早溝通交流現(xiàn)階段針對房產契稅的執(zhí)行規(guī)格。大家暫參照之前規(guī)格，則X企業(yè)不用繳納契稅。

X企業(yè)的稅金總計共1萬

Y企業(yè)

依據合作建房的相關政策要求，Y企業(yè)只需繳納土地使用權證產權過戶環(huán)節(jié)的房產契稅和合同印花稅。

(1)房產契稅：

40*60/(1 9%)*3%=66萬余元

(2)合同印花稅：

40*60/(1 9%)*0.05%=1萬余元

Y企業(yè)的稅金總計：66 1=67萬余元

X公司和Y公司稅費總計

1 67=68萬余元

2、該計劃方案優(yōu)缺點

(1)在符合合作建房條件下，該計劃方案稅金額度最少，大大的節(jié)約了稅負成本。

(2)該方案的形式和本質條件要求較嚴苛，如土地產權需變成一共有，報批報建文檔還須反映彼此為名，建成后需各自土地確權等，如不能完全達到以上情況，該方法存有后面被考驗風險，故在實施前提議充足與稅務行政機關溝通交流，積極去函確定合作建房方式的肯定。

土地使用權證再次劃轉

如X公司與自然資源和規(guī)劃局溝通交流，能將A土地取回再各自再次劃轉至X公司和Y企業(yè)，Y企業(yè)支付給X企業(yè)的6000萬余元做為X企業(yè)代付款的土地劃撥合同款(40*60=2400萬余元)和工程延期賠償款(6000-2400=3600萬余元)(因X企業(yè)已經取得A土地很多年，但是由于此項目需要與Y公司項目一起開工，故推遲開發(fā)設計)，則建成后X公司和Y企業(yè)各自土地確權。

1、彼此稅金計算

X企業(yè)

(1)增值稅及附加

依據稅務[2016]36號文要求，土地資源使用人將土地使用權證退還給土地資源使用者的舉動增值稅免稅，企業(yè)因政府部門土地收儲個人行為獲得收益增值稅免稅。

故X企業(yè)按售價收到的2400萬余元土地劃撥賠償款增值稅免稅。

X企業(yè)收到的推遲開發(fā)設計賠償款不屬所得稅應納稅額范疇，也無需繳納增值稅。

(2)土地增值稅

因國家發(fā)展必須依規(guī)征用土地、收回的房地產業(yè)免稅土地增值稅，故X企業(yè)不用交納土地增值稅。

(3)合同印花稅

不屬合同印花稅征稅對象。

(4)所得稅

X企業(yè)按售價收到的土地劃撥賠償款，未造成升值，不用繳納企業(yè)所得稅。

X企業(yè)收到的推遲開發(fā)設計賠償款3600萬余元，應繳納企業(yè)所得稅。

3600*25%=900萬余元

X企業(yè)的稅金總計共900萬余元

Y企業(yè)

Y企業(yè)獲得劃撥用地不用繳納稅費。

X公司和Y公司稅費總計900萬余元

2、該計劃方案優(yōu)缺點

(1)該計劃方案下X公司不擔負出讓土地權的稅金，稅金額度比較小，但不存有出讓劃撥用地補交土地出讓風險。

(2)彼此分別確定土地使用權證所有權，不可避免合作建房的復雜流程和管理成本。

(3)該方法需獲得自然資源和規(guī)劃局的配合，取回后重新劃轉，存在一定的溝通交流難度系數(shù)。

別的計劃方案

除了上述三個關鍵計劃方案之外，依據X公司和Y企業(yè)實際情況，大家還提供了別的多種多樣實際操作計劃方案，例如雙方不用申請辦理產權年限的情形下，X公司將土地免費發(fā)放給Y企業(yè)應用，X企業(yè)收到的6000萬余元可以作為推遲賠償款，或是做為代辦的項目投資款。在每一個大的方案下，也會有微小調節(jié)，不一樣標準涉及到的稅金也是不一樣的，人們在這里不一一列舉。

小必匯總

通過上述實例，我們能發(fā)覺，一項經濟業(yè)務也可以有多種多樣解決方式，不一樣模式中涉及到的稅金額度天壤之別，任何一種方式都是需要提前安排，而非無法挽救之后再去消化吸收。提前安排的過程當中也是要多方參與，不僅僅是交易雙方，有時候還要第三方的相互配合(如政府機構)，最終確定的方案也不一定是稅金最低的，反而是依據外部環(huán)境標準開展綜合判斷后選擇的，小必也僅僅毛遂自薦，歡迎各位多多的參加和討論。