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從房地產(chǎn)商的角度來看，現(xiàn)金支付賠償或物業(yè)管理賠償，在稅務(wù)上存在下列差別：

所得稅

現(xiàn)錢賠償，能夠記入拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，在預(yù)估銷售總額前扣減。

比如，付款100企業(yè)的現(xiàn)金賠償，則可以抵扣銷項(xiàng)稅額100÷(1 9%)×9%=8.26企業(yè)。

物業(yè)管理賠償，需視同銷售繳納增值稅，但是目前，深圳不容許物業(yè)管理賠償確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用于銷售總額前扣減，換句話說房地產(chǎn)商需要承擔(dān)物業(yè)管理賠償視同銷售的銷項(xiàng)稅額。

依據(jù)深圳市稅務(wù)局公布的《深圳市全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作指引(之四)——房地產(chǎn)業(yè)》第三條要求：“具體回遷房總面積未超過拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的，銷售總額依照組成計(jì)稅價(jià)格明確。組成計(jì)稅價(jià)格=工程建筑成本費(fèi)×(1 10%成本費(fèi)用率)。”其實(shí)就是房地產(chǎn)商可以按工程建筑成本費(fèi)×(1 10%成本費(fèi)用率)測(cè)算物業(yè)管理補(bǔ)償?shù)匿N售總額。

土地增值稅

現(xiàn)錢賠償，立即記入拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在土增抵扣。

物業(yè)管理賠償，依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2010]220號(hào)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地資源增值稅清算有關(guān)問題的通知》第六條明文規(guī)定，依照市價(jià)確認(rèn)收入與此同時(shí)確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

假定，拆遷房視同銷售的總金額100企業(yè)(沒有所得稅)，除拆遷房以外物業(yè)管理所有用以市場(chǎng)銷售，則土增稅上收入增加100企業(yè)，成本上升100企業(yè)，可扣減額度提升100*(1 30%)=130企業(yè)，增值率降低130-100=30企業(yè)，因而，有益于減少土增稅。

在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，現(xiàn)錢補(bǔ)償?shù)念~度是固定的;而物業(yè)管理賠償只約定了總面積，將來交貨物業(yè)管理賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格是未知的，假如房?jī)r(jià)比預(yù)估增漲，而能降低的土增稅越大。

所得稅

現(xiàn)錢賠償，記入拆遷補(bǔ)償費(fèi)，記入生產(chǎn)成本在所得的抵扣。

物業(yè)管理賠償，依照允使用價(jià)值視同銷售確認(rèn)收入，與此同時(shí)記入拆遷補(bǔ)償費(fèi)，記入生產(chǎn)成本在所得的抵扣。

假如除拆遷房以外物業(yè)管理所有用以市場(chǎng)銷售，則拆遷房視同銷售對(duì)市場(chǎng)銷售期內(nèi)的整體應(yīng)繳所得稅無影響(收益和銷售期可扣減成本費(fèi)同額度提升);假如新項(xiàng)目保存自持物業(yè)，往往會(huì)造成自持物業(yè)平攤的拆遷補(bǔ)償費(fèi)只有在后期開展折舊費(fèi)在企業(yè)所得抵扣。

即拆遷房視同銷售確認(rèn)的收益超過市場(chǎng)銷售期內(nèi)可在抵扣的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，增強(qiáng)了市場(chǎng)銷售期間的應(yīng)納稅額。

除了以上稅務(wù)危害外，現(xiàn)錢賠償一般是在項(xiàng)目開發(fā)前付款，占有房地產(chǎn)商資產(chǎn);而物業(yè)管理賠償只需拆遷房竣工后開展轉(zhuǎn)交。

整體之上剖析，相對(duì)于房地產(chǎn)商而言，不可以一概稱之為現(xiàn)錢賠償好還是物業(yè)管理賠償好，應(yīng)進(jìn)行全面稅賦計(jì)算及資產(chǎn)預(yù)測(cè)分析，挑選最佳方法。

針對(duì)被拆遷方而言，要區(qū)別被拆遷方是企業(yè)還是個(gè)人。

被拆遷方是企業(yè)

獲得資金賠償，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，免增值稅、土增稅。

假定獲得資金賠償100企業(yè)，則需繳納100×25%=25企業(yè)的企業(yè)所得稅。

與此同時(shí)，依據(jù)2012年第40號(hào)公告的規(guī)定，假如歸屬于政策性搬遷，則獲得資金賠償時(shí)需暫時(shí)不記入本期應(yīng)納稅額，但在進(jìn)行遷移的本年度，將拆遷所得的(拆遷收益-拆遷開支)記入當(dāng)初應(yīng)納稅額。拆遷本年度最多可以為拆遷逐漸5年。

獲得物業(yè)管理賠償，根據(jù)我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2013年第11號(hào)的要求，暫時(shí)不需要繳納企業(yè)所得稅。免增值稅、土增稅、房產(chǎn)契稅。

如果把取得的物業(yè)管理賠償再向外市場(chǎng)銷售則需繳納增值稅及附加、土地增值稅、合同印花稅、所得稅。應(yīng)繳稅款怎么計(jì)算與取得的物業(yè)管理稅票有直接關(guān)系：

1、所得稅：依照銷售總額測(cè)算銷項(xiàng)稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額用票抵稅。

2、土增稅：依照市場(chǎng)銷售老房測(cè)算，其可扣減成本按評(píng)估價(jià)值或是稅票加計(jì)。

3、所得稅：依照不含稅銷售額-原凈資產(chǎn)總額測(cè)算應(yīng)納稅額。

此外，獲得物業(yè)管理賠償必須在取得房屋產(chǎn)權(quán)證之后才能對(duì)外開放市場(chǎng)銷售，變現(xiàn)的時(shí)長(zhǎng)有一定的推遲。

被拆遷方為個(gè)人

獲得資金賠償，免增值稅、土增稅、個(gè)稅。

獲得物業(yè)管理賠償，免增值稅、土增稅、個(gè)稅。

如果把取得的物業(yè)管理賠償再向外市場(chǎng)銷售則需繳納增值稅及附加、土地增值稅、合同印花稅、個(gè)稅。應(yīng)繳稅款怎么計(jì)算與取得的物業(yè)管理備案價(jià)有直接之間的關(guān)系，而一般備案價(jià)格和獲得發(fā)票的價(jià)錢是一致的。

1)增值稅及附加

銷項(xiàng)稅=(組成計(jì)稅價(jià)格-備案價(jià))/1.05×5%(差值簡(jiǎn)易計(jì)稅)

2)土地增值稅

有核查征繳和定額征收兩種方式。

核查征繳：(組成計(jì)稅價(jià)格-備案價(jià)-出讓稅金)×(30%-60%)

定額征收：(組成計(jì)稅價(jià)格-所得稅)×5%或10%(鋪面、辦公樓、賓館為10%，其它普通住宅類房屋為5%)

3)個(gè)稅

有核查征繳和定額征收兩種方式。

核查征繳：(組成計(jì)稅價(jià)格-備案價(jià)-出讓稅金)×20%

定額征收：(組成計(jì)稅價(jià)格-所得稅)×1.5%