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個人獨資企業(yè)的已有房屋拆遷補償獲得的賠償款稅收剖析

　　個人獨資企業(yè)的已有房屋拆遷補償，獲得了政府部門付款的動遷賠償款，是不是要繳稅，又該怎么繳稅呢?今日咱們就來討論一下這個問題吧。

　　一、所得稅：

　　現(xiàn)行政策根據(jù)1：依據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》，“在我國國內(nèi)市場銷售商品或是生產(chǎn)加工、維修機電維修勞務公司(下稱勞務公司)，銷售、無形資產(chǎn)攤銷、房產(chǎn)及其進口物品的個人和單位，為所得稅的經(jīng)營者，理應按照本規(guī)章交納所得稅?！?/p>

　　現(xiàn)行政策根據(jù)2：依據(jù)《國家財政部 我國稅務質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)全方位拉開增值稅改征所得稅示范點的通告》稅務〔2016〕36號配件3：“一、以下新項目增值稅免稅(三十七)土地資源使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證和土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者。

　　”現(xiàn)行政策根據(jù)3：依據(jù)《國家財政部 稅務質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)確立無嘗出讓個股等所得稅制度的通告》(國家財政部 稅務質(zhì)監(jiān)總局公示2020年第40號)“三、土地資源使用者依規(guī)征收土地，并向土地資源使用人付款土地資源以及有關(guān)有形動產(chǎn)、房產(chǎn)賠償費的個人行為，歸屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》(稅務〔2016〕36號下發(fā))第一條第(三十七)項要求的土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者的情況?！?/p>

　　依據(jù)以上文檔，針對動遷賠償款，既不涉及到市場銷售貨品，都不涉及到銷售，歸屬于土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者的情況，增值稅免稅。

　　二、個人所得稅：

　　現(xiàn)行政策根據(jù)1：依據(jù)《國家財政部 我國稅務質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋拆遷補償相關(guān)稅收優(yōu)惠的通告》(稅務〔2005〕45號)：

　　“一、對被拆遷人依照國家相關(guān)城區(qū)房屋拆遷補償管理條例要求的規(guī)范獲得的動遷賠償款，免稅個人所得稅?！?/p>

　　現(xiàn)行政策根據(jù)2：依據(jù)《我國稅務質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出讓所得的征繳個人所得稅相關(guān)問題的通告》(國稅發(fā)〔2006〕108號)：

　　“二、對出讓住宅收益測算個人所得稅應納稅額時，經(jīng)營者可憑原買房合同、稅票等合理憑據(jù)，經(jīng)稅務機關(guān)單位審批后，容許從其出讓收益中扣減房子原值、出讓住宅全過程中交納的稅款及相關(guān)有效花費。5.城區(qū)拆遷補償安置住宅：依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(中華人民共和國國務院第305號)和《建設部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住宅〔2003〕234號)等相關(guān)要求，其原值各自為：

　　(1)房屋拆遷補償獲得貸幣賠償后購買房子的，為購買該房子具體付款的房子價格款及繳納的有關(guān)稅金;

　　(2)房屋拆遷補償采用產(chǎn)權(quán)年限替換方法的，所替換房子原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》標明的工程款及繳納的有關(guān)稅金;

　　(3)房屋拆遷補償采用產(chǎn)權(quán)年限替換方法，被拆遷人除獲得所替換房子，又得到一部分貸幣補嘗的，所替換房子原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》標明的工程款和繳納的有關(guān)稅金，減掉貸幣賠償后的賬戶余額;

　　(4)房屋拆遷補償采用產(chǎn)權(quán)年限替換方法，被拆遷人獲得所替換房子，又付款一部分貸幣的，所替換房子原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》標明的工程款，再加上所支出的現(xiàn)金及繳納的有關(guān)稅金。”

　　現(xiàn)行政策根據(jù)3：依據(jù)《中華人民共和國國務院令》第305號：《城市房屋拆遷管理條例》的相應要求。

　　第十二條動遷范疇明確后，動遷范疇內(nèi)的個人和單位，不可開展以下主題活動：

　　(一)新創(chuàng)建、改建、改造房子;

　　(二)更改房子和用地性質(zhì);

　　(三)租用房子。

　　房屋拆遷補償管理方法單位理應就前述所列事宜，以書面形式告知相關(guān)部門中止申請辦理有關(guān)辦理手續(xù)。中止申請辦理的以書面形式告知理應注明中止限期。中止限期最多不能超過1年;被拆遷人要增加中止限期的，務必經(jīng)房屋拆遷補償管理方法單位準許，增加中止時間不能超過1年。

　　第十三條被拆遷人與被拆遷人應當按照本法規(guī)的要求，就賠償形式和賠償額度、按置用地總面積和按置地址、拆遷限期、拆遷銜接方法和銜接限期等事宜，簽訂拆遷補償安置協(xié)議書。動遷租用房子的，被拆遷人應該與被拆遷人、房子承租方簽訂拆遷補償安置協(xié)議書。

　　最先讓我們來說一下，文檔中表述的“城區(qū)房子”都包括什么房子?城區(qū)是個區(qū)域的概念，城鄉(xiāng)地區(qū)范疇內(nèi)的房子既可能是集體用地上的房子，也可能是國有土地出讓上的房子。

　　可是文檔中并沒有確立免稅個人所得稅的行為主體，那麼各地區(qū)的稅務機關(guān)單位及其講解規(guī)格是怎樣呢?出來大家看一下全國各地稅務機關(guān)單位的回應：

　　最有戲劇化的還屬江蘇省稅務的回應規(guī)格，起先回應：“質(zhì)監(jiān)總局未確立以前，參考稅務2005年45號文有關(guān)要求實行。”

　　可是接著江蘇省稅務的回應規(guī)格發(fā)生變化，表明：“該問題已經(jīng)請示報告科學研究中，待確立后回應?！?/p>

　　再一起來看看國稅總局針對大連市稅務文檔的回應規(guī)格：

　　根據(jù)以上要求，我們可以看得出，針對個人獨資企業(yè)的已有房子獲得政府部門付款的動遷賠償款是不是必須交納個人所得稅，就非常確立了，假如城區(qū)房子歸屬于房屋拆遷補償管理條例要求的規(guī)范內(nèi)，是可以享有免交個人所得稅制度的!

　　質(zhì)監(jiān)總局的回應規(guī)格也是十分清晰的：被拆遷人包含普通合伙人、個體戶和個人獨資企業(yè)，賠償內(nèi)容包含商業(yè)用房，但不包括運營賠償。也便說：針對本人、個人獨資企業(yè)和合伙制企業(yè)，合乎國家相關(guān)城區(qū)房屋拆遷補償管理條例要求的規(guī)范獲得的城區(qū)房屋補償(包含工業(yè)廠房)，免稅個人所得稅?？墒窍鄬τ趧e的賠償方式，歸屬于營業(yè)性所得的，應當“個體戶生產(chǎn)制造、經(jīng)營所得”新項目征繳個人所得稅。

　　由來：中道稅務 創(chuàng)作者：李欣

　　2008年10月的分析——

拆遷補償費的解決

　　為使資源合理配備和可持續(xù)發(fā)展觀，達到日益擴大的城市規(guī)劃建設等集體利益和總體規(guī)劃的必須，許多公司(企業(yè))碰到了因工業(yè)區(qū)拆遷、路面擴建工程占有企業(yè)商業(yè)用地等而獲得經(jīng)濟補償金這一新的資金事宜。對這一項經(jīng)濟發(fā)展利潤的獲得現(xiàn)階段較常用的有下列幾類處理方法：(1)倒帳不解決。在接到拆遷補償費時計入“其他應收款”學科，產(chǎn)生的拆(搬)遷花費、重設財產(chǎn)花費立即抵減“其他應收款”，賬戶余額倒帳不解決。(2)提升公司資本公積。視作接受捐贈立即計入“資本公積”，產(chǎn)生的拆(搬)遷花費立即記入損益類，重設財產(chǎn)記入固資，但不可以真正體現(xiàn)本期盈利水準。(3)抵減新購建財產(chǎn)的入賬價值。在拆(搬)遷后再次購買財產(chǎn)時，將受到的拆遷補償費立即沖減脂置財產(chǎn)成本費。這類方式 不可以真正體現(xiàn)財產(chǎn)的初始使用價值，并且一旦賠償費超過重設財產(chǎn)購買成本費時，沒有要求重設財產(chǎn)的原值該怎樣計量檢定。(4)做為“補貼收入”進賬。在接到拆遷補償費時一律做為“補貼收入”，便于于年末開展企業(yè)所得稅調(diào)節(jié)，但這類解決欠缺根據(jù)。(5)不進賬。有的部門在接到拆遷補償費后，誤以為此筆賬款不用銷賬，將其納入企業(yè)“公款私存”。

　　依據(jù)國家財政部《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償費有關(guān)財務處理問題的通知》(財企[2005]123號)的要求，拆遷補償費就是指因拆(搬)遷事情的產(chǎn)生而對舊財產(chǎn)清除、損毀、報廢損害和拆(搬)遷各類成本的賠償及其新財產(chǎn)重置成本的補貼。其主要內(nèi)容包含：因拆(搬)遷而清除的固資的凈損害;因拆(搬)遷而造成的拆裝、運送、安裝調(diào)節(jié)花費;做為財產(chǎn)獨立進賬的土地使用權(quán)證;拆(搬)遷期內(nèi)的停工損失;不會再重設時按置員工的成本開支;同拆(搬)遷相關(guān)的其它雜費開支。拆遷補償費按客體可分成兩大類：一是由政府部門立即出來執(zhí)行的拆(搬)遷個人行為而給與賠償?shù)臑檎块T個人行為，若為調(diào)節(jié)城市形態(tài)而開展的公司(企業(yè))總體拆遷、路面擴建工程等，多具備服務性;二是非政府組織個人行為的動遷，關(guān)鍵由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展房產(chǎn)開發(fā)而有償服務占有農(nóng)田等，營利性是其主要特點。而企業(yè)會計準則要求，收益是以日常主題活動中造成，而不是從偶發(fā)性事宜中造成。僅有向別的部門給予商品或勞務公司，獲得經(jīng)濟發(fā)展權(quán)益注入，且流入額可以計量檢定才可以確認收入。拆遷補償費的獲得并不是從日常主題活動中形成的，反而是從偶發(fā)性事宜中形成的;且并沒有向別的部門給予商品或勞務公司，僅僅一種損害的賠償。因而，拆遷補償費并不符收入確認原則。

　　而政府部門導向性拆遷補償費的獲得又有二種狀況：第一種情況是被拆(搬)遷公司立即從政府部門獲得，具備政府部門的拆(搬)遷通告、明確拆遷補償費額度的政府批文、付款方為財政局專用存款賬戶的進賬單，這樣的事情下應將拆遷補償費視作為政府部門付款;間接性從政府辦的“開發(fā)公司”、“城投公司”獲得，這種企業(yè)在拆遷補償費的計付全過程中只具有“代收代付”功效，并沒有在計付拆遷補償費這一執(zhí)行流程中牟利，“開發(fā)公司”、“城投公司”獲得拆遷補償費時付款方仍為財政局專用存款賬戶，與此同時，被拆(搬)遷公司具備政府部門的拆(搬)遷通告、明確拆遷補償費額度的政府批文的，也可將拆遷補償費視作為政府部門付款。第二種狀況是以技術(shù)專業(yè)拆遷公司，或從政府辦的“開發(fā)公司”、“城投公司”獲得，但在拆遷補償費的計付全過程中，該企業(yè)通過與被拆(搬)遷公司商議明確賠償額度，而且有一定的盈利性，使被拆(搬)遷公司不可以獲得記述有確立拆遷補償費額度的政府批文的，雖然有政府部門的拆(搬)遷通告，也無法將拆遷補償費視做政府部門付款，應同非政府組織導向性拆遷補償費一樣視作轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)獲得的賠償。

　　針對可視作政府部門付款的拆遷補償費可開展下列財務會計解決。獲得拆遷補償費時，借記“存款”，貸記“專項應付款”;將被拆卸的固資轉(zhuǎn)到清除時，借記“固定資產(chǎn)清理”、“固定資產(chǎn)折舊”，貸記“固資”;付款清除花費時，借記“固定資產(chǎn)清理”，貸記“存款(應付工資等)”;獲得調(diào)價收益時，借記“存款”，貸記“固定資產(chǎn)清理”;清除凈損害沖回拆遷補償費時，借記“專項應付款”，貸記“固定資產(chǎn)清理”;重設財產(chǎn)進賬時，借記“固資”，貸記“存款”;與此同時將拆遷補償費轉(zhuǎn)作資本公積，借記“專項應付款”，貸記“資本公積——付款轉(zhuǎn)到”;產(chǎn)生的拆(搬)遷花費及重裝財產(chǎn)的組裝調(diào)節(jié)花費時，借記“專項應付款”，貸記“存款”;獲得的拆遷補償費有結(jié)余的，借記“專項應付款”，貸記“資本公積——付款轉(zhuǎn)到”;拆遷補償費不夠的，應將“專項應付款”的借方余額轉(zhuǎn)到損益類，借記“營業(yè)外支出”，貸記“專項應付款”。

　　針對非政府組織導向性拆遷補償費可開展下列財務會計解決。非政府組織導向性拆遷補償費應視作公司轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)攤銷和有關(guān)固資所得的的賬款，理應在扣減所清除或損毀的財產(chǎn)的帳面價值以及他因拆(搬)遷而造成的成本后，將賬戶余額記入損益類。但確實有直接證據(jù)表明所接到的拆遷補償費額度明顯高過(即超過額占比在50%以上)所清除、損毀的固資的投資性房地產(chǎn)與有關(guān)拆(搬)遷花費之和的，可將資本的投資性房地產(chǎn)與原帳面價值的差值記入損益類，而超出投資性房地產(chǎn)的那一部分明顯差值視作為其它公司所提供的與再次籌建新財產(chǎn)有關(guān)的捐助，計入“資本公積——接受捐贈”。

　　在開展拆遷補償費的財務會計解決時，還應留意下列2個問題：一是因為我國稅務質(zhì)監(jiān)總局對拆遷補償費所涉及到的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等并沒有明文規(guī)定，反而是由各省部級稅務機關(guān)單位依據(jù)實際情況來制訂，全國各地稅務單位對該項內(nèi)容的要求也是有較大不一樣，因而公司在獲得拆遷補償費后要積極與負責人稅務機關(guān)單位開展溝通交流，明確最有效的稅務解決;二是公司在獲得拆遷補償費后，無論以哪一種方法開展財務會計解決，都應在會計報表附注一部分開展詳盡公布。

　　由來：安徽省稅務籌劃網(wǎng)