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個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的已有房屋拆遷補(bǔ)償獲得的賠償款稅收剖析

　　個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的已有房屋拆遷補(bǔ)償，獲得了政府部門(mén)付款的動(dòng)遷賠償款，是不是要繳稅，又該怎么繳稅呢?今日咱們就來(lái)討論一下這個(gè)問(wèn)題吧。

　　一、所得稅：

　　現(xiàn)行政策根據(jù)1：依據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》，“在我國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷(xiāo)售商品或是生產(chǎn)加工、維修機(jī)電維修勞務(wù)公司(下稱(chēng)勞務(wù)公司)，銷(xiāo)售、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、房產(chǎn)及其進(jìn)口物品的個(gè)人和單位，為所得稅的經(jīng)營(yíng)者，理應(yīng)按照本規(guī)章交納所得稅?！?/p>

　　現(xiàn)行政策根據(jù)2：依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部 我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)全方位拉開(kāi)增值稅改征所得稅示范點(diǎn)的通告》稅務(wù)〔2016〕36號(hào)配件3：“一、以下新項(xiàng)目增值稅免稅(三十七)土地資源使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證和土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者。

　　”現(xiàn)行政策根據(jù)3：依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部 稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)確立無(wú)嘗出讓個(gè)股等所得稅制度的通告》(國(guó)家財(cái)政部 稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2020年第40號(hào))“三、土地資源使用者依規(guī)征收土地，并向土地資源使用人付款土地資源以及有關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、房產(chǎn)賠償費(fèi)的個(gè)人行為，歸屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》(稅務(wù)〔2016〕36號(hào)下發(fā))第一條第(三十七)項(xiàng)要求的土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者的情況?！?/p>

　　依據(jù)以上文檔，針對(duì)動(dòng)遷賠償款，既不涉及到市場(chǎng)銷(xiāo)售貨品，都不涉及到銷(xiāo)售，歸屬于土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者的情況，增值稅免稅。

　　二、個(gè)人所得稅：

　　現(xiàn)行政策根據(jù)1：依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部 我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償相關(guān)稅收優(yōu)惠的通告》(稅務(wù)〔2005〕45號(hào))：

　　“一、對(duì)被拆遷人依照國(guó)家相關(guān)城區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償管理?xiàng)l例要求的規(guī)范獲得的動(dòng)遷賠償款，免稅個(gè)人所得稅。”

　　現(xiàn)行政策根據(jù)2：依據(jù)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出讓所得的征繳個(gè)人所得稅相關(guān)問(wèn)題的通告》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))：

　　“二、對(duì)出讓住宅收益測(cè)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額時(shí)，經(jīng)營(yíng)者可憑原買(mǎi)房合同、稅票等合理憑據(jù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)單位審批后，容許從其出讓收益中扣減房子原值、出讓住宅全過(guò)程中交納的稅款及相關(guān)有效花費(fèi)。5.城區(qū)拆遷補(bǔ)償安置住宅：依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第305號(hào))和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》(建住宅〔2003〕234號(hào))等相關(guān)要求，其原值各自為：

　　(1)房屋拆遷補(bǔ)償獲得貸幣賠償后購(gòu)買(mǎi)房子的，為購(gòu)買(mǎi)該房子具體付款的房子價(jià)格款及繳納的有關(guān)稅金;

　　(2)房屋拆遷補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)年限替換方法的，所替換房子原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》標(biāo)明的工程款及繳納的有關(guān)稅金;

　　(3)房屋拆遷補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)年限替換方法，被拆遷人除獲得所替換房子，又得到一部分貸幣補(bǔ)嘗的，所替換房子原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》標(biāo)明的工程款和繳納的有關(guān)稅金，減掉貸幣賠償后的賬戶(hù)余額;

　　(4)房屋拆遷補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)年限替換方法，被拆遷人獲得所替換房子，又付款一部分貸幣的，所替換房子原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》標(biāo)明的工程款，再加上所支出的現(xiàn)金及繳納的有關(guān)稅金?！?/p>

　　現(xiàn)行政策根據(jù)3：依據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令》第305號(hào)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相應(yīng)要求。

　　第十二條動(dòng)遷范疇明確后，動(dòng)遷范疇內(nèi)的個(gè)人和單位，不可開(kāi)展以下主題活動(dòng)：

　　(一)新創(chuàng)建、改建、改造房子;

　　(二)更改房子和用地性質(zhì);

　　(三)租用房子。

　　房屋拆遷補(bǔ)償管理方法單位理應(yīng)就前述所列事宜，以書(shū)面形式告知相關(guān)部門(mén)中止申請(qǐng)辦理有關(guān)辦理手續(xù)。中止申請(qǐng)辦理的以書(shū)面形式告知理應(yīng)注明中止限期。中止限期最多不能超過(guò)1年;被拆遷人要增加中止限期的，務(wù)必經(jīng)房屋拆遷補(bǔ)償管理方法單位準(zhǔn)許，增加中止時(shí)間不能超過(guò)1年。

　　第十三條被拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本法規(guī)的要求，就賠償形式和賠償額度、按置用地總面積和按置地址、拆遷限期、拆遷銜接方法和銜接限期等事宜，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)。動(dòng)遷租用房子的，被拆遷人應(yīng)該與被拆遷人、房子承租方簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)。

　　最先讓我們來(lái)說(shuō)一下，文檔中表述的“城區(qū)房子”都包括什么房子?城區(qū)是個(gè)區(qū)域的概念，城鄉(xiāng)地區(qū)范疇內(nèi)的房子既可能是集體用地上的房子，也可能是國(guó)有土地出讓上的房子。

　　可是文檔中并沒(méi)有確立免稅個(gè)人所得稅的行為主體，那麼各地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)單位及其講解規(guī)格是怎樣呢?出來(lái)大家看一下全國(guó)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)單位的回應(yīng)：

　　最有戲劇化的還屬江蘇省稅務(wù)的回應(yīng)規(guī)格，起先回應(yīng)：“質(zhì)監(jiān)總局未確立以前，參考稅務(wù)2005年45號(hào)文有關(guān)要求實(shí)行?！?/p>

　　可是接著江蘇省稅務(wù)的回應(yīng)規(guī)格發(fā)生變化，表明：“該問(wèn)題已經(jīng)請(qǐng)示報(bào)告科學(xué)研究中，待確立后回應(yīng)?！?/p>

　　再一起來(lái)看看國(guó)稅總局針對(duì)大連市稅務(wù)文檔的回應(yīng)規(guī)格：

　　根據(jù)以上要求，我們可以看得出，針對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的已有房子獲得政府部門(mén)付款的動(dòng)遷賠償款是不是必須交納個(gè)人所得稅，就非常確立了，假如城區(qū)房子歸屬于房屋拆遷補(bǔ)償管理?xiàng)l例要求的規(guī)范內(nèi)，是可以享有免交個(gè)人所得稅制度的!

　　質(zhì)監(jiān)總局的回應(yīng)規(guī)格也是十分清晰的：被拆遷人包含普通合伙人、個(gè)體戶(hù)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，賠償內(nèi)容包含商業(yè)用房，但不包括運(yùn)營(yíng)賠償。也便說(shuō)：針對(duì)本人、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙制企業(yè)，合乎國(guó)家相關(guān)城區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償管理?xiàng)l例要求的規(guī)范獲得的城區(qū)房屋補(bǔ)償(包含工業(yè)廠房)，免稅個(gè)人所得稅?？墒窍鄬?duì)于別的賠償方式，歸屬于營(yíng)業(yè)性所得的，應(yīng)當(dāng)“個(gè)體戶(hù)生產(chǎn)制造、經(jīng)營(yíng)所得”新項(xiàng)目征繳個(gè)人所得稅。

　　由來(lái)：中道稅務(wù) 創(chuàng)作者：李欣

　　2008年10月的分析——

拆遷補(bǔ)償費(fèi)的解決

　　為使資源合理配備和可持續(xù)發(fā)展觀，達(dá)到日益擴(kuò)大的城市規(guī)劃建設(shè)等集體利益和總體規(guī)劃的必須，許多公司(企業(yè))碰到了因工業(yè)區(qū)拆遷、路面擴(kuò)建工程占有企業(yè)商業(yè)用地等而獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金這一新的資金事宜。對(duì)這一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展利潤(rùn)的獲得現(xiàn)階段較常用的有下列幾類(lèi)處理方法：(1)倒帳不解決。在接到拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)計(jì)入“其他應(yīng)收款”學(xué)科，產(chǎn)生的拆(搬)遷花費(fèi)、重設(shè)財(cái)產(chǎn)花費(fèi)立即抵減“其他應(yīng)收款”，賬戶(hù)余額倒帳不解決。(2)提升公司資本公積。視作接受捐贈(zèng)立即計(jì)入“資本公積”，產(chǎn)生的拆(搬)遷花費(fèi)立即記入損益類(lèi)，重設(shè)財(cái)產(chǎn)記入固資，但不可以真正體現(xiàn)本期盈利水準(zhǔn)。(3)抵減新購(gòu)建財(cái)產(chǎn)的入賬價(jià)值。在拆(搬)遷后再次購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)時(shí)，將受到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)立即沖減脂置財(cái)產(chǎn)成本費(fèi)。這類(lèi)方式 不可以真正體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的初始使用價(jià)值，并且一旦賠償費(fèi)超過(guò)重設(shè)財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)成本費(fèi)時(shí)，沒(méi)有要求重設(shè)財(cái)產(chǎn)的原值該怎樣計(jì)量檢定。(4)做為“補(bǔ)貼收入”進(jìn)賬。在接到拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)一律做為“補(bǔ)貼收入”，便于于年末開(kāi)展企業(yè)所得稅調(diào)節(jié)，但這類(lèi)解決欠缺根據(jù)。(5)不進(jìn)賬。有的部門(mén)在接到拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，誤以為此筆賬款不用銷(xiāo)賬，將其納入企業(yè)“公款私存”。

　　依據(jù)國(guó)家財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的通知》(財(cái)企[2005]123號(hào))的要求，拆遷補(bǔ)償費(fèi)就是指因拆(搬)遷事情的產(chǎn)生而對(duì)舊財(cái)產(chǎn)清除、損毀、報(bào)廢損害和拆(搬)遷各類(lèi)成本的賠償及其新財(cái)產(chǎn)重置成本的補(bǔ)貼。其主要內(nèi)容包含：因拆(搬)遷而清除的固資的凈損害;因拆(搬)遷而造成的拆裝、運(yùn)送、安裝調(diào)節(jié)花費(fèi);做為財(cái)產(chǎn)獨(dú)立進(jìn)賬的土地使用權(quán)證;拆(搬)遷期內(nèi)的停工損失;不會(huì)再重設(shè)時(shí)按置員工的成本開(kāi)支;同拆(搬)遷相關(guān)的其它雜費(fèi)開(kāi)支。拆遷補(bǔ)償費(fèi)按客體可分成兩大類(lèi)：一是由政府部門(mén)立即出來(lái)執(zhí)行的拆(搬)遷個(gè)人行為而給與賠償?shù)臑檎块T(mén)個(gè)人行為，若為調(diào)節(jié)城市形態(tài)而開(kāi)展的公司(企業(yè))總體拆遷、路面擴(kuò)建工程等，多具備服務(wù)性;二是非政府組織個(gè)人行為的動(dòng)遷，關(guān)鍵由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展房產(chǎn)開(kāi)發(fā)而有償服務(wù)占有農(nóng)田等，營(yíng)利性是其主要特點(diǎn)。而企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，收益是以日常主題活動(dòng)中造成，而不是從偶發(fā)性事宜中造成。僅有向別的部門(mén)給予商品或勞務(wù)公司，獲得經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)益注入，且流入額可以計(jì)量檢定才可以確認(rèn)收入。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的獲得并不是從日常主題活動(dòng)中形成的，反而是從偶發(fā)性事宜中形成的;且并沒(méi)有向別的部門(mén)給予商品或勞務(wù)公司，僅僅一種損害的賠償。因而，拆遷補(bǔ)償費(fèi)并不符收入確認(rèn)原則。

　　而政府部門(mén)導(dǎo)向性拆遷補(bǔ)償費(fèi)的獲得又有二種狀況：第一種情況是被拆(搬)遷公司立即從政府部門(mén)獲得，具備政府部門(mén)的拆(搬)遷通告、明確拆遷補(bǔ)償費(fèi)額度的政府批文、付款方為財(cái)政局專(zhuān)用存款賬戶(hù)的進(jìn)賬單，這樣的事情下應(yīng)將拆遷補(bǔ)償費(fèi)視作為政府部門(mén)付款;間接性從政府辦的“開(kāi)發(fā)公司”、“城投公司”獲得，這種企業(yè)在拆遷補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)付全過(guò)程中只具有“代收代付”功效，并沒(méi)有在計(jì)付拆遷補(bǔ)償費(fèi)這一執(zhí)行流程中牟利，“開(kāi)發(fā)公司”、“城投公司”獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)付款方仍為財(cái)政局專(zhuān)用存款賬戶(hù)，與此同時(shí)，被拆(搬)遷公司具備政府部門(mén)的拆(搬)遷通告、明確拆遷補(bǔ)償費(fèi)額度的政府批文的，也可將拆遷補(bǔ)償費(fèi)視作為政府部門(mén)付款。第二種狀況是以技術(shù)專(zhuān)業(yè)拆遷公司，或從政府辦的“開(kāi)發(fā)公司”、“城投公司”獲得，但在拆遷補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)付全過(guò)程中，該企業(yè)通過(guò)與被拆(搬)遷公司商議明確賠償額度，而且有一定的盈利性，使被拆(搬)遷公司不可以獲得記述有確立拆遷補(bǔ)償費(fèi)額度的政府批文的，雖然有政府部門(mén)的拆(搬)遷通告，也無(wú)法將拆遷補(bǔ)償費(fèi)視做政府部門(mén)付款，應(yīng)同非政府組織導(dǎo)向性拆遷補(bǔ)償費(fèi)一樣視作轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)獲得的賠償。

　　針對(duì)可視作政府部門(mén)付款的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可開(kāi)展下列財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)解決。獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，借記“存款”，貸記“專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款”;將被拆卸的固資轉(zhuǎn)到清除時(shí)，借記“固定資產(chǎn)清理”、“固定資產(chǎn)折舊”，貸記“固資”;付款清除花費(fèi)時(shí)，借記“固定資產(chǎn)清理”，貸記“存款(應(yīng)付工資等)”;獲得調(diào)價(jià)收益時(shí)，借記“存款”，貸記“固定資產(chǎn)清理”;清除凈損害沖回拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，借記“專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款”，貸記“固定資產(chǎn)清理”;重設(shè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)賬時(shí)，借記“固資”，貸記“存款”;與此同時(shí)將拆遷補(bǔ)償費(fèi)轉(zhuǎn)作資本公積，借記“專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款”，貸記“資本公積——付款轉(zhuǎn)到”;產(chǎn)生的拆(搬)遷花費(fèi)及重裝財(cái)產(chǎn)的組裝調(diào)節(jié)花費(fèi)時(shí)，借記“專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款”，貸記“存款”;獲得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)有結(jié)余的，借記“專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款”，貸記“資本公積——付款轉(zhuǎn)到”;拆遷補(bǔ)償費(fèi)不夠的，應(yīng)將“專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款”的借方余額轉(zhuǎn)到損益類(lèi)，借記“營(yíng)業(yè)外支出”，貸記“專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款”。

　　針對(duì)非政府組織導(dǎo)向性拆遷補(bǔ)償費(fèi)可開(kāi)展下列財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)解決。非政府組織導(dǎo)向性拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)視作公司轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)和有關(guān)固資所得的的賬款，理應(yīng)在扣減所清除或損毀的財(cái)產(chǎn)的帳面價(jià)值以及他因拆(搬)遷而造成的成本后，將賬戶(hù)余額記入損益類(lèi)。但確實(shí)有直接證據(jù)表明所接到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)額度明顯高過(guò)(即超過(guò)額占比在50%以上)所清除、損毀的固資的投資性房地產(chǎn)與有關(guān)拆(搬)遷花費(fèi)之和的，可將資本的投資性房地產(chǎn)與原帳面價(jià)值的差值記入損益類(lèi)，而超出投資性房地產(chǎn)的那一部分明顯差值視作為其它公司所提供的與再次籌建新財(cái)產(chǎn)有關(guān)的捐助，計(jì)入“資本公積——接受捐贈(zèng)”。

　　在開(kāi)展拆遷補(bǔ)償費(fèi)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)解決時(shí)，還應(yīng)留意下列2個(gè)問(wèn)題：一是因?yàn)槲覈?guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)所涉及到的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等并沒(méi)有明文規(guī)定，反而是由各省部級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)單位依據(jù)實(shí)際情況來(lái)制訂，全國(guó)各地稅務(wù)單位對(duì)該項(xiàng)內(nèi)容的要求也是有較大不一樣，因而公司在獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后要積極與負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展溝通交流，明確最有效的稅務(wù)解決;二是公司在獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，無(wú)論以哪一種方法開(kāi)展財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)解決，都應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注一部分開(kāi)展詳盡公布。

　　由來(lái)：安徽省稅務(wù)籌劃網(wǎng)