地產(chǎn)商合作開發(fā)項(xiàng)目的融資策略
2022-08-08 16:42
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一、不一樣協(xié)作拿地或聯(lián)合開發(fā)模式下的股權(quán)融資難題
二、前融機(jī)構(gòu)對(duì)聯(lián)合開發(fā)類企業(yè)融資的準(zhǔn)入條件規(guī)定
三、聯(lián)合開發(fā)類項(xiàng)目普遍股權(quán)融資下款構(gòu)架
筆者按:
集中化供地最新政策實(shí)施后,除國(guó)中央企業(yè)以及其它整體實(shí)力很強(qiáng)的頭頂部地產(chǎn)商外,一般私營(yíng)房企在掛牌出讓市場(chǎng)拿地變得更加難。在具體拿地方式上,越來越多房地產(chǎn)商也已經(jīng)將拿地區(qū)向轉(zhuǎn)到了協(xié)同拍地、聯(lián)合開發(fā)、城市發(fā)展、私募股權(quán)投資等領(lǐng)域。
大家留意到,地產(chǎn)商現(xiàn)階段掛牌出讓新項(xiàng)目拿地后前融要求已急劇減少(主要原因是第二批集中化供地主要是由國(guó)中央企業(yè)拍得且融資需求比較有限),目前市面上的關(guān)鍵融資需求已變成地產(chǎn)商總量合作開發(fā)項(xiàng)目的融資需求,從總體上通常是如下所示三種:一是私營(yíng)地產(chǎn)商與國(guó)中央企業(yè)在掛牌出讓銷售市場(chǎng)協(xié)同競(jìng)價(jià)土地資源后前融要求,例如在今年的第一批集中化供地發(fā)生的大量協(xié)同拿地狀況;二是國(guó)營(yíng)企業(yè)或城投平臺(tái)/公司在區(qū)域市場(chǎng)摘牌或通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等得到新項(xiàng)目后,房地產(chǎn)商根據(jù)回收或協(xié)作的形式獲得新項(xiàng)目;三是民企間的協(xié)同拿地或聯(lián)合開發(fā),一般發(fā)生在強(qiáng)行為主體房地產(chǎn)商與弱行為主體房地產(chǎn)商中間。
針對(duì)聯(lián)合開發(fā)類項(xiàng)目的融資需求,在房市強(qiáng)管控和金融強(qiáng)監(jiān)管的大環(huán)境下,對(duì)于我們前融組織而言,目前在高度重視房地產(chǎn)商整體實(shí)力及其現(xiàn)金流量身體狀況的情形下,大家已開始更加注重項(xiàng)目的好壞水平及其新項(xiàng)目的利潤(rùn)計(jì)算情況等。就我們積累的經(jīng)驗(yàn)來講,聯(lián)合開發(fā)類企業(yè)融資另外還需主要處理風(fēng)控措施的落實(shí)及其投融資管理的建立等至關(guān)重要難題。為便于表明,大家特融合現(xiàn)階段操控的聯(lián)合開發(fā)類項(xiàng)目的股權(quán)融資工作經(jīng)驗(yàn)整理文中,以便同行業(yè)人員參照。
一、不一樣協(xié)作拿地或聯(lián)合開發(fā)模式下的股權(quán)融資難題
地產(chǎn)商協(xié)同拿地或合作開發(fā)項(xiàng)目主要有以下二種情況:第一種是私營(yíng)地產(chǎn)商與國(guó)營(yíng)企業(yè)或城投公司、城投平臺(tái)協(xié)作拿地,包含一同參與競(jìng)價(jià)、手舉牌或是國(guó)營(yíng)企業(yè)、城投拿地后轉(zhuǎn)至私營(yíng)地產(chǎn)商的2種普遍情況;第二種是私營(yíng)地產(chǎn)商中間協(xié)同拿地或是聯(lián)合開發(fā)等情形,在其中強(qiáng)行為主體與弱主體房地產(chǎn)商間的這種協(xié)作較為常見。總體來說,主要包含如下所示幾類方法:
從房地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)流程的角度來講,針對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)或城投平臺(tái)參加協(xié)作的項(xiàng)目,在風(fēng)控管理方面一般都比較難獲得國(guó)營(yíng)企業(yè)或城投平臺(tái)本身持有的股份部分的抵押擔(dān)保;此外國(guó)營(yíng)企業(yè)或城投平臺(tái)一般都不允許將項(xiàng)目公司名下的土地資源對(duì)外開放辦理抵押,因此我們前股權(quán)融資金進(jìn)到的風(fēng)控方面存在一定的落地式阻礙。此外,在投資架構(gòu)模式上,大家前融組織一般也只能從SPV方面干預(yù),因而無法直接對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行有效管理,從而造成底層資產(chǎn)存有無法控制風(fēng)險(xiǎn)。由于以上緣故,一般針對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)或城投平臺(tái)參加協(xié)作的項(xiàng)目,除非是能確保大家前融機(jī)構(gòu)對(duì)最底層新項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的建立或融資主體把它對(duì)項(xiàng)目的全部支配權(quán)臨時(shí)“轉(zhuǎn)讓”給大家前融組織履行、監(jiān)管,以對(duì)新項(xiàng)目完成密閉式監(jiān)管,不然一般我們真的很難干預(yù)此類項(xiàng)目的股權(quán)融資,尤其是在國(guó)營(yíng)企業(yè)或城投平臺(tái)早期委托注資拿地,并扣除固收與開發(fā)商明股實(shí)債地合作方式下。自然,就前融業(yè)務(wù)流程自身來講,時(shí)下除了要密切關(guān)注房地產(chǎn)商自身的整體實(shí)力、現(xiàn)金流量情況等,合作開發(fā)項(xiàng)目融資的風(fēng)控措施設(shè)定與投融資管理不可落地性才算是更加關(guān)鍵性的難題。
(一)融資主體的整體實(shí)力及項(xiàng)目高品質(zhì)狀況
在聯(lián)合開發(fā)彼此整體實(shí)力存在差異的情形下,大家前融組織一般都會(huì)喜好整體實(shí)力稍高的房地產(chǎn)商做為融資主體并就全部項(xiàng)目申報(bào)股權(quán)融資的情形,但是我們會(huì)要求該行為主體對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)融資提供擔(dān)保。對(duì)于融資主體的挑選層面大家則更看好地產(chǎn)商真實(shí)整體實(shí)力(不會(huì)再過多看好排行和定級(jí)),例如在此次調(diào)節(jié)的行業(yè)洗牌環(huán)節(jié)中閃過出的一些具有本地區(qū)位優(yōu)勢(shì)與實(shí)力的區(qū)域領(lǐng)頭,或者有實(shí)業(yè)公司或其它版面業(yè)務(wù)支撐的房地產(chǎn)商及其土地儲(chǔ)備主要在流動(dòng)速度相對(duì)性比較好的長(zhǎng)三角、大灣區(qū)或核心城市的房地產(chǎn)商。
需注意的是,大家前融組織若規(guī)定整體實(shí)力稍高的房地產(chǎn)商對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)融資提供擔(dān)保,則該房地產(chǎn)商一般會(huì)規(guī)定交易對(duì)手(即聯(lián)合開發(fā)的另外一個(gè)房地產(chǎn)商)給予反擔(dān)保措施或向其支付擔(dān)?;ㄙM(fèi),對(duì)于此事往往會(huì)提升其交易對(duì)手的資金成本。
此外,在由一方發(fā)起的對(duì)于整個(gè)新項(xiàng)目給予股權(quán)融資的過程當(dāng)中,對(duì)融資主體的交易對(duì)手(即聯(lián)合開發(fā)的另外一個(gè)房地產(chǎn)商)整體實(shí)力的評(píng)定亦必不可少。自然,針對(duì)合作開發(fā)項(xiàng)目存有好幾個(gè)交易主體(即公司股東)的情形,在項(xiàng)目的選擇上大家也會(huì)更加關(guān)心新項(xiàng)目自身的好壞水平,最少新項(xiàng)目要稱得過賬。
(二)融資主體是否對(duì)新項(xiàng)目公司控股
若是在聯(lián)合開發(fā)類項(xiàng)目中,融資主體并錯(cuò)誤新項(xiàng)目公司控股,對(duì)于我們前融組織來講則需充足評(píng)定融資主體對(duì)項(xiàng)目的控制水平及相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。換句話說,大家更為側(cè)重于對(duì)控投項(xiàng)目公司的核心給予股權(quán)融資。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子,在我們參與的一些聯(lián)合開發(fā)類項(xiàng)目中,倘若融資方A最后具有新項(xiàng)目50%的利益(包含正中間存有SPV載體的情況),房地產(chǎn)商B最后具有新項(xiàng)目40%的利益,房地產(chǎn)商C最后具有10%的利益。對(duì)于這種融資方A不控股的情況,我們一般會(huì)要求融資方A融洽別的房地產(chǎn)商,利用股權(quán)代持方法由A擁有51%之上股份(股權(quán)比例越高越好),并在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資架構(gòu)模式。
(三)融資主體發(fā)起的是單側(cè)融資需求還是對(duì)全部項(xiàng)目的股權(quán)融資
若協(xié)作彼此系私營(yíng)房地產(chǎn)商,申請(qǐng)辦理對(duì)于整個(gè)新項(xiàng)目給予股權(quán)融資,大家前融組織一般能夠溝通交流規(guī)定交易對(duì)手方將持有的新項(xiàng)目公司股權(quán)與此同時(shí)質(zhì)押貸款給大家。換句話說,大家偏重于對(duì)于整個(gè)新項(xiàng)目給予股權(quán)融資,并由融資主體以及交易對(duì)手開展風(fēng)險(xiǎn)控制方面的相互配合,與此同時(shí)相互配合對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行投融資管理。
(四)融資主體是對(duì)于整個(gè)新項(xiàng)目提供擔(dān)保,或是協(xié)作雙方對(duì)分別占股比例一部分提供擔(dān)保
若協(xié)作一方進(jìn)行股權(quán)融資,但多方只對(duì)分別持倉(cāng)一部分貸款擔(dān)保,假如交易對(duì)手方發(fā)生毀約或其它風(fēng)險(xiǎn)性,這時(shí)我們都是選擇退出或是繼續(xù)持有新項(xiàng)目公司股權(quán)?站在什么的視角,大家一般都側(cè)重于合作項(xiàng)目雙方均對(duì)項(xiàng)目的整體股權(quán)融資提供擔(dān)保并非對(duì)分別持倉(cāng)部分的股權(quán)融資提供擔(dān)保,但房地產(chǎn)商卻會(huì)覺得若雙方均對(duì)項(xiàng)目提供擔(dān)保則存有反復(fù)超量擔(dān)保的難題。
(五)股權(quán)融資構(gòu)架的設(shè)計(jì)問題
針對(duì)合作開發(fā)項(xiàng)目的股權(quán)融資,尤其是私營(yíng)房地產(chǎn)商聯(lián)合開發(fā)類項(xiàng)目(如百?gòu)?qiáng)房企或具有產(chǎn)業(yè)支撐的現(xiàn)金流量高質(zhì)量的房地產(chǎn)商和非百?gòu)?qiáng)房企的項(xiàng)目合作),若系百?gòu)?qiáng)企業(yè)房地產(chǎn)商發(fā)起的對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)融資,充分考慮對(duì)底層資產(chǎn)的監(jiān)管,而且為了防止與此同時(shí)解決與2個(gè)交易對(duì)手(即百?gòu)?qiáng)企業(yè)和非百?gòu)?qiáng)房企)的合作伙伴關(guān)系而造成時(shí)長(zhǎng)、流程的變長(zhǎng),或造成股權(quán)融資構(gòu)架的多元性,我們一般在下款的時(shí)候會(huì)規(guī)定立即擁有項(xiàng)目公司的股權(quán),即在投資后項(xiàng)目公司方面體現(xiàn)為大家前融機(jī)構(gòu)與百?gòu)?qiáng)企業(yè)房地產(chǎn)商2個(gè)公司股東。即便如此,在未交了土地價(jià)格前股權(quán)變動(dòng)層面大家還是要考慮到本地國(guó)土部門是不是容許新項(xiàng)目公司股份轉(zhuǎn)讓問題。因而,為了給股權(quán)融資留出室內(nèi)空間,我們建議開發(fā)商在拿地以前即搞好架構(gòu)模式,并預(yù)埋SPV做為將來融資的媒介。
(六)拖售權(quán)與隨售權(quán)難題
在私營(yíng)房地產(chǎn)商聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目中,一些具有實(shí)力的協(xié)作小股東在融資主體就本身股份部分進(jìn)行單側(cè)股權(quán)融資時(shí),針對(duì)牽涉到個(gè)人利益的條款一般比較比較敏感。對(duì)于在股權(quán)投資基金中常用的拖售權(quán)(我賣你也賣)與隨售權(quán)(你賣我也賣)條文,以拖售權(quán)條文為例子,協(xié)作小股東一般都會(huì)認(rèn)為該條文會(huì)違犯其支配權(quán),因而一般不予以接納與相互配合,但對(duì)于前融組織來講,假如不設(shè)定該條文,一旦新項(xiàng)目保險(xiǎn)理賠則難以總體處理新項(xiàng)目。因此,有關(guān)股權(quán)投資基金條款的設(shè)計(jì)方案還需要協(xié)作多方充足商議與博奕。
(七)投融資管理的建立及權(quán)利的轉(zhuǎn)讓與融洽
在房地產(chǎn)商單側(cè)股權(quán)融資情形下,大家要實(shí)現(xiàn)對(duì)最底層新項(xiàng)目的監(jiān)管,一般會(huì)規(guī)定房地產(chǎn)商將對(duì)其最底層新項(xiàng)目的權(quán)利轉(zhuǎn)讓出去或者與大家前融組織一同履行。因而,對(duì)于我們來講,摸透房地產(chǎn)商與合作者在協(xié)同股票操盤下各自管理權(quán)限十分重要。
二、前融機(jī)構(gòu)對(duì)聯(lián)合開發(fā)類企業(yè)融資的準(zhǔn)入條件規(guī)定
以大家現(xiàn)階段的前融業(yè)務(wù)流程為例子,在實(shí)際新項(xiàng)目的選擇上,我們一般都需綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)接及其投融資管理的保持難題,并依據(jù)交易主體的優(yōu)質(zhì)水平,依照土地款或資產(chǎn)最高值的60%-70%開展前融股票配資。充分考慮時(shí)下按揭款發(fā)放的難度系數(shù)及其房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的下滑趨勢(shì),結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)銷售,對(duì)于具體新項(xiàng)目我們一般都只能依照土地款或資產(chǎn)最高值的50%下款,以加厚型安全墊,實(shí)際干預(yù)時(shí)段一般在房地產(chǎn)商交了相匹配時(shí)期的土地款后干預(yù),并進(jìn)行了早期資金的換置。
三、聯(lián)合開發(fā)類項(xiàng)目普遍股權(quán)融資下款構(gòu)架
(一)國(guó)營(yíng)企業(yè)/城投平臺(tái)協(xié)作類或強(qiáng)行為主體控投股票操盤的項(xiàng)目
針對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)/城投平臺(tái)協(xié)作類或強(qiáng)行為主體控投股票操盤的項(xiàng)目,充分考慮風(fēng)險(xiǎn)控制達(dá)到的阻礙,一般通過構(gòu)建股權(quán)投資基金構(gòu)架開展下款實(shí)際操作:
1.西政(GP)與其說特定的核心(LP)一同創(chuàng)立合伙制企業(yè),并取得SPV99%的股權(quán),根據(jù)SPV完成對(duì)項(xiàng)目公司的投資。
2.房地產(chǎn)商/小股東將擁有SPV剩余的質(zhì)押股權(quán)給合伙制企業(yè),及與合伙制企業(yè)就施工進(jìn)度、銷售狀況等承諾對(duì)賭協(xié)議撤出標(biāo)準(zhǔn),在開啟對(duì)賭協(xié)議條件時(shí),由房地產(chǎn)商/小股東開展復(fù)購(gòu)。房地產(chǎn)商/小股東隸屬集團(tuán)公司對(duì)對(duì)賭協(xié)議復(fù)購(gòu)提供擔(dān)保。
3.合伙制企業(yè)向項(xiàng)目公司委派董事、財(cái)務(wù)主管及其投融資管理工作人員,完成對(duì)最底層項(xiàng)目公司的三方共治。
(二)私營(yíng)地產(chǎn)商聯(lián)合開發(fā)類項(xiàng)目
針對(duì)私營(yíng)地產(chǎn)商聯(lián)合開發(fā)類項(xiàng)目,在具體步驟時(shí)我們則側(cè)重于對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)融資。依據(jù)聯(lián)合開發(fā)的方式不一樣,基本上股權(quán)融資構(gòu)架如下所示:
1.西政(GP)與其說特定的核心(LP)創(chuàng)立合伙制企業(yè),合伙制企業(yè)獲得項(xiàng)目公司51%之上的股權(quán)(下左圖),或合伙制企業(yè)根據(jù)增資方式擁有SPV51%之上的股權(quán)(下圖),合伙制企業(yè)與開發(fā)商承諾對(duì)賭協(xié)議復(fù)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。
2.合伙制企業(yè)向項(xiàng)目公司委派董事、財(cái)會(huì)人員,并委任投融資管理工作人員完成對(duì)最底層項(xiàng)目的三方共治。
3.針對(duì)私營(yíng)地產(chǎn)商聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目,在風(fēng)險(xiǎn)控制設(shè)定上不僅規(guī)定房地產(chǎn)商將持有的項(xiàng)目公司的股權(quán)開展質(zhì)押貸款外,還要房地產(chǎn)商集團(tuán)公司給予對(duì)應(yīng)的對(duì)賭協(xié)議回購(gòu)擔(dān)保。
除此之外,房地產(chǎn)商若存有聯(lián)合開發(fā)的需要,我們建議開發(fā)商在拿地時(shí)即新開設(shè)SPV做為競(jìng)價(jià)行為主體,在拍攝的土地資源后由該SPV成立項(xiàng)目企業(yè),給我們前融組織從SPV方面干預(yù)股權(quán)融資開展架構(gòu)模式預(yù)埋室內(nèi)空間。
(三)“股東借款認(rèn)繳劣后級(jí)市場(chǎng)份額 對(duì)賭協(xié)議”加厚型“安全墊”方式
1.西政做為GP與其說特定的投資人做為優(yōu)先LP根據(jù)現(xiàn)錢對(duì)合伙制企業(yè)注資1億,假定房地產(chǎn)商并對(duì)SPV1的1億債務(wù)對(duì)合伙制企業(yè)注資。優(yōu)先選擇與劣后投資比例為1:1。
2.合伙制企業(yè)根據(jù)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資擴(kuò)股1億的方法最后擁有SPV1總計(jì)99%股份,剩下1%股份由房地產(chǎn)商擁有。SPV1最后擁有項(xiàng)目公司51%之上股份。
3.項(xiàng)目投資期內(nèi),合伙制企業(yè)對(duì)SPV1的債務(wù)利息費(fèi)用可以為優(yōu)先LP給予固定不動(dòng)收益。
4.出于對(duì)優(yōu)先LP利益的維護(hù),需由劣后級(jí)LP出示銹與骨的書面承諾以舍棄在合作伙伴交流會(huì)里的投票權(quán)。
5.投資退出
(1)對(duì)賭協(xié)議撤出:本方式未設(shè)定“復(fù)購(gòu)”條文,而是通過對(duì)賭協(xié)議設(shè)置,即由合伙制企業(yè)與開發(fā)商承諾對(duì)賭協(xié)議,在開啟對(duì)賭協(xié)議撤出條件時(shí),出自于維護(hù)優(yōu)先LP利益的目地,SPV1提前償還合伙制企業(yè)股東借款,并以現(xiàn)金方法優(yōu)先選擇分配給優(yōu)先LP后,合伙制企業(yè)將剩余財(cái)產(chǎn)(即合伙制企業(yè)持有的SPV199%股份)向劣后級(jí)LP進(jìn)行分配。需特別注意的是,有關(guān)對(duì)賭協(xié)議條款的設(shè)定需要注意“度”,一方面完成融資的目的,另一方面要防止交易對(duì)手以對(duì)賭條文不科學(xué)借口認(rèn)為撤消風(fēng)險(xiǎn)。
(2)模擬清算撤出:設(shè)定模擬清算條文,在實(shí)現(xiàn)對(duì)賭協(xié)議條件的情況下,根據(jù)模擬清算方法撤出。因而,撤出時(shí)點(diǎn)不完全固定,最后股權(quán)退出價(jià)錢也并不是事先確定的浮動(dòng)價(jià)格,該處理方法合乎股份投資的特點(diǎn)。
(3)別的退出方式:如期滿正常的結(jié)算撤出等。
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