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小編結(jié)合了工作上的實(shí)例，在查閱了相關(guān)的法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，從法律和實(shí)踐的角度對(duì)于此事問(wèn)題進(jìn)行了一些討論，以求能促進(jìn)該問(wèn)題的解決。

一、實(shí)例引導(dǎo)

A公司與乙公司投資開(kāi)設(shè)丙公司，A公司為外資企業(yè)，選用貨幣出資；乙公司有著土地A，選用該土地國(guó)有土地使用權(quán)注資，現(xiàn)A公司為開(kāi)展房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，期待從丙公司處出讓該土地A開(kāi)展房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，甲丙兩公司就該項(xiàng)土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)到基本意愿，而對(duì)采用哪種出讓方法可以最大限度的降低稅金彼此形成了困惑，從此問(wèn)題的解決小編作出了一些討論，給出了三種不同的出讓計(jì)劃方案，并就每一種計(jì)劃方案均進(jìn)行了詳細(xì)的稅務(wù)籌劃。

二、方案分析

（一）方案一 ——土地使用權(quán)證立即出讓

該方案的基本上操作步驟比較簡(jiǎn)單，即由丙公司直接將自身有著的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，在其中涉及的稅金由雙方各自交納。

土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等一系列與土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的相關(guān)法律法規(guī)調(diào)節(jié)。在其中，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八、三十九條就土地使用權(quán)證的出讓作出了一些限制要求，因而，在采用方案一開(kāi)展土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)必須滿足以上法律強(qiáng)制性規(guī)定條件，尤其是目前仍存有的進(jìn)行開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)投資額25%的限制。

有關(guān)方案一在實(shí)施過(guò)程中要繳納的稅金，主要涉及到增值稅、大城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)、土地增值稅、所得稅、房屋契稅和合同印花稅，在其中增值稅、土地增值稅、所得稅和契稅繳納壓力偏重，如按規(guī)定交納將大大的加劇企業(yè)的會(huì)計(jì)壓力。

綜上所述，方案一優(yōu)勢(shì)在于出讓程序流程簡(jiǎn)易，但不足之處取決于土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅金成本較高，除交易費(fèi)用和合同印花稅等外，購(gòu)買方要交納較高的房產(chǎn)契稅，而出讓方需繳納較高的增值稅、土地增值稅，這樣一來(lái)就大大增加了企業(yè)的項(xiàng)目成本，加重了彼此公司的負(fù)擔(dān)。

（二）方案二 ——公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

該方案的基本上操作步驟為，丙公司以A片區(qū)的土地使用權(quán)證注資70%,貨幣出資30%的方式建立分公司丁。然后由A公司與丙公司簽署有關(guān)出讓丁公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,則該塊土地的土地使用權(quán)證當(dāng)然屬于A公司?

有關(guān)此過(guò)程的稅務(wù)籌劃應(yīng)分成土地資源注資設(shè)立子公司和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)階段，下邊將各自論述。

1、土地資源注資設(shè)立子公司環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃

⑴ 土地增值稅

法律規(guī)定:

(1)現(xiàn)行有效的《國(guó)家財(cái)政部我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通告》( 1995年5月25日 財(cái)稅字[1995]48號(hào)) 第一條:對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資?合作經(jīng)營(yíng)的,項(xiàng)目投資?合作經(jīng)營(yíng)的一方以土地資源(房地產(chǎn)業(yè))作價(jià)入股進(jìn)行投資或做為合作經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn),將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所項(xiàng)目投資?合作經(jīng)營(yíng)的企業(yè)里時(shí),暫免征繳土地增值稅?對(duì)投資?合營(yíng)企業(yè)將以上房地產(chǎn)業(yè)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征繳土地增值稅?

(2)現(xiàn)行有效的《國(guó)家財(cái)政部?我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅多個(gè)問(wèn)題的通知》(稅務(wù)[2006]21號(hào) 2006年3月2日)第五條:對(duì)以土地資源(房地產(chǎn)業(yè))作價(jià)入股進(jìn)行投資或合營(yíng)的,凡所項(xiàng)目投資?合作經(jīng)營(yíng)的企業(yè)從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因其建造的商住樓進(jìn)行投資和合營(yíng)的,均不可用《國(guó)家財(cái)政部?我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通告》(財(cái)稅字[1995]048號(hào))第一條暫免征繳土地增值稅的規(guī)定?

剖析：以土地所有權(quán)注資,一般可以免繳土地增值稅?但存有除外,就是以土地使用權(quán)證注資,所投資的企業(yè)從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,須交土地增值稅?

⑵ 增值稅

法律規(guī)定：《國(guó)家財(cái)政部?我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)增值稅問(wèn)題的通知》 (稅務(wù)[2002]191號(hào))要求: 以無(wú)形資產(chǎn)攤銷?資產(chǎn)投資入股投資,參加接納投資人分配利潤(rùn),共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的行為,不收取增值稅?

剖析：分公司丁為丙公司的全資子公司,都是責(zé)任有限公司，丙公司應(yīng)承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),因而符合上述要求，無(wú)需交納增值稅?

⑶ 別的如所得稅、合同印花稅、房產(chǎn)契稅則應(yīng)按照法律規(guī)定依規(guī)交納。

2、資產(chǎn)收購(gòu)環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃

⑴ 房產(chǎn)契稅

法律分析：有關(guān)丙公司公司與A公司協(xié)議收購(gòu)丁公司股權(quán)以獲得土地資源的方案，因?yàn)檫@一行為在法律上不可以被稱作產(chǎn)生土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，故A公司可以免交契稅。

⑵ 增值稅

法律分析：依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)增值稅問(wèn)題的通知》（稅務(wù)[2002]191號(hào)）的規(guī)定，自2003年1月1日起，對(duì)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不收取增值稅。

⑶ 土地增值稅

法律分析：根據(jù)我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅發(fā)〔2000〕687號(hào)）的規(guī)定，對(duì)一次性轉(zhuǎn)讓股權(quán)，且那些以股份方式主要表現(xiàn)的資產(chǎn)目的是為了土地使用權(quán)證、地面房屋建筑及附屬物，經(jīng)研究，對(duì)于此事應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定繳稅。

⑷ 合同印花稅

法律分析：非上市公司不因個(gè)股方式發(fā)生的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人行為，歸屬于資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人行為，應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

綜上所述，方案二較方案一來(lái)講，省去了增值稅、房產(chǎn)契稅二項(xiàng)較重的地方稅，能夠大大減少雙方的出讓成本費(fèi)，但不足之處取決于要經(jīng)歷新成立公司和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)階段，程序流程高度一致方案一相較為復(fù)雜，但同是公司節(jié)省了巨額稅費(fèi)對(duì)比，對(duì)于一些資產(chǎn)不太充足的企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常值得采用的。

（三）計(jì)劃方案三——公司分立

該計(jì)劃方案操作步驟為，先由丙公司存續(xù)公司分立出戊公司。戊公司資產(chǎn)為：土地A土地使用權(quán)證注資70%，貨幣出資30%。甲公司持股99.9%，乙公司持股0.1%。然后由A公司將戊公司中乙聯(lián)賽公司所占0.1%的資產(chǎn)收購(gòu)，則戊公司變成A公司的全資子公司，該土地使用權(quán)證亦變?yōu)锳公司全部。

1、公司分立環(huán)節(jié)法律規(guī)定

⑴《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)企業(yè)改制重組多個(gè)房產(chǎn)契稅政策的通知》（稅務(wù)〔2008〕175號(hào)）第四條要求，公司按照法律法規(guī)、合同規(guī)定單設(shè)為2個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的公司，對(duì)衍生方、新開(kāi)設(shè)方承擔(dān)原公司土地資源、房屋權(quán)屬的，不收取房產(chǎn)契稅。

剖析：戊自然人股東已為A公司和乙公司，與原被公司分立公司投資主體同樣，符合上述法律法規(guī)，對(duì)戊公司承擔(dān)丙公司土地資源，不收取房產(chǎn)契稅。

⑵《公司法》第27條第3款規(guī)定，全體股東的貨幣出資額度不得低于有限責(zé)任公司公司注冊(cè)資金的百分之三十。

剖析：戊公司貨幣出資額度占30%，合乎該要求占比。

⑶2001年《關(guān)于外商投資企業(yè)合并與分立的規(guī)定》第14條規(guī)定，外資企業(yè)公司分立后“多方投資者在公司分立后公司中的股權(quán)比例，由投資者在公司分立后公司合同、規(guī)章中明確，但境外投資者的股權(quán)比例不得低于公司分立后公司注冊(cè)資金的百分之二十五?！?/p>

剖析：戊公司股東持股比例與丙公司不一致，因以上法律法規(guī)，各公司股東可自由承諾占股比例，故符合法律規(guī)定。

2、公司分立環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃

⑴ 企業(yè)所得稅

公司分立公司從被分立公司中衍生出去，在工商注冊(cè)時(shí)是按新設(shè)公司處理的（但稅收法律不當(dāng)作新設(shè)公司解決），理應(yīng)按照財(cái)產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)（成交價(jià)）進(jìn)賬。但計(jì)算所得稅時(shí)如果合乎獨(dú)特重新組合（免稅政策改制）的條件，要以原歷史成本為原則明確計(jì)稅依據(jù)。

被吸收合并公司的股東獲得新股上市的計(jì)稅成本，要以被吸收合并公司分離出來(lái)出去的資產(chǎn)總額占被吸收合并公司所有資產(chǎn)總額的比例先調(diào)節(jié)降低原持有的“舊股”的成本，再將調(diào)節(jié)降低的運(yùn)營(yíng)成本平分到“新股上市”上。未來(lái)出讓或結(jié)算股份時(shí)，依照計(jì)稅成本扣減。

⑵ 增值稅及土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條要求，土地增值稅的征稅對(duì)象是出讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的房屋建筑以及附屬物。在其中，出讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的房屋建筑以及附屬物并取得收益，是指以售賣或者其他方法有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的個(gè)人行為。

公司分立是財(cái)產(chǎn)、債務(wù)、股份、人力資本等要素的同時(shí)遷移（并非“出讓” ），其涉及到的不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)攤銷的遷移，不屬《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的征稅對(duì)象，也不屬《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的個(gè)人行為，不納增值稅和土地增值稅。

⑶ 房產(chǎn)契稅

《國(guó)家財(cái)政部我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)企業(yè)改制重組多個(gè)房產(chǎn)契稅政策的通知》（稅務(wù)〔2008〕175號(hào)）第四條要求，公司按照法律法規(guī)、合同規(guī)定單設(shè)為2個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的公司，對(duì)衍生方、新開(kāi)設(shè)方承擔(dān)原公司土地資源、房屋權(quán)屬，不收取房產(chǎn)契稅。

⑷ 合同印花稅

公司分立后倆家公司實(shí)收資本和資本公積金之和與原被公司分立企業(yè)的資本公積與資本公積金總和對(duì)比，新增加額度由新開(kāi)設(shè)公司貼花紙，稅率為萬(wàn)分之五。

3、資產(chǎn)收購(gòu)環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃

該環(huán)節(jié)僅需考慮到資產(chǎn)收購(gòu)中少許稅款。如低價(jià)位回收，則所得稅能免，僅需繳納少許合同印花稅。

三、三個(gè)方案的優(yōu)劣分析

通過(guò)對(duì)之上三個(gè)計(jì)劃方案的分析，看得出：

方案一操作步驟更為簡(jiǎn)易，但稅金最重要，針對(duì)資金實(shí)力較弱的企業(yè)而言，土地使用權(quán)證的交易過(guò)程毫無(wú)疑問(wèn)又加重了會(huì)計(jì)壓力，增強(qiáng)了項(xiàng)目成本。

方案二與方案一對(duì)比，因?yàn)殚_(kāi)展公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須牽涉到侓師開(kāi)展財(cái)務(wù)盡職調(diào)查等工作，具體操作步驟較方案一相對(duì)性繁雜，但優(yōu)勢(shì)取決于稅金壓力大幅緩解，省去了增值稅、房產(chǎn)契稅二項(xiàng)較重的地方稅，減少了交易費(fèi)用。

計(jì)劃方案三與前兩種方案對(duì)比，步驟更為繁雜，牽涉到公司分立與資產(chǎn)收購(gòu)2個(gè)程序流程，但同時(shí)該計(jì)劃方案同前二種計(jì)劃方案對(duì)比也更為避稅，能夠最大限度的減少交易費(fèi)用。

綜上所述，計(jì)劃方案三稅金更為節(jié)約，僅需考慮到所得稅與合同印花稅等少許稅金。但是該計(jì)劃方案較大缺陷取決于與此同時(shí)涉及到了公司分立與資產(chǎn)收購(gòu)2個(gè)程序流程，在其中公司分立程序流程較為復(fù)雜，時(shí)間上也會(huì)比較長(zhǎng)，所以對(duì)于急缺土地資源開(kāi)展開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，此方法在時(shí)間上有障礙?？墒牵摲椒ǖ拇_最大限度的節(jié)省了稅金，針對(duì)資金實(shí)力比較弱而又不急切取得土地的企業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)是最優(yōu)方案。

四、侓師剖析

根據(jù)三個(gè)方案的數(shù)據(jù)分析，在時(shí)間要求不太急的情況下，計(jì)劃方案三應(yīng)是最優(yōu)方案，其根據(jù)合理的稅務(wù)籌劃，大大減少了稅金支出，減少了交易費(fèi)用。對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，資產(chǎn)即則是血夜，一個(gè)成功的稅務(wù)籌劃等同于其干細(xì)胞，可以增加企業(yè)的價(jià)值，因而，有效開(kāi)展稅務(wù)籌劃可以促進(jìn)企業(yè)的健康快樂(lè)成長(zhǎng)。

除上述三種計(jì)劃方案之外， 在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中， 還存在如聯(lián)合開(kāi)發(fā)、委托經(jīng)營(yíng)、土地使用權(quán)證贈(zèng)予等出讓土地使用權(quán)證的方式，但由于篇數(shù)的限制，本篇文章在這里不做深入的討論。