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涉及到土地使用權(quán)證出讓的買賣以其在房地產(chǎn)業(yè)早期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中影響力關(guān)鍵，涉及到額度很大，特別是在遭受房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的高度重視，可是，采用哪種土地使用權(quán)證出讓計(jì)劃方案可以保證最大限度的節(jié)約稅金不但是實(shí)踐活動(dòng)中的難點(diǎn)，與此同時(shí)也是出讓者關(guān)心的關(guān)鍵。自己融合近期在工作上碰到的實(shí)際實(shí)例，在查看有關(guān)的相關(guān)法律法規(guī)的基本上，匯總了一些工作經(jīng)驗(yàn)與大伙兒共享。

一、實(shí)際實(shí)例

A與B為2個(gè)法人股東，以一百萬(wàn)元拍攝的的X地快的土地使用權(quán)證項(xiàng)目投資開(kāi)設(shè)了A公司，并獲得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)資質(zhì)證書(shū)?，F(xiàn)乙企業(yè)為了更好地開(kāi)展房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，期待從A、B處出讓該地快X開(kāi)展房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，甲、乙兩企業(yè)就該項(xiàng)土地使用權(quán)證出讓達(dá)到基本意愿，但對(duì)采用哪種出讓方法可以最大限度的降低稅金彼此造成了疑慮，向小編開(kāi)展資詢。在掌握彼此的意愿和具體情況以后，自己明確提出了二種不一樣的出讓計(jì)劃方案，并就每一種計(jì)劃方案均開(kāi)展了詳盡的稅務(wù)籌劃。

二、計(jì)劃方案剖析

計(jì)劃方案一 :土地使用權(quán)證立即出讓

該計(jì)劃方案的基本上操作步驟比較簡(jiǎn)單，即由A公司立即將自身有著的土地使用權(quán)證出讓給乙企業(yè)，在其中涉及到的稅金由彼此各自交納。

土地使用權(quán)證出讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等一系列與土地使用權(quán)證出讓相關(guān)的相關(guān)法律法規(guī)調(diào)節(jié)。在其中，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八、三十九條就土地使用權(quán)證的出讓開(kāi)展了一些約束性要求，因而，在采用計(jì)劃方案一開(kāi)展土地使用權(quán)證出讓時(shí)務(wù)必達(dá)到以上法律法規(guī)強(qiáng)制要求標(biāo)準(zhǔn)，尤其是現(xiàn)階段仍存有的進(jìn)行開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)投資額25%的限定。

有關(guān)計(jì)劃方案一在執(zhí)行全過(guò)程時(shí)要交納的稅金，關(guān)鍵牽涉到所得稅(注:房地產(chǎn)營(yíng)改增以后統(tǒng)一改成征繳所得稅)、大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅和教育附加費(fèi)、土增、所得稅、房產(chǎn)契稅和合同印花稅，在其中所得稅、土增、所得稅和房產(chǎn)契稅交納壓力較重，如依照要求交納將大大的加劇公司的會(huì)計(jì)壓力。

綜上所述，計(jì)劃方案一優(yōu)點(diǎn)取決于出讓程序流程簡(jiǎn)易，但缺陷取決于土地使用權(quán)證出讓的稅金成本費(fèi)較高，除交易費(fèi)用和合同印花稅等外，購(gòu)買方要交納較高的房產(chǎn)契稅，而出讓方需交納較高的所得稅、土增，這樣一來(lái)就大大增加了公司的項(xiàng)目成本，加劇了彼此公司的壓力。

計(jì)劃方案二:公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

該計(jì)劃方案的基本上操作步驟為，A公司股東A、B與乙企業(yè)簽署有關(guān)出讓A公司的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，由乙企業(yè)獲得A公司的決策權(quán)，則該塊土地資源的土地使用權(quán)證當(dāng)然屬于乙企業(yè)?

該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)牽涉到的稅務(wù)難題:

房產(chǎn)契稅

法律法規(guī)剖析:有關(guān)丙企業(yè)企業(yè)與A公司協(xié)議書(shū)回收丁公司股權(quán)以得到 土地資源的計(jì)劃方案，因?yàn)檫@一個(gè)人行為在法律法規(guī)上不可以被視作產(chǎn)生土地使用權(quán)證出讓，故A公司能夠 免繳房產(chǎn)契稅。

所得稅

法律法規(guī)剖析:依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)增值稅難題的通告》(稅務(wù)總局[2002]191號(hào))及房地產(chǎn)營(yíng)改增后《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征繳增值稅。

土增

法律法規(guī)剖析:依據(jù)國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(稅務(wù)總局[1995]48 號(hào))(下稱“48 號(hào)文”)要求:“三、有關(guān)公司合并出讓房地產(chǎn)業(yè)的征免稅政策難題:在公司合并中，對(duì)被企業(yè)兼并公司將房地產(chǎn)業(yè)出讓到企業(yè)兼并公司中的，暫免征繳土增?！钡囊?，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓能夠 免稅土增。

合同印花稅

法律法規(guī)剖析:未上市企業(yè)不因個(gè)股方式產(chǎn)生的公司公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人行為，歸屬于資產(chǎn)使用權(quán)出讓個(gè)人行為，應(yīng)依照產(chǎn)權(quán)年限遷移書(shū)據(jù)交納合同印花稅。

三、刑事辯護(hù)律師剖析

綜上所述，根據(jù)2個(gè)計(jì)劃方案的數(shù)據(jù)分析，計(jì)劃方案二較計(jì)劃方案一來(lái)講，省掉了所得稅稅、房產(chǎn)契稅、土增二項(xiàng)偏重的地方稅，能夠 大大減少彼此的出讓成本費(fèi)，程序流程上也比較簡(jiǎn)單，從稅務(wù)籌劃的視角而言，第二種計(jì)劃方案更加有效。針對(duì)一個(gè)公司來(lái)講，資產(chǎn)就是其血夜，一個(gè)取得成功的稅務(wù)籌劃等同于其造血干細(xì)胞，能夠 提升公司的使用價(jià)值，因而，有效開(kāi)展稅務(wù)籌劃能夠 推動(dòng)公司的快樂(lè)成長(zhǎng)。

此外，有關(guān)“名叫公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)則土地轉(zhuǎn)讓”的個(gè)人行為判定上，最高人民法院在案號(hào)為“(2016)最高人民法院民終222號(hào)”《周盈岐、營(yíng)口恒岐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與付學(xué)玲、沙沫迪、王鳳琴、營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)明虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案》確立評(píng)定，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)買受人欲根據(jù)操縱出讓人的方法開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)應(yīng)用土地資源，該個(gè)人行為歸屬于民商事買賣中投資人對(duì)總體目標(biāo)企業(yè)的項(xiàng)目投資個(gè)人行為。合同書(shū)中根據(jù)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓而就相對(duì)應(yīng)的權(quán)利與義務(wù)及執(zhí)行方式開(kāi)展的承諾沒(méi)有更改公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓人自身，都沒(méi)有變化土地使用權(quán)證的行為主體，故不可列入土地規(guī)劃相關(guān)法律法規(guī)的核查范圍，而應(yīng)根據(jù)《公司法》中相關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的要求對(duì)該合同書(shū)開(kāi)展核查。在合同書(shū)內(nèi)容未違背法律效力性強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)前提條件下，可評(píng)定該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)合理合法合理。

此外，除之上計(jì)劃方案之外，假如公司股東是法定代表人的，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，還存有如公司公司分立、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、授權(quán)委托運(yùn)營(yíng)、土地使用權(quán)證贈(zèng)予等出讓土地使用權(quán)證的方法，待下一次再融合實(shí)際操作實(shí)務(wù)開(kāi)展剖析，文中在這里不做深層次的討論。