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房地產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)契稅能夠抵扣所得稅嗎

房產(chǎn)開發(fā)公司以轉(zhuǎn)讓方法獲得土地使用權(quán)證，交納的房產(chǎn)契稅，在所得稅、所得稅、土增上能不能抵扣或扣減？

所得稅上，國稅發(fā)（2009）31號原文中確立，地產(chǎn)開發(fā)公司獲得土地使用權(quán)證交納的房產(chǎn)契稅，歸屬于為獲得土地規(guī)劃所有權(quán)而產(chǎn)生的成本，納入“土地征用費及拆遷補償費”，能夠做為記稅成本費在企業(yè)所得抵扣。

土增上，國稅發(fā)（2010）220號文件確立，房產(chǎn)開發(fā)公司為獲得土地使用權(quán)證所支出的房產(chǎn)契稅，應(yīng)視作“按國家統(tǒng)一要求繳納的相關(guān)花費”，記入“獲得土地使用權(quán)證所支出的額度”中扣減。

所得稅上，房地產(chǎn)營改增相關(guān)文件要求，房產(chǎn)開發(fā)公司向政府機構(gòu)付款的土地價款，可在計算增值稅銷項稅時抵扣，土地價款包含土地資源買受人向政府機構(gòu)付款的征收土地和拆遷補償費用、土地資源早期開發(fā)費用和土地交易盈利等。這其中的土地資源早期開發(fā)費用，實際包含有什么項目，是不是包含交納的房產(chǎn)契稅，也沒有明文規(guī)定。一般的意義上了解，房產(chǎn)契稅不屬于所得稅上抵扣范疇。

因而，房地產(chǎn)開發(fā)商交納的房產(chǎn)契稅不可以抵扣所得稅。

房地產(chǎn)開發(fā)商拆遷補償費的扣除明文規(guī)定

依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第18號）第四條、第五條第四款和《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財務(wù)〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點的要求，一般納稅人的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自主開發(fā)設(shè)計的建筑項目，可用一般計稅方法記稅，依照獲得的全都合同款和價外費用，扣減本期市場銷售建筑項目相匹配的土地價款后的賬戶余額測算銷售總額。銷售總額的計算公式如下所示：

銷售總額=（整個合同款和價外費用-本期容許扣減的土地價款）÷（1 11%）。

在其中本期容許扣減的土地價款依照下列計算公式：

本期容許扣減的土地價款=（本期市場銷售建筑項目總建筑面積÷建筑項目能夠市場銷售總建筑面積）×付款的土地價款

付款的土地價款，是偏向政府部門、土地局或受政府部門授權(quán)委托扣除土地價款的企業(yè)直接支付的土地價款。在預(yù)估銷售總額時從所有合同款和價外費用中扣減土地價款，理應(yīng)獲得省級以上（含省部級）行政機關(guān)監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

此外，依據(jù)《國家財政部我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)確立金融業(yè)房產(chǎn)開發(fā)文化教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通告》（稅務(wù)[2016]140號）第七條、《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地價款扣減時長等所得稅稅收征管難題的通告》（我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第86號）第一條和第五條的的要求，“向政府機構(gòu)付款的土地價款”，包含土地資源買受人向政府機構(gòu)付款的征收土地和拆遷補償費用、土地資源早期開發(fā)費用和土地交易盈利等。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人市場銷售其開發(fā)設(shè)計的建筑項目（挑選簡易征收的房地產(chǎn)業(yè)老項目以外），在獲得土地資源時往其他單位或個人支付的拆遷補償費用也容許在預(yù)估銷售總額時扣減。經(jīng)營者按以上要求扣減拆遷補償費耗時，應(yīng)出示拆遷補償協(xié)議、動遷彼此付款和獲得拆遷補償費用憑據(jù)等可以證實拆遷補償費用真實有效的原材料。

根據(jù)之上稅收優(yōu)惠政策的要求，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)銷售自主開發(fā)設(shè)計的建筑項目，在計算增值稅的營業(yè)額時，在預(yù)估銷售總額時從所有合同款和價外費用中扣減土地價款的范疇包含下列幾類。

1、房地產(chǎn)開發(fā)商向政府機構(gòu)付款的征收土地和拆遷補償費用、土地資源早期開發(fā)費用和土地交易盈利（也稱之為土地出讓）。

2、向其他單位或個人支付的拆遷補償費用

房地產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)契稅能夠抵扣所得稅嗎？依據(jù)要求，房產(chǎn)開發(fā)公司可抵扣的土地價款，實際包含有什么項目，是不是包含交納的房產(chǎn)契稅，也沒有明文規(guī)定。一般的意義上了解，房產(chǎn)契稅不屬于所得稅上抵扣范疇。因而，房地產(chǎn)開發(fā)商交納的房產(chǎn)契稅不可以抵扣所得稅。