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房地產(chǎn)稅建筑容積率賬務(wù)處理？

1、宗地容積率小于0.5

即"地面小房",按房屋總建筑面積的2倍測算土地面積并由此明確記入房產(chǎn)原值的土地價格.對宗地容積率超過0.5的,無論財務(wù)會計上怎樣計算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包括土地價格,將要所有土地價格記入房產(chǎn)原值.因而,上例中A公司應(yīng)按房屋總建筑面積的2倍測算土地面積并由此明確記入房產(chǎn)原值的土地價格,即記入房產(chǎn)原值的土地價格=土地資源價格×房地產(chǎn)總建筑面積×2=3000÷30000×12000×2=2400(萬余元);B公司應(yīng)按整宗土地面積的總土地價格2000萬余元記入房產(chǎn)原值計稅房地產(chǎn)稅.

必須強調(diào)的是,經(jīng)營者在同一土地上分期付款開展開發(fā)設(shè)計基本建設(shè),如能明確總的宗地容積率,對需征房地產(chǎn)稅的竣工工程建筑,應(yīng)按該竣工總建筑面積占建筑面積的百分比明確記入房產(chǎn)原值的土地價格;如不可以明確總的宗地容積率,則應(yīng)分期付款測算建筑容積率,各自明確記入房產(chǎn)原值的土地價格.

2、宗地容積率的多少確定了記稅總面積的尺寸

建筑容積率就是指新項目的土地范疇內(nèi)總工程建筑的總面積與工程總商業(yè)用地的范圍的比率.建筑容積率的高低反應(yīng)了土地資源利用的硬度以及運用的經(jīng)濟效益的多少,也全面的體現(xiàn)了土地價格的程度的差別.計算方法為:建筑容積率=總的總建筑面積÷總的用地面積.例如,A、B兩公司各自獲得了一塊土地,在其中,A公司的宗地面積是30000平米,所有的土地價格是3000萬余元了.該宗土地資源上的住房的建筑面積為12000平米;B公司宗地面積為20000平米,所有土地價格為2000萬余元.該宗土地資源上的住房的建筑面積為15000平米.則A公司的宗地容積率為12000÷30000=0.4,B企業(yè)的宗地容積率為15000÷20000=0.75.

稅務(wù)號文檔要求,對依照房產(chǎn)原值記稅的房地產(chǎn),無論財務(wù)會計上怎樣計算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包括土地價格,包含為獲得土地所有權(quán)繳納的工程款、開發(fā)設(shè)計土地資源產(chǎn)生的成本等.換句話說,僅有經(jīng)營者為獲得土地使用權(quán)證具體支出的賬款才算是記入房產(chǎn)原值的土地價格.因而,經(jīng)營者以轉(zhuǎn)讓、出讓(不包括贈予)方法獲得土地使用權(quán)證具體支出的土地價格應(yīng)記入房產(chǎn)原值.以免費劃轉(zhuǎn)形式獲得土地使用權(quán)證的,因為公司未具體付款土地出讓等項目成本、花費(主要是老國企),即原始商業(yè)用地成本費為零,因此房產(chǎn)原值中不包含土地價格.可是,如經(jīng)營者先以劃轉(zhuǎn)形式獲得土地使用權(quán)證,后經(jīng)準許改成轉(zhuǎn)讓形式獲得該土地使用權(quán)證的,應(yīng)依規(guī)將補交的土地出讓和別的轉(zhuǎn)讓花費劃入房產(chǎn)原值.

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