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土地資源成本費，指為獲得土地開發(fā)所有權(或開發(fā)權)而造成的各類花費，主要包含土地資源買價或出讓金、大市政工程配套費、房產(chǎn)契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地資源變動主要用途和超總面積補繳的土地價格及有關稅金、房屋拆遷補償開支、安裝及拆遷開支、拆遷房修建開支、糧食作物賠償費、危樓賠償費等。我國稅收優(yōu)惠要求，土地資源成本費，一般按占地總面積法開展分派。假如須經(jīng)融合別的方式 開展劃分的，應商稅務行政機關允許。而地區(qū)省份稅務行政機關為了避免公司根據(jù)隨意選擇分擔方式 控制節(jié)稅室內(nèi)空間，老對房地產(chǎn)企業(yè)土地資源費用核算方式 的挑選給與限定。有的位置要求同一結算企業(yè)內(nèi)土地資源費用分擔只有選用總建筑面積法，有的地區(qū)容許土地資源成本費采用樓高指數(shù)法分擔這些。全國各地要求不一而足、五花八門。土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)設計最首要的費用新項目，土地資源成本費占有率較大，均值土地資源成本費約30%上下，但該成本費因地區(qū)差異而有較大差別，并有進一步升高的發(fā)展趨勢，也是可變性最高的一個要素，房地產(chǎn)企業(yè)土地資源費用核算方式對土地增值稅結算的重要程度顯而易見。房產(chǎn)開發(fā)公司土地資源費用的分擔問題，是土地增值稅結算的主要具體內(nèi)容。涉及到土地增值稅的土地資源成本費，抵扣標準限定比較嚴苛。房地產(chǎn)企業(yè)土地資源成本費所得稅和土地增值稅的抵扣問題，因為獲得土地資源方法的多樣化，加上稅收優(yōu)惠的滯后效應、多層面、分散，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者難以理解稅政和不容易稅收實際操作。因而，房地產(chǎn)企業(yè)理應高度重視開發(fā)設計新項目土地資源費用分擔計算，恰當執(zhí)行申報納稅責任，防治土地資源費用分擔不合理的稅務風險性。土地資源成本費在差異種類的房產(chǎn)中間的分擔問題，是土地增值稅結算的重要。選用不一樣的分擔方式 ，所計稅的土地增值稅稅款存有顯著差別；因為土地資源成本費是房地產(chǎn)開發(fā)商加計花費和研發(fā)花費記提數(shù)量的關鍵構成部分，不一樣的分擔方式 將再度變大這類差別；針對容許扣減的土地資源成本費均選用一刀切的方式 分擔，不符收益與成本費配比原則；不一樣類型的費用組成，客觀性上規(guī)定適用不一樣的分擔方式 。房產(chǎn)開發(fā)項目的土地資源費用核算方式 ，我國稅務單位沒統(tǒng)一要求，由各地稅務行政機關融合本地實際情況自行解決。經(jīng)營者一片轉(zhuǎn)讓土地使用權證后，按約開發(fā)設計，出讓房地產(chǎn)業(yè)的，其扣減工程額度的明確，可按出讓土地所有權的總面積占總建筑面積的比例計算分擔，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務行政機關核實的其它方法測算分擔。國家財政部、國家稅務總局針對土地價格的分派方式 ，沒有限制某一種方式 ，但規(guī)定“有效、合規(guī)管理”。具體步驟時要根據(jù)具體占有土地面積占農(nóng)田面積的占比，在可售與不能售的房產(chǎn)中間做好分派。一部分省份稅務行政機關對土地增值稅結算時土地資源費用的分擔方式 給與了挑選的室內(nèi)空間,且有進一步比較寬松的發(fā)展趨勢。因而，只需是有效的方式 公司都能夠選用。并就土地資源費用分擔有關事宜，維持與負責人稅務行政機關的有效的溝通越來越十分關鍵。針對成本費核算方式 的決定權，房地產(chǎn)企業(yè)理應對土地資源費用核算方式 實現(xiàn)較為，進而擇優(yōu)錄用挑選本身經(jīng)濟發(fā)展利潤最大化的攤銷費方式 。為便捷房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者恰當執(zhí)行申報納稅責任，精確執(zhí)行稅務申報，完成公司稅后利潤利潤最大化，小編現(xiàn)將土地資源費用核算方式 以及應用領域核算匯總，供房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者參照和參考。

方式 一、占地總面積法

占地面積法，指按已開工項目成本目標占地總面積占開發(fā)設計商業(yè)用地占地面積的比率實現(xiàn)分派。即依照房地產(chǎn)業(yè)土地使用權證總面積占土地使用權證占地面積的比例計算分擔。一次性開發(fā)設計的，按某一成本費目標占地總面積占所有成本費目標占地面積總面積的比率實現(xiàn)分派；分期付款開發(fā)設計的，最先依照今天所有成本費目標占地總面積占開發(fā)設計商業(yè)用地占地面積的比率實現(xiàn)分派，隨后再按某一成本費目標占地總面積占期限內(nèi)所有成本費目標占地面積總面積的比率實現(xiàn)分派。期限內(nèi)所有成本費目標應壓力的占地總面積歷時內(nèi)開發(fā)設計商業(yè)用地占地總面積扣減應由歷期成本費目標一同壓力的占地總面積；屬于好幾個結算企業(yè)一同產(chǎn)生的扣減工程額度，正常情況下按總建筑面積法分擔，如沒法按總建筑面積法分擔，應按占地總面積法分擔或稅務行政機關核實的別的有效方式 分擔。土地資源費用核算方式 為不一樣結算企業(yè)按占地總面積法，土地資源費用分擔基本準則：分期付款開發(fā)設計，可以按占地總面積分擔。對占地面積相對性獨立性的差異種類房地產(chǎn)業(yè)，可以按該種類房地產(chǎn)業(yè)占地總面積占該新項目房地產(chǎn)業(yè)總占地總面積的比例計算分擔土地資源成本費。

（一）按單獨占地面積的每幢房屋建筑占地總面積占該新項目占地面積總面積的比例計算分擔土地資源成本費：每幢可出讓房屋建筑分擔的土地資源成本費=每幢可出讓房屋建筑占地總面積÷可出讓房屋建筑占地面積總面積×土地資源成本費用（二）針對同一房屋建筑中含有不一樣種類房地產(chǎn)業(yè)的，理應最先明確該房屋建筑占地面積的總土地資源成本費，隨后依據(jù)該房屋建筑中某一種類房地產(chǎn)業(yè)總建筑面積占該房屋建筑建筑面積的比率分擔土地資源成本費：

1、普通住房應分擔的土地資源成本費=∑（每幢可出讓房屋建筑普通住房總建筑面積÷每幢房屋建筑已售總建筑面積×每幢房屋建筑應分擔的土地資源成本費）2、非普通住房應分擔的土地資源成本費=∑（每幢房地產(chǎn)業(yè)非普通住房總建筑面積÷每幢房地產(chǎn)業(yè)已售總建筑面積×每幢房地產(chǎn)業(yè)應分擔的土地資源成本費）3、其他類型新項目應分擔的土地資源成本費=∑（每幢房地產(chǎn)業(yè)其他類型新項目總建筑面積÷每幢房地產(chǎn)業(yè)已售總建筑面積×每幢房地產(chǎn)業(yè)應分擔的土地資源成本費）（三）占地面積總面積為可出讓地面上房屋建筑占地總面積之和，不包括路面、園林綠化等公共設施用地總面積。針對單獨占地面積的差異種類房地產(chǎn)業(yè)，土地資源成本費最先按可出讓房屋建筑占地總面積占可出讓房屋建筑占地面積總面積的比例計算分擔；同一房屋建筑中含有不一樣種類房地產(chǎn)業(yè)的，再根據(jù)各種類房地產(chǎn)業(yè)建筑面積計算分擔。針對群樓土地資源費用的分擔，群樓與裙樓為同一基本（即基礎對群樓和裙樓均有承受力功效）的，則群樓和裙樓應做為同一房屋建筑測算分擔；群樓與裙樓都各有獨立基礎的應做為單獨占地面積的房屋建筑測算分擔。

應用領域：對占地面積相對性獨立性的差異種類房地產(chǎn)業(yè)，或一片轉(zhuǎn)讓土地使用權證后，按約開發(fā)設計、出讓房地產(chǎn)業(yè)的，應按分期付款開發(fā)設計新項目占地總面積占該一片轉(zhuǎn)讓土地資源總占地總面積的比例計算分擔。

方式 二、總建筑面積法

建筑面積法，就是指按已開工項目成本目標總建筑面積占開發(fā)設計商業(yè)用地建筑面積的比率實現(xiàn)分派。即依照房地產(chǎn)業(yè)總建筑面積占建筑面積的比例計算分擔。

（一）一次性開發(fā)設計的，按某一成本費目標總建筑面積占所有成本費目標總建筑面積的比率實現(xiàn)分派。依據(jù)今天開發(fā)設計的總建筑面積占建筑面積的比例計算今天開發(fā)設計工程的獲得土地使用權證所支出的額度。

（二）分期付款開發(fā)設計的，最先按時內(nèi)成本費目標總建筑面積占開發(fā)設計商業(yè)用地方案總建筑面積的比率實現(xiàn)分派，隨后再按某一成本費目標總建筑面積占期限內(nèi)成本費目標建筑面積的比率實現(xiàn)分派。

（三）同一結算企業(yè)產(chǎn)生的扣減工程額度，正常情況下應按總建筑面積法分擔。針對經(jīng)營者可以出示有關證明文件，獨立簽署合同并單獨清算的成本費，可按立即成本法核算。對同一新項目里不一樣種類的房屋建筑土地資源成本費是依照總建筑面積均攤的。同一結算企業(yè)不一樣種類按總建筑面積法。實際分二步分擔土地資源成本費，第一步，先將占地面積相對性單獨（一般就是指有路面、院墻等隔開）的差異種類房地產(chǎn)業(yè)，按該種類房地產(chǎn)業(yè)具體占地總面積占該新項目房地產(chǎn)業(yè)總占地總面積的比例計算分擔土地資源成本費。第二步，針對剩下混建的差異種類房地產(chǎn)業(yè)，理應最先明確混建房子占地面積的總土地資源成本費，隨后依據(jù)混建房子中某一種類房地產(chǎn)業(yè)總建筑面積占該新項目混建建筑面積的比率分擔土地資源成本費。

方式 三、市場價比例法

市場價比例法是以房子企業(yè)市場價為基本測算分擔開發(fā)設計房子土地資源費用的方式 。一般而言，房子價格的多少，除在于建筑結構外，更主要是在于房子的所在位置，一樣構造的房子，商鋪市場價高過商品房。市場價比例法必須分過程執(zhí)行：

（一）測算或預計不一樣構造、不一樣主要用途房子的總市場價和平均企業(yè)市場價。

（二）應應用市場價成本費比例測算非商品房超量成本費市場價，以去除房子不一樣構造對市場價的危害。應用市場價成本費比例測算分擔土地資源費用時，應將研發(fā)的商住樓區(qū)劃為價錢比較低的商品房和價錢比較高的非商品房兩類，將非商品房高過商品房的成本費稱之為超量成本費，將與超量成本費相對性應的市場價稱之為超量成本費市場價：

超量成本費市場價=超量成本費×（1成本利潤率）

各種非商品房超量成本費市場價=（此類非商品房企業(yè)建筑工程造價-商品房企業(yè)建筑工程造價）×此類非商品房占地面積×（所有房子市場價總金額÷所有房子成本費總金額）。

（三）測算土地資源成本費比例。土地資源成本費比例就是指土地資源成本費與去除超量成本費市場價后的售價總金額的比例，計算方法為：

土地資源成本費比例=占有土地資源的所有成本費（土地使用權證使用價值）÷（所有房子市場價總金額-超量成本費市場價總計）×100%（四）測算不一樣主要用途房子應分擔土地資源成本費。公式計算為：

1,商品房應分擔土地資源成本費=此類房子市場價×土地資源成本費用率2.非商品房應分擔的土地資源成本費=（此類房子市場價-此類房子的超量成本費市場價）×土地資源成本費用率應用領域：測算不僅有住房用地又有商業(yè)用房的土地開發(fā)設計，或是純商業(yè)用房開發(fā)設計的土地資源費用時，選用市場價比例法比較適合。

方式 四、樓高指數(shù)法

（一）測算樓高指數(shù)

在經(jīng)營者同一新項目(包括不一樣種類房地產(chǎn)業(yè))中，選擇住宅層高為數(shù)量，設置為1；樓高小于住房的，以1為指數(shù)；別的類型用地樓高高過住宅層高的，按別的類型用地樓高與住宅層高之比，測算出其樓高指數(shù)。

某種類用地樓高指數(shù)＝該種類用地樓高÷住宅層高（二）測算樓高指數(shù)總面積

1.總樓高指數(shù)總面積=∑(某種類用地樓高指數(shù)×某種類用地已售總建筑面積)2.某種類用地售出一部分的樓高指數(shù)總面積＝某種類用地樓高指數(shù)×某種類用地售出總建筑面積（三）測算不一樣種類用地售出一部分可分擔的房地產(chǎn)業(yè)項目成本某種類用地售出一部分應分擔的房地產(chǎn)業(yè)項目成本=房產(chǎn)開發(fā)成本費用÷總樓高指數(shù)總面積×某種類用地售出一部分的樓高指數(shù)總面積應用領域：房產(chǎn)開發(fā)公司同一新項目中含有不一樣種類房地產(chǎn)業(yè)的,其房地產(chǎn)項目成本可采用樓高指數(shù)測算分派方法。

方式 五、別的有效方式

企業(yè)所得稅法要求，土地資源成本費一般按占地總面積法開展分派。假如須經(jīng)融合別的方式 開展劃分的,應商稅務行政機關允許。別的有效方式 ，就是指依照土地資源增值稅計算的基本原則和要求及其房產(chǎn)開發(fā)公司具體測算并分擔土地資源成本費工程的方式 。一部分省份稅務行政機關要求的土地資源費用核算方式 具體有：

（一）別的有效方式 ——立即成本法指按時內(nèi)某一成本費目標的立即項目成本占期限內(nèi)所有成本費目標立即項目成本的比率實現(xiàn)分派。即依照獲益目標或結算企業(yè)立即核算成本。

（二）別的有效方式 ——費用預算工程造價法是按時內(nèi)某一成本費目標費用預算工程造價占期限內(nèi)所有成本費目標費用預算工程造價的比率實現(xiàn)分派。

（三）別的有效方式 ——立即成本法就是指按時內(nèi)某一成本費目標的立即項目成本占期限內(nèi)所有成本費目標立即項目成本的比率實現(xiàn)分派。即依照獲益目標或結算企業(yè)立即核算土地資源成本費。

（四）別的有效方式 ——銷售額占比法土地資源費用按差異種類房地產(chǎn)業(yè)的銷售額分擔。修建不僅有住房又有普通住宅的綜合樓，土地資源費用按差異種類房地產(chǎn)業(yè)的銷售額分擔，其它雜費按企業(yè)總建筑面積分擔。

經(jīng)營者一片轉(zhuǎn)讓土地使用權證后，按約開發(fā)設計，出讓房地產(chǎn)業(yè)的，其扣減工程額度的明確，可按出讓土地所有權的總面積占總建筑面積的比例計算分擔，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務行政機關核實的其它方法測算分擔。國家財政部、國家稅務總局針對土地價格的分派方式 ，沒有限制某一種方式 ，但規(guī)定“有效、合規(guī)管理”。一部分省份稅務行政機關對土地增值稅結算時土地資源費用的分擔方式 給與了挑選的室內(nèi)空間,且有進一步比較寬松的發(fā)展趨勢。因而，只需是有效的方式 公司都能夠選用。并就土地資源費用分擔有關事宜，維持與負責人稅務行政機關的有效的溝通越來越十分關鍵。