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土地資源成本費(fèi)，指為獲得土地開發(fā)所有權(quán)(或開發(fā)權(quán))而造成的各類花費(fèi)，主要包含土地資源買價(jià)或出讓金、大市政工程配套費(fèi)、房產(chǎn)契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地資源變動(dòng)主要用途和超總面積補(bǔ)繳的土地價(jià)格及有關(guān)稅金、房屋拆遷補(bǔ)償開支、安裝及拆遷開支、拆遷房修建開支、糧食作物賠償費(fèi)、危樓賠償費(fèi)等。我國(guó)稅收優(yōu)惠要求，土地資源成本費(fèi)，一般按占地總面積法開展分派。假如須經(jīng)融合別的方式 開展劃分的，應(yīng)商稅務(wù)行政機(jī)關(guān)允許。而地區(qū)省份稅務(wù)行政機(jī)關(guān)為了避免公司根據(jù)隨意選擇分擔(dān)方式 控制節(jié)稅室內(nèi)空間，老對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地資源費(fèi)用核算方式 的挑選給與限定。有的位置要求同一結(jié)算企業(yè)內(nèi)土地資源費(fèi)用分擔(dān)只有選用總建筑面積法，有的地區(qū)容許土地資源成本費(fèi)采用樓高指數(shù)法分擔(dān)這些。全國(guó)各地要求不一而足、五花八門。土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)最首要的費(fèi)用新項(xiàng)目，土地資源成本費(fèi)占有率較大，均值土地資源成本費(fèi)約30%上下，但該成本費(fèi)因地區(qū)差異而有較大差別，并有進(jìn)一步升高的發(fā)展趨勢(shì)，也是可變性最高的一個(gè)要素，房地產(chǎn)企業(yè)土地資源費(fèi)用核算方式對(duì)土地增值稅結(jié)算的重要程度顯而易見。房產(chǎn)開發(fā)公司土地資源費(fèi)用的分擔(dān)問(wèn)題，是土地增值稅結(jié)算的主要具體內(nèi)容。涉及到土地增值稅的土地資源成本費(fèi)，抵扣標(biāo)準(zhǔn)限定比較嚴(yán)苛。房地產(chǎn)企業(yè)土地資源成本費(fèi)所得稅和土地增值稅的抵扣問(wèn)題，因?yàn)楂@得土地資源方法的多樣化，加上稅收優(yōu)惠的滯后效應(yīng)、多層面、分散，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者難以理解稅政和不容易稅收實(shí)際操作。因而，房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)高度重視開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目土地資源費(fèi)用分擔(dān)計(jì)算，恰當(dāng)執(zhí)行申報(bào)納稅責(zé)任，防治土地資源費(fèi)用分擔(dān)不合理的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性。土地資源成本費(fèi)在差異種類的房產(chǎn)中間的分擔(dān)問(wèn)題，是土地增值稅結(jié)算的重要。選用不一樣的分擔(dān)方式 ，所計(jì)稅的土地增值稅稅款存有顯著差別；因?yàn)橥恋刭Y源成本費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)商加計(jì)花費(fèi)和研發(fā)花費(fèi)記提數(shù)量的關(guān)鍵構(gòu)成部分，不一樣的分擔(dān)方式 將再度變大這類差別；針對(duì)容許扣減的土地資源成本費(fèi)均選用一刀切的方式 分擔(dān)，不符收益與成本費(fèi)配比原則；不一樣類型的費(fèi)用組成，客觀性上規(guī)定適用不一樣的分擔(dān)方式 。房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地資源費(fèi)用核算方式 ，我國(guó)稅務(wù)單位沒統(tǒng)一要求，由各地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)融合本地實(shí)際情況自行解決。經(jīng)營(yíng)者一片轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證后，按約開發(fā)設(shè)計(jì)，出讓房地產(chǎn)業(yè)的，其扣減工程額度的明確，可按出讓土地所有權(quán)的總面積占總建筑面積的比例計(jì)算分擔(dān)，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)行政機(jī)關(guān)核實(shí)的其它方法測(cè)算分擔(dān)。國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)土地價(jià)格的分派方式 ，沒有限制某一種方式 ，但規(guī)定“有效、合規(guī)管理”。具體步驟時(shí)要根據(jù)具體占有土地面積占農(nóng)田面積的占比，在可售與不能售的房產(chǎn)中間做好分派。一部分省份稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅結(jié)算時(shí)土地資源費(fèi)用的分擔(dān)方式 給與了挑選的室內(nèi)空間,且有進(jìn)一步比較寬松的發(fā)展趨勢(shì)。因而，只需是有效的方式 公司都能夠選用。并就土地資源費(fèi)用分擔(dān)有關(guān)事宜，維持與負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的有效的溝通越來(lái)越十分關(guān)鍵。針對(duì)成本費(fèi)核算方式 的決定權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)對(duì)土地資源費(fèi)用核算方式 實(shí)現(xiàn)較為，進(jìn)而擇優(yōu)錄用挑選本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展利潤(rùn)最大化的攤銷費(fèi)方式 。為便捷房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者恰當(dāng)執(zhí)行申報(bào)納稅責(zé)任，精確執(zhí)行稅務(wù)申報(bào)，完成公司稅后利潤(rùn)利潤(rùn)最大化，小編現(xiàn)將土地資源費(fèi)用核算方式 以及應(yīng)用領(lǐng)域核算匯總，供房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者參照和參考。

方式 一、占地總面積法

占地面積法，指按已開工項(xiàng)目成本目標(biāo)占地總面積占開發(fā)設(shè)計(jì)商業(yè)用地占地面積的比率實(shí)現(xiàn)分派。即依照房地產(chǎn)業(yè)土地使用權(quán)證總面積占土地使用權(quán)證占地面積的比例計(jì)算分擔(dān)。一次性開發(fā)設(shè)計(jì)的，按某一成本費(fèi)目標(biāo)占地總面積占所有成本費(fèi)目標(biāo)占地面積總面積的比率實(shí)現(xiàn)分派；分期付款開發(fā)設(shè)計(jì)的，最先依照今天所有成本費(fèi)目標(biāo)占地總面積占開發(fā)設(shè)計(jì)商業(yè)用地占地面積的比率實(shí)現(xiàn)分派，隨后再按某一成本費(fèi)目標(biāo)占地總面積占期限內(nèi)所有成本費(fèi)目標(biāo)占地面積總面積的比率實(shí)現(xiàn)分派。期限內(nèi)所有成本費(fèi)目標(biāo)應(yīng)壓力的占地總面積歷時(shí)內(nèi)開發(fā)設(shè)計(jì)商業(yè)用地占地總面積扣減應(yīng)由歷期成本費(fèi)目標(biāo)一同壓力的占地總面積；屬于好幾個(gè)結(jié)算企業(yè)一同產(chǎn)生的扣減工程額度，正常情況下按總建筑面積法分擔(dān)，如沒法按總建筑面積法分擔(dān)，應(yīng)按占地總面積法分擔(dān)或稅務(wù)行政機(jī)關(guān)核實(shí)的別的有效方式 分擔(dān)。土地資源費(fèi)用核算方式 為不一樣結(jié)算企業(yè)按占地總面積法，土地資源費(fèi)用分擔(dān)基本準(zhǔn)則：分期付款開發(fā)設(shè)計(jì)，可以按占地總面積分擔(dān)。對(duì)占地面積相對(duì)性獨(dú)立性的差異種類房地產(chǎn)業(yè)，可以按該種類房地產(chǎn)業(yè)占地總面積占該新項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)總占地總面積的比例計(jì)算分擔(dān)土地資源成本費(fèi)。

（一）按單獨(dú)占地面積的每幢房屋建筑占地總面積占該新項(xiàng)目占地面積總面積的比例計(jì)算分擔(dān)土地資源成本費(fèi)：每幢可出讓房屋建筑分擔(dān)的土地資源成本費(fèi)=每幢可出讓房屋建筑占地總面積÷可出讓房屋建筑占地面積總面積×土地資源成本費(fèi)用（二）針對(duì)同一房屋建筑中含有不一樣種類房地產(chǎn)業(yè)的，理應(yīng)最先明確該房屋建筑占地面積的總土地資源成本費(fèi)，隨后依據(jù)該房屋建筑中某一種類房地產(chǎn)業(yè)總建筑面積占該房屋建筑建筑面積的比率分擔(dān)土地資源成本費(fèi)：

1、普通住房應(yīng)分擔(dān)的土地資源成本費(fèi)=∑（每幢可出讓房屋建筑普通住房總建筑面積÷每幢房屋建筑已售總建筑面積×每幢房屋建筑應(yīng)分擔(dān)的土地資源成本費(fèi)）2、非普通住房應(yīng)分擔(dān)的土地資源成本費(fèi)=∑（每幢房地產(chǎn)業(yè)非普通住房總建筑面積÷每幢房地產(chǎn)業(yè)已售總建筑面積×每幢房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)分擔(dān)的土地資源成本費(fèi)）3、其他類型新項(xiàng)目應(yīng)分擔(dān)的土地資源成本費(fèi)=∑（每幢房地產(chǎn)業(yè)其他類型新項(xiàng)目總建筑面積÷每幢房地產(chǎn)業(yè)已售總建筑面積×每幢房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)分擔(dān)的土地資源成本費(fèi)）（三）占地面積總面積為可出讓地面上房屋建筑占地總面積之和，不包括路面、園林綠化等公共設(shè)施用地總面積。針對(duì)單獨(dú)占地面積的差異種類房地產(chǎn)業(yè)，土地資源成本費(fèi)最先按可出讓房屋建筑占地總面積占可出讓房屋建筑占地面積總面積的比例計(jì)算分擔(dān)；同一房屋建筑中含有不一樣種類房地產(chǎn)業(yè)的，再根據(jù)各種類房地產(chǎn)業(yè)建筑面積計(jì)算分擔(dān)。針對(duì)群樓土地資源費(fèi)用的分擔(dān)，群樓與裙樓為同一基本（即基礎(chǔ)對(duì)群樓和裙樓均有承受力功效）的，則群樓和裙樓應(yīng)做為同一房屋建筑測(cè)算分擔(dān)；群樓與裙樓都各有獨(dú)立基礎(chǔ)的應(yīng)做為單獨(dú)占地面積的房屋建筑測(cè)算分擔(dān)。

應(yīng)用領(lǐng)域：對(duì)占地面積相對(duì)性獨(dú)立性的差異種類房地產(chǎn)業(yè)，或一片轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證后，按約開發(fā)設(shè)計(jì)、出讓房地產(chǎn)業(yè)的，應(yīng)按分期付款開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目占地總面積占該一片轉(zhuǎn)讓土地資源總占地總面積的比例計(jì)算分擔(dān)。

方式 二、總建筑面積法

建筑面積法，就是指按已開工項(xiàng)目成本目標(biāo)總建筑面積占開發(fā)設(shè)計(jì)商業(yè)用地建筑面積的比率實(shí)現(xiàn)分派。即依照房地產(chǎn)業(yè)總建筑面積占建筑面積的比例計(jì)算分擔(dān)。

（一）一次性開發(fā)設(shè)計(jì)的，按某一成本費(fèi)目標(biāo)總建筑面積占所有成本費(fèi)目標(biāo)總建筑面積的比率實(shí)現(xiàn)分派。依據(jù)今天開發(fā)設(shè)計(jì)的總建筑面積占建筑面積的比例計(jì)算今天開發(fā)設(shè)計(jì)工程的獲得土地使用權(quán)證所支出的額度。

（二）分期付款開發(fā)設(shè)計(jì)的，最先按時(shí)內(nèi)成本費(fèi)目標(biāo)總建筑面積占開發(fā)設(shè)計(jì)商業(yè)用地方案總建筑面積的比率實(shí)現(xiàn)分派，隨后再按某一成本費(fèi)目標(biāo)總建筑面積占期限內(nèi)成本費(fèi)目標(biāo)建筑面積的比率實(shí)現(xiàn)分派。

（三）同一結(jié)算企業(yè)產(chǎn)生的扣減工程額度，正常情況下應(yīng)按總建筑面積法分擔(dān)。針對(duì)經(jīng)營(yíng)者可以出示有關(guān)證明文件，獨(dú)立簽署合同并單獨(dú)清算的成本費(fèi)，可按立即成本法核算。對(duì)同一新項(xiàng)目里不一樣種類的房屋建筑土地資源成本費(fèi)是依照總建筑面積均攤的。同一結(jié)算企業(yè)不一樣種類按總建筑面積法。實(shí)際分二步分擔(dān)土地資源成本費(fèi)，第一步，先將占地面積相對(duì)性單獨(dú)（一般就是指有路面、院墻等隔開）的差異種類房地產(chǎn)業(yè)，按該種類房地產(chǎn)業(yè)具體占地總面積占該新項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)總占地總面積的比例計(jì)算分擔(dān)土地資源成本費(fèi)。第二步，針對(duì)剩下混建的差異種類房地產(chǎn)業(yè)，理應(yīng)最先明確混建房子占地面積的總土地資源成本費(fèi)，隨后依據(jù)混建房子中某一種類房地產(chǎn)業(yè)總建筑面積占該新項(xiàng)目混建建筑面積的比率分擔(dān)土地資源成本費(fèi)。

方式 三、市場(chǎng)價(jià)比例法

市場(chǎng)價(jià)比例法是以房子企業(yè)市場(chǎng)價(jià)為基本測(cè)算分擔(dān)開發(fā)設(shè)計(jì)房子土地資源費(fèi)用的方式 。一般而言，房子價(jià)格的多少，除在于建筑結(jié)構(gòu)外，更主要是在于房子的所在位置，一樣構(gòu)造的房子，商鋪市場(chǎng)價(jià)高過(guò)商品房。市場(chǎng)價(jià)比例法必須分過(guò)程執(zhí)行：

（一）測(cè)算或預(yù)計(jì)不一樣構(gòu)造、不一樣主要用途房子的總市場(chǎng)價(jià)和平均企業(yè)市場(chǎng)價(jià)。

（二）應(yīng)應(yīng)用市場(chǎng)價(jià)成本費(fèi)比例測(cè)算非商品房超量成本費(fèi)市場(chǎng)價(jià)，以去除房子不一樣構(gòu)造對(duì)市場(chǎng)價(jià)的危害。應(yīng)用市場(chǎng)價(jià)成本費(fèi)比例測(cè)算分擔(dān)土地資源費(fèi)用時(shí)，應(yīng)將研發(fā)的商住樓區(qū)劃為價(jià)錢比較低的商品房和價(jià)錢比較高的非商品房?jī)深?，將非商品房高過(guò)商品房的成本費(fèi)稱之為超量成本費(fèi)，將與超量成本費(fèi)相對(duì)性應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)稱之為超量成本費(fèi)市場(chǎng)價(jià)：

超量成本費(fèi)市場(chǎng)價(jià)=超量成本費(fèi)×（1成本利潤(rùn)率）

各種非商品房超量成本費(fèi)市場(chǎng)價(jià)=（此類非商品房企業(yè)建筑工程造價(jià)-商品房企業(yè)建筑工程造價(jià)）×此類非商品房占地面積×（所有房子市場(chǎng)價(jià)總金額÷所有房子成本費(fèi)總金額）。

（三）測(cè)算土地資源成本費(fèi)比例。土地資源成本費(fèi)比例就是指土地資源成本費(fèi)與去除超量成本費(fèi)市場(chǎng)價(jià)后的售價(jià)總金額的比例，計(jì)算方法為：

土地資源成本費(fèi)比例=占有土地資源的所有成本費(fèi)（土地使用權(quán)證使用價(jià)值）÷（所有房子市場(chǎng)價(jià)總金額-超量成本費(fèi)市場(chǎng)價(jià)總計(jì)）×100%（四）測(cè)算不一樣主要用途房子應(yīng)分擔(dān)土地資源成本費(fèi)。公式計(jì)算為：

1,商品房應(yīng)分擔(dān)土地資源成本費(fèi)=此類房子市場(chǎng)價(jià)×土地資源成本費(fèi)用率2.非商品房應(yīng)分擔(dān)的土地資源成本費(fèi)=（此類房子市場(chǎng)價(jià)-此類房子的超量成本費(fèi)市場(chǎng)價(jià)）×土地資源成本費(fèi)用率應(yīng)用領(lǐng)域：測(cè)算不僅有住房用地又有商業(yè)用房的土地開發(fā)設(shè)計(jì)，或是純商業(yè)用房開發(fā)設(shè)計(jì)的土地資源費(fèi)用時(shí)，選用市場(chǎng)價(jià)比例法比較適合。

方式 四、樓高指數(shù)法

（一）測(cè)算樓高指數(shù)

在經(jīng)營(yíng)者同一新項(xiàng)目(包括不一樣種類房地產(chǎn)業(yè))中，選擇住宅層高為數(shù)量，設(shè)置為1；樓高小于住房的，以1為指數(shù)；別的類型用地樓高高過(guò)住宅層高的，按別的類型用地樓高與住宅層高之比，測(cè)算出其樓高指數(shù)。

某種類用地樓高指數(shù)＝該種類用地樓高÷住宅層高（二）測(cè)算樓高指數(shù)總面積

1.總樓高指數(shù)總面積=∑(某種類用地樓高指數(shù)×某種類用地已售總建筑面積)2.某種類用地售出一部分的樓高指數(shù)總面積＝某種類用地樓高指數(shù)×某種類用地售出總建筑面積（三）測(cè)算不一樣種類用地售出一部分可分擔(dān)的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本某種類用地售出一部分應(yīng)分擔(dān)的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本=房產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用÷總樓高指數(shù)總面積×某種類用地售出一部分的樓高指數(shù)總面積應(yīng)用領(lǐng)域：房產(chǎn)開發(fā)公司同一新項(xiàng)目中含有不一樣種類房地產(chǎn)業(yè)的,其房地產(chǎn)項(xiàng)目成本可采用樓高指數(shù)測(cè)算分派方法。

方式 五、別的有效方式

企業(yè)所得稅法要求，土地資源成本費(fèi)一般按占地總面積法開展分派。假如須經(jīng)融合別的方式 開展劃分的,應(yīng)商稅務(wù)行政機(jī)關(guān)允許。別的有效方式 ，就是指依照土地資源增值稅計(jì)算的基本原則和要求及其房產(chǎn)開發(fā)公司具體測(cè)算并分擔(dān)土地資源成本費(fèi)工程的方式 。一部分省份稅務(wù)行政機(jī)關(guān)要求的土地資源費(fèi)用核算方式 具體有：

（一）別的有效方式 ——立即成本法指按時(shí)內(nèi)某一成本費(fèi)目標(biāo)的立即項(xiàng)目成本占期限內(nèi)所有成本費(fèi)目標(biāo)立即項(xiàng)目成本的比率實(shí)現(xiàn)分派。即依照獲益目標(biāo)或結(jié)算企業(yè)立即核算成本。

（二）別的有效方式 ——費(fèi)用預(yù)算工程造價(jià)法是按時(shí)內(nèi)某一成本費(fèi)目標(biāo)費(fèi)用預(yù)算工程造價(jià)占期限內(nèi)所有成本費(fèi)目標(biāo)費(fèi)用預(yù)算工程造價(jià)的比率實(shí)現(xiàn)分派。

（三）別的有效方式 ——立即成本法就是指按時(shí)內(nèi)某一成本費(fèi)目標(biāo)的立即項(xiàng)目成本占期限內(nèi)所有成本費(fèi)目標(biāo)立即項(xiàng)目成本的比率實(shí)現(xiàn)分派。即依照獲益目標(biāo)或結(jié)算企業(yè)立即核算土地資源成本費(fèi)。

（四）別的有效方式 ——銷售額占比法土地資源費(fèi)用按差異種類房地產(chǎn)業(yè)的銷售額分擔(dān)。修建不僅有住房又有普通住宅的綜合樓，土地資源費(fèi)用按差異種類房地產(chǎn)業(yè)的銷售額分擔(dān)，其它雜費(fèi)按企業(yè)總建筑面積分擔(dān)。

經(jīng)營(yíng)者一片轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證后，按約開發(fā)設(shè)計(jì)，出讓房地產(chǎn)業(yè)的，其扣減工程額度的明確，可按出讓土地所有權(quán)的總面積占總建筑面積的比例計(jì)算分擔(dān)，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)行政機(jī)關(guān)核實(shí)的其它方法測(cè)算分擔(dān)。國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)土地價(jià)格的分派方式 ，沒有限制某一種方式 ，但規(guī)定“有效、合規(guī)管理”。一部分省份稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅結(jié)算時(shí)土地資源費(fèi)用的分擔(dān)方式 給與了挑選的室內(nèi)空間,且有進(jìn)一步比較寬松的發(fā)展趨勢(shì)。因而，只需是有效的方式 公司都能夠選用。并就土地資源費(fèi)用分擔(dān)有關(guān)事宜，維持與負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的有效的溝通越來(lái)越十分關(guān)鍵。