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在我國土地增值稅推行預(yù)征和結(jié)算緊密結(jié)合的稅收征管規(guī)章制度，經(jīng)營者在新項(xiàng)目預(yù)購環(huán)節(jié)預(yù)繳稅款，待該新項(xiàng)目所有完工、申請(qǐng)辦理清算后再開展結(jié)算，多退少補(bǔ)，在清算階段中應(yīng)納稅所得額采用核準(zhǔn)制，經(jīng)營者依照負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)審批確定的補(bǔ)出口退稅額度開展結(jié)算。因而，掌握稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的審批關(guān)鍵，是搞好土地增值稅清理工作中的一項(xiàng)關(guān)鍵事項(xiàng)。

土地增值稅結(jié)算審核，總建筑面積的審批是一項(xiàng)基本性工作中，也是全部結(jié)算工作中的重要環(huán)節(jié)。在稅務(wù)行政機(jī)關(guān)土地增值稅結(jié)算審核，總建筑面積的審批分成下面四個(gè)流程：

（一）審批新項(xiàng)目批復(fù)文件，明確土地增值稅結(jié)算目標(biāo)。

《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅結(jié)算管理方法相關(guān)問題的通告》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第一條要求，土地增值稅以相關(guān)單位審核的房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目為企業(yè)開展結(jié)算，針對(duì)分期付款開發(fā)設(shè)計(jì)的新項(xiàng)目，以分期付款新項(xiàng)目為企業(yè)結(jié)算。

因?yàn)橥恋卦鲋刀愂堑囟?，各省市、自治州與市轄區(qū)依據(jù)本身房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的特性，公布了適用當(dāng)?shù)亻_發(fā)設(shè)計(jì)工程的結(jié)算現(xiàn)行政策。例如，《北京地區(qū)稅務(wù)局有關(guān)土地增值稅結(jié)算管理方法多個(gè)問題的通告》（京地稅局地〔2007〕325號(hào)）第四條要求，針對(duì)一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目，在研發(fā)流程中分期付款基本建設(shè)、分期付款獲得施工證和銷售許可證的，負(fù)責(zé)人地區(qū)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)可以依據(jù)實(shí)際情況規(guī)定經(jīng)營者分期付款開展結(jié)算。

北京土地增值稅稅收征管操作實(shí)務(wù)中，在商住樓獲得預(yù)購賬款前，以國家發(fā)改委的項(xiàng)目審批到負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)報(bào)備，核準(zhǔn)預(yù)征率按新項(xiàng)目預(yù)繳稅款土地增值稅。在新項(xiàng)目市場(chǎng)銷售占比做到85%以上時(shí)，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)向公司下發(fā)結(jié)算通知單，依照總體新項(xiàng)目完成土地增值稅結(jié)算，不規(guī)定分期付款結(jié)算。公司按照項(xiàng)目的實(shí)際情況計(jì)算分期付款結(jié)算的應(yīng)納稅所得額，若稅賦小于總體工程的結(jié)算稅賦，應(yīng)向負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)給予分期付款開發(fā)設(shè)計(jì)的材料，申請(qǐng)辦理分期付款結(jié)算土地增值稅。

（二）審批“五證”，保證項(xiàng)目的結(jié)算范疇真正詳細(xì)。

將土地出讓合同、土地使用證、用地施工許可證的占地總面積開展核查，若發(fā)生總面積不一致的狀況，需明確結(jié)算新項(xiàng)目的具體占地總面積。

將工程建設(shè)施工許可證、動(dòng)工證、竣工備案表、評(píng)測(cè)匯報(bào)（申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記版）的建筑面積開展核查，若發(fā)現(xiàn)異常差別（超出），關(guān)鍵核查每個(gè)有效證件相匹配的總面積是不是詳細(xì)或是反復(fù)，明確結(jié)算新項(xiàng)目的具體建筑面積。

（三）審批測(cè)繪工程匯報(bào)，明確工程項(xiàng)目的建筑面積、已售總面積及不能售總面積。

依照國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文檔第四條要求，房產(chǎn)開發(fā)公司研發(fā)修建的與結(jié)算新項(xiàng)目配套設(shè)施的社區(qū)居委會(huì)和公安局用地、會(huì)館、地下停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理服務(wù)場(chǎng)地、配電站、供熱站、自來水廠、文體活動(dòng)展覽館、院校、幼稚園、幼兒園、醫(yī)院門診、交通業(yè)等公用設(shè)施，完工后產(chǎn)權(quán)年限屬于所有小區(qū)業(yè)主全部或完工后無嘗轉(zhuǎn)交給政府部門、公共事業(yè)企業(yè)用以非盈利性社會(huì)發(fā)展公用事業(yè)的總面積，做為不能售總面積。北京要求的結(jié)算現(xiàn)行政策中對(duì)“完工后產(chǎn)權(quán)年限屬于所有小區(qū)業(yè)主全部的”確定標(biāo)準(zhǔn)，“完工后無嘗轉(zhuǎn)交給政府部門、公共事業(yè)企業(yè)用以非盈利性社會(huì)發(fā)展公用事業(yè)的”證明文件開展了確立。

因?yàn)闃I(yè)委會(huì)為獨(dú)立法人組織，沒法接受物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)年限，北京的土地增值稅結(jié)算操作實(shí)務(wù)中，會(huì)館、地下停車場(chǎng)（人防規(guī)范更新改造的地下停車場(chǎng)以外）做為預(yù)售總面積，未售時(shí)需預(yù)埋有關(guān)成本。因?yàn)榈叵峦＼噲?chǎng)及儲(chǔ)藏間銷售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)地小于記稅成本費(fèi)，因此地下停車場(chǎng)及儲(chǔ)藏間的處理方法是一個(gè)開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目土地資源增值稅稅負(fù)率多少的根本性要素，將停車庫及地底儲(chǔ)藏間售賣后再開展土地增值稅結(jié)算，會(huì)適度減少新項(xiàng)目土地資源增值稅稅負(fù)率。

結(jié)算操作實(shí)務(wù)中，針對(duì)別的公共配套設(shè)施，需給予轉(zhuǎn)交有關(guān)部門的證實(shí)，不然做為預(yù)售總面積解決。因而，公共配套設(shè)施及人防規(guī)范的轉(zhuǎn)交辦理手續(xù)為土地增值稅結(jié)算的制約性標(biāo)準(zhǔn)，立即決策稅賦的多少。

（四）沒法各自計(jì)算增值率的新項(xiàng)目，按已售總建筑面積平分記稅成本費(fèi)。

依據(jù)結(jié)算政策法規(guī)中一般標(biāo)淮住房（下稱普宅）的辨別規(guī)范，將已售總面積區(qū)劃為普標(biāo)已售總面積以及他商住樓已售總面積。

《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅一些實(shí)際問題要求的通告》（財(cái)稅字〔1995〕第48號(hào)）第十三要求，對(duì)經(jīng)營者既建普宅又搞別的房產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)各自計(jì)算增值率。不各自計(jì)算增值率或不可以精確計(jì)算增值率的，其修建的普宅不可以適用增值率小于20%的免稅政策要求。

北京的清理?xiàng)l文要求與國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公布的文檔一致，但在結(jié)算操作實(shí)務(wù)中實(shí)行規(guī)格有一定的轉(zhuǎn)變。在2011年以前開展結(jié)算的新項(xiàng)目，普宅以及他商住樓不可以各自計(jì)算增值率時(shí)，容許依照新項(xiàng)目總體升值額度測(cè)算交納土地增值稅。當(dāng)公司普宅增值率為負(fù)值時(shí)，舍棄享有普宅免稅會(huì)減少土地資源增值稅稅負(fù)率，結(jié)算公司會(huì)以多種托詞表明沒法精確計(jì)算普宅以及他商住樓的增值率以實(shí)現(xiàn)減少稅收負(fù)擔(dān)的目地。因而，自2012年以后，針對(duì)沒法各自精確計(jì)算增值率的新項(xiàng)目，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)規(guī)定依照已售總建筑面積平分普宅以及他商住樓記稅成本費(fèi)，分派測(cè)算普宅以及他商住樓增值率交納土地增值稅。