房產(chǎn)開發(fā)各階段稅務(wù)籌劃
2022-02-14 17:09
看頭:房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)進(jìn)度較長,主要包含項(xiàng)目立項(xiàng)階段、設(shè)計(jì)規(guī)劃階段、股權(quán)融資階段、土地資源獲得階段、拆遷補(bǔ)償安置階段、建設(shè)工程階段、預(yù)購階段、市場銷售階段、租賃階段,新項(xiàng)目結(jié)算階段。各環(huán)節(jié)涉及到的稅收關(guān)鍵有所得稅、土地增值稅、增值稅、土地稅、合同印花稅、房產(chǎn)契稅。因?yàn)楣こ添?xiàng)目的稅務(wù)成本費(fèi)會危害新項(xiàng)目的回報(bào)率,而稅務(wù)事宜自始至終貫徹在其中,因而有效操縱稅款成本費(fèi)是減少公司經(jīng)營成本的重要一環(huán),必須對房產(chǎn)開發(fā)階段涉及到的一些稅務(wù)問題及改進(jìn)和籌劃機(jī)遇開展匯總,把握住一些稅務(wù)籌劃機(jī)遇,能夠更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊發(fā)展趨勢制訂戰(zhàn)略整體規(guī)劃。
一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段
許多公司在做項(xiàng)目規(guī)劃及向相關(guān)部門審批時(shí),都未考慮到根據(jù)有效配搭項(xiàng)目立項(xiàng)來適度減少公司的潛在性稅賦。公司對同一新項(xiàng)目很有可能與此同時(shí)或分期付款、系統(tǒng)分區(qū)開發(fā)設(shè)計(jì)不一樣種類的房屋,有獨(dú)棟別墅、花園洋房、商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理或普通住房等,她們的投入產(chǎn)出率和相對應(yīng)的稅賦會各有不同。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且韵嚓P(guān)單位審核的房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目為企業(yè)開展結(jié)算,針對分期付款開發(fā)設(shè)計(jì)的新項(xiàng)目,以分期付款新項(xiàng)目為企業(yè)結(jié)算。若公司以分期付款開發(fā)設(shè)計(jì)的獨(dú)棟別墅、花園洋房、商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理來各自項(xiàng)目立項(xiàng),只有按這種分期付款新項(xiàng)目為企業(yè)結(jié)算。可是,若公司對不一樣投入產(chǎn)出率的房屋以一個(gè)新項(xiàng)目或同一期來項(xiàng)目立項(xiàng)并經(jīng)準(zhǔn)許,則可按一個(gè)新項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的總體投入產(chǎn)出率來開展土地增值稅結(jié)算。若總體投入產(chǎn)出率小于某些房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出率,那麼公司的土地增值稅的具體稅賦很有可能會有些減少。(操作實(shí)務(wù)中,不一樣的地域?qū)嶋H操作有差別,要實(shí)際向本地地稅局單位掌握清晰)
公司在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí),就應(yīng)提前考慮到新項(xiàng)目的具體情況和有關(guān)危害,挑選一個(gè)較好的計(jì)劃方案來項(xiàng)目立項(xiàng)。那樣公司就可以有效減少土地增值稅的稅賦,為公司產(chǎn)生一定的社會經(jīng)濟(jì)權(quán)益。這是一個(gè)非常好的稅務(wù)籌劃機(jī)遇。
二、股權(quán)融資階段
公司資金短缺可以從其關(guān)聯(lián)企業(yè)股權(quán)融資。如從關(guān)聯(lián)企業(yè)獲得的借款金額極大,依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的要求,公司從其關(guān)聯(lián)企業(yè)接納的債務(wù)性項(xiàng)目投資的利息費(fèi)用有額度,超過要求規(guī)范的利率很有可能不可抵扣;與此同時(shí),依據(jù)土地增值稅的要求,不可以作為金融企業(yè)證實(shí)的利息費(fèi)用有額度,因而,一部分貸款利息很有可能不可做為扣減新項(xiàng)目。
公司應(yīng)提早與稅務(wù)機(jī)關(guān)單位溝通交流,確立關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款利率可扣減額度,進(jìn)而確立最好關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款金額,盡可能使關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款利率都能抵扣。這都能夠根據(jù)調(diào)節(jié)企業(yè)融資構(gòu)架、調(diào)節(jié)公司間資產(chǎn)融合的分配來做到。
如公司向關(guān)聯(lián)企業(yè)付款的貸款利息超出同期金融企業(yè)的貨款利率,依據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的要求,向非金融企業(yè)貸款的利息費(fèi)用,不超過依照金融機(jī)構(gòu)同期類似貸款利率計(jì)算的金額一部分準(zhǔn)許扣減。因而,超出同期金融機(jī)構(gòu)貸款年利率的貸款利息不可在抵扣。依據(jù)土地增值稅的要求,不可以作為金融企業(yè)證實(shí)的利息費(fèi)用是有額度的,因而一部分貸款利息很有可能不可做為扣減新項(xiàng)目。針對超出貸款年限的利率一部分在預(yù)估土地增值稅時(shí)亦不允許扣減。
為防止關(guān)聯(lián)企業(yè)過高的利息費(fèi)用和利息收入在稅賦層面的不良危害,公司可考慮到按同期金融企業(yè)類似貨款利率來分配集團(tuán)公司內(nèi)資金借貸。
若公司是無嘗應(yīng)用關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款,公司做為借入方?jīng)]有對應(yīng)的利息費(fèi)用,那麼便會虛報(bào)盈利;借出去方的利息費(fèi)用也不可在抵扣,可能造成雙向征繳所得稅。
公司應(yīng)審批現(xiàn)階段集團(tuán)公司內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的標(biāo)價(jià)現(xiàn)行政策,改進(jìn)不科學(xué)的地區(qū),并為此制訂科學(xué)合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),與此同時(shí)依據(jù)稅務(wù)要求提前準(zhǔn)備有關(guān)證明材料。
三、土地資源獲得階段
(一)公司以我國轉(zhuǎn)讓方法獲得土地資源
在上年獲得國有制土地使用權(quán)證時(shí),沒有立即獲得我國土地管理部門出示的土地出讓收款憑證的,依據(jù)要求,扣減獲得土地使用權(quán)證所支出的額度、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本,花費(fèi)及出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅款,須給予合理合法合理憑據(jù);不可以給予合理合法合理憑據(jù)的,不予以扣減。
公司解決不屬于預(yù)收賬款特性的數(shù)額轉(zhuǎn)到相對性應(yīng)項(xiàng)目成本、花費(fèi)學(xué)科計(jì)算并在協(xié)議中承諾給予正規(guī)證明的限期。那樣可防止一些多余的稅務(wù)不便。
針對公司未在承諾的期內(nèi)開展土地開發(fā)而支出的土地閑置費(fèi),在預(yù)估所得稅時(shí),土地閑置費(fèi)能不能扣減,新的企業(yè)所得稅法和原外資企業(yè)的稅務(wù)要求未對于此事作有關(guān)要求,應(yīng)向有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)單位確定有關(guān)稅務(wù)解決方式。該土地閑置費(fèi)不屬于按國家統(tǒng)一要求繳納的相關(guān)花費(fèi),因而,在預(yù)估土地增值稅時(shí)不可以從應(yīng)稅收入中扣減。
公司應(yīng)加強(qiáng)新項(xiàng)目研發(fā)的管理方法,盡可能在承諾的期內(nèi)開展開發(fā)設(shè)計(jì);若確實(shí)需推遲,應(yīng)盡快與有關(guān)政府機(jī)構(gòu)商議,爭得免減土地閑置費(fèi),并與稅務(wù)機(jī)關(guān)單位確定有關(guān)稅務(wù)解決方式。
公司未按照規(guī)定限期付款土地出讓而交納的稅款滯納金,在預(yù)估所得稅時(shí)有可能會被視作與獲得收益不相干的開支而不可扣減。此外,此稅款滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一要求繳納的相關(guān)花費(fèi),因而測算土地增值稅時(shí)也無法從應(yīng)稅收入中扣減。
公司應(yīng)加強(qiáng)資金分配。按照規(guī)定限期付款土地出讓,假如的確需推遲,應(yīng)盡快與有關(guān)政府機(jī)構(gòu)商議,爭得免減稅款滯納金。
(二)以資產(chǎn)收購方法獲得土地資源
具體中在財(cái)產(chǎn)購買時(shí),存有具體成交價(jià)很有可能與有關(guān)憑據(jù)價(jià)錢差異的狀況。因?yàn)橛嘘P(guān)憑據(jù)沒有體現(xiàn)真正成交價(jià),依據(jù)《稅收征收管理法》要求,經(jīng)營者、義務(wù)人捏造虛報(bào)計(jì)稅基礎(chǔ)的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)單位勒令期限糾正,處以五萬元下列的處罰。
公司應(yīng)按具體成交價(jià)來簽訂有關(guān)轉(zhuǎn)讓合同和索要合理合法合理憑據(jù),以減少公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性。
四、拆遷補(bǔ)償安置階段
在拆遷補(bǔ)償安置階段,動遷花費(fèi)支付憑證一般為被拆遷人簽定的收條或京東白條。這種收條或京東白條不屬合理合法合理的憑據(jù),依據(jù)《發(fā)票管理辦法》要求,不符合要求的稅票,不可做為會計(jì)報(bào)銷憑證。
公司最好是授權(quán)委托獲得房屋拆遷補(bǔ)償職業(yè)資格證的企業(yè)動遷,并向其索要合理合法合理的憑據(jù)。
五、建設(shè)工程階段
在建設(shè)工程階段若與關(guān)聯(lián)企業(yè)簽署的工程預(yù)算高過本地銷售市場規(guī)范,依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的要求,公司與其說關(guān)聯(lián)企業(yè)中間的業(yè)務(wù)流程來往,不符單獨(dú)標(biāo)準(zhǔn)而降低公司或是其關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)繳稅收益或是收入額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)單位有權(quán)利依照有效方式調(diào)節(jié)。依據(jù)稅收法律要求,房產(chǎn)開發(fā)公司申請辦理土地增值稅清算所內(nèi)附的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本中各類成本的憑據(jù)或材料不符結(jié)算規(guī)定或虛假的,地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)單位可參考本地基本建設(shè)造價(jià)管理單位發(fā)布的建筑安裝工程工程造價(jià)預(yù)算定額材料,融合建筑結(jié)構(gòu)、主要用途、區(qū)位優(yōu)勢等要素,核準(zhǔn)以上項(xiàng)目成本的企業(yè)總面積額度規(guī)范,并據(jù)以測算扣減。
公司應(yīng)審批現(xiàn)階段集團(tuán)公司內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的標(biāo)價(jià)現(xiàn)行政策,改進(jìn)不科學(xué)的地區(qū),并為此制訂科學(xué)合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),與此同時(shí)依據(jù)稅務(wù)要求提前準(zhǔn)備有關(guān)證明材料。
六、預(yù)購階段
公司有時(shí)候未對得到的預(yù)購收益開展確定和開展有關(guān)稅務(wù)審報(bào),依據(jù)要求,對預(yù)購收益,應(yīng)按預(yù)估利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)銷售毛利,記入資產(chǎn)總額預(yù)繳稅款所得稅。依據(jù)要求,可對研發(fā)公司在新項(xiàng)目所有工程結(jié)算前購買房地產(chǎn)業(yè)獲得的收益預(yù)征土地增值稅。對預(yù)購收益亦須交納增值稅以及額外。
公司應(yīng)立即就新項(xiàng)目預(yù)購收益向負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位納稅申報(bào)。
七、市場銷售階段
公司針對樣板間的裝修預(yù)算常記入營業(yè)成本,而不計(jì)入人項(xiàng)目成本,導(dǎo)致項(xiàng)目成本降低。依據(jù)要求,開發(fā)設(shè)計(jì)公司修建的房屋出售部(接待辦)和樣板間的裝修預(yù)算,無論金額尺寸,均應(yīng)記入其修建成本費(fèi)。
公司可將樣板間的裝修預(yù)算做為開發(fā)設(shè)計(jì)成本計(jì)算,在預(yù)估所得稅時(shí)項(xiàng)目成本是可所有抵扣的,與此同時(shí)向負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位確定土地增值稅的處置方式。
公司為激勵小區(qū)業(yè)主詳細(xì)介紹房地產(chǎn)買賣,以替小區(qū)業(yè)主付款物業(yè)服務(wù)公司一定的物業(yè)管理費(fèi)用做為酬勞,但未獲得物業(yè)服務(wù)公司的專用發(fā)票不能做為花費(fèi)稅前列支的憑據(jù),依據(jù)要求,未按照規(guī)定獲得稅票的花費(fèi),不可以在所得稅抵扣??蹨p獲得土地使用權(quán)證所支出的額度、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本、花費(fèi)及出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅款,須給予合理合法合理憑據(jù);不可以給予合理合法合理憑據(jù)的,不予以扣減。若小區(qū)業(yè)主獲得的勞務(wù)報(bào)酬所得超出一定規(guī)范,公司做為義務(wù)人需代小區(qū)業(yè)主繳納她們的個(gè)人所得稅。
公司應(yīng)立即向物業(yè)服務(wù)公司索要稅票和代承擔(dān)繳稅責(zé)任的小區(qū)業(yè)主繳納有關(guān)的個(gè)人所得稅。
八、租賃階段
操作實(shí)務(wù)含有的公司將人防設(shè)備做為停車位供小區(qū)業(yè)主應(yīng)用,并與客戶簽署停車位所有權(quán)買賣協(xié)議扣除服務(wù)費(fèi),確定為銷售額。無論銷售收入或房租收益,公司都必須交納所得稅,對公司最后的公司所得稅稅負(fù)危害并不大。可是,因?yàn)槿朔涝O(shè)備不能售賣,買賣的本質(zhì)為租賃,(1)若確定為房租收益,按租用限期來分期確定房租收益,在合同簽訂當(dāng)初,房租相匹配的公司所得稅稅負(fù)將相對性小于確定銷售額所相應(yīng)的公司所得稅稅負(fù);(2)若確定為銷售額,在預(yù)估土地增值稅時(shí),很有可能會被看作應(yīng)稅收入;而做為房租收入確認(rèn),則不需繳付土地增值稅。
公司應(yīng)將買賣協(xié)議改成房屋租賃協(xié)議,防止稅務(wù)機(jī)關(guān)單位誤征土地增值稅和按房地產(chǎn)銷售來征繳所得稅。
九、新項(xiàng)目結(jié)算階段
在新項(xiàng)目結(jié)算階段對一些與別的“期”共享資源的公共配套設(shè)施的建設(shè)花費(fèi),很有可能在該“期”開展結(jié)算時(shí),仍未開始修建,公司會沖減這一部分花費(fèi)。對這一部分預(yù)提費(fèi)用在預(yù)估所得稅和土地增值稅時(shí)一般不可以扣減。
公司在作新項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)考慮到土地增值稅的結(jié)算時(shí)段,分配有關(guān)工程項(xiàng)目。對后建的工程,公司可與負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位商議在最后結(jié)款時(shí),按新項(xiàng)目(期)來再次測算土地增值稅的稅賦,多退少補(bǔ)。
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