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　　最近，在房產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅結(jié)算中，發(fā)覺一個(gè)共性問題：當(dāng)?shù)卣疄榱烁玫卣猩桃Y工作，做好地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低資本外流，在土地資源招，拍，掛時(shí)，通常會(huì)規(guī)定房產(chǎn)開發(fā)公司配建一定范圍或一定百分比的商業(yè)用房，這就造成建筑項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)到最終環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利最后都被沉積到配建的商業(yè)用房當(dāng)中，造成房地產(chǎn)公司沒法回?cái)n所有資產(chǎn)，而且在配建的環(huán)節(jié)中還需要依照房地產(chǎn)余值的1.2%交納房地產(chǎn)稅，對房產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)生了非常大的資產(chǎn)工作壓力。那麼針對房產(chǎn)開發(fā)公司而言怎樣做大做強(qiáng)長期資產(chǎn)，在做大做強(qiáng)長期資產(chǎn)的環(huán)節(jié)中怎么完成稅賦最優(yōu)控制，怎樣減少房地產(chǎn)擁有過程中的資本成本就變得至關(guān)重要。做大做強(qiáng)長期資產(chǎn)必須融合各公司具體生產(chǎn)經(jīng)營情況去剖析，設(shè)計(jì)方案最佳計(jì)劃方案，下列就房地產(chǎn)開發(fā)商配建房地產(chǎn)業(yè)涉及到房地產(chǎn)稅的籌劃給大伙兒給予一些構(gòu)思。

　　我們知道，房地產(chǎn)稅是由產(chǎn)權(quán)年限每個(gè)人就其擁有房地產(chǎn)交納的一種直接稅。其交納方法可分為二種：一，從價(jià)計(jì)稅，即自購房地產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次扣減10%至30%(實(shí)際扣減力度，由省，自治州，市轄區(qū)政府要求)后的余值按1.2%繳稅計(jì)算交納;二，從租計(jì)稅，即對租賃房地產(chǎn)依照房租收益按12%征收率交納。其稅收征管特點(diǎn)是對產(chǎn)權(quán)年限每個(gè)人推行單一階段繳稅。下邊大家依據(jù)房地產(chǎn)稅的特性，就操作實(shí)務(wù)中常常出現(xiàn)的那些狀況完成剖析，為各位給予一些參照構(gòu)思。

　　一，將房地產(chǎn)由自購特性轉(zhuǎn)租賃特性

　　甲房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2018年初在某縣里拍得一宗土地資源用以開發(fā)設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體，于2020年底完工并投入使用,土地交易合同書承諾，除企業(yè)辦公，商務(wù)賓館及縣房屋征收補(bǔ)償辦認(rèn)購的商業(yè)用房外，其他商業(yè)用房需配建70%之上，總面積約91000平米，配建一部分房地產(chǎn)出廠價(jià)為60700萬余元，依照從價(jià)計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)甲房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每一年必須交納房地產(chǎn)稅509.88萬余元(60700*70%*1.2%=509.88萬，扣減占比按30%測算，相同)。假如甲房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把91000平米商業(yè)用房以白坯房的特性總體裝包租賃給關(guān)系商管企業(yè)乙，租金依照2880萬余元測算(房租收益約為房屋折舊額度:60700*95%/20=2883萬余元，殘值率按5%測算，如以不動(dòng)產(chǎn)證具體期滿期限折舊費(fèi)，則房租還能夠適度減少)，則甲房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照從租計(jì)稅每一年必須交納房地產(chǎn)稅317.06萬余元(2880/1.09*12%=317.06萬)。根據(jù)擁有特性變換，租賃方式較自購方式少繳稅192.82萬余元(509.88-317.06=192.82萬)。

　　自然，房地產(chǎn)開發(fā)商在新項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)完畢后，扣除的房租抵扣增值稅成本后略微盈利應(yīng)是最好計(jì)劃方案，能夠最大限度少繳所得稅，不然很有可能會(huì)發(fā)生A公司虧本，乙企業(yè)贏利多交所得稅的狀況。

　　二，根據(jù)轉(zhuǎn)租房方法減少計(jì)稅依據(jù)

　　續(xù)上例,甲房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把91000平米商業(yè)用房以白坯房的特性總體裝包租賃給關(guān)系商管企業(yè)乙，租金依照2880萬余元測算,乙商管企業(yè)對經(jīng)營租賃的房地產(chǎn)開展室內(nèi)裝修,產(chǎn)生裝修預(yù)算27000萬余元,再由乙商管企業(yè)對外開放招商引資工作開展切分轉(zhuǎn)租房,依據(jù)房地產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)年限每個(gè)人單一階段繳稅的特性，甲房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須交納房地產(chǎn)稅317.06萬余元(2880/1.09*12%=317.06萬)。不考慮到裝修費(fèi)用開支的資本成本，按10年限回收利用，乙商管企業(yè)預(yù)估每一年能夠獲得不少于2700萬余元的轉(zhuǎn)租房盈利，能夠少繳房地產(chǎn)稅297.25萬余元(2700/1.09*12%=297.25萬余元)，根據(jù)租賃方式的變換，做到組合模式(直租 轉(zhuǎn)租房)較單一方式(直租)少繳房地產(chǎn)稅。

　　之上計(jì)算關(guān)鍵依據(jù)《國家財(cái)政部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房地產(chǎn)稅，城區(qū)土地稅相關(guān)難題的通告》(稅務(wù)[2008]152號)要求，對按照房產(chǎn)原值記稅的房地產(chǎn)，無論是不是記述在總賬固資學(xué)科中，均應(yīng)依照房子售價(jià)測算交納房地產(chǎn)稅。在其中，房子售價(jià)應(yīng)依據(jù)國家相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)制度要求開展計(jì)算，經(jīng)營者未按我國企業(yè)會(huì)計(jì)制度要求計(jì)算并記錄的，應(yīng)按照規(guī)定給予調(diào)節(jié)或再次評定。針對租入新房子的室內(nèi)裝修開支，依據(jù)公司會(huì)計(jì)原則和公司財(cái)務(wù)通則相關(guān)精神實(shí)質(zhì)，如由承租方擔(dān)負(fù)相關(guān)裝修預(yù)算，做為租賃單位的“長期性攤銷費(fèi)”，未記入出租人的房產(chǎn)原值，所造成的室內(nèi)裝修開支可以不交納房地產(chǎn)稅。

　　依據(jù)上述要求，假如由甲房產(chǎn)公司自主室內(nèi)裝修，按照規(guī)定，已有房地產(chǎn)產(chǎn)生的裝修費(fèi)用應(yīng)記入房產(chǎn)原值，按照規(guī)定計(jì)提折舊，該一部分裝修費(fèi)用也應(yīng)做為自購房地產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。一般來說精裝修的房租應(yīng)高過白坯房的房租，操作過程中，按以上價(jià)錢扣除房租很有可能會(huì)被稅務(wù)行政機(jī)關(guān)評定房租收益成本的狀況。

　　三，合同書免租的承諾

　　續(xù)上例,甲房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)租賃給商管企業(yè)乙，合同書承諾前三個(gè)月為免租，往后面每月依照240萬余元(2880/12=240萬余元)扣除房租。A公司必須交納的房地產(chǎn)稅將分成免租依照自購從價(jià)計(jì)稅，三個(gè)月后依照從租計(jì)稅2段各自測算，因而甲房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一年一共必須交納房地產(chǎn)稅365.27萬余元(60700*70%*1.2%/12*3 240/1.09*9*12%=365.27萬)。假如將免租合同文本改動(dòng)為第一租金2160萬余元，往后面每一年房租依照2880萬余元扣除，則A企業(yè)第一年一共必須交納房地產(chǎn)稅237.80萬余元(2160/1.09*12%=237.80萬)?！叭ッ庾狻狈椒ㄏ拢康禺a(chǎn)稅能夠少繳127.47萬余元(365.27-237.80=127.47萬)。

　　四，分拆租金房租額度

　　續(xù)上例,甲房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠直接選用單設(shè)物業(yè)管理公司，并將租金房租拆分為：租金 附加費(fèi)(如中央空調(diào)服務(wù)費(fèi)，維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)車費(fèi)用，日常保潔費(fèi)，數(shù)據(jù)信息維護(hù)費(fèi)用等)，各自開票，能夠做到減少房地產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)的目地。

　　與此同時(shí)，假如公司是所得稅一般納稅人，還能夠做到減少所得稅的目地。假如密切相關(guān)的企業(yè)合乎《國家財(cái)政部 稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局就執(zhí)行中小企業(yè)普慧性稅收減免現(xiàn)行政策的通告》(稅務(wù)〔2019〕13號)要求的小型微利企業(yè)的規(guī)范，還能夠減少公司所得稅稅負(fù)。

　　總的來說四種方法下，公司擁有的商業(yè)綜合體，包含酒店餐廳，休閑度假村不論是變換房地產(chǎn)擁有方法(配建——租賃)，變換租用方法(直租——直租 轉(zhuǎn)租房)，或是在租賃協(xié)議中做“去免租”承諾設(shè)計(jì)方案，或是進(jìn)一步將房租分拆激光切割(純房租——房租 附加費(fèi))的方式，在操作實(shí)務(wù)操作中，要融合本地類似商業(yè)用房市場走勢和本身商業(yè)用房特性明確有效的價(jià)位區(qū)段，把握好租用價(jià)格的賬面價(jià)值性和合理化，不然，在價(jià)錢過低又無有效原因的情形下，會(huì)發(fā)生負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)不予以認(rèn)同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性。因而，不論是關(guān)聯(lián)企業(yè)公司中間聯(lián)合經(jīng)營開展稅籌設(shè)計(jì)方案，還是是非非關(guān)聯(lián)企業(yè)公司中間謀取彼此稅賦降到最低，利潤最大化的合同書分配，一定要把握好限度，兼具盈利和風(fēng)險(xiǎn)性，確保在合理合法，有效，合規(guī)管理的前提條件下少交稅。