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　　紅杠外服務(wù)設(shè)施成本費(fèi)、花費(fèi)的平攤，尤其是在分期付款工程中的解決，一直是困惑房地產(chǎn)開發(fā)商財(cái)會(huì)人員的難點(diǎn)。 　　我將依據(jù)早期服務(wù)項(xiàng)目過的一個(gè)新項(xiàng)目做為實(shí)例進(jìn)行剖析。委托新項(xiàng)目由七個(gè)地快構(gòu)成，而且七個(gè)地快密切聯(lián)系在一起（如下圖所顯示）變成一個(gè)組隊(duì)，由公司一次性拍下。
　　因而，該工程中的公用服務(wù)設(shè)施等同于市政工程服務(wù)設(shè)施，那麼它的分擔(dān)與扣減是怎樣的呢？ 　　公司拿地時(shí)，與當(dāng)?shù)卣髯院炇鹆?份《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，每一份合同書補(bǔ)充條款均承諾，“買受人承擔(dān)免費(fèi)配套以上7土地范疇內(nèi)的三座橋梁工程施工、生態(tài)園建設(shè)范疇內(nèi)全部的路面、園林綠化園林景觀、河道治理方案等公共基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施及其以上地快四周路面、河堤中間的園林綠化基本建設(shè)；承擔(dān)護(hù)岸、護(hù)欄、園林綠化園林景觀，淤泥處理和亮化工程等項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案與基本建設(shè)”，經(jīng)工程預(yù)算企業(yè)評定，工程項(xiàng)目預(yù)估工程造價(jià)約1.三億元。 　　依據(jù)整體規(guī)劃，將來新項(xiàng)目中配套的公路橋梁、路面、河堤和堤圍均設(shè)在地快組隊(duì)的中間，即紅杠內(nèi)。新項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)完成后，公司配套的公用服務(wù)設(shè)施，住宅小區(qū)所有小區(qū)業(yè)主都可以免費(fèi)試用，公司不保存使用權(quán)；而且住宅小區(qū)歸屬于開放式住宅小區(qū)，住宅小區(qū)之外的別的城鎮(zhèn)居民也將可以免費(fèi)試用。 　　因而我覺得，在現(xiàn)行政策層面，所得稅有《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好<房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營項(xiàng)目所得稅解決方法>的通告》（國稅發(fā)[2009]31號）第十七條要求適用，“公司在工業(yè)園區(qū)內(nèi)修建的會(huì)館、物業(yè)管理服務(wù)場地、發(fā)電廠、供熱站、自來水廠、健身培訓(xùn)展覽館、幼稚園等服務(wù)設(shè)施，歸屬于非盈利性且產(chǎn)權(quán)年限歸屬于所有客戶的，或免費(fèi)贈(zèng)予當(dāng)?shù)卣?、公共事業(yè)公司的，可將其視作公共性服務(wù)設(shè)施，其修建花費(fèi)按公共性服務(wù)設(shè)施費(fèi)的相關(guān)規(guī)范開展解決”。 　　土增層面有《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)公司土增結(jié)算管理方法相關(guān)難題的通告》（國稅發(fā)[2006]18花了7天時(shí)間)第四條“土增的減除新項(xiàng)目”第（三）款要求適用，“房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)設(shè)計(jì)修建的與結(jié)算新項(xiàng)目配建的社區(qū)居委會(huì)和公安局用地、會(huì)館、地下停車場（庫）、物業(yè)管理服務(wù)場地、配電站、供熱站、自來水廠、健身培訓(xùn)展覽館、院校、幼稚園、幼兒園、醫(yī)院門診、郵電通信等公用設(shè)施，按下列標(biāo)準(zhǔn)解決：1.完工后產(chǎn)權(quán)年限歸屬于所有小區(qū)業(yè)主任何的，其成本費(fèi)、花費(fèi)能夠扣減；2.完工后免費(fèi)轉(zhuǎn)交給政府部門、公共事業(yè)企業(yè)用以非盈利性社會(huì)發(fā)展公用事業(yè)的，其成本費(fèi)、花費(fèi)能夠扣減；3.完工后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)測算收益，并準(zhǔn)許扣減成本費(fèi)、花費(fèi)?！?　　綜上所述，我自己以為在企業(yè)所得稅、土增上，以上服務(wù)設(shè)施的修建花費(fèi)均應(yīng)能夠扣減。 　　平攤方式層面，我們知道，依照《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好<房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營項(xiàng)目所得稅解決方法>的通告》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十九條要求，一同成本費(fèi)和不可以分辨壓力目標(biāo)的直接成本，應(yīng)按獲益的標(biāo)準(zhǔn)和比例的標(biāo)準(zhǔn)分派至各成本費(fèi)目標(biāo)，實(shí)際分派方式可按下列要求挑選其一：占地法、總建筑面積法、立即成本法與費(fèi)用預(yù)算工程造價(jià)法。 　　融合本實(shí)例，整體規(guī)劃中江河盡管坐落于每一地快的紅杠以外，但卻處在全部整體規(guī)劃新項(xiàng)目以內(nèi)，且被七個(gè)地快所圍繞，如上圖所述所顯示。三座橋梁工程施工、生態(tài)園建設(shè)范疇內(nèi)全部的路面、園林綠化園林景觀、河道治理方案等公共基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施及其以上地快四周路面、河堤中間的園林綠化基本建設(shè)成本費(fèi)、花費(fèi)核算歸納后，由七個(gè)地快依照科學(xué)合理的平攤方式開展分派，并記入七個(gè)地快有關(guān)開發(fā)設(shè)計(jì)工程的項(xiàng)目成本。 　　融合著工程的特性，我覺得該工程能夠充分考慮下列幾類方式 ： 　　1.占地法 　　把江河、公路橋梁、河堤、路面等造成的動(dòng)遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)規(guī)劃的資金投入成本費(fèi)用平攤到每一地快時(shí)，依照占地法開展分?jǐn)?，即基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總支出成本費(fèi)除于可運(yùn)用的地快的總占地，求出企業(yè)總面積資金投入成本額，隨后依照各單一地快的占地開展分派。 　　【計(jì)算方式】依據(jù)土地資源合同書，已經(jīng)知道每個(gè)地快的土地面積。依照每個(gè)地快占地占全部新項(xiàng)目土地的百分?jǐn)?shù)。 　?。?）每個(gè)地快占地能夠從土地交易合同書中獲得，土地面積累計(jì)為417480平米，統(tǒng)計(jì)分析表明如下所示表； 　　（2）根據(jù)測算獲知，1#地快土地面積占全部地快占比為54514/417480*100%=13.06%； 　?。?）依次類推能夠獲知每個(gè)地快應(yīng)分擔(dān)的占比。 　?。?）假設(shè)公司為所有新項(xiàng)目產(chǎn)生的公共建筑配套設(shè)施成花費(fèi)為X元，則1#地快應(yīng)分擔(dān)的成本應(yīng)是13.06%X。 　?。?）依次類推能夠獲知每個(gè)地快應(yīng)分擔(dān)的額度。
　　假定公司為配套之上公共設(shè)施，資金投入的成本費(fèi)額度為X元。則每個(gè)應(yīng)平攤公共設(shè)施成本費(fèi)額度如下所示： 　　2.總建筑面積法 　　本辦法是依照每個(gè)地快中的測算建筑容積率建筑面積平攤。根據(jù)公司帶來的每個(gè)地快《綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》能夠得知每個(gè)地快的測算建筑容積率建筑面積。 　　實(shí)際估算流程參考占地法中計(jì)算方式。
　　3.費(fèi)用預(yù)算工程造價(jià)法 　　某一地快周圍路面里側(cè)或江河里側(cè)所造成的動(dòng)遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)規(guī)劃的資金投入成本費(fèi)用，依照全國各地塊開發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃工程造價(jià)的比率開展平攤。 　　實(shí)際必須融合全國各地塊項(xiàng)目投資費(fèi)用預(yù)算，計(jì)算方式參照占地法。 　　4.就近原則平攤法 　　就近原則平攤法遵循就遠(yuǎn)原則，反映著一種成本的關(guān)聯(lián)性。 　　就遠(yuǎn)原則就是指某一地快周圍路面里側(cè)或江河里側(cè)所造成的動(dòng)遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)規(guī)劃的資金投入成本費(fèi)用，均屬于該地區(qū)土地的成本費(fèi)。假如開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目或房屋建筑在江河、路面的一側(cè)，則江河或路面基本建設(shè)花費(fèi)的一半應(yīng)屬于該地區(qū)地快。而另一半則屬于另一側(cè)的研發(fā)新項(xiàng)目或房屋建筑。 　　必須特別注意的是，就近原則平攤法并不是稅收法律中確立例舉的方式，應(yīng)用時(shí)必須獲得本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的認(rèn)可。 　　實(shí)踐活動(dòng)中選用哪幾種方式平攤對公司更為有益呢？我覺得必須歷經(jīng)計(jì)算，用數(shù)據(jù)說話才更為強(qiáng)有力。 　　剖析全國各地塊《綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》獲知，新項(xiàng)目中測算建筑容積率的開發(fā)產(chǎn)品中包含住房、商業(yè)服務(wù)/辦公室和基礎(chǔ)設(shè)施等商圈，依據(jù)我本人十幾年的工作工作經(jīng)驗(yàn)，覺得之上各開發(fā)產(chǎn)品修建成本費(fèi)基本一致（比如行為主體修建費(fèi)用為2000元/平米），可是市場價(jià)格迥然不同，一般狀況下，商業(yè)服務(wù)/辦公室的增值率遠(yuǎn)遠(yuǎn)地高過住房，因而，在成本費(fèi)用不會(huì)改變的情形下，適度把成本費(fèi)向商業(yè)服務(wù)/辦公室歪斜，將對減少公司土增和所得稅，功效顯著。 　　根據(jù)測算每個(gè)地快中商業(yè)服務(wù)占該地快測算建筑容積率建筑面積占有率，能夠得到如下所示信息：
　　數(shù)據(jù)信息表明，在對外開放售賣的商住樓地快中，序號為5A的土地中，商業(yè)服務(wù)/辦公室占有率最大，2號地快其次。 　　因而，提議在成本費(fèi)一定的狀況，適當(dāng)向序號5A地快歪斜。 　　結(jié)果 　?。?）依據(jù)之前的占地法與總建筑面積法的數(shù)據(jù)信息，大家比照獲知，在總建筑面積法下，5A地快占有率顯著，將能夠多平攤公共性配套設(shè)施成本費(fèi)用。
　　（2）針對費(fèi)用預(yù)算工程造價(jià)法，融合每個(gè)地快的商業(yè)服務(wù)占有率，假如5A地快投資項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算工程造價(jià)占全部工程的比率高過總建筑面積法，則能夠挑選費(fèi)用預(yù)算工程造價(jià)法，不然應(yīng)挑選總建筑面積法。 　　（3）針對就近原則平攤法，最先是稅務(wù)局認(rèn)同。稅務(wù)局認(rèn)同后，再把此類情形下5A地快平攤的成本費(fèi)額度與總建筑面積法、費(fèi)用預(yù)算工程造價(jià)法的較為，假如適合則挑選這種方式。 　　最終，友情提示您，土增歸屬于地方稅種，全國各地針對紅杠外市政工程服務(wù)設(shè)施的扣減差別非常大。 　　這兒例舉三個(gè)規(guī)范，公司解決時(shí)要強(qiáng)詞奪理，合理合法維護(hù)保養(yǎng)企業(yè)的最高利益，完成稅收負(fù)擔(dān)最少，使用價(jià)值較大 。 　　附則 　　一、有關(guān)系有根據(jù)可扣減 　　湖北地區(qū)稅務(wù)局有關(guān)進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)土增稅收征管工作中的實(shí)施意見 　　鄂地稅局發(fā)〔2013〕44號 　　七、有關(guān)審核整體規(guī)劃外所基本建設(shè)施產(chǎn)生開支的扣減難題 　　房產(chǎn)開發(fā)公司在新項(xiàng)目土地界限外（國家相關(guān)單位審核的整體規(guī)劃外，即“紅杠”外）服務(wù)承諾為政府部門或其它企業(yè)基本建設(shè)公用設(shè)施或其它工程項(xiàng)目所造成的開支，能帶來與本工程存有關(guān)聯(lián)性的同時(shí)按照的，能夠記入本新項(xiàng)目扣減新項(xiàng)目額度；不可以給予或所給予根據(jù)不夠的（如與項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)設(shè)計(jì)無立即關(guān)系，僅為開發(fā)設(shè)計(jì)商品銷售提高室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的開支，不可記入本新項(xiàng)目扣減額度），不可記入本新項(xiàng)目扣減額度。 　　二、項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)明確的可扣減 　　廣西自治區(qū)地區(qū)稅務(wù)局有關(guān)確立土增結(jié)算多個(gè)現(xiàn)行政策情況的通告 　　桂地稅局發(fā)[2008]44號 　　五、有關(guān)當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司基本建設(shè)路面、公路橋梁等公用設(shè)施所造成的成本，能否扣減的難題 　　房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商依照當(dāng)?shù)卣?guī)定基本建設(shè)的路面、公路橋梁等公用設(shè)施所造成的成本，凡歸屬于房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)需確認(rèn)的各種設(shè)備項(xiàng)目投資，可按實(shí)扣減；與開發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目立項(xiàng)不相干的，則不予以扣減。 　　三、一律不能扣減 　　江蘇地區(qū)稅務(wù)局有關(guān)土增相關(guān)業(yè)務(wù)流程情況的公示 　　蘇地稅局規(guī)〔2012〕1號 　　五、有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本、花費(fèi)的扣減 　?。ǘ┕残苑?wù)設(shè)施成本的扣減 　　整體規(guī)劃范疇以外的，其項(xiàng)目成本、花費(fèi)一律不予以扣減。 　　人防設(shè)備的經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)未免費(fèi)轉(zhuǎn)交給整體客戶的，其有關(guān)成本費(fèi)、花費(fèi)不予以扣減。