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　　房產(chǎn)開發(fā)公司將市場(chǎng)銷售樣板間的收益，一部分按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”收益申請(qǐng)交納增值稅，一部分按“市場(chǎng)銷售固資”收益申請(qǐng)交納所得稅，二者征收率相距2個(gè)點(diǎn)。這類情形是有效稅款籌劃，或是違反規(guī)定偷漏稅款？
　　
　　案例對(duì)焦：賣房子收益歸類申請(qǐng)
　　
　　2021年5月，A省B市財(cái)政局稽查局依據(jù)工作計(jì)劃對(duì)C房產(chǎn)開發(fā)公司的繳稅狀況進(jìn)行查驗(yàn)。根據(jù)查詢?cè)摴?012年1月1日至2014年12月31日的申請(qǐng)材料，稽查員掌握到，這個(gè)創(chuàng)立于2009年9月的公司2013年開發(fā)設(shè)計(jì)基本建設(shè)了某花園小區(qū)新項(xiàng)目，新項(xiàng)目土地面積十二萬平米，當(dāng)年末即逐漸市場(chǎng)銷售。細(xì)審該公司的“應(yīng)收帳款”會(huì)計(jì)分錄，稽查員發(fā)覺在其中記錄的預(yù)收賬款額度與公司所得稅申報(bào)表中已繳付的稅費(fèi)不相符合。
　　
　　查看會(huì)計(jì)記賬憑證，稽查員發(fā)覺C公司將一處精裝修樣板間銷售額五百萬元分幾筆記述。在其中，一筆是賣購房款三百萬元，以“銷售不動(dòng)產(chǎn)”收益做賬，按5%的征收率申請(qǐng)交納了增值稅并辦理了稅票。另一筆是室內(nèi)裝修款200萬元，僅開收據(jù)，未交納增值稅及附加稅費(fèi)。
　　
　　C公司財(cái)會(huì)人員表述說，往往那樣解決帳務(wù)，是由于市場(chǎng)銷售樣板間與市場(chǎng)銷售毛胚房不一樣，前面一種必須精裝房。拿這套樣板間而言，三百萬元是公司按市價(jià)所得的的售房款，200萬元是公司裝飾裝修樣板間購買的家俱、家用電器等花費(fèi)，并不是所得的。針對(duì)售房款三百萬元，公司早已依規(guī)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”收益申請(qǐng)交納增值稅及有關(guān)稅金。針對(duì)室內(nèi)裝修款200萬元，公司做為固資解決，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)上各自計(jì)算，并記入有關(guān)的成本。講完，C公司財(cái)會(huì)人員還取出裝飾裝修樣板間的開支清單做證。
　　
　　C公司財(cái)會(huì)人員與此同時(shí)申明，依照《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)經(jīng)營(yíng)者出讓土地使用權(quán)證或是銷售不動(dòng)產(chǎn)與此同時(shí)一并市場(chǎng)銷售粘附于土地資源或是房產(chǎn)上的固資相關(guān)稅務(wù)情況的公示》（我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2011年第47號(hào)）要求，公司已將樣板間銷售額中的裝飾裝修款200萬元，做為“市場(chǎng)銷售固資”收益，按3%的征收率在稅務(wù)局部門申請(qǐng)交納了所得稅，公司不會(huì)有偷稅難題。
　　
　　這類賬務(wù)處理方法是不是合理合法？
　　
　　根據(jù)以上二種賬務(wù)處理方法，C公司市場(chǎng)銷售樣板間的五百萬元收益，有200萬元按3%的征收率交納了稅金，對(duì)比“銷售不動(dòng)產(chǎn)”收益5%的征收率少了2個(gè)點(diǎn)。顯而易見，該公司從而少繳了許多稅金。那麼這類收入確認(rèn)方法是不是合理合法？對(duì)于此事，B市財(cái)政局稽查局建議不一。
　　
　　有些人覺得，C公司解決樣板間銷售額所有按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”收益申請(qǐng)交納增值稅。原因是，依據(jù)增值稅暫行規(guī)定（國(guó)務(wù)院令第540號(hào)）及增值稅暫行規(guī)定實(shí)施辦法（國(guó)家財(cái)政部令第52號(hào)）相關(guān)要求，在我國(guó)境內(nèi)給予本法規(guī)明文規(guī)定的勞務(wù)公司、出讓無形資產(chǎn)攤銷或是銷售不動(dòng)產(chǎn)的部門和本人，為增值稅的經(jīng)營(yíng)者，理應(yīng)交納增值稅。房產(chǎn)開發(fā)公司市場(chǎng)銷售商住樓收益應(yīng)依照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”確認(rèn)收入，銷售不動(dòng)產(chǎn)的繳稅范疇包含市場(chǎng)銷售房屋建筑、建筑物以及他土地資源附屬物。銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額為經(jīng)營(yíng)者銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)從購方獲得的全都合同款和價(jià)外費(fèi)用(包含貸幣、貨品或其它經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)益)。除此之外，《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)銷售不動(dòng)產(chǎn)兼室內(nèi)裝修個(gè)人行為征繳增值稅難題的審批》（國(guó)稅發(fā)〔1998〕53號(hào)）進(jìn)一步確立，經(jīng)營(yíng)者將市場(chǎng)銷售住宅的個(gè)人行為轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)銷售房子、房子裝修2次個(gè)人行為，各自簽署二份合同（或合同書），向另一方扣除二份合同款。由于其房屋裝修合同中明文規(guī)定，房屋裝修合同為房地產(chǎn)業(yè)交易合同的一個(gè)構(gòu)成部分，與交易合同一同變成申購房子的所有合同書。因而，依據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條有關(guān)“經(jīng)營(yíng)者的銷售額為經(jīng)營(yíng)者給予應(yīng)稅服務(wù)，出讓無形資產(chǎn)攤銷或是銷售不動(dòng)產(chǎn)扣除的全都合同款和價(jià)外費(fèi)用”的要求，對(duì)經(jīng)營(yíng)者向另一方扣除的房子裝修及安裝專用設(shè)備的花費(fèi)，應(yīng)一并納入房子市場(chǎng)價(jià)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”學(xué)科征繳增值稅。
　　
　　有些人強(qiáng)調(diào)，C公司對(duì)其樣板間銷售額各自交納增值稅和所得稅有其合理化。依據(jù)我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局2011年第47號(hào)公告要求，經(jīng)營(yíng)者出讓土地使用權(quán)證或是銷售不動(dòng)產(chǎn)的與此同時(shí)一并市場(chǎng)銷售的依附于土地資源或是房產(chǎn)上的固資中，凡歸屬于企業(yè)增值稅征稅貨品的，應(yīng)依照《國(guó)家財(cái)政部我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)一部分貨品適用于所得稅低征收率和簡(jiǎn)單方式征繳所得稅制度的通告》（稅務(wù)〔2009〕9號(hào)）第二條相關(guān)要求，測(cè)算交納所得稅；凡歸屬于房產(chǎn)的，應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅收分類測(cè)算交納增值稅。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)各自計(jì)算所得稅征稅商品和固定資產(chǎn)的銷售總額，未分別計(jì)算或計(jì)算不清的，由負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)核準(zhǔn)其所得稅征稅貨品的營(yíng)業(yè)額和固定資產(chǎn)的銷售總額。此案中，C公司將裝飾裝修樣板間購入的家俱、家用電器做為固資管理方法并獨(dú)立計(jì)算，歸屬于依規(guī)運(yùn)用征收率差緩解稅收負(fù)擔(dān)的稅款籌劃。一個(gè)生日蛋糕切割成二塊，二塊都申請(qǐng)交稅了，不屬偷漏稅特性。
　　
　　有些人則表明，C公司對(duì)市場(chǎng)銷售樣板間收益，先要將全額的所得的按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”收益申請(qǐng)交納增值稅，對(duì)在其中公司購入裝飾設(shè)計(jì)用的家俱、家用電器一部分使用價(jià)值做到固資一定規(guī)范（例如2000元）之上的，會(huì)計(jì)上獨(dú)立計(jì)算的，能夠 可用所得稅低征收率和簡(jiǎn)單方式征繳所得稅現(xiàn)行政策，可是對(duì)樣板間中不可缺少的建筑裝修花費(fèi)應(yīng)確定為主要經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)收益，一并交納增值稅。
　　
　　也有建議覺得，房子精裝房歸屬于房子構(gòu)成部分，C公司賣樣板間所得的的五百萬元中應(yīng)包括搭配的家俱、家用電器，公司應(yīng)該對(duì)有關(guān)銷售額交納增值稅。其贈(zèng)予家俱家用電器如歸屬于免費(fèi)贈(zèng)予個(gè)人行為，還應(yīng)根據(jù)要求交納所得稅。
　　
　　怎樣判定需考慮到2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)
　　
　　歷經(jīng)結(jié)合案件審理，B市財(cái)政局稽查局此前依照第三種建議對(duì)本案開展了解決，即對(duì)C公司市場(chǎng)銷售樣板間全過程中相關(guān)購入合乎固資管理方法且早已交納所得稅的一部分給予扣減，對(duì)其建筑裝修花費(fèi)一并合拼主要經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)收益，規(guī)定公司補(bǔ)交增值稅及額外。歷經(jīng)細(xì)膩的現(xiàn)行政策解讀和真心實(shí)意溝通交流，C公司認(rèn)可了地稅局行政機(jī)關(guān)的解決處理決定，立即補(bǔ)交了稅金、稅款滯納金及處罰。
　　
　　此案完成后，小編實(shí)現(xiàn)了一些思索。房產(chǎn)開發(fā)公司市場(chǎng)銷售精裝房房時(shí)，贈(zèng)予家俱家用電器，是當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)一種時(shí)興的營(yíng)銷方法。因?yàn)槎悇?wù)監(jiān)管在時(shí)長(zhǎng)上通常具備滯后效應(yīng)，執(zhí)行檢測(cè)時(shí)主要是查企業(yè)其他應(yīng)付款的生產(chǎn)制造、運(yùn)營(yíng)、會(huì)計(jì)及稅收狀況，因而稽查員執(zhí)行相應(yīng)檢查工作中時(shí)，必須掌握2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
　　
　　其一，要依照稅款法定性標(biāo)準(zhǔn)，先明確經(jīng)營(yíng)者，再明確繳稅范疇、課稅對(duì)象，隨后再考慮到稅收分類繳稅計(jì)算交稅。房產(chǎn)開發(fā)公司做為經(jīng)營(yíng)者，主要經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)范疇是房產(chǎn)開發(fā)與市場(chǎng)銷售，銷售不動(dòng)產(chǎn)收益為其主營(yíng)收益，其行為主體流轉(zhuǎn)稅種是增值稅。房產(chǎn)開發(fā)公司并非從業(yè)貨品的生產(chǎn)制造、批發(fā)或是零售的公司，市場(chǎng)銷售固資等業(yè)務(wù)流程也不是主營(yíng)業(yè)務(wù)新項(xiàng)目。因而，房產(chǎn)開發(fā)公司市場(chǎng)銷售精裝房房子的混合銷售個(gè)人行為，應(yīng)一并交納增值稅。
　　
　　其二，公司開展稅款籌劃要事實(shí)真正，且要在遵循稅收法律的根基上實(shí)際情況深入分析，我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局2011年第47號(hào)公告不適合不懂裝懂。該公示的頒布環(huán)境主要是對(duì)于煤炭行業(yè)出讓全過程中涉及到的“出讓煤礦業(yè)土地使用權(quán)證和銷售不動(dòng)產(chǎn)的與此同時(shí)一并出讓粘附于土地資源或房產(chǎn)上的機(jī)械設(shè)備”等事項(xiàng)，該公示改動(dòng)廢除相關(guān)要求，歸屬于案例稅政事項(xiàng)，針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)公司不具備廣泛適用范圍。
　　
　　正值“房地產(chǎn)營(yíng)改增”擴(kuò)圍，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)應(yīng)增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的檢測(cè)幅度，集中化清查房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性，認(rèn)為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)“房地產(chǎn)營(yíng)改增”給予參照。