投資管理公司，“房地產(chǎn)營(yíng)改增”下20個(gè)避稅籌劃關(guān)鍵點(diǎn)（精粹）
2021-09-14 17:13
編后語(yǔ)：項(xiàng)目投資企業(yè)類(lèi)型普遍，包含例如VC、PE、投資管理企業(yè)、信托投資、產(chǎn)業(yè)鏈基金投資、并購(gòu)基金、基金投資股票基金、公募基金基金投資等多種類(lèi)型，難以精確地得出一個(gè)界定。2016年5月1日完成了全領(lǐng)域的“房地產(chǎn)營(yíng)改增”，各種類(lèi)投資管理公司大多數(shù)能夠 歸納到“金融互聯(lián)網(wǎng)”項(xiàng)下的“投資管理、私募基金管理方法、股權(quán)投資基金”新項(xiàng)目，由交納增值稅改成交納所得稅。當(dāng)期華稅講解“房地產(chǎn)營(yíng)改增”給各種類(lèi)投資管理公司產(chǎn)生的轉(zhuǎn)變，并明確提出風(fēng)險(xiǎn)防控提議。
相較為于增值稅，我國(guó)對(duì)所得稅的管理方法更為嚴(yán)苛，稅收行政部門(mén)、邢事風(fēng)險(xiǎn)性更高，尤其是虛開(kāi)增值稅增值稅專(zhuān)票的邢事風(fēng)險(xiǎn)性不容忽視。全方位房地產(chǎn)營(yíng)改增后，全部企業(yè)和本人，只需產(chǎn)生所得稅征稅個(gè)人行為，全是所得稅經(jīng)營(yíng)者，依照年應(yīng)納稅額營(yíng)業(yè)額超出五百萬(wàn)的規(guī)范，絕大多數(shù)投資管理公司都是會(huì)列入一般納稅人管理方法，并推行抵稅繳稅方式，相較為于比較簡(jiǎn)單的增值稅繳稅方式，新稅收制度給經(jīng)營(yíng)者提供了大量的稅務(wù)籌劃的室內(nèi)空間。
一、投資融資方式
依據(jù)“房地產(chǎn)營(yíng)改增”現(xiàn)行政策要求，經(jīng)營(yíng)者購(gòu)入貸款業(yè)務(wù)，及其經(jīng)營(yíng)者接收貸款業(yè)務(wù)向借款方付款的與這筆借款立即有關(guān)的融資咨詢(xún)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等花費(fèi)，其進(jìn)項(xiàng)稅不能從銷(xiāo)項(xiàng)稅中抵稅。
華稅提議，針對(duì)股權(quán)融資來(lái)講，所得稅相對(duì)應(yīng)的進(jìn)行不可以扣減，是不是考慮到融資結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)，提升股權(quán)質(zhì)押融資，盡管股息紅利不可以企業(yè)所得稅抵扣，可是下注分紅不涉及到所得稅。與此同時(shí)，對(duì)于文檔“與這筆借款立即有關(guān)“的要求，，簽定融資合同中，針對(duì)投資融資咨詢(xún)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等花費(fèi)實(shí)際條文設(shè)置必須 多方面考慮，能夠考慮到各自簽訂合同。
二、金融商品出讓獨(dú)特稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性
依照營(yíng)改增政策，金融商品出讓?zhuān)勒召u(mài)出價(jià)扣減買(mǎi)價(jià)后的賬戶余額為銷(xiāo)售總額。出讓金融商品發(fā)生的正反差，按贏虧抵消后的賬戶余額為銷(xiāo)售總額。若抵消后發(fā)生下差，可結(jié)轉(zhuǎn)成本下一繳稅期與下一期出讓金融商品銷(xiāo)售總額抵消，但年底時(shí)仍發(fā)生下差的，不可轉(zhuǎn)到下一個(gè)會(huì)計(jì)期間。金融商品的買(mǎi)價(jià)，能夠挑選依照加權(quán)平均法或是挪動(dòng)加權(quán)平均法開(kāi)展計(jì)算，挑選后36個(gè)月內(nèi)不能變動(dòng)。與此同時(shí)要求，金融商品出讓?zhuān)豢沙鼍咚枚愒鲋刀悓?zhuān)票。
華稅提議，年底時(shí)仍發(fā)生下差的，不可轉(zhuǎn)到下一個(gè)會(huì)計(jì)期間，此要求持續(xù)了增值稅稅收制度得要求。因而，針對(duì)金融商品出讓買(mǎi)賣(mài)多次的企業(yè)，必須 資本市場(chǎng)的狀況，有效整體規(guī)劃會(huì)計(jì)期間內(nèi)的出售個(gè)人行為，較大水平消化吸收“下差”，減少計(jì)稅依據(jù)。
三、盈利特性的定義與避稅
投資管理公司獲得收入的主要表達(dá)形式各種各樣，不一樣特性的工資在繳稅責(zé)任層面也不一樣。例如，權(quán)益性投資的股息紅利不屬于所得稅的繳稅個(gè)人行為，債務(wù)型項(xiàng)目投資獲得貸款利息，服務(wù)費(fèi)等盈利則歸屬于所得稅的繳稅個(gè)人行為，必須 根據(jù)要求申請(qǐng)交納所得稅。
華稅提議，投資管理公司能夠 有效整體規(guī)劃項(xiàng)目投資酬勞的實(shí)際獲得方式，實(shí)際必須和被投資人商議處理，自然，一項(xiàng)稅務(wù)籌劃的執(zhí)行，與此同時(shí)必須考慮到很有可能帶啦的隱型稅賦，投資人必須 綜合性衡量。
四、出讓房地產(chǎn)可簡(jiǎn)易計(jì)稅
依照營(yíng)改增政策，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)、建筑行業(yè)、房產(chǎn)售后回租、出讓房地產(chǎn)等領(lǐng)域?qū)嵭辛霜?dú)特性現(xiàn)行政策，例如，要求：一般納稅人出讓其2016年4月30日前獲得的房產(chǎn)（包含以立即選購(gòu)、接受捐贈(zèng)、接納項(xiàng)目投資入股投資、建造及其抵賬等各種各樣方式獲得的房產(chǎn)）能夠 挑選簡(jiǎn)易征收，可用5%的征收率。
華稅提議，現(xiàn)行政策方面雖做出了以上的要求，實(shí)際操作中也會(huì)遭遇一些現(xiàn)實(shí)的難點(diǎn)，例如，應(yīng)對(duì)擔(dān)保法、合同法、稅收法律環(huán)境下房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限交收的繁雜形狀，“2016年4月30日前獲得的房產(chǎn)”怎樣定義“獲得”的時(shí)段，還必須進(jìn)一步優(yōu)化確立，做為投資管理公司，能夠在第一個(gè)納稅申報(bào)期來(lái)臨以前，積極主動(dòng)填補(bǔ)健全相關(guān)資料，并開(kāi)展簡(jiǎn)易征收的報(bào)備工作中。
五、收益權(quán)出讓如何處理
對(duì)于收益權(quán)的出售個(gè)人行為，房地產(chǎn)營(yíng)改增配件《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》中并沒(méi)有明文規(guī)定，與之比較貼近的是“金融商品出讓”，金融商品出讓?zhuān)褪侵赋鲎屚鈪R交易、商業(yè)票據(jù)、非貨品期貨交易和別的金融商品使用權(quán)的業(yè)務(wù)流程活，在其中，別的金融商品出讓包含股票基金、私募基金、投資理財(cái)產(chǎn)品等各種投資管理商品和各種各樣金融衍生產(chǎn)品的出讓。
華稅提議，收益權(quán)做為一項(xiàng)資產(chǎn)利益，從稅收法律的基本概念看來(lái)，應(yīng)當(dāng)課以流轉(zhuǎn)稅、企業(yè)所得稅等，可是難題取決于，盈利都還沒(méi)真正的完成、具備可變性且使用價(jià)值無(wú)法考量，從投資管理公司的視角看來(lái)，應(yīng)該是盡量根據(jù)籌劃，延遲繳稅責(zé)任造成或完成延遞繳稅。
六、服務(wù)項(xiàng)目合同款的定義
增值稅歸屬于價(jià)內(nèi)稅，記入損益類(lèi)，所得稅歸屬于價(jià)外稅（拆分成未稅銷(xiāo)售額和應(yīng)繳銷(xiāo)項(xiàng)所得稅收益），不列入本年利潤(rùn)；
華稅提議，與投資者等簽定有關(guān)合同時(shí)，對(duì)于服務(wù)費(fèi)等有關(guān)花費(fèi)必須 確定是不是含所得稅，一方面涉及到測(cè)算所得稅的比例稅率，另一方面也影響到項(xiàng)目投資彼此的利潤(rùn)分為難題。
七、價(jià)外費(fèi)用有風(fēng)險(xiǎn)性
所得稅一般納稅人的銷(xiāo)售總額，就是指經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生征稅個(gè)人行為獲得的全都合同款和價(jià)外費(fèi)用。在其中，價(jià)外費(fèi)用就是指價(jià)外扣除的各類(lèi)類(lèi)型的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參考《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第12條要求，包含價(jià)性格外向購(gòu)方繳納的服務(wù)費(fèi)、補(bǔ)助、股票基金、集資費(fèi)、退還盈利、獎(jiǎng)賞費(fèi)、合同違約金、稅款滯納金、延期付款貸款利息、賠償費(fèi)、代收款項(xiàng)、墊款賬款、包裝打包費(fèi)、周轉(zhuǎn)材料房租、貯備費(fèi)、高品質(zhì)費(fèi)、運(yùn)送裝卸搬運(yùn)費(fèi)還有其它各種各樣類(lèi)型的價(jià)外收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一部分新項(xiàng)目不包括以?xún)?nèi)）。
投資管理公司應(yīng)盡量在協(xié)議中例舉價(jià)外費(fèi)用的類(lèi)別，并承諾其能否包括所得稅，及其對(duì)應(yīng)的增值發(fā)票責(zé)任。
八、可抵稅進(jìn)行管理方法、整體規(guī)劃
所得稅下，一般納稅人投資管理公司本期應(yīng)交納所得稅依照“本期銷(xiāo)項(xiàng)稅-本期進(jìn)項(xiàng)稅”測(cè)算得到，因而，增值稅稅負(fù)率多少關(guān)鍵在于進(jìn)項(xiàng)稅的尺寸。
華稅提議，投資管理公司購(gòu)入的房產(chǎn)、辦公用品、器械、車(chē)子、員工旅差費(fèi)中的住宿費(fèi)用、高速過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)等獲得合規(guī)管理抵稅憑據(jù)都能夠開(kāi)展抵稅，尤其須要特別注意的是，2016年5月1日后獲得并在企業(yè)會(huì)計(jì)制度上按固資計(jì)算的房產(chǎn)或是2016年5月1日后獲得的房產(chǎn)在建項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)自獲得生效日分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅中抵稅，第一年抵稅占比為60%，第二年抵稅占比為40%。并必須 建立臺(tái)賬，搞好紀(jì)錄。
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