投資管理公司，“房地產營改增”下20個避稅籌劃關鍵點（精粹）
2021-09-14 17:13
編后語：項目投資企業(yè)類型普遍，包含例如VC、PE、投資管理企業(yè)、信托投資、產業(yè)鏈基金投資、并購基金、基金投資股票基金、公募基金基金投資等多種類型，難以精確地得出一個界定。2016年5月1日完成了全領域的“房地產營改增”，各種類投資管理公司大多數(shù)能夠 歸納到“金融互聯(lián)網”項下的“投資管理、私募基金管理方法、股權投資基金”新項目，由交納增值稅改成交納所得稅。當期華稅講解“房地產營改增”給各種類投資管理公司產生的轉變，并明確提出風險防控提議。
相較為于增值稅，我國對所得稅的管理方法更為嚴苛，稅收行政部門、邢事風險性更高，尤其是虛開增值稅增值稅專票的邢事風險性不容忽視。全方位房地產營改增后，全部企業(yè)和本人，只需產生所得稅征稅個人行為，全是所得稅經營者，依照年應納稅額營業(yè)額超出五百萬的規(guī)范，絕大多數(shù)投資管理公司都是會列入一般納稅人管理方法，并推行抵稅繳稅方式，相較為于比較簡單的增值稅繳稅方式，新稅收制度給經營者提供了大量的稅務籌劃的室內空間。
一、投資融資方式
依據“房地產營改增”現(xiàn)行政策要求，經營者購入貸款業(yè)務，及其經營者接收貸款業(yè)務向借款方付款的與這筆借款立即有關的融資咨詢費、服務費、咨詢費等花費，其進項稅不能從銷項稅中抵稅。
華稅提議，針對股權融資來講，所得稅相對應的進行不可以扣減，是不是考慮到融資結構的調節(jié)，提升股權質押融資，盡管股息紅利不可以企業(yè)所得稅抵扣，可是下注分紅不涉及到所得稅。與此同時，對于文檔“與這筆借款立即有關“的要求，，簽定融資合同中，針對投資融資咨詢費、服務費、咨詢費等花費實際條文設置必須 多方面考慮，能夠考慮到各自簽訂合同。
二、金融商品出讓獨特稅務風險性
依照營改增政策，金融商品出讓，依照賣出價扣減買價后的賬戶余額為銷售總額。出讓金融商品發(fā)生的正反差，按贏虧抵消后的賬戶余額為銷售總額。若抵消后發(fā)生下差，可結轉成本下一繳稅期與下一期出讓金融商品銷售總額抵消，但年底時仍發(fā)生下差的，不可轉到下一個會計期間。金融商品的買價，能夠挑選依照加權平均法或是挪動加權平均法開展計算，挑選后36個月內不能變動。與此同時要求，金融商品出讓，不可出具所得稅增值稅專票。
華稅提議，年底時仍發(fā)生下差的，不可轉到下一個會計期間，此要求持續(xù)了增值稅稅收制度得要求。因而，針對金融商品出讓買賣多次的企業(yè)，必須 資本市場的狀況，有效整體規(guī)劃會計期間內的出售個人行為，較大水平消化吸收“下差”，減少計稅依據。
三、盈利特性的定義與避稅
投資管理公司獲得收入的主要表達形式各種各樣，不一樣特性的工資在繳稅責任層面也不一樣。例如，權益性投資的股息紅利不屬于所得稅的繳稅個人行為，債務型項目投資獲得貸款利息，服務費等盈利則歸屬于所得稅的繳稅個人行為，必須 根據要求申請交納所得稅。
華稅提議，投資管理公司能夠 有效整體規(guī)劃項目投資酬勞的實際獲得方式，實際必須和被投資人商議處理，自然，一項稅務籌劃的執(zhí)行，與此同時必須考慮到很有可能帶啦的隱型稅賦，投資人必須 綜合性衡量。
四、出讓房地產可簡易計稅
依照營改增政策，對于房地產業(yè)、建筑行業(yè)、房產售后回租、出讓房地產等領域實行了獨特性現(xiàn)行政策，例如，要求：一般納稅人出讓其2016年4月30日前獲得的房產（包含以立即選購、接受捐贈、接納項目投資入股投資、建造及其抵賬等各種各樣方式獲得的房產）能夠 挑選簡易征收，可用5%的征收率。
華稅提議，現(xiàn)行政策方面雖做出了以上的要求，實際操作中也會遭遇一些現(xiàn)實的難點，例如，應對擔保法、合同法、稅收法律環(huán)境下房產產權年限交收的繁雜形狀，“2016年4月30日前獲得的房產”怎樣定義“獲得”的時段，還必須進一步優(yōu)化確立，做為投資管理公司，能夠在第一個納稅申報期來臨以前，積極主動填補健全相關資料，并開展簡易征收的報備工作中。
五、收益權出讓如何處理
對于收益權的出售個人行為，房地產營改增配件《銷售服務、無形資產、不動產注釋》中并沒有明文規(guī)定，與之比較貼近的是“金融商品出讓”，金融商品出讓，就是指出讓外匯交易、商業(yè)票據、非貨品期貨交易和別的金融商品使用權的業(yè)務流程活，在其中，別的金融商品出讓包含股票基金、私募基金、投資理財產品等各種投資管理商品和各種各樣金融衍生產品的出讓。
華稅提議，收益權做為一項資產利益，從稅收法律的基本概念看來，應當課以流轉稅、企業(yè)所得稅等，可是難題取決于，盈利都還沒真正的完成、具備可變性且使用價值無法考量，從投資管理公司的視角看來，應該是盡量根據籌劃，延遲繳稅責任造成或完成延遞繳稅。
六、服務項目合同款的定義
增值稅歸屬于價內稅，記入損益類，所得稅歸屬于價外稅（拆分成未稅銷售額和應繳銷項所得稅收益），不列入本年利潤；
華稅提議，與投資者等簽定有關合同時，對于服務費等有關花費必須 確定是不是含所得稅，一方面涉及到測算所得稅的比例稅率，另一方面也影響到項目投資彼此的利潤分為難題。
七、價外費用有風險性
所得稅一般納稅人的銷售總額，就是指經營者產生征稅個人行為獲得的全都合同款和價外費用。在其中，價外費用就是指價外扣除的各類類型的收費標準，參考《增值稅暫行條例實施細則》第12條要求，包含價性格外向購方繳納的服務費、補助、股票基金、集資費、退還盈利、獎賞費、合同違約金、稅款滯納金、延期付款貸款利息、賠償費、代收款項、墊款賬款、包裝打包費、周轉材料房租、貯備費、高品質費、運送裝卸搬運費還有其它各種各樣類型的價外收費標準（一部分新項目不包括以內）。
投資管理公司應盡量在協(xié)議中例舉價外費用的類別，并承諾其能否包括所得稅，及其對應的增值發(fā)票責任。
八、可抵稅進行管理方法、整體規(guī)劃
所得稅下，一般納稅人投資管理公司本期應交納所得稅依照“本期銷項稅-本期進項稅”測算得到，因而，增值稅稅負率多少關鍵在于進項稅的尺寸。
華稅提議，投資管理公司購入的房產、辦公用品、器械、車子、員工旅差費中的住宿費用、高速過路費、過橋費等獲得合規(guī)管理抵稅憑據都能夠開展抵稅，尤其須要特別注意的是，2016年5月1日后獲得并在企業(yè)會計制度上按固資計算的房產或是2016年5月1日后獲得的房產在建項目，其進項稅應自獲得生效日分2年從銷項稅中抵稅，第一年抵稅占比為60%，第二年抵稅占比為40%。并必須 建立臺賬，搞好紀錄。
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