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引言

執(zhí)行“房地產(chǎn)營改增”后

,有一些公司因?yàn)樵瓉淼挠行蝿?dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅沒法抵稅、征收率提升、人力成本禁止抵稅等緣故很有可能使許多“房地產(chǎn)營改增”公司前期稅賦顯著增加。文中融合公司發(fā)展必須和財(cái)產(chǎn)升級改造，就公司處理原來的有形動(dòng)產(chǎn)的繳稅籌劃開展剖析。

關(guān)鍵字

“房地產(chǎn)營改增”；有形動(dòng)產(chǎn)；繳稅籌劃

根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)增值稅抵扣現(xiàn)行政策，“房地產(chǎn)營改增”公司原來的有形動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅不可以抵稅，但若要處理這種財(cái)產(chǎn)，假如采用銷售方式，能夠按3%的征收率減征2%測算繳納所得稅；假如開展租用，則可用簡易征收方式即3%的征收率。而新續(xù)建的有形動(dòng)產(chǎn)，一般以17%的繳稅計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅開展增值稅抵扣。以2%與3%的征收率處理有形動(dòng)產(chǎn)，與17%的征收率購買有形動(dòng)產(chǎn)正中間存有一個(gè)挺大的稅差，會吸引住“房地產(chǎn)營改增”公司根據(jù)不一樣方法在有形動(dòng)產(chǎn)的合理配置中得到一些稅款經(jīng)濟(jì)效益。

為正確對待“房地產(chǎn)營改增”公司有形動(dòng)產(chǎn)的科學(xué)安排，小編對有形動(dòng)產(chǎn)處理區(qū)劃了四種方法，即：賣舊買新、租舊買新、租舊租新和新舊置換。下列融合經(jīng)典案例四種處理方法下，公司怎么做好繳稅籌劃。

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賣舊買新

“賣舊買新”便是售出舊的有形動(dòng)產(chǎn)，選購新的有形動(dòng)產(chǎn)并獲得17%的所得稅增值稅專票給予抵稅。

實(shí)例1

某建筑施工企業(yè)將一臺舊機(jī)器設(shè)備賣給技術(shù)專業(yè)汽車租憑公司，使用價(jià)值一百萬元，向其出具專用發(fā)票。又從另一家經(jīng)銷商處購入一臺機(jī)器設(shè)備，價(jià)稅合計(jì)也是一百萬元，獲得17%征收率的所得稅增值稅專票。舊機(jī)器設(shè)備的銷項(xiàng)稅=1 000 000÷（1 3%）×2%=19417.48（元）；新設(shè)施的進(jìn)項(xiàng)稅=1 000 000÷（1 17%）×17%=145 299.15（元）。同是一百萬元的出入，公司就降低所得稅125 881.67元（145 299.15-19 417.48），避稅實(shí)際效果非常顯著。

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租舊買新

“租舊買新”是指租憑舊的有形動(dòng)產(chǎn)，選購新的有形動(dòng)產(chǎn)。以機(jī)器設(shè)備為例子，舊的設(shè)施便是公司在“房地產(chǎn)營改增”以前購入或自己制作的財(cái)產(chǎn)，沒法開展進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。但若將其租賃，根據(jù)稅務(wù)總局[2012]53號和稅務(wù)總局[2013]10六號文檔要求：示范點(diǎn)經(jīng)營者中的一般納稅人，以示范點(diǎn)執(zhí)行以前購入或是自做的有形動(dòng)產(chǎn)為擔(dān)保物給予的售后回租服務(wù)項(xiàng)目，示范點(diǎn)期內(nèi)能夠挑選簡易計(jì)稅方式。即按3%的增值稅率測算繳納所得稅。而購入新的機(jī)器設(shè)備，則能夠獲得17%的進(jìn)項(xiàng)稅，這中間也存有14個(gè)點(diǎn)的差別。

實(shí)例2

某建筑施工企業(yè)“房地產(chǎn)營改增”后，將自身應(yīng)用過的一臺機(jī)器設(shè)備租賃，租賃期為四年，每一年年末接到房租為十萬元，并向承租人出具專用發(fā)票。公司再次一次性選購了一臺使用價(jià)值一百萬元的同樣型號機(jī)器設(shè)備。該公司租賃舊機(jī)器設(shè)備每一年的房租收益為97 087.38元（100 000÷1.03），所得稅為2 912.6兩元（100 000÷1.03×0.03）。購入新機(jī)器設(shè)備可獲得145 299.15元（1 000 000÷1.17×0.17）進(jìn)項(xiàng)稅。由此在當(dāng)時(shí)能夠降低142 386.53元的所得稅。但后三年因無該新設(shè)施的抵稅，每一年需繳納2 912.6兩元的所得稅。充分考慮后三年的繳稅，新機(jī)器設(shè)備一共也可抵扣133648.67元（145 299.15-2 912.62×4）的所得稅。

公司選購新機(jī)器設(shè)備還可以分期還款，分次獲得所得稅增值稅專票。那樣租用收益是分批測算銷項(xiàng)稅，購入機(jī)器設(shè)備進(jìn)項(xiàng)稅也是分期付款抵稅，恰好同時(shí)進(jìn)行。例如，公司購入新機(jī)器設(shè)備分四年支付，每一年需繳納2五萬元，獲得17%的所得稅增值稅專票，進(jìn)項(xiàng)稅為36 324.79元（250 000÷1.17×0.17），房租收益的銷項(xiàng)稅為2 912.6兩元。每一年仍可抵稅33 412.17元（36 324.79-2 912.62）的所得稅。選購機(jī)器設(shè)備的開支超過租憑機(jī)器設(shè)備收益的一部分，歸屬于固資升級改造資金投入。

“租舊”與“賣舊”對比，租憑舊機(jī)器設(shè)備歸屬于營業(yè)性有形動(dòng)產(chǎn)租用，盡管房租收益按3%的征收率記稅，比“賣舊”收益按2%的具體征收率記稅高于一個(gè)點(diǎn)，但從長久看，“租舊”收益會超過“賣舊”收益，而且機(jī)器設(shè)備的使用價(jià)值依然反映在公司的財(cái)產(chǎn)賬目上；而與此同時(shí)購入新的機(jī)器設(shè)備，也會提高公司財(cái)產(chǎn)的帳面價(jià)值，而擴(kuò)張總資產(chǎn)也有助于吸引住投資人。

3

租舊租新

“租舊租新”就是指租憑舊的有形動(dòng)產(chǎn)，租入新的相近的有形動(dòng)產(chǎn)。公司租憑舊機(jī)器設(shè)備經(jīng)稅務(wù)局辦理備案可按3%的增值稅率記稅，但租入機(jī)器設(shè)備或新機(jī)器設(shè)備因存有可選擇性，可挑選租入能獲得17%進(jìn)項(xiàng)稅的機(jī)器設(shè)備，這正中間仍存有14個(gè)點(diǎn)的稅差。

實(shí)例3

某“房地產(chǎn)營改增”公司將一臺五成新的機(jī)器設(shè)備租憑，租賃期四年，每一年房租十五萬元；另從汽車租憑公司租入一臺全新升級的更專業(yè)的機(jī)器設(shè)備，租賃期四年，每一年房租2五萬元。租賃舊機(jī)器設(shè)備每一年需繳納所得稅4 368.93元（150 000÷1.03×0.03），租入新機(jī)器設(shè)備公司一年能夠獲得36 324.79元（250 000÷1.17×0.17）的進(jìn)項(xiàng)稅。在其中的稅差是31 955.86元。

“租舊租新”的優(yōu)勢取決于：房租收益的銷項(xiàng)稅與租用開支的進(jìn)項(xiàng)稅同歩抵稅，有益于穩(wěn)定性的公司增值稅稅負(fù)率；其缺陷是：租入的新機(jī)器設(shè)備不可以記入公司財(cái)產(chǎn)的帳面價(jià)值，即不可以提升公司的總資產(chǎn)。公司要以全盤考慮是不是“租舊租新”，不可以單純性為稅而租，忽視了成本費(fèi)壓力。

4

新舊置換

“新舊置換”就是指公司用舊的有形動(dòng)產(chǎn)，跟制造商做價(jià)后獲得新的有形動(dòng)產(chǎn)。這互換新房而言，便是掉換的舊機(jī)器設(shè)備按固資清除解決，即按2%的增值稅率記稅；改換的新機(jī)器設(shè)備按購入機(jī)器設(shè)備解決，即按17%的繳稅計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅。這之間存有15個(gè)點(diǎn)的稅差。

實(shí)例4

某建筑施工企業(yè)用一臺五成新的機(jī)器設(shè)備從經(jīng)銷商那獲得一臺新機(jī)器設(shè)備。舊機(jī)器設(shè)備原值為一百萬元，已提折舊費(fèi)四十萬元，做價(jià)五十萬元給經(jīng)銷商，補(bǔ)價(jià)五十萬元，并獲得新的機(jī)器設(shè)備，經(jīng)銷商按市場價(jià)一百萬元出具了所得稅增值稅專票。舊機(jī)器設(shè)備視同銷售需測算的銷項(xiàng)稅=500 000÷（1 3%）×2%=9 708.74（元）；獲得新機(jī)器設(shè)備能夠獲得進(jìn)項(xiàng)稅=1 000 000÷（1 17%）×17%=145 299.15（元）。這兩個(gè)數(shù)相距135 590.4一元，就是公司緩解的增值稅稅負(fù)率，占五十萬元補(bǔ)價(jià)的27.12%（135 590.41÷500 000），也即補(bǔ)價(jià)的一大半轉(zhuǎn)換成了進(jìn)項(xiàng)稅。

在公司操作實(shí)務(wù)中，“新舊置換”一般要依據(jù)掉換機(jī)器設(shè)備的成新率來明確換入新設(shè)施的補(bǔ)價(jià)，機(jī)器設(shè)備較舊，補(bǔ)價(jià)就多，機(jī)器設(shè)備較新，補(bǔ)價(jià)就少。從公司穩(wěn)步發(fā)展而言，一些有形動(dòng)產(chǎn)早晚要升級，因此 ，公司換入新機(jī)器設(shè)備擔(dān)負(fù)的補(bǔ)價(jià)，能夠看做是機(jī)器設(shè)備費(fèi)用的資金時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的花費(fèi)，但該筆花費(fèi)能夠獲得較多的進(jìn)項(xiàng)稅，來緩解公司“房地產(chǎn)營改增”前期的高稅賦。

葛長銀

長銀財(cái)智

葛長銀，男，在我國稅務(wù)總局行業(yè)實(shí)戰(zhàn)演練派權(quán)威專家，尊崇“為生民立命”的為學(xué)傳統(tǒng)式，堅(jiān)持不懈“從實(shí)際操作中趕到實(shí)踐活動(dòng)中去”的為學(xué)方式，專注于向社會發(fā)展普及化稅務(wù)總局專業(yè)技能。2011年年末其微博上公布的“寧愿少拿一千都不高發(fā)一元”，引起全社會對年終獎(jiǎng)納稅難題的大討論?！度嗣袢請?bào)》、《北京青年報(bào)》等很多家新聞媒體對其開展過采訪。依次出任搜狐網(wǎng)的財(cái)務(wù)咨詢公司、中工國際和中糧屯河公司的董事，為好幾家知名中央企業(yè)和大中型民企開展過財(cái)稅服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)性確診和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。編寫過24本著作、近百話畢業(yè)論文，數(shù)篇被人書報(bào)刊材料核心和《新華文摘》轉(zhuǎn)截，與此同時(shí)也是有數(shù)篇在互聯(lián)網(wǎng)廣為人知。如今中國農(nóng)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)院會計(jì)系執(zhí)教。