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難題：某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲為Ｆ企業(yè)建一萬平米寫字樓，應怎樣做好繳稅籌劃？

答：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以代建制方法建房子就是指由授權(quán)委托建房子企業(yè)給予土地使用權(quán)證資格證書和相關(guān)部門的項目建設(shè)批準書及其基本建設(shè)方案，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以授權(quán)委托企業(yè)為名選購或是由受托企業(yè)自身選購土地使用權(quán)證、原材料、機器設(shè)備。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中（即委托方）不墊付資金，開發(fā)設(shè)計成功后向委派企業(yè)收替代建房子收益的個人行為。按以上方式實際操作從類型上看房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)年限沒有產(chǎn)生遷移，因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的代建制服務(wù)費收益按“服務(wù)行業(yè)” 新項目計稅增值稅，不按“銷售不動產(chǎn)” 計稅土增。選用代建房子方法比選用先開發(fā)設(shè)計后銷售方式能獲得更快的避稅實際效果，但總體盈利很有可能并不大。

計劃方案一：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為Ｆ企業(yè)開發(fā)設(shè)計寫字樓，隨后售賣給Ｆ企業(yè)。寫字樓市場價格為4五百萬元，扣減新項目資金額為3400萬元，增值額為1一百萬元，增值率為32％（1100÷3400），應交土增為：3三十萬元（1100×30％）。

計劃方案二：Ｆ企業(yè)獲得相關(guān)部門寫字樓準許項目立項文檔，授權(quán)委托房產(chǎn)公司代建制寫字樓。Ｆ企業(yè)與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署的《代建合同》要求，Ｆ企業(yè)給予土地資源、原材料、機器設(shè)備。房產(chǎn)公司收替代建服務(wù)費，不墊付資金。依據(jù)企業(yè)所得稅法要求，該寫字樓沒有產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，對房產(chǎn)公司代建制的寫字樓免稅土增。

兩計劃方案較為，選用計劃方案二代建方法，房產(chǎn)公司可節(jié)約土增3三十萬元，從土增避稅視角，應選用計劃方案二。

依據(jù)企業(yè)所得稅法要求，房產(chǎn)開發(fā)公司因公司分立產(chǎn)生的房地產(chǎn)業(yè)遷移，不屬于土增的有償轉(zhuǎn)讓或視同銷售個人行為，不征繳土增。與此同時稅務(wù)總局〔1995〕48號文件要求：“在公司合并中，被企業(yè)兼并公司將房地產(chǎn)業(yè)出讓到企業(yè)兼并公司中的，暫免征繳土增”。綜合性應用以上稅收優(yōu)惠政策，能夠開展以下方法的土增籌劃。

房產(chǎn)公司完工辦公大廈后，開展公司公司分立，公司分立為2個企業(yè)，在其中一個控股子公司為公司公司分立，公司分立為2個企業(yè)，在其中一個控股子公司為丙企業(yè)，并由丙企業(yè)有著辦公大廈。依據(jù)企業(yè)所得稅法要求，乙房產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)公司公司分立遷移到丙企業(yè)的辦公大廈，不征繳土增。公司分立完畢后，A公司企業(yè)兼并丙企業(yè)。依據(jù)目前稅收法律，被企業(yè)兼并公司丙企業(yè)將辦公大廈出讓到企業(yè)兼并公司A公司中，暫免征繳土增。因而，在乙房產(chǎn)公司公司公司分立和A公司企業(yè)兼并丙企業(yè)流程中，辦公大廈都不用交納土增。