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      2008年5月底，A企業(yè)集團（下稱A）全部的飛天商務大廈（下稱商務大廈）工程項目基本上進行，商務大廈的成本約三億元，商務大廈的運營及管理方法早已逐漸，A集團公司創(chuàng)立B企業(yè)（下稱B）專業(yè)承擔商務大廈的運營。融合商務大廈的部位、經營規(guī)模、作用等要素，A估計商務大廈本年度收益約五千萬元。A與B商議，具體內容為“A決策在十年內取回商務大廈的大多數項目投資，每一年A必須從B獲得純收益（繳納流轉稅后）三千萬元，運營限期20年”，建議達成一致，并擬簽署的合同書。為了更好地完成A獲得純收益三千萬元，操作實務中能夠采用多元化經營方法，而充分考慮稅賦狀況，對每個經營方案稅款籌劃十分關鍵。因A與B是相關者，稅款籌劃的標準該是臺法的條件下，使總體稅賦最少，稅后工資現錢凈流量較大。

　　—、商務大廈運營各稅款籌劃計劃方案的比照
　　為有利于各經營方案的較為，根據A的估計，假定；商務大廈年營業(yè)收入五千萬元，B的各類花費為營業(yè)收入的25%（所有 為現錢開支），A與B均不享有稅收優(yōu)惠政策，公司所得稅稅率25%，營業(yè)稅率5%，大城市保護基本建設征收率7%，教育附加費率3%，房產契稅率3%，房地產稅財產余值扣除率30%，按企業(yè)所得稅法要求最少使用壽命20年，記提年折舊費1五百萬元，貼現率8%。
　　計劃方案一：A與B簽署統(tǒng)一授權委托監(jiān)管協議書
　　A與B簽署統(tǒng)一授權委托監(jiān)管協議書，協議書承諾：商務大廈收益所有 由A扣除，并出具A稅票。A將超出稅后工資盈利三千萬元（A交納增值稅及額外由B企業(yè)壓力）的一部分做為B企業(yè)的授權委托期間費用，并由B出具扣除授權委托服務費稅票。計算每一年凈收益、現錢凈流量實際如表1：本方法的總稅賦為1018.52萬元（81.02＋35．50＋275＋252＋375），累計凈收益1231.4八萬元，累計現錢凈流量27314八萬元?？紤]到貸幣資金時間價值，A與B的20年累計凈收益13058．十二萬元，現錢凈流量為28963.52萬元。

　　計劃方案二：A與B簽署租賃合同
　　A與B簽署租賃合同，協議書承諾：商務大廈收益所有 由B扣除，并出具B稅票。B向A繳納房租，A獲得稅后工資盈利三千萬元（A交納增值稅及額外由B企業(yè)壓力），由A向B出具扣除房租的稅票。計算每一年凈收益、現錢凈流量實際以下：

　　本方法的總稅賦為1190.92萬元，累計凈收益1059．0八萬元，累計現錢凈流量2559．0八萬元?？紤]到貸幣資金時間價值，A與B的20年累計凈收益11230．0六萬元，累計現錢凈流量27135．4六萬元。

　　計劃方案三：商務大廈產權年限產權過戶給B，商務大廈由B運營
　　A商務大廈的產權證產權過戶給B，為了更好地防止增值稅，應將該商務大廈做為自有資金的形式資金投入B，盡管商務大廈歸屬于新創(chuàng)建，可是近年來房地產業(yè)升值顯著，其評定值3五千萬元。根據《企業(yè)所得稅法》及條例全文，A確定資產報告評估升值五千萬元，交納所得稅12五十萬元。產權過戶將關鍵涉及到所得稅和房產契稅。B以稅前利潤方法付款A上交盈利，根據《企業(yè)所得稅法》及條例全文，滿足條件的長期投資為不征稅收入，A無需在交納所得稅，也無需交納增值稅，但應一次性交納房產契稅約900萬元（30000×3%）。不考量項目投資入股投資時所得稅、房產契稅，計算每一年凈收益、現錢凈流量實際以下：

　　本計劃方案A和B累計凈收益4104.7五萬元，累計現錢凈流量5854．7五萬元?？紤]到貸幣資金時間價值，不考慮到房產契稅，A與B的20年累計凈收益43525．十二萬元，累計現錢凈流量62081.42萬元。因為房產契稅在第一今年初交納，考慮到房產契稅，A與B的20年累計凈收益41375．十二萬元，累計現錢凈流量59931．42萬元。

　　計劃方案四：A與B簽署運營協議書
　　A與B運營協議書關鍵條文：商務大廈的產權年限在A，營業(yè)收入在B，并由B上交協議書盈利給A.因固資沒有歸B， B所得稅將遭遇稅前抵稅不實，將造成 每一年多交納所得稅37五萬元；與此同時，根據《企業(yè)所得稅法》及條例全文，滿足條件的長期投資為不征稅收入。因此 ，B上交盈利每一年為三千萬元，應采用稅前利潤分配方式，以確保A無需反復交納增值稅。B的所得稅壓力很重，終將危害B的現金流量，很有可能沒法確保按時上交A協議書盈利。

　　A根據獲取折舊費的方法，每一年能夠 少交納所得稅37五萬元。立在A視角考慮到，商務大廈折舊費并沒有造成 集團公司共同利益損害。計算每一年凈收益、現錢凈流量實際以下：

　　本方法的總稅賦為957．80萬元，累計凈收益4292．2五萬元，累計現錢凈流量5792.2五萬元?？紤]到貸幣資金時間價值，A與B的20年累計凈收益43763．7一萬元，累計現錢凈流量59669．十萬元。

　　但根據《我國稅務質監(jiān)總局有關有償轉讓財產所有權的個人行為征繳增值稅難題的審批》（國稅發(fā)[1996]63六號），以上實際操作存有上交盈利特性評定的稅務風險性，A因擁有商務大廈承包權而獲得固收，根據運營合同書將有可能被稅務行政機關評定為租賃行業(yè)，每一年再征繳增值稅及額外16五萬元（3000×5．5%），20年增值稅及額外折現率為1749．59萬余元。A與B的20年累計凈收益45513．三十萬元，累計現錢凈流量61418．七十萬元。

　　從依法納稅的角度觀察，明確有效的繳稅主要是非常重要的，商務大廈產權年限歸屬于A，營業(yè)收入也歸于A，則商務大廈的折舊費抵扣就無庸提出質疑了。

　　二、稅款籌劃結果剖析
　　較為以上四個計劃方案，按凈收益、稅后工資現錢凈流量從大到小排列，先后為計劃方案三、計劃方案四、計劃方案一和計劃方案二。四個計劃方案中，最可用的是第三個計劃方案，計劃方案三使B賬務處理和稅務申請能更合乎商務大廈的運營本質，相對性于計劃方案一、計劃方案二來講，計劃方案一、計劃方案二都出現反復交納增值稅及額外難題，而計劃方案三即便 交納房產契稅，也是最優(yōu)化的計劃方案，因將上交盈利變換為“稅前利潤”，而不是運營服務費、房租，防止交納運營應交稅費，與此同時因新企業(yè)企業(yè)所得稅法給滿足條件的長期投資不征稅收入政策優(yōu)惠，又無需交納所得稅；相對性于計劃方案四來講，計劃方案四很有可能被規(guī)定交納增值稅及額外，變成最優(yōu)；計劃方案一、計劃方案二差別取決于房產稅計算方法差別，計劃方案二因房地產稅按房租交納房地產稅為之最不可取計劃方案。