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      2008年5月底，A企業(yè)集團(tuán)（下稱A）全部的飛天商務(wù)大廈（下稱商務(wù)大廈）工程項(xiàng)目基本上進(jìn)行，商務(wù)大廈的成本約三億元，商務(wù)大廈的運(yùn)營(yíng)及管理方法早已逐漸，A集團(tuán)公司創(chuàng)立B企業(yè)（下稱B）專業(yè)承擔(dān)商務(wù)大廈的運(yùn)營(yíng)。融合商務(wù)大廈的部位、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、作用等要素，A估計(jì)商務(wù)大廈本年度收益約五千萬(wàn)元。A與B商議，具體內(nèi)容為“A決策在十年內(nèi)取回商務(wù)大廈的大多數(shù)項(xiàng)目投資，每一年A必須從B獲得純收益（繳納流轉(zhuǎn)稅后）三千萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)限期20年”，建議達(dá)成一致，并擬簽署的合同書(shū)。為了更好地完成A獲得純收益三千萬(wàn)元，操作實(shí)務(wù)中能夠采用多元化經(jīng)營(yíng)方法，而充分考慮稅賦狀況，對(duì)每個(gè)經(jīng)營(yíng)方案稅款籌劃十分關(guān)鍵。因A與B是相關(guān)者，稅款籌劃的標(biāo)準(zhǔn)該是臺(tái)法的條件下，使總體稅賦最少，稅后工資現(xiàn)錢(qián)凈流量較大。

　　—、商務(wù)大廈運(yùn)營(yíng)各稅款籌劃計(jì)劃方案的比照
　　為有利于各經(jīng)營(yíng)方案的較為，根據(jù)A的估計(jì)，假定；商務(wù)大廈年?duì)I業(yè)收入五千萬(wàn)元，B的各類花費(fèi)為營(yíng)業(yè)收入的25%（所有 為現(xiàn)錢(qián)開(kāi)支），A與B均不享有稅收優(yōu)惠政策，公司所得稅稅率25%，營(yíng)業(yè)稅率5%，大城市保護(hù)基本建設(shè)征收率7%，教育附加費(fèi)率3%，房產(chǎn)契稅率3%，房地產(chǎn)稅財(cái)產(chǎn)余值扣除率30%，按企業(yè)所得稅法要求最少使用壽命20年，記提年折舊費(fèi)1五百萬(wàn)元，貼現(xiàn)率8%。
　　計(jì)劃方案一：A與B簽署統(tǒng)一授權(quán)委托監(jiān)管協(xié)議書(shū)
　　A與B簽署統(tǒng)一授權(quán)委托監(jiān)管協(xié)議書(shū)，協(xié)議書(shū)承諾：商務(wù)大廈收益所有 由A扣除，并出具A稅票。A將超出稅后工資盈利三千萬(wàn)元（A交納增值稅及額外由B企業(yè)壓力）的一部分做為B企業(yè)的授權(quán)委托期間費(fèi)用，并由B出具扣除授權(quán)委托服務(wù)費(fèi)稅票。計(jì)算每一年凈收益、現(xiàn)錢(qián)凈流量實(shí)際如表1：本方法的總稅賦為1018.52萬(wàn)元（81.02＋35．50＋275＋252＋375），累計(jì)凈收益1231.4八萬(wàn)元，累計(jì)現(xiàn)錢(qián)凈流量27314八萬(wàn)元?？紤]到貸幣資金時(shí)間價(jià)值，A與B的20年累計(jì)凈收益13058．十二萬(wàn)元，現(xiàn)錢(qián)凈流量為28963.52萬(wàn)元。

　　計(jì)劃方案二：A與B簽署租賃合同
　　A與B簽署租賃合同，協(xié)議書(shū)承諾：商務(wù)大廈收益所有 由B扣除，并出具B稅票。B向A繳納房租，A獲得稅后工資盈利三千萬(wàn)元（A交納增值稅及額外由B企業(yè)壓力），由A向B出具扣除房租的稅票。計(jì)算每一年凈收益、現(xiàn)錢(qián)凈流量實(shí)際以下：

　　本方法的總稅賦為1190.92萬(wàn)元，累計(jì)凈收益1059．0八萬(wàn)元，累計(jì)現(xiàn)錢(qián)凈流量2559．0八萬(wàn)元?？紤]到貸幣資金時(shí)間價(jià)值，A與B的20年累計(jì)凈收益11230．0六萬(wàn)元，累計(jì)現(xiàn)錢(qián)凈流量27135．4六萬(wàn)元。

　　計(jì)劃方案三：商務(wù)大廈產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給B，商務(wù)大廈由B運(yùn)營(yíng)
　　A商務(wù)大廈的產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給B，為了更好地防止增值稅，應(yīng)將該商務(wù)大廈做為自有資金的形式資金投入B，盡管商務(wù)大廈歸屬于新創(chuàng)建，可是近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)升值顯著，其評(píng)定值3五千萬(wàn)元。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及條例全文，A確定資產(chǎn)報(bào)告評(píng)估升值五千萬(wàn)元，交納所得稅12五十萬(wàn)元。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶將關(guān)鍵涉及到所得稅和房產(chǎn)契稅。B以稅前利潤(rùn)方法付款A(yù)上交盈利，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及條例全文，滿足條件的長(zhǎng)期投資為不征稅收入，A無(wú)需在交納所得稅，也無(wú)需交納增值稅，但應(yīng)一次性交納房產(chǎn)契稅約900萬(wàn)元（30000×3%）。不考量項(xiàng)目投資入股投資時(shí)所得稅、房產(chǎn)契稅，計(jì)算每一年凈收益、現(xiàn)錢(qián)凈流量實(shí)際以下：

　　本計(jì)劃方案A和B累計(jì)凈收益4104.7五萬(wàn)元，累計(jì)現(xiàn)錢(qián)凈流量5854．7五萬(wàn)元?？紤]到貸幣資金時(shí)間價(jià)值，不考慮到房產(chǎn)契稅，A與B的20年累計(jì)凈收益43525．十二萬(wàn)元，累計(jì)現(xiàn)錢(qián)凈流量62081.42萬(wàn)元。因?yàn)榉慨a(chǎn)契稅在第一今年初交納，考慮到房產(chǎn)契稅，A與B的20年累計(jì)凈收益41375．十二萬(wàn)元，累計(jì)現(xiàn)錢(qián)凈流量59931．42萬(wàn)元。

　　計(jì)劃方案四：A與B簽署運(yùn)營(yíng)協(xié)議書(shū)
　　A與B運(yùn)營(yíng)協(xié)議書(shū)關(guān)鍵條文：商務(wù)大廈的產(chǎn)權(quán)年限在A，營(yíng)業(yè)收入在B，并由B上交協(xié)議書(shū)盈利給A.因固資沒(méi)有歸B， B所得稅將遭遇稅前抵稅不實(shí)，將造成 每一年多交納所得稅37五萬(wàn)元；與此同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及條例全文，滿足條件的長(zhǎng)期投資為不征稅收入。因此 ，B上交盈利每一年為三千萬(wàn)元，應(yīng)采用稅前利潤(rùn)分配方式，以確保A無(wú)需反復(fù)交納增值稅。B的所得稅壓力很重，終將危害B的現(xiàn)金流量，很有可能沒(méi)法確保按時(shí)上交A協(xié)議書(shū)盈利。

　　A根據(jù)獲取折舊費(fèi)的方法，每一年能夠 少交納所得稅37五萬(wàn)元。立在A視角考慮到，商務(wù)大廈折舊費(fèi)并沒(méi)有造成 集團(tuán)公司共同利益損害。計(jì)算每一年凈收益、現(xiàn)錢(qián)凈流量實(shí)際以下：

　　本方法的總稅賦為957．80萬(wàn)元，累計(jì)凈收益4292．2五萬(wàn)元，累計(jì)現(xiàn)錢(qián)凈流量5792.2五萬(wàn)元。考慮到貸幣資金時(shí)間價(jià)值，A與B的20年累計(jì)凈收益43763．7一萬(wàn)元，累計(jì)現(xiàn)錢(qián)凈流量59669．十萬(wàn)元。

　　但根據(jù)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)有償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的個(gè)人行為征繳增值稅難題的審批》（國(guó)稅發(fā)[1996]63六號(hào)），以上實(shí)際操作存有上交盈利特性評(píng)定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性，A因擁有商務(wù)大廈承包權(quán)而獲得固收，根據(jù)運(yùn)營(yíng)合同書(shū)將有可能被稅務(wù)行政機(jī)關(guān)評(píng)定為租賃行業(yè)，每一年再征繳增值稅及額外16五萬(wàn)元（3000×5．5%），20年增值稅及額外折現(xiàn)率為1749．59萬(wàn)余元。A與B的20年累計(jì)凈收益45513．三十萬(wàn)元，累計(jì)現(xiàn)錢(qián)凈流量61418．七十萬(wàn)元。

　　從依法納稅的角度觀察，明確有效的繳稅主要是非常重要的，商務(wù)大廈產(chǎn)權(quán)年限歸屬于A，營(yíng)業(yè)收入也歸于A，則商務(wù)大廈的折舊費(fèi)抵扣就無(wú)庸提出質(zhì)疑了。

　　二、稅款籌劃結(jié)果剖析
　　較為以上四個(gè)計(jì)劃方案，按凈收益、稅后工資現(xiàn)錢(qián)凈流量從大到小排列，先后為計(jì)劃方案三、計(jì)劃方案四、計(jì)劃方案一和計(jì)劃方案二。四個(gè)計(jì)劃方案中，最可用的是第三個(gè)計(jì)劃方案，計(jì)劃方案三使B賬務(wù)處理和稅務(wù)申請(qǐng)能更合乎商務(wù)大廈的運(yùn)營(yíng)本質(zhì)，相對(duì)性于計(jì)劃方案一、計(jì)劃方案二來(lái)講，計(jì)劃方案一、計(jì)劃方案二都出現(xiàn)反復(fù)交納增值稅及額外難題，而計(jì)劃方案三即便 交納房產(chǎn)契稅，也是最優(yōu)化的計(jì)劃方案，因?qū)⑸辖挥儞Q為“稅前利潤(rùn)”，而不是運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)、房租，防止交納運(yùn)營(yíng)應(yīng)交稅費(fèi)，與此同時(shí)因新企業(yè)企業(yè)所得稅法給滿足條件的長(zhǎng)期投資不征稅收入政策優(yōu)惠，又無(wú)需交納所得稅；相對(duì)性于計(jì)劃方案四來(lái)講，計(jì)劃方案四很有可能被規(guī)定交納增值稅及額外，變成最優(yōu)；計(jì)劃方案一、計(jì)劃方案二差別取決于房產(chǎn)稅計(jì)算方法差別，計(jì)劃方案二因房地產(chǎn)稅按房租交納房地產(chǎn)稅為之最不可取計(jì)劃方案。