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物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的增值稅籌劃

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　　在我國民法要求，物業(yè)管理歸屬于增值稅中“服務(wù)行業(yè)”的繳稅范疇《營業(yè)稅稅目注釋》（ 國稅發(fā)[1993]149號(hào)）要求：“服務(wù)行業(yè)，就是指利用裝置、專用工具、場地、信息內(nèi)容或?qū)I(yè)技能為社會(huì)發(fā)展給予業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)流程?！?

　　一般說來，物業(yè)管理公司是根據(jù)專業(yè)的組織和工作人員對已工程驗(yàn)收交付使用的各種物業(yè)管理以運(yùn)營的形式實(shí)現(xiàn)維護(hù)保養(yǎng)、整修，并為物業(yè)管理采用人給予多方位的綜合服務(wù)的服務(wù)領(lǐng)域。這兒的各種物業(yè)管理的使用權(quán)一般不屬于物業(yè)管理公司，產(chǎn)權(quán)年限應(yīng)用人一般是其余的企業(yè)、公司、個(gè)人或業(yè)主群。這兒的綜合服務(wù)工作中具體包含安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)和檢修等服務(wù)項(xiàng)目。因此我們可以換一種方法了解物業(yè)管理公司，它是接納物業(yè)管理任何人或采用人的授權(quán)委托，為受托人分配人力資本來給予物業(yè)管理綜合服務(wù)，受托人付款一定酬勞（物業(yè)管理費(fèi)用）給物業(yè)管理公司，此酬勞中含受托人應(yīng)付款給已分配人力資本的人力花費(fèi)。按《國家財(cái)政部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)增值稅多個(gè)現(xiàn)行政策情況的通告》（稅務(wù)總局[2003]16號(hào)）要求：“勞務(wù)派遣公司接納用人企業(yè)的授權(quán)委托，為其分配人力資本，凡用人企業(yè)將其應(yīng)付款給人力資本的薪水和為人力資本上繳的社保（包含養(yǎng)老金、醫(yī)保、失業(yè)險(xiǎn)、工傷險(xiǎn)等，相同）及其公積金統(tǒng)一交到勞務(wù)派遣公司委托派發(fā)或申請辦理的，以勞務(wù)派遣公司從用人企業(yè)繳納的全都合同款減掉代辦轉(zhuǎn)交給人力資本的薪水和為人力資本申請辦理社保及公積金后的賬戶余額為銷售額?！奔偃缥飿I(yè)管理公司將其主要經(jīng)營的業(yè)務(wù)變動(dòng)為“勞動(dòng)派遣服務(wù)項(xiàng)目”（或新創(chuàng)立一家勞務(wù)公司分公司），即接納用人企業(yè)的授權(quán)委托，為其分配安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)和檢修人力資本并扣除業(yè)務(wù)收入，同代為轉(zhuǎn)付人力資本薪水、個(gè)人社保及其公積金，那麼物業(yè)管理企業(yè)就變化為勞務(wù)派遣公司，依據(jù)《國家財(cái)政部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)增值稅多個(gè)現(xiàn)行政策情況的通告》（稅務(wù)總局[2003]16號(hào)）的要求，企業(yè)獲得的工資就可以按扣減有關(guān)開支后的差值交納增值稅。

　　物業(yè)管理公司運(yùn)營成本中最高的一塊是人力（人力資本）成本費(fèi)。據(jù)調(diào)查，標(biāo)準(zhǔn)使用的物業(yè)管理公司的人力開支占物業(yè)管理費(fèi)用的占比為40%～60%。假定某中小型物業(yè)管理企業(yè)支付安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)和維修人員的薪水等占50%，其年物業(yè)管理費(fèi)用收益為六百萬元。根據(jù)以上稅務(wù)籌劃該公司可以少壓力增值稅及額外16.五萬元（六百萬×50%×5.5%）。執(zhí)行以上計(jì)劃方案，物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)換為勞務(wù)派遣公司按代理商業(yè)繳稅的先決條件是，務(wù)必消除與有關(guān)工作員工的勞務(wù)關(guān)系。勞務(wù)派遣公司全額的向接納勞務(wù)派遣的公司或本人出具服務(wù)業(yè)發(fā)票，有關(guān)勞務(wù)公司工作人員本人提供勞務(wù)，并向地稅局行政機(jī)關(guān)申請辦理出具服務(wù)業(yè)發(fā)票，做為勞務(wù)派遣公司的抵稅成本費(fèi)，這時(shí)候一般不易超出本人勞務(wù)公司增值稅起征點(diǎn)（比如廣東省我省2008年1月1日起統(tǒng)一為按每個(gè)月5000元規(guī)范實(shí)行）。有關(guān)工作工作人員壓力的個(gè)人所得稅一般也不會(huì)提升。此外特別注意，在操作過程中物業(yè)管理企業(yè)新創(chuàng)立關(guān)系勞務(wù)派遣公司很有可能更加實(shí)際，根據(jù)關(guān)系勞務(wù)派遣公司統(tǒng)一外派人力資本給服務(wù)項(xiàng)目企業(yè)或新樓盤，而物業(yè)管理企業(yè)給予勞動(dòng)力管理業(yè)務(wù)流程；關(guān)系勞務(wù)派遣公司注冊資金按照規(guī)定不可小于五十萬元。

　　也有一點(diǎn)必須特別注意的是，物業(yè)管理收益中的物業(yè)管理維修收益就是指公司接納小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)或是物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)年限人、應(yīng)用人的授權(quán)委托，對房子公用位置、同用設(shè)施開展維修獲得的收益。此項(xiàng)收益應(yīng)按建筑行業(yè)稅收分類中的整修業(yè)務(wù)流程，按3%而不是按服務(wù)業(yè)稅率5%開展繳稅，在對該新項(xiàng)目收益開展計(jì)算時(shí)，應(yīng)分別設(shè)定明細(xì)分類賬和各自計(jì)算以測算交納增值稅。