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物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的增值稅籌劃

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　　在我國(guó)民法要求，物業(yè)管理歸屬于增值稅中“服務(wù)行業(yè)”的繳稅范疇《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》（ 國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）要求：“服務(wù)行業(yè)，就是指利用裝置、專(zhuān)用工具、場(chǎng)地、信息內(nèi)容或?qū)I(yè)技能為社會(huì)發(fā)展給予業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)流程?！?

　　一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)管理公司是根據(jù)專(zhuān)業(yè)的組織和工作人員對(duì)已工程驗(yàn)收交付使用的各種物業(yè)管理以運(yùn)營(yíng)的形式實(shí)現(xiàn)維護(hù)保養(yǎng)、整修，并為物業(yè)管理采用人給予多方位的綜合服務(wù)的服務(wù)領(lǐng)域。這兒的各種物業(yè)管理的使用權(quán)一般不屬于物業(yè)管理公司，產(chǎn)權(quán)年限應(yīng)用人一般是其余的企業(yè)、公司、個(gè)人或業(yè)主群。這兒的綜合服務(wù)工作中具體包含安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)和檢修等服務(wù)項(xiàng)目。因此我們可以換一種方法了解物業(yè)管理公司，它是接納物業(yè)管理任何人或采用人的授權(quán)委托，為受托人分配人力資本來(lái)給予物業(yè)管理綜合服務(wù)，受托人付款一定酬勞（物業(yè)管理費(fèi)用）給物業(yè)管理公司，此酬勞中含受托人應(yīng)付款給已分配人力資本的人力花費(fèi)。按《國(guó)家財(cái)政部 我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)增值稅多個(gè)現(xiàn)行政策情況的通告》（稅務(wù)總局[2003]16號(hào)）要求：“勞務(wù)派遣公司接納用人企業(yè)的授權(quán)委托，為其分配人力資本，凡用人企業(yè)將其應(yīng)付款給人力資本的薪水和為人力資本上繳的社保（包含養(yǎng)老金、醫(yī)保、失業(yè)險(xiǎn)、工傷險(xiǎn)等，相同）及其公積金統(tǒng)一交到勞務(wù)派遣公司委托派發(fā)或申請(qǐng)辦理的，以勞務(wù)派遣公司從用人企業(yè)繳納的全都合同款減掉代辦轉(zhuǎn)交給人力資本的薪水和為人力資本申請(qǐng)辦理社保及公積金后的賬戶(hù)余額為銷(xiāo)售額?！奔偃缥飿I(yè)管理公司將其主要經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)變動(dòng)為“勞動(dòng)派遣服務(wù)項(xiàng)目”（或新創(chuàng)立一家勞務(wù)公司分公司），即接納用人企業(yè)的授權(quán)委托，為其分配安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)和檢修人力資本并扣除業(yè)務(wù)收入，同代為轉(zhuǎn)付人力資本薪水、個(gè)人社保及其公積金，那麼物業(yè)管理企業(yè)就變化為勞務(wù)派遣公司，依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部 我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)增值稅多個(gè)現(xiàn)行政策情況的通告》（稅務(wù)總局[2003]16號(hào)）的要求，企業(yè)獲得的工資就可以按扣減有關(guān)開(kāi)支后的差值交納增值稅。

　　物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)成本中最高的一塊是人力（人力資本）成本費(fèi)。據(jù)調(diào)查，標(biāo)準(zhǔn)使用的物業(yè)管理公司的人力開(kāi)支占物業(yè)管理費(fèi)用的占比為40%～60%。假定某中小型物業(yè)管理企業(yè)支付安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)和維修人員的薪水等占50%，其年物業(yè)管理費(fèi)用收益為六百萬(wàn)元。根據(jù)以上稅務(wù)籌劃該公司可以少壓力增值稅及額外16.五萬(wàn)元（六百萬(wàn)×50%×5.5%）。執(zhí)行以上計(jì)劃方案，物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)換為勞務(wù)派遣公司按代理商業(yè)繳稅的先決條件是，務(wù)必消除與有關(guān)工作員工的勞務(wù)關(guān)系。勞務(wù)派遣公司全額的向接納勞務(wù)派遣的公司或本人出具服務(wù)業(yè)發(fā)票，有關(guān)勞務(wù)公司工作人員本人提供勞務(wù)，并向地稅局行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理出具服務(wù)業(yè)發(fā)票，做為勞務(wù)派遣公司的抵稅成本費(fèi)，這時(shí)候一般不易超出本人勞務(wù)公司增值稅起征點(diǎn)（比如廣東省我省2008年1月1日起統(tǒng)一為按每個(gè)月5000元規(guī)范實(shí)行）。有關(guān)工作工作人員壓力的個(gè)人所得稅一般也不會(huì)提升。此外特別注意，在操作過(guò)程中物業(yè)管理企業(yè)新創(chuàng)立關(guān)系勞務(wù)派遣公司很有可能更加實(shí)際，根據(jù)關(guān)系勞務(wù)派遣公司統(tǒng)一外派人力資本給服務(wù)項(xiàng)目企業(yè)或新樓盤(pán)，而物業(yè)管理企業(yè)給予勞動(dòng)力管理業(yè)務(wù)流程；關(guān)系勞務(wù)派遣公司注冊(cè)資金按照規(guī)定不可小于五十萬(wàn)元。

　　也有一點(diǎn)必須特別注意的是，物業(yè)管理收益中的物業(yè)管理維修收益就是指公司接納小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)或是物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)年限人、應(yīng)用人的授權(quán)委托，對(duì)房子公用位置、同用設(shè)施開(kāi)展維修獲得的收益。此項(xiàng)收益應(yīng)按建筑行業(yè)稅收分類(lèi)中的整修業(yè)務(wù)流程，按3%而不是按服務(wù)業(yè)稅率5%開(kāi)展繳稅，在對(duì)該新項(xiàng)目收益開(kāi)展計(jì)算時(shí)，應(yīng)分別設(shè)定明細(xì)分類(lèi)賬和各自計(jì)算以測(cè)算交納增值稅。