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　　為抑止投機(jī)性和投資型買(mǎi)房要求，與此同時(shí)完善制度、提升稅收征管，我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局2006年依次下達(dá)了《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)提升住宅增值稅征繳管理方法相關(guān)難題的通告》（國(guó)稅發(fā)[2006]74號(hào)）和《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出讓所得的征繳個(gè)人所得稅相關(guān)難題的通告》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)），以進(jìn)一步加強(qiáng)住房出售增值稅和個(gè)人所得稅的征繳管理方法。很多人出自于節(jié)稅的目地，把欲出讓的住宅繼而用以租賃，在一定水平上推動(dòng)了房屋租賃銷(xiāo)售市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。文中中，小編將融合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)稅收優(yōu)惠政策，談幾個(gè)方面本人租賃住房的稅款籌劃方法。

　　一、了解稅收優(yōu)惠政策，充足享有有關(guān)稅收優(yōu)惠政策
　　依照企業(yè)所得稅法要求，本人房子出租關(guān)鍵涉及到房地產(chǎn)稅、增值稅、大城市保護(hù)修建稅和教育附加費(fèi)、合同印花稅、個(gè)人所得稅等稅收。對(duì)個(gè)人出租的住宅，按房租收益征繳12％的房地產(chǎn)稅、5.5％的增值稅及額外；并按扣減相應(yīng)成本后的凈利潤(rùn)征繳20％的個(gè)人所得稅。以此測(cè)算，該類(lèi)住房出租的總體稅收負(fù)擔(dān)為房租收益的17.5％-30％，假如再再加上地區(qū)性的稅款額外，壓力更重。

　　由于稅收優(yōu)惠政策對(duì)房產(chǎn)租賃銷(xiāo)售市場(chǎng)的重特大危害，2000年12月7日，國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局協(xié)同發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（稅務(wù)總局[2000]125號(hào)）。依據(jù)稅務(wù)總局[2000]125號(hào)等指示精神：對(duì)本人住房出租用以生活的，暫減按3%的征收率交納增值稅，暫減按4%的征收率交納房地產(chǎn)稅。對(duì)本人住房出租用以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)按5%的征收率交納增值稅，按12%的征收率交納房地產(chǎn)稅。這為大家開(kāi)展稅款籌劃給予了室內(nèi)空間。

　　實(shí)例一：甲有一套住宅提前準(zhǔn)備租賃，目前乙、丙兩個(gè)人各自競(jìng)價(jià)31000元/月及21900元/月規(guī)定租賃。在其中，乙租入該房后將用以運(yùn)營(yíng)飲食業(yè)，丙用以定居（本地個(gè)人出租房屋營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)為21000元）。假如從稅款視角考慮到（不考慮到相對(duì)應(yīng)額外及合同印花稅，與此同時(shí)因?yàn)槎ň雍瓦\(yùn)營(yíng)的個(gè)人所得稅稅率同樣，在這里不開(kāi)展測(cè)算），轉(zhuǎn)租給誰(shuí)更劃算呢？

　　假如轉(zhuǎn)租給乙，按稅收法律對(duì)本人住房出租用以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有關(guān)要求，每個(gè)月（獲得房租收益）應(yīng)交納增值稅150元（31000×5%），交納房地產(chǎn)稅360元（31000×12%），則甲每個(gè)月應(yīng)繳增值稅、房地產(chǎn)稅累計(jì)510元（150 360），每個(gè)月實(shí)際工資為21490元（31000-510）；假如轉(zhuǎn)租給丙，按稅收法律對(duì)本人住房出租用以生活的有關(guān)要求，每個(gè)月應(yīng)交納增值稅87元（21900×3%），交納房地產(chǎn)稅116元（21900×4%），則甲每個(gè)月應(yīng)繳增值稅、房地產(chǎn)稅累計(jì)203元（87 116），每個(gè)月實(shí)際工資為21697元（21900-203）。盡管每租金少100元，卻由于承租方主要用途不一樣，房租收益各自適用于差異的征收率，促使轉(zhuǎn)租給丙比轉(zhuǎn)租給乙每個(gè)月節(jié)約稅款307元（510-203），反倒提升了207元（21697-21490）的實(shí)際工資。顯而易見(jiàn)轉(zhuǎn)租給丙更劃算。

　　二、操縱租金收益，運(yùn)用“起征點(diǎn)”籌劃增值稅
　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的要求，各省市、自治州、市轄區(qū)市人民政府隸屬稅務(wù)行政機(jī)關(guān)可在要求的頻率內(nèi)，依據(jù)具體情況明確本地域可用（增值稅）的起征點(diǎn)。由此，全國(guó)各地融合本地具體情況，對(duì)本人房子出租的增值稅起征點(diǎn)開(kāi)展了明確。如江西的起征點(diǎn)我省統(tǒng)一為11000（含）元，南京則明確為51000元。稅收法律與此同時(shí)要求：經(jīng)營(yíng)者（本人，相同）的銷(xiāo)售額未做到國(guó)家財(cái)政部要求的增值稅起征點(diǎn)的，免稅增值稅；做到起征點(diǎn)的，應(yīng)按銷(xiāo)售額全額的測(cè)算應(yīng)納稅所得額。這為大家運(yùn)用“起征點(diǎn)”開(kāi)展繳稅籌劃給予了便捷。

　　實(shí)例二：張三和李四同是某地住戶(hù)（該地個(gè)人出租房屋營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)為41000元），2006年7月份她們將自己的原來(lái)住房出租。在其中，張三每租金收益為41020元，而李四的每租金收益為31980元。因?yàn)閺埲淖饨鹗找鎸?shí)現(xiàn)了該省的起征點(diǎn)，要按銷(xiāo)售額全額的測(cè)算應(yīng)繳增值稅額，則張三應(yīng)繳增值稅及額外為132.66元（41020×3.3%）；李四的租金收益未做到該省的起征點(diǎn)，無(wú)需交納增值稅。假定不考量其他稅款，則張三實(shí)際工資為31887.34元（41020-132.66），李四實(shí)際工資為31980元（31980-0），張三多收了40元的房租，實(shí)際工資反倒比李四少了92.66元（31980-31887.34）。

　　發(fā)生上述所說(shuō)情況，恰好是因?yàn)槠鹫鼽c(diǎn)征免稅政策的因素引發(fā)的?！〖俣ū镜貍€(gè)人出租房屋營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)為A，房租收益為X（大城市保護(hù)修建稅征收率為7%，教育附加費(fèi)3%）。對(duì)經(jīng)營(yíng)者來(lái)講，若X∠A，則不用繳稅，具體凈現(xiàn)金流量注入為X；若X≥A，則必須繳稅，經(jīng)營(yíng)者要得到大量的凈現(xiàn)金流量注入，那麼房租收益高于增值稅起征點(diǎn)一部分務(wù)必大于或等于按照規(guī)定所交納的各種稅金，即X-A≥X×3%×（1 7% 3％），求取X≥1.034A，即房租大于或等于起征點(diǎn)的1.034倍時(shí)，經(jīng)營(yíng)者在交納增值稅以及額外后所產(chǎn)生的收益超過(guò)起征點(diǎn)所產(chǎn)生的權(quán)益，因此對(duì)一般納稅人而言是合算的。

　　三、恰當(dāng)測(cè)算各類(lèi)扣減稅金，合理節(jié)約個(gè)人所得稅
　　按照個(gè)人所得和《征收個(gè)人所得稅若干問(wèn)題的規(guī)定》（國(guó)稅發(fā)[1994]089號(hào)）的要求，經(jīng)營(yíng)者租賃資產(chǎn)獲得資產(chǎn)出租收益，在預(yù)估繳稅時(shí)，除可依規(guī)減掉要求花費(fèi)和相關(guān)稅金外，還準(zhǔn)許扣減可以給予合理、精確憑據(jù)，證實(shí)由經(jīng)營(yíng)者壓力的該租賃資產(chǎn)具體支出的整修花費(fèi)。容許減除的整修花費(fèi)，以每一次800元為限，一次扣減不完的，準(zhǔn)許在下一次再次扣減，直到扣完才行。我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅發(fā)[2002]146號(hào)）有關(guān)資產(chǎn)租借所得的測(cè)算個(gè)人所得稅時(shí)抵扣相關(guān)稅金的順序難題確立以下：個(gè)人出租資產(chǎn)獲得的資產(chǎn)出租收益，在預(yù)估交納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)先后扣減下列花費(fèi)：1.資產(chǎn)租用全過(guò)程中交納的稅金；2.由經(jīng)營(yíng)者壓力的該租賃資產(chǎn)具體支出的整修花費(fèi)；3.稅收法律要求的成本減除規(guī)范。這為大家開(kāi)展對(duì)應(yīng)的個(gè)人所得稅籌劃造就了標(biāo)準(zhǔn)。

　　實(shí)例三：張大爺提前準(zhǔn)備在下個(gè)月把位于城區(qū)的一套老樓房出租，租賃期為12個(gè)月。負(fù)責(zé)人地區(qū)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)依據(jù)張大爺?shù)姆孔映鲎馐找鏈p掉應(yīng)繳的稅金以及其他有關(guān)成本后，核準(zhǔn)月應(yīng)繳稅收入額為101000元。與此同時(shí)，他也有意愿將該房屋開(kāi)展室內(nèi)裝修。經(jīng)維修隊(duì)的技術(shù)人員計(jì)算，房子維修費(fèi)用要101000元。假如如今室內(nèi)裝修，只需一個(gè)星期的時(shí)間就可檢修好，不容易危害房子出租。張大爺究竟 何時(shí)室內(nèi)裝修更省錢(qián)呢？

　　計(jì)劃方案一：房子出租滿(mǎn)期后檢修
　　稅收法律要求，從2001年1月1日起，對(duì)本人房子出租獲得的所得的暫減按10％的征收率征繳個(gè)人所得稅。張大爺應(yīng)繳稅收入額為101000元，每個(gè)月應(yīng)繳個(gè)人所得稅為11000元（101000×10%），即在12個(gè)月的房產(chǎn)租賃期限內(nèi)，張大爺一共應(yīng)繳個(gè)人所得稅121000元（11000×12）。

　　計(jì)劃方案二：對(duì)房子立刻開(kāi)展檢修
　　假設(shè)檢修花費(fèi)為101000元，按照以上要求，房產(chǎn)租賃期的第1個(gè)月至第12個(gè)月，每個(gè)月應(yīng)繳稅收入額為91200元（101000-800），每個(gè)月應(yīng)繳個(gè)人所得稅為920元（91200×10%），在房產(chǎn)租賃期的第1個(gè)月至第12個(gè)月內(nèi)，總計(jì)可扣減房子維修費(fèi)用91600元（800×12），剩下房子維修費(fèi)用400元（101000-91600），可在之后的住房房租中扣減。張大爺在房子出租12個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，具體交納個(gè)人所得稅應(yīng)是111040（920×12）。

　　該房地產(chǎn)1年租滿(mǎn)期后，選用計(jì)劃方案二能夠 避稅960元（121000-111040）。假如將來(lái)仍對(duì)外開(kāi)放租賃，該房地產(chǎn)維修費(fèi)用能夠 在之后扣減。自然，經(jīng)營(yíng)者在付款維修費(fèi)用時(shí)，一定要向維修隊(duì)索要合理合法、合理的房屋漏水維修稅票，并立即報(bào)檢負(fù)責(zé)人地區(qū)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)核查，經(jīng)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定后才可以扣減。