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A公司是一內(nèi)資企業(yè)有限責(zé)任公司企業(yè)，運(yùn)營酒店餐廳業(yè)務(wù)流程而且每一年贏利；乙企業(yè)也是一內(nèi)資企業(yè)有限責(zé)任公司企業(yè)，欲選購A公司有著的一棟房地產(chǎn)，提前準(zhǔn)備未來也用以運(yùn)營酒店餐廳業(yè)務(wù)流程。在這里房屋交易環(huán)節(jié)中，如何使買賣彼此稅賦最少，所負(fù)責(zé)的法律法規(guī)（負(fù)債和稅務(wù)）風(fēng)險性最少？

為簡單化考慮，假定：該棟房地產(chǎn)基金凈值（即所有資產(chǎn)總額）價格2000萬元，在其中土地價格為三百萬元。雙方買賣價（即賬面價值價）為2五百萬元，土增的重置成本價格2000萬元而且成新度折扣怎么算80%；A公司有兩個法人股東A和B，乙企業(yè)有兩個法人股東C和D。

在現(xiàn)實(shí)日常生活中常常會遇上相近實(shí)例，一般有下列二種交易規(guī)則：
1.乙企業(yè)根據(jù)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式以2五百萬元的價錢得到了A公司的所有股份，而其實(shí)在工商管理局申請辦理更改辦理手續(xù)時，買賣彼此公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的為名價錢一般為2000萬元。

如今這類買賣方式較為廣泛，由于公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓股票交易時間快并且賬目上不容易造成稅賦。一般公司都覺得，該買賣方式針對房地產(chǎn)賣家A公司的公司股東而言較適合，但實(shí)際上在預(yù)估稅賦時，通常忽視了法人股東漏交的個人所得稅，例如此類中為（2五百萬－2000萬）×20%＝100（萬余元）。

針對房地產(chǎn)買家乙企業(yè)而言，一般會感覺不太適合。由于該項(xiàng)項(xiàng)目投資的記稅成本費(fèi)實(shí)際上少計(jì)了五百萬元（2500－2000），與此同時要擔(dān)負(fù)回收的房屋在A公司時的負(fù)債和稅務(wù)風(fēng)險性，有時候該風(fēng)險性會在未來給乙企業(yè)產(chǎn)生較大的不便（例如未被發(fā)現(xiàn)的連帶擔(dān)保責(zé)任、負(fù)債和偷逃稅買賣等）。因此 ，乙企業(yè)一般來說須聘用刑事辯護(hù)律師和會計(jì)耗費(fèi)非常的資金和時間來分析該風(fēng)險性。

2.A公司立即將該房地產(chǎn)以2五百萬元的價錢售賣并產(chǎn)權(quán)過戶給乙企業(yè)。此類買賣方式較立即并且所需時間較短，可是買賣兩方的稅賦最大。

A公司擔(dān)負(fù)的稅賦有（不考慮到房地產(chǎn)稅、合同印花稅）：
增值稅、城建稅及教育附加費(fèi)：2500×0.05×（1＋7%＋3%）＝137.5（萬余元）；
土增：（2500－2037.5）×30%＝138.75（萬余元），在其中扣減額度：2000×80%＋300＋137.5＝2037.5（萬余元），增值率：（2500－2037.5）÷2037.5×100%＝23%；
所得稅：（500－137.5－138.75）×33%＝73.84（萬余元）。
乙企業(yè)擔(dān)負(fù)的稅賦有，房產(chǎn)契稅：2500×4%＝100（萬余元）。

A公司和乙企業(yè)累計(jì)應(yīng)繳稅：137.5＋138.75＋73.84＋100＝450.09（萬余元）。

消費(fèi)投資方法
操作過程中，假如歷經(jīng)稅務(wù)籌劃，該項(xiàng)買賣還能夠選用消費(fèi)投資方法開展（暫且稱之為第三種交易規(guī)則），能夠得到更快的結(jié)果。

這類買賣須分三步走。
買賣第一步：
A公司以該房地產(chǎn)（評定價錢為2五百萬元）開展項(xiàng)目投資，創(chuàng)立一個新的國有獨(dú)資丙企業(yè)，也從業(yè)酒店餐廳運(yùn)營業(yè)務(wù)流程，注冊資金1000萬元，在其中A公司房地產(chǎn)以700萬元注資（該房地產(chǎn)只做價700萬元，由于充分考慮最新公司法有關(guān)貸幣現(xiàn)錢注資占比的最低標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是30%）。法人股東A和B先以個人為名以現(xiàn)金借款給A公司，然后A公司再用拿來的三百萬元現(xiàn)錢注資給丙企業(yè)（這類方法公司股東A和B將不涉及到個人所得稅），丙公司成立后申請辦理該房地產(chǎn)從甲至丙的產(chǎn)權(quán)過戶辦理手續(xù)。

會計(jì)分錄為：
A公司
借：存款 3000000
貸：其他應(yīng)收款———公司股東A和B私人借貸 3000000
借：長期性股權(quán)投資基金———丙企業(yè) 28000000
貸：固資———該房地產(chǎn) 20000000
長期投資 5000000
存款 3000000

丙企業(yè)
借：固資———該房地產(chǎn) 25000000
存款 3000000
貸：資本公積———公司股東A公司 10000000
資本公積金———資本溢價 18000000

買賣第一步的稅賦剖析（不考慮到房地產(chǎn)稅、合同印花稅）
1.A公司須擔(dān)負(fù)
（1）增值稅和土增：A公司用非現(xiàn)金方式財(cái)產(chǎn)（房地產(chǎn)）項(xiàng)目投資于控股子公司丙，不需交納增值稅和土增。

現(xiàn)行政策根據(jù)：
《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增一些實(shí)際情況要求的通告》（財(cái)稅字[1995]046號）要求，針對以房地產(chǎn)業(yè)開展項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的，項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的一方以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價入股投資開展注資或做為合作經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的公司里時，暫免征繳土增。

《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)增值稅難題的通告》（稅務(wù)總局[2002]192號）要求，以無形資產(chǎn)攤銷、資產(chǎn)投資入股投資，與接納投資人分配利潤，一同承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險的個人行為，不征繳增值稅。

（2）所得稅：A公司以房地產(chǎn)境外投資造成的長期投資，應(yīng)繳稅收入額為500萬余元。經(jīng)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)準(zhǔn)許，能夠在沒有超出5個繳稅本年度內(nèi)均值平攤，那樣能夠延遲時間繳納所得稅。

現(xiàn)行政策根據(jù)：《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)投資基金業(yè)務(wù)流程多個企業(yè)所得稅情況的通告》（國稅發(fā)[2000]118號）要求：（一）公司以生產(chǎn)經(jīng)營的部位非貨幣性資產(chǎn)境外投資，包含股份有限公司的公司股東以其生產(chǎn)經(jīng)營的部位非貨幣性資產(chǎn)向股份有限公司配購個股，應(yīng)在投資交易產(chǎn)生時，將其溶解為按投資性房地產(chǎn)市場銷售相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和項(xiàng)目投資兩種經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作開展企業(yè)所得稅解決，并按照規(guī)定測算確定財(cái)產(chǎn)出讓所得的或損害。（二）以上財(cái)產(chǎn)出讓所得的如金額較大，在一個繳稅本年度確定完成交納所得稅確實(shí)有不便的，報(bào)檢稅務(wù)行政機(jī)關(guān)準(zhǔn)許，可做為延遞所得的，在投資交易產(chǎn)生本期及接著不超過5個繳稅本年度內(nèi)均值攤轉(zhuǎn)至各本年度的應(yīng)繳稅所得的中。

2.丙企業(yè)須擔(dān)負(fù)
房產(chǎn)契稅：因?yàn)锳公司與丙企業(yè)是總公司與子公司的關(guān)聯(lián)，因此該棟房地產(chǎn)從A公司產(chǎn)權(quán)過戶到丙企業(yè)戶下，丙企業(yè)不需交納房產(chǎn)契稅。

現(xiàn)行政策根據(jù)：《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)國有企業(yè)改制資產(chǎn)重組多個房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策的通告》（稅務(wù)總局[2003]184號）第七條要求，企業(yè)重組資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)中，同一投資主體內(nèi)部隸屬公司中間土地資源、房子所有權(quán)的免費(fèi)調(diào)撥，不征繳房產(chǎn)契稅。與此同時，依據(jù)《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)增加企業(yè)重組資產(chǎn)重組多個房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策執(zhí)行期限的通告》（稅務(wù)總局[2006]41號）要求，184號資料的執(zhí)行期限已增加到2008年12月31日。

此外，依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)國有企業(yè)改制資產(chǎn)重組房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策相關(guān)難題表述的通告》（國稅發(fā)[2006]844號）第五條要求，184號文檔第七條中要求的“同一投資主體內(nèi)部隸屬公司中間”，就是指總公司與其說控股子公司中間、總公司隸屬的每個控股子公司中間的關(guān)聯(lián)，及其同一普通合伙人開設(shè)的個人獨(dú)資企業(yè)公司中間、同一普通合伙人開設(shè)的個人獨(dú)資企業(yè)公司與一人有限企業(yè)相互之間的關(guān)聯(lián)。

買賣第二步：
進(jìn)行該棟房產(chǎn)繼承辦理手續(xù)后，A公司將其在丙企業(yè)的所有股權(quán)以2800萬余元出讓給乙企業(yè)。
會計(jì)分錄：
A公司
借：存款 28000000
貸：長期性股權(quán)投資基金———丙企業(yè) 28000000

乙企業(yè)
借：長期性股份投———丙企業(yè) 28000000