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A公司是一內(nèi)資企業(yè)有限責(zé)任公司企業(yè)，運(yùn)營(yíng)酒店餐廳業(yè)務(wù)流程而且每一年贏利；乙企業(yè)也是一內(nèi)資企業(yè)有限責(zé)任公司企業(yè)，欲選購(gòu)A公司有著的一棟房地產(chǎn)，提前準(zhǔn)備未來(lái)也用以運(yùn)營(yíng)酒店餐廳業(yè)務(wù)流程。在這里房屋交易環(huán)節(jié)中，如何使買賣彼此稅賦最少，所負(fù)責(zé)的法律法規(guī)（負(fù)債和稅務(wù)）風(fēng)險(xiǎn)性最少？

為簡(jiǎn)單化考慮，假定：該棟房地產(chǎn)基金凈值（即所有資產(chǎn)總額）價(jià)格2000萬(wàn)元，在其中土地價(jià)格為三百萬(wàn)元。雙方買賣價(jià)（即賬面價(jià)值價(jià)）為2五百萬(wàn)元，土增的重置成本價(jià)格2000萬(wàn)元而且成新度折扣怎么算80%；A公司有兩個(gè)法人股東A和B，乙企業(yè)有兩個(gè)法人股東C和D。

在現(xiàn)實(shí)日常生活中常常會(huì)遇上相近實(shí)例，一般有下列二種交易規(guī)則：
1.乙企業(yè)根據(jù)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式以2五百萬(wàn)元的價(jià)錢得到了A公司的所有股份，而其實(shí)在工商管理局申請(qǐng)辦理更改辦理手續(xù)時(shí)，買賣彼此公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的為名價(jià)錢一般為2000萬(wàn)元。

如今這類買賣方式較為廣泛，由于公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓股票交易時(shí)間快并且賬目上不容易造成稅賦。一般公司都覺(jué)得，該買賣方式針對(duì)房地產(chǎn)賣家A公司的公司股東而言較適合，但實(shí)際上在預(yù)估稅賦時(shí)，通常忽視了法人股東漏交的個(gè)人所得稅，例如此類中為（2五百萬(wàn)－2000萬(wàn)）×20%＝100（萬(wàn)余元）。

針對(duì)房地產(chǎn)買家乙企業(yè)而言，一般會(huì)感覺(jué)不太適合。由于該項(xiàng)項(xiàng)目投資的記稅成本費(fèi)實(shí)際上少計(jì)了五百萬(wàn)元（2500－2000），與此同時(shí)要擔(dān)負(fù)回收的房屋在A公司時(shí)的負(fù)債和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性，有時(shí)候該風(fēng)險(xiǎn)性會(huì)在未來(lái)給乙企業(yè)產(chǎn)生較大的不便（例如未被發(fā)現(xiàn)的連帶擔(dān)保責(zé)任、負(fù)債和偷逃稅買賣等）。因此 ，乙企業(yè)一般來(lái)說(shuō)須聘用刑事辯護(hù)律師和會(huì)計(jì)耗費(fèi)非常的資金和時(shí)間來(lái)分析該風(fēng)險(xiǎn)性。

2.A公司立即將該房地產(chǎn)以2五百萬(wàn)元的價(jià)錢售賣并產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給乙企業(yè)。此類買賣方式較立即并且所需時(shí)間較短，可是買賣兩方的稅賦最大。

A公司擔(dān)負(fù)的稅賦有（不考慮到房地產(chǎn)稅、合同印花稅）：
增值稅、城建稅及教育附加費(fèi)：2500×0.05×（1＋7%＋3%）＝137.5（萬(wàn)余元）；
土增：（2500－2037.5）×30%＝138.75（萬(wàn)余元），在其中扣減額度：2000×80%＋300＋137.5＝2037.5（萬(wàn)余元），增值率：（2500－2037.5）÷2037.5×100%＝23%；
所得稅：（500－137.5－138.75）×33%＝73.84（萬(wàn)余元）。
乙企業(yè)擔(dān)負(fù)的稅賦有，房產(chǎn)契稅：2500×4%＝100（萬(wàn)余元）。

A公司和乙企業(yè)累計(jì)應(yīng)繳稅：137.5＋138.75＋73.84＋100＝450.09（萬(wàn)余元）。

消費(fèi)投資方法
操作過(guò)程中，假如歷經(jīng)稅務(wù)籌劃，該項(xiàng)買賣還能夠選用消費(fèi)投資方法開展（暫且稱之為第三種交易規(guī)則），能夠得到更快的結(jié)果。

這類買賣須分三步走。
買賣第一步：
A公司以該房地產(chǎn)（評(píng)定價(jià)錢為2五百萬(wàn)元）開展項(xiàng)目投資，創(chuàng)立一個(gè)新的國(guó)有獨(dú)資丙企業(yè)，也從業(yè)酒店餐廳運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)流程，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，在其中A公司房地產(chǎn)以700萬(wàn)元注資（該房地產(chǎn)只做價(jià)700萬(wàn)元，由于充分考慮最新公司法有關(guān)貸幣現(xiàn)錢注資占比的最低標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是30%）。法人股東A和B先以個(gè)人為名以現(xiàn)金借款給A公司，然后A公司再用拿來(lái)的三百萬(wàn)元現(xiàn)錢注資給丙企業(yè)（這類方法公司股東A和B將不涉及到個(gè)人所得稅），丙公司成立后申請(qǐng)辦理該房地產(chǎn)從甲至丙的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶辦理手續(xù)。

會(huì)計(jì)分錄為：
A公司
借：存款 3000000
貸：其他應(yīng)收款———公司股東A和B私人借貸 3000000
借：長(zhǎng)期性股權(quán)投資基金———丙企業(yè) 28000000
貸：固資———該房地產(chǎn) 20000000
長(zhǎng)期投資 5000000
存款 3000000

丙企業(yè)
借：固資———該房地產(chǎn) 25000000
存款 3000000
貸：資本公積———公司股東A公司 10000000
資本公積金———資本溢價(jià) 18000000

買賣第一步的稅賦剖析（不考慮到房地產(chǎn)稅、合同印花稅）
1.A公司須擔(dān)負(fù)
（1）增值稅和土增：A公司用非現(xiàn)金方式財(cái)產(chǎn)（房地產(chǎn)）項(xiàng)目投資于控股子公司丙，不需交納增值稅和土增。

現(xiàn)行政策根據(jù)：
《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增一些實(shí)際情況要求的通告》（財(cái)稅字[1995]046號(hào)）要求，針對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)開展項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)的，項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)的一方以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價(jià)入股投資開展注資或做為合作經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)的公司里時(shí)，暫免征繳土增。

《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)增值稅難題的通告》（稅務(wù)總局[2002]192號(hào)）要求，以無(wú)形資產(chǎn)攤銷、資產(chǎn)投資入股投資，與接納投資人分配利潤(rùn)，一同承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人行為，不征繳增值稅。

（2）所得稅：A公司以房地產(chǎn)境外投資造成的長(zhǎng)期投資，應(yīng)繳稅收入額為500萬(wàn)余元。經(jīng)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)準(zhǔn)許，能夠在沒(méi)有超出5個(gè)繳稅本年度內(nèi)均值平攤，那樣能夠延遲時(shí)間繳納所得稅。

現(xiàn)行政策根據(jù)：《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)投資基金業(yè)務(wù)流程多個(gè)企業(yè)所得稅情況的通告》（國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)）要求：（一）公司以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的部位非貨幣性資產(chǎn)境外投資，包含股份有限公司的公司股東以其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的部位非貨幣性資產(chǎn)向股份有限公司配購(gòu)個(gè)股，應(yīng)在投資交易產(chǎn)生時(shí)，將其溶解為按投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和項(xiàng)目投資兩種經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作開展企業(yè)所得稅解決，并按照規(guī)定測(cè)算確定財(cái)產(chǎn)出讓所得的或損害。（二）以上財(cái)產(chǎn)出讓所得的如金額較大，在一個(gè)繳稅本年度確定完成交納所得稅確實(shí)有不便的，報(bào)檢稅務(wù)行政機(jī)關(guān)準(zhǔn)許，可做為延遞所得的，在投資交易產(chǎn)生本期及接著不超過(guò)5個(gè)繳稅本年度內(nèi)均值攤轉(zhuǎn)至各本年度的應(yīng)繳稅所得的中。

2.丙企業(yè)須擔(dān)負(fù)
房產(chǎn)契稅：因?yàn)锳公司與丙企業(yè)是總公司與子公司的關(guān)聯(lián)，因此該棟房地產(chǎn)從A公司產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到丙企業(yè)戶下，丙企業(yè)不需交納房產(chǎn)契稅。

現(xiàn)行政策根據(jù)：《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)國(guó)有企業(yè)改制資產(chǎn)重組多個(gè)房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策的通告》（稅務(wù)總局[2003]184號(hào)）第七條要求，企業(yè)重組資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)中，同一投資主體內(nèi)部隸屬公司中間土地資源、房子所有權(quán)的免費(fèi)調(diào)撥，不征繳房產(chǎn)契稅。與此同時(shí)，依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)增加企業(yè)重組資產(chǎn)重組多個(gè)房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策執(zhí)行期限的通告》（稅務(wù)總局[2006]41號(hào)）要求，184號(hào)資料的執(zhí)行期限已增加到2008年12月31日。

此外，依據(jù)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)國(guó)有企業(yè)改制資產(chǎn)重組房產(chǎn)契稅現(xiàn)行政策相關(guān)難題表述的通告》（國(guó)稅發(fā)[2006]844號(hào)）第五條要求，184號(hào)文檔第七條中要求的“同一投資主體內(nèi)部隸屬公司中間”，就是指總公司與其說(shuō)控股子公司中間、總公司隸屬的每個(gè)控股子公司中間的關(guān)聯(lián)，及其同一普通合伙人開設(shè)的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)公司中間、同一普通合伙人開設(shè)的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)公司與一人有限企業(yè)相互之間的關(guān)聯(lián)。

買賣第二步：
進(jìn)行該棟房產(chǎn)繼承辦理手續(xù)后，A公司將其在丙企業(yè)的所有股權(quán)以2800萬(wàn)余元出讓給乙企業(yè)。
會(huì)計(jì)分錄：
A公司
借：存款 28000000
貸：長(zhǎng)期性股權(quán)投資基金———丙企業(yè) 28000000

乙企業(yè)
借：長(zhǎng)期性股份投———丙企業(yè) 28000000