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房地產(chǎn)開發(fā)商土增稅款籌劃

　　土增是對出讓國有制土地使用權(quán)證、地面上房屋建筑以及附屬物，并獲得收益的部門和本人，就其出讓房地產(chǎn)業(yè)所得到的增值額征繳的一種稅。它的關(guān)鍵是：依據(jù)土增的征收率特性及相關(guān)政策優(yōu)惠，根據(jù)合情合理調(diào)節(jié)總收入額和扣減新項目額度來降低增值額，進而可用較低征收率繳稅或享有免稅政策工資待遇。

　　一、運用稅收優(yōu)惠政策制度開展稅款籌劃

　　依據(jù)在我國《土地增值稅暫行條例》要求，經(jīng)營者修建一般規(guī)范住房售賣，增值額未超出扣減新項目額度20%的，免稅土增。假如增值額超出扣減新項目額度20%的，應(yīng)就其所有增值額按照規(guī)定記稅。與此同時稅收法律還要求針對經(jīng)營者既建一般規(guī)范住房又搞別的房產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)各自計算增值額。不各自計算增值額或無法精確計算增值額的，其修建的一般規(guī)范住房不可以可用這一免稅政策要求。房產(chǎn)開發(fā)公司假如既修建一般規(guī)范住房，又從業(yè)別的房產(chǎn)開發(fā)，在分離計算的情形下，籌劃的重要便是將一般規(guī)范住房的增值率操縱在20%之內(nèi)，以得到免稅工資待遇。要減少增值率，關(guān)鍵是減少增值額。

　　例：某房產(chǎn)開發(fā)公司A售賣一般規(guī)范商住樓獲得銷售額6000萬余元，扣減新項目資金額為4400萬元（未包含稅費）。

　　解釋：市場銷售應(yīng)交稅費＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝3三十萬元

　　扣減新項目額度累計＝4400＋330＝47三十萬元

　　增值額＝6000－4730＝12七十萬元

　　增值率＝1270/4730×100%＝26.8%

　　可用30%的征收率，因而交納的土增為1270×30%＝38一萬元

　　根據(jù)以上測算還可以看得出，一般規(guī)范住房的增值率為26.8%，超出20%，必須交納土增。要使一般規(guī)范住房得到免稅工資待遇，可將其增值率操縱在20%之內(nèi)，籌劃的辦法有下列二種：

　　第一，減少一般規(guī)范住房的市場價格。減少市場價格盡管會使增值率減少，但也會造成 銷售額的降低，危害公司的盈利，這類辦法是不是有效應(yīng)根據(jù)較為降低的工資和少交納的稅費作出決策。假設(shè)別的標準不會改變，更改一般規(guī)范住房的市場價格，令其為X，則應(yīng)繳土增為：

　　市場銷售應(yīng)交稅費＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1

　　扣減新項目額度累計＝4400＋0.055X1

　　增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400

　　增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%

　　由式子（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.一萬元。這時銷售額比原先的6000萬余元降低了346.9萬余元，因為增值稅免稅少繳稅38一萬元，與降低的收益對比減少了34.一萬元。

　　第二，提升一般規(guī)范住房的減除新項目額度：提升扣減新項目額度的渠道許多，比如能夠 提升房地產(chǎn)業(yè)項目成本、房產(chǎn)開發(fā)花費等。假設(shè)上例中其它標準不會改變，僅僅一般規(guī)范住房的減除新項目產(chǎn)生變化，令其為X2，則應(yīng)繳土增為：

　　扣減新項目額度累計＝X2＋330

　　增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2

　　增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%

　　由式子（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝46七十萬元。這時一般規(guī)范住房就可以免稅土增。

　　二、運用土增的繳稅范疇開展籌劃

　　第一，運用合作建房避稅。《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增一些實際情況要求的通告》（財稅字[1995]46號）中要求“針對一方出地，一方出資產(chǎn)，彼此合作建房，完工后按占比購房自購的，暫免征繳土增完工后出售的，應(yīng)征繳土增。”房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠 靈活運用該項現(xiàn)行政策開展稅款籌劃。第二，運用房地產(chǎn)業(yè)的代建房子避稅。這類狀況就是指房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代顧客開展房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)設(shè)計，開發(fā)設(shè)計成功后向顧客收替代建收益的個人行為。針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，盡管得到了收益，但并沒有產(chǎn)生房產(chǎn)不動產(chǎn)屬的遷移，其收益歸屬于勞務(wù)公司收益特性，故不屬于土增的繳稅范疇。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以使用這類蓋房方法，在研發(fā)之初明確終端用戶，推行定項開發(fā)設(shè)計，以實現(xiàn)緩解稅收負擔(dān)的目地，防止開發(fā)設(shè)計后市場銷售交納土增。第三，改售為租、項目投資合作經(jīng)營避稅。土增的繳稅范疇不包括未出讓土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限的個人行為。因而，房產(chǎn)開發(fā)公司在研發(fā)成功后，能夠 租賃的方式取回資產(chǎn)。因為并沒有產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)年限遷移，只需繳納租賃房地產(chǎn)稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商還可以投資房產(chǎn)、合作經(jīng)營，在投入時按企業(yè)所得稅法要求無需交納土增，并且在出售股份時還可以無需補繳。

　　三、運用提升扣減新項目開展稅款籌劃

　　房產(chǎn)開發(fā)公司在開展稅款籌劃時可根據(jù)有效的提升扣減新項目額度以減少增值率，使其可用較低的征收率，進而實現(xiàn)減少稅收負擔(dān)的目地。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》要求，銷售費用中的利息費用。凡能按出讓建筑項目測算平攤并給予金融企業(yè)證實的，容許按實扣減，但最多不可以超出按銀行業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率測算的額度。別的房產(chǎn)開發(fā)花費，按此條要求測算的額度之和的5 %之內(nèi)測算扣減。凡不可以按出讓建筑項目測算平攤利息費用或無法給予金融企業(yè)證實的，房產(chǎn)開發(fā)花費按此條要求測算的額度之和的10%之內(nèi)扣減。