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　　在當今的文化生活中，公司牽涉到房產(chǎn)市場銷售層面的經(jīng)濟發(fā)展個人行為較多。因為房產(chǎn)市場銷售一般額度很大，涉及到的稅收多、 稅沙袋綁腿，怎樣依據(jù)房產(chǎn)市場銷售的稅收優(yōu)惠政策開展繳稅籌劃，減少公司整體稅賦開支，日益為各公司所關(guān)心。現(xiàn)舉例子公司房產(chǎn)市場銷售的繳稅籌劃方式 。

　　例：大牌明星房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2005年1月有一幢建造的商住樓提前準備售賣給金葉股權(quán)有限責(zé)任公司。該商住樓項目成本及花費為3六百萬元，經(jīng)房地產(chǎn)評估組織評定，使用價值為8000萬元。彼此承諾按成交價8000萬元做為商住樓售賣交易量的賬面價值價錢并簽署買賣合同。明星公司市場銷售該商住樓涉及到的營業(yè)稅稅率為5%，大城市維護保養(yǎng)基本建設(shè)稅征收率為7%，教育附加費征收率為4%，公司所得稅率為33%；合同印花稅（產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)）征收率為0.05%.金葉股權(quán)有限責(zé)任公司注冊資金為1.20億元，由四個公司股東注資建立，注資占比各占25%，金葉企業(yè)選購該商住樓是自購，選購該商住樓涉及到的合同印花稅（產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)）征收率為0.05%，房產(chǎn)稅稅率為4%.

　　一、明星公司市場銷售該商住樓應(yīng)繳稅測算以下：

　　1．應(yīng)交納增值稅=8000×5%=400（萬余元）

　　（注：依據(jù)稅務(wù)總局（2003）16號文件要求：企業(yè)和本人市場銷售或出讓其購買的房產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)證，以所有收益減掉房產(chǎn)或土地使用權(quán)證的購買或轉(zhuǎn)讓售價后的賬戶余額為銷售額計繳增值稅。按此文檔要求，建造房產(chǎn)和購入房產(chǎn)在市場銷售繳稅時是有差別的，購入房產(chǎn)在市場銷售時推行賬戶余額繳稅，建造房產(chǎn)在市場銷售時沒有扣減的要求，應(yīng)以消費者付款給經(jīng)營者的所有合同款和價外費用做為銷售額計繳增值稅。本實例商住樓為建造房產(chǎn)，應(yīng)按零售價8000萬元做為銷售額全額的計繳增值稅）。

　　2．應(yīng)交納大城市維護保養(yǎng)基本建設(shè)稅=400×7%=28（萬余元）

　　3．應(yīng)交納教育附加費=400×4%=16（萬余元）

　　4．應(yīng)交納合同印花稅=8000×0.05%=4（萬余元）

　　5．應(yīng)交納土地資源增值稅計算以下：

　　（1）扣減新項目額度=3600 400 28 16 4=4048（萬余元）

　?。?）增值額=8000-4048=3952（萬余元）

　　（3）增值率=3952÷4048×100%=97.63%

　　應(yīng)交納土增=3952÷40%-4048×5%=1378.4（萬余元）

　?。ㄗⅲ涸鲋殿~超出扣減新項目額度50%，未超出100%的，土增稅款=增值額×40%-扣減新項目額度×5%）

　　6．應(yīng)交納所得稅=（8000-3600-400-28-16-4-1378.4）×33%
　　=2573.6×33%=849.288（萬余元）

　　明星公司應(yīng)交納稅款累計=400 28 16 4 1378.4 849.288=2675.688（萬余元）

　　二、金葉企業(yè)應(yīng)繳稅測算以下：

　　1．應(yīng)交納合同印花稅=8000×0.05%=4（萬余元）

　　2．應(yīng)交納房產(chǎn)契稅=8000×4%=320（萬余元）

　　金葉企業(yè)應(yīng)交納稅款累計=4 320=324萬元

　　根據(jù)之上稅收計算全過程可看得出，明星公司市場銷售商住樓的稅賦較重，關(guān)鍵是由于土地資源增值額很大，造成土增稅款較高，占整體稅賦的51.52%.對于明星公司土地資源增值額很大的特性，融合房產(chǎn)市場銷售所涉及到增值稅、土增、所得稅有關(guān)稅款文檔的要求，大家可制訂下列繳稅籌劃計劃方案，更改房產(chǎn)的出讓方法，爭得有關(guān)稅款的免減現(xiàn)行政策，做到減少公司整體稅賦的目地。

　　房產(chǎn)市場銷售所涉及到增值稅、土增、所得稅有關(guān)稅收減免文檔以下：

　　1．增值稅有關(guān)稅款文檔：財稅[2002]191號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》要求：以無形資產(chǎn)攤銷、資產(chǎn)投資入股投資，參加接納投資人分配利潤，一同擔(dān)負經(jīng)營風(fēng)險的個人行為，不征繳增值稅，并對公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征繳增值稅。該通告從2003年1月1日起實行。

　　2．土增有關(guān)稅款文檔：財稅字[1995]48號<<財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》要求：針對以房地產(chǎn)業(yè)開展項目投資、合作經(jīng)營的，項目投資、合作經(jīng)營的一方以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價入股投資開展項目投資或做為合作經(jīng)營標準，將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項目投資、合作經(jīng)營的公司里時，暫免征繳土增。

　　3．所得稅有關(guān)稅款文檔：國稅發(fā)[2000]118號《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》第三條要求， （一）公司以生產(chǎn)經(jīng)營的一部分非貨幣性資產(chǎn)境外投資，包含股份有限公司的公司股東以其生產(chǎn)經(jīng)營的一部分非貨幣性資產(chǎn)向股份有限公司配購個股，應(yīng)在投資交易產(chǎn)生時，將其溶解為按投資性房地產(chǎn)市場銷售相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和項目投資二項經(jīng)濟發(fā)展業(yè)務(wù)流程開展企業(yè)所得稅解決，并按照規(guī)定測算確定財產(chǎn)出讓個人所得或損害。（二）以上財產(chǎn)出讓個人所得如金額較大，在一個繳稅本年度確定完成交納所得稅有艱難的，報檢稅務(wù)行政機關(guān)準許，可做為延遞個人所得，在投資交易產(chǎn)生本期及接著不超過五個繳稅本年度內(nèi)均值攤轉(zhuǎn)至各本年度的應(yīng)繳稅個人所得中。（三）被創(chuàng)投企業(yè)接納的以上非貨幣性資產(chǎn)，可按經(jīng)評定確定后的使用價值明確相關(guān)財產(chǎn)的成本費。該文件第六條進一步確立：“本通告所稱投資性房地產(chǎn)就是指單獨公司中間依照正當競爭標準和運營基本自行開展財產(chǎn)互換和負債償還的額度?！?br>
　　依據(jù)之上稅款文檔要求，可制訂繳稅籌劃計劃方案以下：

　　大牌明星房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與金葉股權(quán)有限責(zé)任公司簽署投資合同， 明星公司將建造的商住樓以8000萬元的投資性房地產(chǎn)項目投資給金葉企業(yè)，占金葉公司股份總金額的40%.投資合同要求明星公司參加金葉企業(yè)分配利潤，擔(dān)負金葉企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，并于2005年6月30日前申請辦理房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)過戶辦理手續(xù)。房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)過戶后，明星公司于2005年12月31日將8000萬元股權(quán)均值出讓給金葉企業(yè)的原公司股東。

　　簽署以上投資合同后，明星公司將建造的商住樓以8000萬元的投資性房地產(chǎn)項目投資給金葉企業(yè)， 并于2005年12月31日將8000萬元股權(quán)均值出讓給金葉企業(yè)的原公司股東時，依據(jù)稅務(wù)總局（2002）191號文件的要求不交納增值稅及大城市維護保養(yǎng)基本建設(shè)稅、教育附加費；依據(jù)財稅字（1995）48號文件的要求，不交納土增。依據(jù)國稅發(fā)（2000）118號文件的要求，明星公司只需測算市場銷售非貨幣性資產(chǎn)的財產(chǎn)出讓個人所得，財產(chǎn)出讓個人所得=8000-3600=4400（萬余元）。該財產(chǎn)出讓個人所得應(yīng)交納所得稅，明星公司本年度應(yīng)繳稅測算以下：

　　應(yīng)交納合同印花稅=8000×0.05%=4（萬余元）

　　應(yīng)交納所得稅=（4400-4） ×33%=1450.68（萬余元）

　　明星公司應(yīng)交納稅款累計=4 1450.68=1454.68（萬余元）

　　金葉企業(yè)應(yīng)繳稅測算以下：

　　應(yīng)交納合同印花稅=8000×0.05%=4（萬余元）

　　應(yīng)交納房產(chǎn)契稅=8000×4%=320（萬余元）

　　金葉企業(yè)應(yīng)交納稅款累計=4 320=324（萬余元）

　　經(jīng)繳稅籌劃后，金葉企業(yè)應(yīng)納稅所得額不會改變，明星公司繳稅籌劃前與籌劃后應(yīng)繳稅比照以下：

　　新項目 籌劃前（萬余元） 籌劃后（萬余元）

　　應(yīng)交納增值稅 400

　　應(yīng)交納大城市維護保養(yǎng)基本建設(shè)稅 28

　　應(yīng)交納教育附加費 16

　　應(yīng)交納所得稅 849.288 1450.68

　　應(yīng)交納合同印花稅 4 4

　　應(yīng)交納土增 1378.4

　　累計 2675.688 1454.68

　　根據(jù)之上比照可看得出，明星公司繳稅籌劃后降低稅款開支1221.00八萬元， 并且按國稅發(fā)[2000]118號文檔要求， 明星公司可向負責(zé)人稅務(wù)行政機關(guān)申請辦理推遲交納財產(chǎn)出讓個人所得應(yīng)交納的所得稅，按5年測算，每一年交納244.2016萬元（1221.008÷5=244.2016萬元）。如獲負責(zé)人稅務(wù)行政機關(guān)準許，2005年度可節(jié)省現(xiàn)錢開支1210.4784萬元，避稅經(jīng)濟效益比較明顯。

　　在開展該項繳稅籌劃時要留意以下事宜：

　　1．明星公司在簽署投資合同時務(wù)必標明參加接納投資人分配利潤，一同擔(dān)負經(jīng)營風(fēng)險，方能享有免稅增值稅的現(xiàn)行政策。

　　2．明星公司務(wù)必按< <破產(chǎn)法> >的要求，在項目投資后六個月內(nèi)辦理房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)過戶辦理手續(xù)。

（創(chuàng)作者任職于江蘇省興華會計公司有限責(zé)任公司）