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　　在當(dāng)今的文化生活中，公司牽涉到房產(chǎn)市場(chǎng)銷售層面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展個(gè)人行為較多。因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)銷售一般額度很大，涉及到的稅收多、 稅沙袋綁腿，怎樣依據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)銷售的稅收優(yōu)惠政策開(kāi)展繳稅籌劃，減少公司整體稅賦開(kāi)支，日益為各公司所關(guān)心?，F(xiàn)舉例子公司房產(chǎn)市場(chǎng)銷售的繳稅籌劃方式 。

　　例：大牌明星房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2005年1月有一幢建造的商住樓提前準(zhǔn)備售賣給金葉股權(quán)有限責(zé)任公司。該商住樓項(xiàng)目成本及花費(fèi)為3六百萬(wàn)元，經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估組織評(píng)定，使用價(jià)值為8000萬(wàn)元。彼此承諾按成交價(jià)8000萬(wàn)元做為商住樓售賣交易量的賬面價(jià)值價(jià)錢并簽署買賣合同。明星公司市場(chǎng)銷售該商住樓涉及到的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅征收率為7%，教育附加費(fèi)征收率為4%，公司所得稅率為33%；合同印花稅（產(chǎn)權(quán)年限遷移書(shū)據(jù)）征收率為0.05%.金葉股權(quán)有限責(zé)任公司注冊(cè)資金為1.20億元，由四個(gè)公司股東注資建立，注資占比各占25%，金葉企業(yè)選購(gòu)該商住樓是自購(gòu)，選購(gòu)該商住樓涉及到的合同印花稅（產(chǎn)權(quán)年限遷移書(shū)據(jù)）征收率為0.05%，房產(chǎn)稅稅率為4%.

　　一、明星公司市場(chǎng)銷售該商住樓應(yīng)繳稅測(cè)算以下：

　　1．應(yīng)交納增值稅=8000×5%=400（萬(wàn)余元）

　?。ㄗⅲ阂罁?jù)稅務(wù)總局（2003）16號(hào)文件要求：企業(yè)和本人市場(chǎng)銷售或出讓其購(gòu)買的房產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)證，以所有收益減掉房產(chǎn)或土地使用權(quán)證的購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓售價(jià)后的賬戶余額為銷售額計(jì)繳增值稅。按此文檔要求，建造房產(chǎn)和購(gòu)入房產(chǎn)在市場(chǎng)銷售繳稅時(shí)是有差別的，購(gòu)入房產(chǎn)在市場(chǎng)銷售時(shí)推行賬戶余額繳稅，建造房產(chǎn)在市場(chǎng)銷售時(shí)沒(méi)有扣減的要求，應(yīng)以消費(fèi)者付款給經(jīng)營(yíng)者的所有合同款和價(jià)外費(fèi)用做為銷售額計(jì)繳增值稅。本實(shí)例商住樓為建造房產(chǎn)，應(yīng)按零售價(jià)8000萬(wàn)元做為銷售額全額的計(jì)繳增值稅）。

　　2．應(yīng)交納大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅=400×7%=28（萬(wàn)余元）

　　3．應(yīng)交納教育附加費(fèi)=400×4%=16（萬(wàn)余元）

　　4．應(yīng)交納合同印花稅=8000×0.05%=4（萬(wàn)余元）

　　5．應(yīng)交納土地資源增值稅計(jì)算以下：

　?。?）扣減新項(xiàng)目額度=3600 400 28 16 4=4048（萬(wàn)余元）

　　（2）增值額=8000-4048=3952（萬(wàn)余元）

　?。?）增值率=3952÷4048×100%=97.63%

　　應(yīng)交納土增=3952÷40%-4048×5%=1378.4（萬(wàn)余元）

　　（注：增值額超出扣減新項(xiàng)目額度50%，未超出100%的，土增稅款=增值額×40%-扣減新項(xiàng)目額度×5%）

　　6．應(yīng)交納所得稅=（8000-3600-400-28-16-4-1378.4）×33%
　　=2573.6×33%=849.288（萬(wàn)余元）

　　明星公司應(yīng)交納稅款累計(jì)=400 28 16 4 1378.4 849.288=2675.688（萬(wàn)余元）

　　二、金葉企業(yè)應(yīng)繳稅測(cè)算以下：

　　1．應(yīng)交納合同印花稅=8000×0.05%=4（萬(wàn)余元）

　　2．應(yīng)交納房產(chǎn)契稅=8000×4%=320（萬(wàn)余元）

　　金葉企業(yè)應(yīng)交納稅款累計(jì)=4 320=324萬(wàn)元

　　根據(jù)之上稅收計(jì)算全過(guò)程可看得出，明星公司市場(chǎng)銷售商住樓的稅賦較重，關(guān)鍵是由于土地資源增值額很大，造成土增稅款較高，占整體稅賦的51.52%.對(duì)于明星公司土地資源增值額很大的特性，融合房產(chǎn)市場(chǎng)銷售所涉及到增值稅、土增、所得稅有關(guān)稅款文檔的要求，大家可制訂下列繳稅籌劃計(jì)劃方案，更改房產(chǎn)的出讓方法，爭(zhēng)得有關(guān)稅款的免減現(xiàn)行政策，做到減少公司整體稅賦的目地。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)銷售所涉及到增值稅、土增、所得稅有關(guān)稅收減免文檔以下：

　　1．增值稅有關(guān)稅款文檔：財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》要求：以無(wú)形資產(chǎn)攤銷、資產(chǎn)投資入股投資，參加接納投資人分配利潤(rùn)，一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人行為，不征繳增值稅，并對(duì)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征繳增值稅。該通告從2003年1月1日起實(shí)行。

　　2．土增有關(guān)稅款文檔：財(cái)稅字[1995]48號(hào)<<財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》要求：針對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)的，項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)的一方以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價(jià)入股投資開(kāi)展項(xiàng)目投資或做為合作經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)的公司里時(shí)，暫免征繳土增。

　　3．所得稅有關(guān)稅款文檔：國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》第三條要求， （一）公司以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一部分非貨幣性資產(chǎn)境外投資，包含股份有限公司的公司股東以其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一部分非貨幣性資產(chǎn)向股份有限公司配購(gòu)個(gè)股，應(yīng)在投資交易產(chǎn)生時(shí)，將其溶解為按投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和項(xiàng)目投資二項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展業(yè)務(wù)流程開(kāi)展企業(yè)所得稅解決，并按照規(guī)定測(cè)算確定財(cái)產(chǎn)出讓個(gè)人所得或損害。（二）以上財(cái)產(chǎn)出讓個(gè)人所得如金額較大，在一個(gè)繳稅本年度確定完成交納所得稅有艱難的，報(bào)檢稅務(wù)行政機(jī)關(guān)準(zhǔn)許，可做為延遞個(gè)人所得，在投資交易產(chǎn)生本期及接著不超過(guò)五個(gè)繳稅本年度內(nèi)均值攤轉(zhuǎn)至各本年度的應(yīng)繳稅個(gè)人所得中。（三）被創(chuàng)投企業(yè)接納的以上非貨幣性資產(chǎn)，可按經(jīng)評(píng)定確定后的使用價(jià)值明確相關(guān)財(cái)產(chǎn)的成本費(fèi)。該文件第六條進(jìn)一步確立：“本通告所稱投資性房地產(chǎn)就是指單獨(dú)公司中間依照正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)基本自行開(kāi)展財(cái)產(chǎn)互換和負(fù)債償還的額度?！?br>
　　依據(jù)之上稅款文檔要求，可制訂繳稅籌劃計(jì)劃方案以下：

　　大牌明星房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與金葉股權(quán)有限責(zé)任公司簽署投資合同， 明星公司將建造的商住樓以8000萬(wàn)元的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目投資給金葉企業(yè)，占金葉公司股份總金額的40%.投資合同要求明星公司參加金葉企業(yè)分配利潤(rùn)，擔(dān)負(fù)金葉企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并于2005年6月30日前申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶辦理手續(xù)。房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，明星公司于2005年12月31日將8000萬(wàn)元股權(quán)均值出讓給金葉企業(yè)的原公司股東。

　　簽署以上投資合同后，明星公司將建造的商住樓以8000萬(wàn)元的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目投資給金葉企業(yè)， 并于2005年12月31日將8000萬(wàn)元股權(quán)均值出讓給金葉企業(yè)的原公司股東時(shí)，依據(jù)稅務(wù)總局（2002）191號(hào)文件的要求不交納增值稅及大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅、教育附加費(fèi)；依據(jù)財(cái)稅字（1995）48號(hào)文件的要求，不交納土增。依據(jù)國(guó)稅發(fā)（2000）118號(hào)文件的要求，明星公司只需測(cè)算市場(chǎng)銷售非貨幣性資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)出讓個(gè)人所得，財(cái)產(chǎn)出讓個(gè)人所得=8000-3600=4400（萬(wàn)余元）。該財(cái)產(chǎn)出讓個(gè)人所得應(yīng)交納所得稅，明星公司本年度應(yīng)繳稅測(cè)算以下：

　　應(yīng)交納合同印花稅=8000×0.05%=4（萬(wàn)余元）

　　應(yīng)交納所得稅=（4400-4） ×33%=1450.68（萬(wàn)余元）

　　明星公司應(yīng)交納稅款累計(jì)=4 1450.68=1454.68（萬(wàn)余元）

　　金葉企業(yè)應(yīng)繳稅測(cè)算以下：

　　應(yīng)交納合同印花稅=8000×0.05%=4（萬(wàn)余元）

　　應(yīng)交納房產(chǎn)契稅=8000×4%=320（萬(wàn)余元）

　　金葉企業(yè)應(yīng)交納稅款累計(jì)=4 320=324（萬(wàn)余元）

　　經(jīng)繳稅籌劃后，金葉企業(yè)應(yīng)納稅所得額不會(huì)改變，明星公司繳稅籌劃前與籌劃后應(yīng)繳稅比照以下：

　　新項(xiàng)目 籌劃前（萬(wàn)余元） 籌劃后（萬(wàn)余元）

　　應(yīng)交納增值稅 400

　　應(yīng)交納大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅 28

　　應(yīng)交納教育附加費(fèi) 16

　　應(yīng)交納所得稅 849.288 1450.68

　　應(yīng)交納合同印花稅 4 4

　　應(yīng)交納土增 1378.4

　　累計(jì) 2675.688 1454.68

　　根據(jù)之上比照可看得出，明星公司繳稅籌劃后降低稅款開(kāi)支1221.00八萬(wàn)元， 并且按國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)文檔要求， 明星公司可向負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理推遲交納財(cái)產(chǎn)出讓個(gè)人所得應(yīng)交納的所得稅，按5年測(cè)算，每一年交納244.2016萬(wàn)元（1221.008÷5=244.2016萬(wàn)元）。如獲負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)準(zhǔn)許，2005年度可節(jié)省現(xiàn)錢開(kāi)支1210.4784萬(wàn)元，避稅經(jīng)濟(jì)效益比較明顯。

　　在開(kāi)展該項(xiàng)繳稅籌劃時(shí)要留意以下事宜：

　　1．明星公司在簽署投資合同時(shí)務(wù)必標(biāo)明參加接納投資人分配利潤(rùn)，一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，方能享有免稅增值稅的現(xiàn)行政策。

　　2．明星公司務(wù)必按< <破產(chǎn)法> >的要求，在項(xiàng)目投資后六個(gè)月內(nèi)辦理房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)過(guò)戶辦理手續(xù)。

（創(chuàng)作者任職于江蘇省興華會(huì)計(jì)公司有限責(zé)任公司）