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灘涂地稅款籌劃——增值稅

 　　灘涂地涉及到的稅款籌劃室內(nèi)空間較為大的增值稅新項目主要是與灘涂地承攬租賃、分包轉(zhuǎn)租房及其灘涂地承包權(quán)出讓等有關(guān)的稅款新項目。 　?。ㄒ唬┈F(xiàn)行政策根據(jù) 　　1、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條要求，在我國地區(qū)給予規(guī)章要求的應(yīng)稅服務(wù)、出讓無形資產(chǎn)攤銷或是銷售不動產(chǎn)的企業(yè)和本人，為增值稅的繳稅扣繳義務(wù)人，理應(yīng)依規(guī)交納增值稅。 　　《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十條“公司租用或承攬給別人運營的，以承租方或項目承包人為經(jīng)營者?！薄秶邑斦俊⑽覈悇?wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)增值稅好多個現(xiàn)行政策難題的通告》（財稅字（1995）045號）中進一步確立租用或承攬公司的經(jīng)營者難題，強調(diào)“增值稅暫行規(guī)定實施辦法第十條所稱經(jīng)營者，就是指有單獨的承包權(quán)，在會計上獨立核算，并按時向租賃者或分包者上交房租或承包費的承租方和項目承包人。” 　　2、《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好〈增值稅稅收分類注解〉（實施稿）的通告》（國稅發(fā)[1993]149號）要求，出讓無形資產(chǎn)攤銷，就是指出讓無形資產(chǎn)攤銷的使用權(quán)或所有權(quán)的個人行為，其征繳范疇包含出讓土地使用權(quán)證等。通告強調(diào)“出讓土地使用權(quán)證，就是指土地資源使用人出讓土地使用權(quán)證的個人行為”，并確立“土地資源使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證和土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者的個人行為，不征繳增值稅?！薄秶邑斦俊⑽覈悇?wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)對多個新項目免稅增值稅的通告》（財稅字[1994]002號）進一步明文規(guī)定，從1994年1月1日起，將土地使用權(quán)證出讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用以農(nóng)業(yè)，免稅增值稅。 　　《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者個人行為增值稅難題的通告》（國稅發(fā)[2008]27花了7天時間）要求，經(jīng)營者將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者時，只需出示縣市級（含）之上地區(qū)市人民政府取回土地使用權(quán)證的宣布文檔，不管付款征地補償費的自有資金是不是為政府部門存量資金，該個人行為均歸屬于土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者的個人行為，依照《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好〈增值稅稅收分類注解（實施稿）〉的通告》（國稅發(fā)[1993]149號）要求，不征繳增值稅。 　　國稅發(fā)[2007]645號在回應(yīng)四川省地區(qū)稅務(wù)局有關(guān)未辦土地使用權(quán)證證出讓土地資源相關(guān)稅款難題的請示報告時審批，對“土地資源使用人出讓、質(zhì)押或換置土地資源，不管其是不是獲得了該土地資源的所有權(quán)屬資格證書，不管其在出讓、質(zhì)押或換置土地資源全過程中是不是與另一方被告方申請辦理了土地使用權(quán)證屬資格證書變動登記，只需土地資源使用人具有占據(jù)、應(yīng)用、盈利或處罰該土地資源的支配權(quán)，且有合同書等直接證據(jù)說明其本質(zhì)出讓、質(zhì)押或換置了土地資源并獲得了相對應(yīng)的經(jīng)濟發(fā)展權(quán)益，土地資源使用人以及另一方被告方理應(yīng)按照稅收法律要求交納增值稅、土增和房產(chǎn)契稅等有關(guān)稅款?！?　　3、國稅發(fā)發(fā)[1997]8花了7天時間審批在回應(yīng)遼寧地區(qū)稅務(wù)局《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費是否征稅的請示》中要求，對承包土地人獲得的土地資源上的房屋建筑、建筑物、地上青苗的等土地資源附屬物的賠償費收益，應(yīng)依照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》中的“銷售不動產(chǎn)——別的土地資源附屬物”稅收分類征繳增值稅。 　　4、國稅發(fā)[1993]149號通告確立，以房產(chǎn)、無形資產(chǎn)攤銷項目投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤、一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營風(fēng)險的個人行為，不征繳增值稅。但對以房產(chǎn)或無形資產(chǎn)攤銷項目投資入股投資扣除固定不動盈利繳稅難題，我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局國稅發(fā)[1997]490號審批以下：依據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的相關(guān)要求，以房產(chǎn)或無形資產(chǎn)攤銷項目投資入股投資，與投資人不一同承擔(dān)責(zé)任，扣除固定不動盈利的個人行為，應(yīng)差別下列二種狀況征繳增值稅：以房產(chǎn)、土地使用權(quán)證項目投資入股投資，扣除固定不動盈利的，歸屬于將場所、房子等出讓別人應(yīng)用的業(yè)務(wù)流程，應(yīng)按“服務(wù)行業(yè)”稅收分類中“租賃行業(yè)”新項目征繳增值稅；以專利權(quán)、專利、非專利技術(shù)、版權(quán)、信譽等項目投資入股投資，扣除固定不動盈利的，歸屬于出讓無形資產(chǎn)攤銷所有權(quán)的個人行為，應(yīng)按“出讓無形資產(chǎn)攤銷”稅收分類征繳增值稅。稅務(wù)總局[2002]191號文件自2003年1月1日起進一步放開“對公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征繳增值稅”要求。 　?。ǘ┗I劃構(gòu)思 　　為籌劃好與灘涂地承攬租賃、分包轉(zhuǎn)租房及其灘涂地承包權(quán)出讓等有關(guān)的稅款難題，最先要弄清楚什么叫承包土地承包權(quán)？《物權(quán)法》第十一章對“承包土地承包權(quán)”作了專章要求，在其中第125條對“承包土地承包權(quán)”確立定義為：“承包土地承包權(quán)人依規(guī)對其經(jīng)營承包的農(nóng)用地、林地類、草坪等具有占據(jù)、應(yīng)用和盈利的支配權(quán)，有權(quán)利從業(yè)農(nóng)業(yè)、林果業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等農(nóng)業(yè)”。從《物權(quán)法》第124條的要求得知，這兒的“農(nóng)用地、林地類、草坪等”既包含“農(nóng)戶全民所有的”也包含“國家所有由農(nóng)戶團體應(yīng)用的”農(nóng)用地、林地類、草坪，及其別的依規(guī)用以農(nóng)牧業(yè)的土地資源。承包土地承包權(quán)是個十分廣泛的定義，不但指在集體用地上開設(shè)的用益物權(quán)，還可以指在國有土地上開設(shè)的用益物權(quán)。 　　1、灘涂地“承包土地承包權(quán)”分包轉(zhuǎn)租房或項目投資入股投資經(jīng)典案例 　　1998年由王某帶頭8人合作經(jīng)營租賃灘涂地10000畝，用以栽種、飼養(yǎng)及喂養(yǎng)等新項目，待定租賃承包限期30年，每一年向灘涂地局上繳租費一百萬元。后因為運營虧本，合作伙伴陸續(xù)退伙，王某在運營資產(chǎn)急缺的狀況下考慮到怎樣走出困境。有二種計劃方案可選擇： 　　計劃方案一：將租賃的灘涂地分包，合同條款租賃承包剩下期內(nèi)的租費由接包人擔(dān)負(fù)，分包方一次性獲得分包收益三百萬元，另出讓灘涂地水利建設(shè)工程、養(yǎng)殖廠、養(yǎng)殖場及辦公房等獲得收益六百萬元，應(yīng)繳營業(yè)稅計算以下： 　　應(yīng)繳“服務(wù)行業(yè)——租賃行業(yè)”增值稅＝300×5%＝十五萬元； 　　應(yīng)繳“銷售不動產(chǎn)”增值稅＝600×5%＝三十萬元； 　　累計應(yīng)繳增值稅15＋30＝45萬元。 　　此外，依照要求還需要交納大城市維護保養(yǎng)基本建設(shè)稅、教育附加費、個人所得稅（如創(chuàng)立股份合作制等法人企業(yè)則最先要交納所得稅）等。 　　計劃方案二：假定以上王某等將租賃承包權(quán)及一部分財產(chǎn)做價項目投資入股投資，則又有二種方式 產(chǎn)考：一是以房產(chǎn)、租賃承包權(quán)項目投資入股投資，每一年扣除固定不動盈利，依照《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)以房產(chǎn)或無形資產(chǎn)攤銷項目投資入股投資扣除固定不動盈利征繳增值稅難題的審批》（國稅發(fā)[1997]490號），以房產(chǎn)、土地使用權(quán)證項目投資入股投資，扣除固定不動盈利的，歸屬于將場所、房子等出讓別人應(yīng)用的業(yè)務(wù)流程，應(yīng)按“服務(wù)行業(yè)”稅收分類中“租賃行業(yè)”新項目征繳增值稅；二是以房產(chǎn)、租賃承包權(quán)項目投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤、一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營風(fēng)險，依照國稅發(fā)[1997]490號文檔要求則不征繳增值稅。 　　假如王某等將租賃承包權(quán)及一部分財產(chǎn)做價項目投資入股投資，由接納投資人擔(dān)負(fù)合同條款租賃承包剩下期內(nèi)的租費，而自身每一年扣除固定不動盈利，則應(yīng)繳增值稅同計劃方案一；假如采用以房產(chǎn)、租賃承包權(quán)項目投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤、一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營風(fēng)險，則不交納增值稅。 　　籌劃構(gòu)思 　　針對灘涂地承攬租賃后由于種種原因必須 下手，是挑選分包轉(zhuǎn)租房或是項目投資入股投資，要視詳細情況而定。依據(jù)財稅字[2002]191號文件要求，以資產(chǎn)投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤，一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營風(fēng)險的個人行為，不征繳增值稅，并且自2003年1月1日起，針對以資產(chǎn)投資入股投資后出讓股份的個人行為，也不會再征繳增值稅。因而，這類要求為灘涂地承攬租賃后是分包或是轉(zhuǎn)租房亦或是項目投資入股投資等進行繳稅籌劃給予了寬闊的室內(nèi)空間。 　　計劃方案較為 　　從以上2個計劃方案較為看來，采用將灘涂地“承包土地承包權(quán)”等立即分包方法不會有多少運營風(fēng)險，但須交納增值稅等各類稅款，且稅收負(fù)擔(dān)較重；假如將“承包土地承包權(quán)”做價項目投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤，一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營風(fēng)險，不但不征繳增值稅，還能夠侵吞接納投資人的運營分配利潤，一旦情況有變，能夠?qū)⑺鶕碛械墓蓹?quán)轉(zhuǎn)讓，一樣不征繳增值稅。 　　2、灘涂地“承包土地承包權(quán)”出讓或取回經(jīng)典案例 　　仍以以上王某租賃灘涂地運營為例子。因為當(dāng)?shù)卣w規(guī)劃的必須 ，擬開發(fā)設(shè)計灘涂地濕地公園旅游資源開發(fā)，政府部門相關(guān)部門決策取回被王某租賃的灘涂地，也是有二種方式 可選擇。 　　計劃方案一：立即出讓方法，即王某等與相關(guān)部門簽署轉(zhuǎn)讓合同，按照市場價錢有償轉(zhuǎn)讓，獲得承攬承包權(quán)出讓收益2200萬元，灘涂地水利建設(shè)工程、養(yǎng)殖廠、養(yǎng)殖場及辦公房等獲得收益六百萬元，在其中承攬承包權(quán)出讓應(yīng)按“出讓無形資產(chǎn)攤銷”計稅增值稅，出讓灘涂地水利建設(shè)工程、養(yǎng)殖廠、養(yǎng)殖場及辦公房等應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”計稅增值稅，應(yīng)繳營業(yè)稅計算以下： 　　應(yīng)繳承包權(quán)出讓“出讓無形資產(chǎn)攤銷”增值稅＝2200×5%＝1十萬元； 　　應(yīng)繳“銷售不動產(chǎn)”增值稅＝600×5%＝三十萬元； 　　累計應(yīng)繳增值稅110＋30＝1四十萬元。 　　此外，依照要求還需要交納大城市維護保養(yǎng)基本建設(shè)稅、教育附加費、個人所得稅（如創(chuàng)立股份合作制等法人企業(yè)則最先要交納所得稅）等。 　　計劃方案二：由政府部門相關(guān)部門給予取回并給與財政局賠償?shù)姆椒?。王某等獲得承包土地承包權(quán)取回賠償費2200萬元，灘涂地水利建設(shè)工程、養(yǎng)殖廠、養(yǎng)殖場及辦公房及山林、園林綠化等房屋拆遷補償收益六百萬元，依據(jù)國稅發(fā)[2008]277號文件要求，經(jīng)營者將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者個人行為歸屬于土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者的個人行為，付款征地補償費依照國稅發(fā)[1993]149號文件要求，不征繳增值稅。而對承包土地人獲得的地面上房屋建筑、建筑物、地上青苗的等土地資源附屬物的賠償費收益，依據(jù)國稅發(fā)發(fā)[1997]87號文件要求應(yīng)依照“銷售不動產(chǎn)——別的土地資源附屬物”稅收分類征繳增值稅。應(yīng)繳營業(yè)稅計算以下： 　　應(yīng)繳“銷售不動產(chǎn)”增值稅＝600×5%＝三十萬元。 　　此外，依照要求還需要交納大城市維護保養(yǎng)基本建設(shè)稅、教育附加費、個人所得稅（如創(chuàng)立股份合作制等法人企業(yè)則最先要交納所得稅）等。 　　以上2個計劃方案在盈利相同的狀況下，顯而易見，計劃方案二比計劃方案一節(jié)約稅款花費。 　　根據(jù)以上二個實例的剖析較為，小編覺得在涉及到分包轉(zhuǎn)租房土地經(jīng)營權(quán)或出讓土地經(jīng)營權(quán)或償還土地使用權(quán)證時，不論是分包轉(zhuǎn)租房或項目投資入股投資或是被政府部門取回，操作過程時，均要以合理合法、井然有序為前提條件，盡量地節(jié)省稅款成本費，在這個基礎(chǔ)上追求完美效益最大化。