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灘涂地稅款籌劃——增值稅

 　　灘涂地涉及到的稅款籌劃室內(nèi)空間較為大的增值稅新項(xiàng)目主要是與灘涂地承攬租賃、分包轉(zhuǎn)租房及其灘涂地承包權(quán)出讓等有關(guān)的稅款新項(xiàng)目。 　?。ㄒ唬┈F(xiàn)行政策根據(jù) 　　1、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條要求，在我國(guó)地區(qū)給予規(guī)章要求的應(yīng)稅服務(wù)、出讓無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)或是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)和本人，為增值稅的繳稅扣繳義務(wù)人，理應(yīng)依規(guī)交納增值稅。 　　《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條“公司租用或承攬給別人運(yùn)營(yíng)的，以承租方或項(xiàng)目承包人為經(jīng)營(yíng)者?！薄秶?guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)增值稅好多個(gè)現(xiàn)行政策難題的通告》（財(cái)稅字（1995）045號(hào)）中進(jìn)一步確立租用或承攬公司的經(jīng)營(yíng)者難題，強(qiáng)調(diào)“增值稅暫行規(guī)定實(shí)施辦法第十條所稱(chēng)經(jīng)營(yíng)者，就是指有單獨(dú)的承包權(quán)，在會(huì)計(jì)上獨(dú)立核算，并按時(shí)向租賃者或分包者上交房租或承包費(fèi)的承租方和項(xiàng)目承包人?！?　　2、《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好〈增值稅稅收分類(lèi)注解〉（實(shí)施稿）的通告》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）要求，出讓無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)，就是指出讓無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)的使用權(quán)或所有權(quán)的個(gè)人行為，其征繳范疇包含出讓土地使用權(quán)證等。通告強(qiáng)調(diào)“出讓土地使用權(quán)證，就是指土地資源使用人出讓土地使用權(quán)證的個(gè)人行為”，并確立“土地資源使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證和土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者的個(gè)人行為，不征繳增值稅。”《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)對(duì)多個(gè)新項(xiàng)目免稅增值稅的通告》（財(cái)稅字[1994]002號(hào)）進(jìn)一步明文規(guī)定，從1994年1月1日起，將土地使用權(quán)證出讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用以農(nóng)業(yè)，免稅增值稅。 　　《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者個(gè)人行為增值稅難題的通告》（國(guó)稅發(fā)[2008]27花了7天時(shí)間）要求，經(jīng)營(yíng)者將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者時(shí)，只需出示縣市級(jí)（含）之上地區(qū)市人民政府取回土地使用權(quán)證的宣布文檔，不管付款征地補(bǔ)償費(fèi)的自有資金是不是為政府部門(mén)存量資金，該個(gè)人行為均歸屬于土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者的個(gè)人行為，依照《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好〈增值稅稅收分類(lèi)注解（實(shí)施稿）〉的通告》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）要求，不征繳增值稅。 　　國(guó)稅發(fā)[2007]645號(hào)在回應(yīng)四川省地區(qū)稅務(wù)局有關(guān)未辦土地使用權(quán)證證出讓土地資源相關(guān)稅款難題的請(qǐng)示報(bào)告時(shí)審批，對(duì)“土地資源使用人出讓、質(zhì)押或換置土地資源，不管其是不是獲得了該土地資源的所有權(quán)屬資格證書(shū)，不管其在出讓、質(zhì)押或換置土地資源全過(guò)程中是不是與另一方被告方申請(qǐng)辦理了土地使用權(quán)證屬資格證書(shū)變動(dòng)登記，只需土地資源使用人具有占據(jù)、應(yīng)用、盈利或處罰該土地資源的支配權(quán)，且有合同書(shū)等直接證據(jù)說(shuō)明其本質(zhì)出讓、質(zhì)押或換置了土地資源并獲得了相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)益，土地資源使用人以及另一方被告方理應(yīng)按照稅收法律要求交納增值稅、土增和房產(chǎn)契稅等有關(guān)稅款?！?　　3、國(guó)稅發(fā)發(fā)[1997]8花了7天時(shí)間審批在回應(yīng)遼寧地區(qū)稅務(wù)局《關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)是否征稅的請(qǐng)示》中要求，對(duì)承包土地人獲得的土地資源上的房屋建筑、建筑物、地上青苗的等土地資源附屬物的賠償費(fèi)收益，應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》中的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)——?jiǎng)e的土地資源附屬物”稅收分類(lèi)征繳增值稅。 　　4、國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)通告確立，以房產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)項(xiàng)目投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤(rùn)、一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人行為，不征繳增值稅。但對(duì)以房產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)項(xiàng)目投資入股投資扣除固定不動(dòng)盈利繳稅難題，我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局國(guó)稅發(fā)[1997]490號(hào)審批以下：依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》的相關(guān)要求，以房產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)項(xiàng)目投資入股投資，與投資人不一同承擔(dān)責(zé)任，扣除固定不動(dòng)盈利的個(gè)人行為，應(yīng)差別下列二種狀況征繳增值稅：以房產(chǎn)、土地使用權(quán)證項(xiàng)目投資入股投資，扣除固定不動(dòng)盈利的，歸屬于將場(chǎng)所、房子等出讓別人應(yīng)用的業(yè)務(wù)流程，應(yīng)按“服務(wù)行業(yè)”稅收分類(lèi)中“租賃行業(yè)”新項(xiàng)目征繳增值稅；以專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)利、非專(zhuān)利技術(shù)、版權(quán)、信譽(yù)等項(xiàng)目投資入股投資，扣除固定不動(dòng)盈利的，歸屬于出讓無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)所有權(quán)的個(gè)人行為，應(yīng)按“出讓無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)”稅收分類(lèi)征繳增值稅。稅務(wù)總局[2002]191號(hào)文件自2003年1月1日起進(jìn)一步放開(kāi)“對(duì)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征繳增值稅”要求。 　?。ǘ┗I劃構(gòu)思 　　為籌劃好與灘涂地承攬租賃、分包轉(zhuǎn)租房及其灘涂地承包權(quán)出讓等有關(guān)的稅款難題，最先要弄清楚什么叫承包土地承包權(quán)？《物權(quán)法》第十一章對(duì)“承包土地承包權(quán)”作了專(zhuān)章要求，在其中第125條對(duì)“承包土地承包權(quán)”確立定義為：“承包土地承包權(quán)人依規(guī)對(duì)其經(jīng)營(yíng)承包的農(nóng)用地、林地類(lèi)、草坪等具有占據(jù)、應(yīng)用和盈利的支配權(quán)，有權(quán)利從業(yè)農(nóng)業(yè)、林果業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等農(nóng)業(yè)”。從《物權(quán)法》第124條的要求得知，這兒的“農(nóng)用地、林地類(lèi)、草坪等”既包含“農(nóng)戶(hù)全民所有的”也包含“國(guó)家所有由農(nóng)戶(hù)團(tuán)體應(yīng)用的”農(nóng)用地、林地類(lèi)、草坪，及其別的依規(guī)用以農(nóng)牧業(yè)的土地資源。承包土地承包權(quán)是個(gè)十分廣泛的定義，不但指在集體用地上開(kāi)設(shè)的用益物權(quán)，還可以指在國(guó)有土地上開(kāi)設(shè)的用益物權(quán)。 　　1、灘涂地“承包土地承包權(quán)”分包轉(zhuǎn)租房或項(xiàng)目投資入股投資經(jīng)典案例 　　1998年由王某帶頭8人合作經(jīng)營(yíng)租賃灘涂地10000畝，用以栽種、飼養(yǎng)及喂養(yǎng)等新項(xiàng)目，待定租賃承包限期30年，每一年向?yàn)┩康鼐稚侠U租費(fèi)一百萬(wàn)元。后因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)虧本，合作伙伴陸續(xù)退伙，王某在運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)急缺的狀況下考慮到怎樣走出困境。有二種計(jì)劃方案可選擇： 　　計(jì)劃方案一：將租賃的灘涂地分包，合同條款租賃承包剩下期內(nèi)的租費(fèi)由接包人擔(dān)負(fù)，分包方一次性獲得分包收益三百萬(wàn)元，另出讓灘涂地水利建設(shè)工程、養(yǎng)殖廠(chǎng)、養(yǎng)殖場(chǎng)及辦公房等獲得收益六百萬(wàn)元，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅計(jì)算以下： 　　應(yīng)繳“服務(wù)行業(yè)——租賃行業(yè)”增值稅＝300×5%＝十五萬(wàn)元； 　　應(yīng)繳“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”增值稅＝600×5%＝三十萬(wàn)元； 　　累計(jì)應(yīng)繳增值稅15＋30＝45萬(wàn)元。 　　此外，依照要求還需要交納大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅（如創(chuàng)立股份合作制等法人企業(yè)則最先要交納所得稅）等。 　　計(jì)劃方案二：假定以上王某等將租賃承包權(quán)及一部分財(cái)產(chǎn)做價(jià)項(xiàng)目投資入股投資，則又有二種方式 產(chǎn)考：一是以房產(chǎn)、租賃承包權(quán)項(xiàng)目投資入股投資，每一年扣除固定不動(dòng)盈利，依照《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)以房產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)項(xiàng)目投資入股投資扣除固定不動(dòng)盈利征繳增值稅難題的審批》（國(guó)稅發(fā)[1997]490號(hào)），以房產(chǎn)、土地使用權(quán)證項(xiàng)目投資入股投資，扣除固定不動(dòng)盈利的，歸屬于將場(chǎng)所、房子等出讓別人應(yīng)用的業(yè)務(wù)流程，應(yīng)按“服務(wù)行業(yè)”稅收分類(lèi)中“租賃行業(yè)”新項(xiàng)目征繳增值稅；二是以房產(chǎn)、租賃承包權(quán)項(xiàng)目投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤(rùn)、一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，依照國(guó)稅發(fā)[1997]490號(hào)文檔要求則不征繳增值稅。 　　假如王某等將租賃承包權(quán)及一部分財(cái)產(chǎn)做價(jià)項(xiàng)目投資入股投資，由接納投資人擔(dān)負(fù)合同條款租賃承包剩下期內(nèi)的租費(fèi)，而自身每一年扣除固定不動(dòng)盈利，則應(yīng)繳增值稅同計(jì)劃方案一；假如采用以房產(chǎn)、租賃承包權(quán)項(xiàng)目投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤(rùn)、一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，則不交納增值稅。 　　籌劃構(gòu)思 　　針對(duì)灘涂地承攬租賃后由于種種原因必須 下手，是挑選分包轉(zhuǎn)租房或是項(xiàng)目投資入股投資，要視詳細(xì)情況而定。依據(jù)財(cái)稅字[2002]191號(hào)文件要求，以資產(chǎn)投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤(rùn)，一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人行為，不征繳增值稅，并且自2003年1月1日起，針對(duì)以資產(chǎn)投資入股投資后出讓股份的個(gè)人行為，也不會(huì)再征繳增值稅。因而，這類(lèi)要求為灘涂地承攬租賃后是分包或是轉(zhuǎn)租房亦或是項(xiàng)目投資入股投資等進(jìn)行繳稅籌劃給予了寬闊的室內(nèi)空間。 　　計(jì)劃方案較為 　　從以上2個(gè)計(jì)劃方案較為看來(lái)，采用將灘涂地“承包土地承包權(quán)”等立即分包方法不會(huì)有多少運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但須交納增值稅等各類(lèi)稅款，且稅收負(fù)擔(dān)較重；假如將“承包土地承包權(quán)”做價(jià)項(xiàng)目投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤(rùn)，一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不但不征繳增值稅，還能夠侵吞接納投資人的運(yùn)營(yíng)分配利潤(rùn)，一旦情況有變，能夠?qū)⑺鶕碛械墓蓹?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)粯硬徽骼U增值稅。 　　2、灘涂地“承包土地承包權(quán)”出讓或取回經(jīng)典案例 　　仍以以上王某租賃灘涂地運(yùn)營(yíng)為例子。因?yàn)楫?dāng)?shù)卣w規(guī)劃的必須 ，擬開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)灘涂地濕地公園旅游資源開(kāi)發(fā)，政府部門(mén)相關(guān)部門(mén)決策取回被王某租賃的灘涂地，也是有二種方式 可選擇。 　　計(jì)劃方案一：立即出讓方法，即王某等與相關(guān)部門(mén)簽署轉(zhuǎn)讓合同，按照市場(chǎng)價(jià)錢(qián)有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)@得承攬承包權(quán)出讓收益2200萬(wàn)元，灘涂地水利建設(shè)工程、養(yǎng)殖廠(chǎng)、養(yǎng)殖場(chǎng)及辦公房等獲得收益六百萬(wàn)元，在其中承攬承包權(quán)出讓?xiě)?yīng)按“出讓無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)”計(jì)稅增值稅，出讓灘涂地水利建設(shè)工程、養(yǎng)殖廠(chǎng)、養(yǎng)殖場(chǎng)及辦公房等應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)稅增值稅，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅計(jì)算以下： 　　應(yīng)繳承包權(quán)出讓“出讓無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)”增值稅＝2200×5%＝1十萬(wàn)元； 　　應(yīng)繳“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”增值稅＝600×5%＝三十萬(wàn)元； 　　累計(jì)應(yīng)繳增值稅110＋30＝1四十萬(wàn)元。 　　此外，依照要求還需要交納大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅（如創(chuàng)立股份合作制等法人企業(yè)則最先要交納所得稅）等。 　　計(jì)劃方案二：由政府部門(mén)相關(guān)部門(mén)給予取回并給與財(cái)政局賠償?shù)姆椒?。王某等獲得承包土地承包權(quán)取回賠償費(fèi)2200萬(wàn)元，灘涂地水利建設(shè)工程、養(yǎng)殖廠(chǎng)、養(yǎng)殖場(chǎng)及辦公房及山林、園林綠化等房屋拆遷補(bǔ)償收益六百萬(wàn)元，依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2008]277號(hào)文件要求，經(jīng)營(yíng)者將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者個(gè)人行為歸屬于土地資源使用人將土地使用權(quán)證退還給土地資源使用者的個(gè)人行為，付款征地補(bǔ)償費(fèi)依照國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)文件要求，不征繳增值稅。而對(duì)承包土地人獲得的地面上房屋建筑、建筑物、地上青苗的等土地資源附屬物的賠償費(fèi)收益，依據(jù)國(guó)稅發(fā)發(fā)[1997]87號(hào)文件要求應(yīng)依照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)——?jiǎng)e的土地資源附屬物”稅收分類(lèi)征繳增值稅。應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅計(jì)算以下： 　　應(yīng)繳“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”增值稅＝600×5%＝三十萬(wàn)元。 　　此外，依照要求還需要交納大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅（如創(chuàng)立股份合作制等法人企業(yè)則最先要交納所得稅）等。 　　以上2個(gè)計(jì)劃方案在盈利相同的狀況下，顯而易見(jiàn)，計(jì)劃方案二比計(jì)劃方案一節(jié)約稅款花費(fèi)。 　　根據(jù)以上二個(gè)實(shí)例的剖析較為，小編覺(jué)得在涉及到分包轉(zhuǎn)租房土地經(jīng)營(yíng)權(quán)或出讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)或償還土地使用權(quán)證時(shí)，不論是分包轉(zhuǎn)租房或項(xiàng)目投資入股投資或是被政府部門(mén)取回，操作過(guò)程時(shí)，均要以合理合法、井然有序?yàn)榍疤釛l件，盡量地節(jié)省稅款成本費(fèi)，在這個(gè)基礎(chǔ)上追求完美效益最大化。