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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)差額計(jì)稅賬務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)銷售自主開發(fā)的建筑項(xiàng)目，其計(jì)稅方式和項(xiàng)目的動(dòng)工日期相關(guān)，《建筑工程施工許可證》注明的合同書動(dòng)工日期是2016年4月30日前建筑項(xiàng)目，可選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅；《建筑工程施工許可證》注明的合同書動(dòng)工日期是2016年5月1日后建筑項(xiàng)目，只有可用一般計(jì)稅方法記稅。

房開企業(yè)里的一般納稅人市場(chǎng)銷售自主開發(fā)的建筑項(xiàng)目，可用一般計(jì)稅方法記稅的，依照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣減本期市場(chǎng)銷售建筑項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額測(cè)算銷售總額。

收取的土地價(jià)款，是偏向政府部門、土地管理部門因受政府部門授權(quán)委托扣除土地價(jià)款的部門一次性支付的土地價(jià)款，包含土地資源買受人向政府機(jī)構(gòu)收取的征收土地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地資源早期開發(fā)成本和土地出讓收益等。

除此之外，獲得土地資源時(shí)往別的單位或者個(gè)人收取的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也可在測(cè)算銷售總額時(shí)扣減。經(jīng)營者按照上述要求扣減拆遷補(bǔ)償費(fèi)耗時(shí)，需提供拆遷補(bǔ)償協(xié)議、動(dòng)遷彼此付款和獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑據(jù)等能證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)有效的原材料。

房開企業(yè)里的一般納稅人市場(chǎng)銷售自主開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)老項(xiàng)目，可用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不可扣減相對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

從上述稅收優(yōu)惠政策能夠得知，房開企業(yè)的簡(jiǎn)易計(jì)稅是全額的規(guī)格，一般計(jì)稅是差值規(guī)格，與上文所提到的建筑服務(wù)恰好相反。

從賬務(wù)處理的角度來看，一般計(jì)稅方法且容許差值的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過「銷項(xiàng)稅抵扣」這一欄目開展計(jì)算。

從核算步驟看，小編認(rèn)為，獲得土地資源及其付款拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，仍然以價(jià)稅合計(jì)數(shù)記入有關(guān)成本，沒有進(jìn)行價(jià)稅分離，產(chǎn)生納稅時(shí)間時(shí)，然后按照18號(hào)公告第五條的相關(guān)規(guī)定，以本期銷售面積占能夠銷售面積比例，測(cè)算抵扣銷項(xiàng)稅。

房開企業(yè)在賬務(wù)處理留意以下幾種難題

一是房開企業(yè)獲得預(yù)收賬款時(shí)，不出現(xiàn)納稅時(shí)間，但是需要按照規(guī)定預(yù)繳稅款以及額外，賬務(wù)處理需要進(jìn)行體現(xiàn)，包含：具體預(yù)繳稅款時(shí)的處理方法（小編認(rèn)為依照收付實(shí)現(xiàn)制）、附加稅費(fèi)的期終結(jié)轉(zhuǎn)損益、以預(yù)繳增值稅抵扣應(yīng)納稅所得額（小編認(rèn)為綜合性抵稅）等。

二是除個(gè)別省區(qū)外，房開企業(yè)的納稅時(shí)間開始時(shí)間與會(huì)計(jì)收入確定的時(shí)長是一致的，均是房產(chǎn)交房時(shí)，因而房開企業(yè)增值稅與財(cái)務(wù)核算并沒有稅會(huì)差異，其實(shí)就是房開企業(yè)不用應(yīng)用「應(yīng)交稅金—待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅」明細(xì)科目。

三是房開企業(yè)未創(chuàng)立單獨(dú)的項(xiàng)目公司而是用設(shè)定工程項(xiàng)目的形式進(jìn)行研發(fā)的，還要考慮到企業(yè)范圍之內(nèi)企業(yè)增值稅款結(jié)轉(zhuǎn)成本難題。

四是充分考慮房開企業(yè)預(yù)繳稅款在空間層面的獨(dú)特性，其「應(yīng)交稅金—預(yù)交增值稅」學(xué)科很有可能存有貸方余額，期終需在負(fù)債表的「其他流動(dòng)資產(chǎn)」或「別的非流動(dòng)資產(chǎn)」新項(xiàng)目列報(bào)。

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