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土地增值稅如何結(jié)算?

答：一、結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)

1、預(yù)征為主導(dǎo)

土地增值稅以預(yù)征為主導(dǎo)，對(duì)符合條件的就要開始結(jié)算，那實(shí)際必須符合什么樣的條件呢?我從兩條路線而言，一個(gè)是一定要進(jìn)行土地資源增值稅清算的，一個(gè)是稅務(wù)局有權(quán)要求開展土地資源增值稅清算的。

一定要進(jìn)行結(jié)算的(合乎以下條件之一的一定要進(jìn)行結(jié)算)：

(1)開發(fā)規(guī)劃所有完工，并已經(jīng)完成市場銷售。土地增值稅并不是根據(jù)企業(yè)來結(jié)算，是按照新項(xiàng)目結(jié)算，一個(gè)企業(yè)里很有可能幾個(gè)新項(xiàng)目同步進(jìn)行，有些實(shí)現(xiàn)了，有些沒完成，但凡是實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目就要開始結(jié)算。

(2)整體轉(zhuǎn)讓的開發(fā)規(guī)劃，不管完工或是未完工都會(huì)進(jìn)行結(jié)算。

(3)立即出讓土地使用權(quán)證項(xiàng)目。

稅務(wù)局有權(quán)要求結(jié)算(合乎以下條件之一的有權(quán)要求結(jié)算)：

(1)已完工項(xiàng)目，并市場銷售進(jìn)行85%之上;或是，盡管市場銷售沒完成85%，可是剩下的可售賣的總建筑面積用于租賃或自購了。

(2)獲得市場銷售(預(yù)購)許可證書已超三年了，但仍然沒完成售賣的。

(3)辦理注銷的房產(chǎn)公司，但沒有進(jìn)行土地資源增值稅清算的。

(4)各個(gè)地方稅務(wù)行政機(jī)關(guān)所規(guī)定的其他狀況。(一般這種情是能夠和稅務(wù)行政機(jī)關(guān)商量后推遲的)

二、結(jié)算全過程

1、清除收益

(1)最先，財(cái)務(wù)工作人員需要對(duì)房產(chǎn)銷售額進(jìn)行清洗并編寫報(bào)表。

假如是所有早已市場銷售并開票的還行測算，那記入土增清算收入便是營業(yè)成本-房產(chǎn)銷售收益。

(2)僅僅只是一部分已售賣并開票的，那就要清除那并沒有開稅票房子，那些是自購或出租的，這一部分是不需要繳土地增值稅的;除開自購或租賃的房子，還有一些未開票的房子，有什么是視同銷售的也需要征收土增稅，例如可能是用于抵賬了。

2、清除扣除項(xiàng)目

清理干凈收益之后，一定要對(duì)能夠扣減項(xiàng)目進(jìn)行清洗。為了方便中后期填寫土地資源增值稅申報(bào)表，能把扣減項(xiàng)目按下列六大類來進(jìn)行篩選并編寫報(bào)表：

(1)前期工程費(fèi)(2)工程建筑安裝工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)(4)公共性配套費(fèi)(5)開發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用(6)利息支出

這六大類的成本，都需要有稅票方可進(jìn)入扣除項(xiàng)目，要是沒有稅票是不可以進(jìn)到扣除項(xiàng)目的。

結(jié)算土地增值稅的時(shí)候可以扣減的稅款是不是包含企業(yè)增值稅、附加稅、教育附加費(fèi)、地方教育附加、所得稅?

《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)營改增后土地增值稅多個(gè)稅收征管要求的通知》 (我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第70號(hào))第三條第(一)項(xiàng)規(guī)定，營改增后，測算土地增值稅增值率的扣除項(xiàng)目中“與出售房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)”不包含企業(yè)增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]6號(hào))第七條要求，規(guī)章第六條列出計(jì)算增值率的扣除項(xiàng)目，具體如下：(五)與出售房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)，指的是在出讓房地產(chǎn)業(yè)時(shí)交納的增值稅、大城市維護(hù)建設(shè)稅、合同印花稅。因出售房地產(chǎn)業(yè)繳納的教育附加費(fèi)，也可以視作稅費(fèi)給予扣減。

依據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，結(jié)算土地增值稅的時(shí)候可以扣減的稅金包含：附加稅、教育附加費(fèi)、地方教育附加，但不包含企業(yè)增值稅、所得稅。

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