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房地產(chǎn)開發(fā)商營改增政策預繳稅款公式計算

在增值稅制下，地產(chǎn)商預購環(huán)節(jié)應納稅額=（應收帳款×預估利潤率）－預繳增值稅及附加－預繳土增稅 －成本費用。

而營改增后，企業(yè)增值稅較增值稅的改變有2點：

1、銷售額由價稅合計變成不含稅價。根據(jù)企業(yè)增值稅“價稅分離”的特征，房企銷售款應去除增值稅銷項稅額后確認收入。因而，地產(chǎn)商預售款測算應稅所得時，是否要“價稅分離”，已經(jīng)成為稅企異議的難題之一。

2、地產(chǎn)商預購收益須預繳稅款3%企業(yè)增值稅。企業(yè)增值稅與企業(yè)所得稅類似，對地產(chǎn)商預售款規(guī)定預征稅金，有別于增值稅應納稅所得額，預購階段交納的是預征企業(yè)增值稅，計算公式：預征企業(yè)增值稅=預售款/（1 增值稅率）× 3%預征率。因而，預征企業(yè)增值稅能不能于測算應稅所得時扣減，都是稅企異議的關鍵難題之一。

『年青的小編第二個關鍵是，增值稅工作原理是對“升值”繳稅，辦企業(yè)都可以升值這絕對是大家人心所向……』

整體之上見解，本質上，地產(chǎn)商對預購環(huán)節(jié)應納稅額的優(yōu)化算法存有2種可能：

方法一：（應收帳款 × 預估利潤率）－預交增值稅 －預繳附加稅額外 －預繳土增稅－成本費用

方法二： 應收帳款/（1 增值稅率）× 預估利潤率－預繳附加稅額外－預繳土增稅－成本費用

之上二種了解（通稱“方法一”、“方法二”）的差別取決于，

1、是不是對應收帳款開展企業(yè)增值稅“價稅分離”；

2、預繳稅款增值稅如何在所得的抵扣。

針對地產(chǎn)商預售款應稅所得算法的認為

小編認為應當按照方法一測算地產(chǎn)商預售款應納稅額。有以下幾點：

1、應收帳款不會有“價稅分離”的處理方式。

“價稅分離”算法是對于企業(yè)增值稅應稅收入計算方法，房地產(chǎn)預售環(huán)節(jié)并沒有造成增值稅納稅責任，未確認收入（預購僅預繳稅款，二者定義不一樣），因而不管增值稅法或者企業(yè)會計準則視角，都不存有對應收帳款“價稅分離”的處理方式或要求。

例如，房地產(chǎn)預售環(huán)節(jié)出具的稅票為“不征稅”稅票，只有額度，不會有“不含稅金額”；在會計賬務處理上，房地產(chǎn)預售環(huán)節(jié)支付的賬款借記“應收帳款”，包含財務會計（2016）22號等相關資料也并未要求需要進行“價稅分離”計算。

故小編認為測算所得稅應納稅所得時，都不解決應收帳款“價稅分離”。

自然，實屬一家之言。

2、相對來說，方法一更貼近現(xiàn)行標準預估利潤率水準。

營改增后，自我國稅務質監(jiān)總局至省、市各個稅務行政機關并沒有對預估利潤率作出調(diào)整，仍延續(xù)了增值稅制中的“15%、10%、5%”的預估利潤率。這一預估利潤率是稅務行政機關在增值稅制下依照“應納稅額=（應收帳款 × 預估利潤率）－預繳增值稅及附加－預繳土增稅－成本費用”的公式計算并確定經(jīng)營者承受力后制訂的預估利潤率水準。

因而，小編認為，營改增后，在預估利潤率水準不會改變前提下，應當延用與增值稅體制下測算應納稅額更相近的方法一才比較科學合理。何況按方法一測算企業(yè)所得稅已較增值稅制劇增。

綜合性本篇文章上述，針對房地產(chǎn)開發(fā)商營改增政策預繳稅款公式的一般需要分兩種來計算，一種就是房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售額由價稅合計的價錢變?yōu)槲炊惖膬r錢，另一種便是房企的預購收益需繳納3%的預購企業(yè)增值稅。根據(jù)對上文的講解我教師想必大家該問題肯定都擁有自己的了解，更多財務知識都是在網(wǎng)。