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房地產(chǎn)開發(fā)商營改增政策預(yù)繳稅款公式計(jì)算

在增值稅制下，地產(chǎn)商預(yù)購環(huán)節(jié)應(yīng)納稅額=（應(yīng)收帳款×預(yù)估利潤率）－預(yù)繳增值稅及附加－預(yù)繳土增稅 －成本費(fèi)用。

而營改增后，企業(yè)增值稅較增值稅的改變有2點(diǎn)：

1、銷售額由價(jià)稅合計(jì)變成不含稅價(jià)。根據(jù)企業(yè)增值稅“價(jià)稅分離”的特征，房企銷售款應(yīng)去除增值稅銷項(xiàng)稅額后確認(rèn)收入。因而，地產(chǎn)商預(yù)售款測算應(yīng)稅所得時(shí)，是否要“價(jià)稅分離”，已經(jīng)成為稅企異議的難題之一。

2、地產(chǎn)商預(yù)購收益須預(yù)繳稅款3%企業(yè)增值稅。企業(yè)增值稅與企業(yè)所得稅類似，對(duì)地產(chǎn)商預(yù)售款規(guī)定預(yù)征稅金，有別于增值稅應(yīng)納稅所得額，預(yù)購階段交納的是預(yù)征企業(yè)增值稅，計(jì)算公式：預(yù)征企業(yè)增值稅=預(yù)售款/（1 增值稅率）× 3%預(yù)征率。因而，預(yù)征企業(yè)增值稅能不能于測算應(yīng)稅所得時(shí)扣減，都是稅企異議的關(guān)鍵難題之一。

『年青的小編第二個(gè)關(guān)鍵是，增值稅工作原理是對(duì)“升值”繳稅，辦企業(yè)都可以升值這絕對(duì)是大家人心所向……』

整體之上見解，本質(zhì)上，地產(chǎn)商對(duì)預(yù)購環(huán)節(jié)應(yīng)納稅額的優(yōu)化算法存有2種可能：

方法一：（應(yīng)收帳款 × 預(yù)估利潤率）－預(yù)交增值稅 －預(yù)繳附加稅額外 －預(yù)繳土增稅－成本費(fèi)用

方法二： 應(yīng)收帳款/（1 增值稅率）× 預(yù)估利潤率－預(yù)繳附加稅額外－預(yù)繳土增稅－成本費(fèi)用

之上二種了解（通稱“方法一”、“方法二”）的差別取決于，

1、是不是對(duì)應(yīng)收帳款開展企業(yè)增值稅“價(jià)稅分離”；

2、預(yù)繳稅款增值稅如何在所得的抵扣。

針對(duì)地產(chǎn)商預(yù)售款應(yīng)稅所得算法的認(rèn)為

小編認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照方法一測算地產(chǎn)商預(yù)售款應(yīng)納稅額。有以下幾點(diǎn)：

1、應(yīng)收帳款不會(huì)有“價(jià)稅分離”的處理方式。

“價(jià)稅分離”算法是對(duì)于企業(yè)增值稅應(yīng)稅收入計(jì)算方法，房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)并沒有造成增值稅納稅責(zé)任，未確認(rèn)收入（預(yù)購僅預(yù)繳稅款，二者定義不一樣），因而不管增值稅法或者企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則視角，都不存有對(duì)應(yīng)收帳款“價(jià)稅分離”的處理方式或要求。

例如，房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)出具的稅票為“不征稅”稅票，只有額度，不會(huì)有“不含稅金額”；在會(huì)計(jì)賬務(wù)處理上，房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)支付的賬款借記“應(yīng)收帳款”，包含財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)（2016）22號(hào)等相關(guān)資料也并未要求需要進(jìn)行“價(jià)稅分離”計(jì)算。

故小編認(rèn)為測算所得稅應(yīng)納稅所得時(shí)，都不解決應(yīng)收帳款“價(jià)稅分離”。

自然，實(shí)屬一家之言。

2、相對(duì)來說，方法一更貼近現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估利潤率水準(zhǔn)。

營改增后，自我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局至省、市各個(gè)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)并沒有對(duì)預(yù)估利潤率作出調(diào)整，仍延續(xù)了增值稅制中的“15%、10%、5%”的預(yù)估利潤率。這一預(yù)估利潤率是稅務(wù)行政機(jī)關(guān)在增值稅制下依照“應(yīng)納稅額=（應(yīng)收帳款 × 預(yù)估利潤率）－預(yù)繳增值稅及附加－預(yù)繳土增稅－成本費(fèi)用”的公式計(jì)算并確定經(jīng)營者承受力后制訂的預(yù)估利潤率水準(zhǔn)。

因而，小編認(rèn)為，營改增后，在預(yù)估利潤率水準(zhǔn)不會(huì)改變前提下，應(yīng)當(dāng)延用與增值稅體制下測算應(yīng)納稅額更相近的方法一才比較科學(xué)合理。何況按方法一測算企業(yè)所得稅已較增值稅制劇增。

綜合性本篇文章上述，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商營改增政策預(yù)繳稅款公式的一般需要分兩種來計(jì)算，一種就是房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售額由價(jià)稅合計(jì)的價(jià)錢變?yōu)槲炊惖膬r(jià)錢，另一種便是房企的預(yù)購收益需繳納3%的預(yù)購企業(yè)增值稅。根據(jù)對(duì)上文的講解我教師想必大家該問題肯定都擁有自己的了解，更多財(cái)務(wù)知識(shí)都是在網(wǎng)。