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以土地資源投資入股土地稅費計算

若分公司并不是從業(yè)房產開發(fā)，總公司出讓土地使用權證可免稅土地增值稅;若分公司從業(yè)房產開發(fā)，總公司應按照《土地增值稅暫行條例》及其《我國稅務質監(jiān)總局關于做好〈土地增值稅宣傳提綱〉工作的通知》(國稅發(fā)發(fā)[1995]110號)第七條的相關規(guī)定：“(一)對獲得土地資源或房地產業(yè)所有權后，未做開發(fā)設計即轉讓，測算其增值率時，只可以扣減獲得土地使用權證時收取的地價款，繳納的相關花費，及在出讓階段交納的稅費。(二)對獲得土地所有權后投入資金，將生地黃變成熟地黃轉讓，測算其增值率時，容許扣減獲得土地使用權證時收取的地價款、繳納的相關花費，設計和開發(fā)土地所需成本費再加計項目成本的20 %及在出讓階段交納的稅費?！钡认嚓P規(guī)定測算交納土地增值稅。

《國家財政部、我國稅務質監(jiān)總局有關土地增值稅一些實際問題所規(guī)定的通告》(財稅字[1995]48號)第一條要求，對以房地產業(yè)來投資、合作經營的，項目投資、合作經營的一方以土地資源(房地產業(yè))作價入股來投資或做為合作經營標準，將房地產轉讓到所投入、合作經營的公司里時，暫免征繳土地增值稅、對投資、合營企業(yè)將以上房地產業(yè)再轉讓，應征繳土地增值稅。

《國家財政部、我國稅務質監(jiān)總局有關土地增值稅多個問題的通知》(稅務[2006]21號)第五條要求，對以土地資源(房地產業(yè))作價入股來投資或合營的，凡所項目投資、合作經營的企事業(yè)單位從事房產開發(fā)的，或是房地產開發(fā)企業(yè)因其修建的商住樓來投資和合營的，都不可用《國家財政部、我國稅務質監(jiān)總局有關土地增值稅一些實際問題所規(guī)定的通告》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征繳土地增值稅的相關規(guī)定。

《稅收征收管理法》第三十六要求，公司或是外資企業(yè)中國境內設立從事生產、運營的中介機構、地方與其說關聯(lián)公司間的經濟往來，理應按照獨立企業(yè)間的經濟往來扣除或是付款合同款、花費;沒有按照獨立企業(yè)間的經濟往來扣除或是付款合同款、花費，而降低其應納稅額收入或是收入額的，稅務行政機關有權利進行科學調節(jié)。

公司以土地資源投資入股如何交稅？

投資人以土地資源投資入股，應視作轉讓無形資產，應繳納稅費、土地增值稅、所得稅、合同印花稅。

被投資人獲得土地使用權證，應繳納稅費、合同印花稅。

投資人定制的稅收

（一）企業(yè)增值稅

1、出讓2016年4月30日前所取得的土地使用權證，差值簡易計稅依據(jù)稅務[2016]47號《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通信費抵扣等政策的通知》第二條要求：經營者出讓2016年4月30日前所取得的土地使用權證，可選可用簡易征收，以取得的全部價款和價外費用減掉獲得該土地所有權的售價后的余額為銷售額，依照5%的征收率測算繳納稅費。

2、出讓2016年4月30日后所取得的土地使用權證，全額的一般計稅

一般納稅人出讓2016年4月30日后所取得的土地使用權證該如何交稅？有些人明確提出能否減掉土地使用權證售價？我們自己的剖析如下所示：

財務〔2016〕36號《財務部 我國稅務質監(jiān)總局有關全方位拉開增值稅改征企業(yè)增值稅試點的通告》配件2，第10條的規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)里的一般納稅人市場銷售其研發(fā)的建筑項目（挑選簡易征收的房地產業(yè)老項目以外），以取得的全部價款和價外費用，扣減轉讓土地資源時往政府機構收取的土地價款后的余額為銷售額”。文本文件中由此可見，能減掉土地使用權證售價的情況僅針對“自主開發(fā)的建筑項目”。

而根據(jù)我國稅務質監(jiān)總局公示2016年第18號《我國稅務質監(jiān)總局有關公布〈房地產開發(fā)企業(yè)市場銷售自主開發(fā)的房地產企業(yè)增值稅征繳管理實施細則〉的通知》第二條明文規(guī)定：“自主開發(fā)，指的是在依法取得土地使用權證土地上開展基礎設施房屋建筑?！?/p>

顯而易見，財務〔2016〕36號中要求能減掉土地使用權證售價的情況不包含出讓土地使用權證。

此外，財務〔2016〕36號《財務部 我國稅務質監(jiān)總局有關全方位拉開增值稅改征企業(yè)增值稅試點的通告》所規(guī)定的簡易計稅情況也并未包含出讓2016年4月30日后所取得的土地使用權證。

因而，一般納稅人出讓2016年4月30日后所取得的土地使用權證，應全額的一般計稅。

（二）土地增值稅

依據(jù)稅務〔2018〕57號《財務部 稅務質監(jiān)總局有關繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)改制重組相關土地增值稅政策的通知》第四條明文規(guī)定：“企業(yè)、一個人在改制重組時以房地產業(yè)作價入股來投資，并對將房產遷移、變動到被投入的公司，暫時不征土地增值稅。”并且第五條要求“以上改制重組相關土地增值稅現(xiàn)行政策不太適合房地產業(yè)遷移隨意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情況?！?/p>

因而，投資人和被投資人均是非房地產開發(fā)企業(yè)，一般不征土地增值稅；投資人或者被投資人有一方為房地產開發(fā)企業(yè)則須交納土地增值稅。

（三）所得稅

依據(jù)稅務〔2014〕116號《關于非貨幣性資產投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》第一條要求“法人企業(yè)（下稱公司）以非貨幣性資產境外投資確定的非貨幣性資產出讓所得的，可以從不得超過5年時間內，分期付款勻稱記入相對應年度的應納稅額，按照規(guī)定測算繳納稅款。公司以非貨幣性資產境外投資，應當投資合同起效并辦理股份登記時，確定非貨幣性資產出讓收入完成。”

因而，以土地資源投資入股，投資人能將土地轉讓企業(yè)所得稅按不得超過5年勻稱記入相對應年度的應納稅額。

（四）合同印花稅

投資人依照產權轉移書據(jù)繳納印花稅，稅率為0.05%。

二、被投資人涉及到的稅收

（一）房產契稅

依據(jù)稅務〔2018〕17號《關于繼續(xù)支持企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的通知》第七條要求：“總公司以土地資源、房產權屬向控股子公司增資擴股，視作劃撥，免征契稅?！?/p>

因而，投資人以土地資源向被投資人增資擴股，被投資人免契稅。假如是投資人以土地投資成立公司，則能做隨機應變，投資人先用少許流動資產成立公司，再用土地資源向被投資人增資擴股，被投資人就能享受免契稅的相關規(guī)定。

（二）合同印花稅

被投資人按資本公積與資本公積金增長額繳納印花稅。稅率為0.05%。

本篇文章就以上就是我教師給大家分享關于以土地資源投資入股土地稅費計算難題的相關資料了，我相信你看完之后便會有一定的了解；假如你還有什么其它的難題，歡迎你來開展學習或是資詢。