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以土地資源投資入股土地稅費計算

若分公司并不是從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，總公司出讓土地使用權(quán)證可免稅土地增值稅;若分公司從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，總公司應(yīng)按照《土地增值稅暫行條例》及其《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好〈土地增值稅宣傳提綱〉工作的通知》(國稅發(fā)發(fā)[1995]110號)第七條的相關(guān)規(guī)定：“(一)對獲得土地資源或房地產(chǎn)業(yè)所有權(quán)后，未做開發(fā)設(shè)計即轉(zhuǎn)讓，測算其增值率時，只可以扣減獲得土地使用權(quán)證時收取的地價款，繳納的相關(guān)花費，及在出讓階段交納的稅費。(二)對獲得土地所有權(quán)后投入資金，將生地黃變成熟地黃轉(zhuǎn)讓，測算其增值率時，容許扣減獲得土地使用權(quán)證時收取的地價款、繳納的相關(guān)花費，設(shè)計和開發(fā)土地所需成本費再加計項目成本的20 %及在出讓階段交納的稅費?！钡认嚓P(guān)規(guī)定測算交納土地增值稅。

《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅一些實際問題所規(guī)定的通告》(財稅字[1995]48號)第一條要求，對以房地產(chǎn)業(yè)來投資、合作經(jīng)營的，項目投資、合作經(jīng)營的一方以土地資源(房地產(chǎn)業(yè))作價入股來投資或做為合作經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投入、合作經(jīng)營的公司里時，暫免征繳土地增值稅、對投資、合營企業(yè)將以上房地產(chǎn)業(yè)再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征繳土地增值稅。

《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅多個問題的通知》(稅務(wù)[2006]21號)第五條要求，對以土地資源(房地產(chǎn)業(yè))作價入股來投資或合營的，凡所項目投資、合作經(jīng)營的企事業(yè)單位從事房產(chǎn)開發(fā)的，或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其修建的商住樓來投資和合營的，都不可用《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅一些實際問題所規(guī)定的通告》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征繳土地增值稅的相關(guān)規(guī)定。

《稅收征收管理法》第三十六要求，公司或是外資企業(yè)中國境內(nèi)設(shè)立從事生產(chǎn)、運營的中介機(jī)構(gòu)、地方與其說關(guān)聯(lián)公司間的經(jīng)濟(jì)往來，理應(yīng)按照獨立企業(yè)間的經(jīng)濟(jì)往來扣除或是付款合同款、花費;沒有按照獨立企業(yè)間的經(jīng)濟(jì)往來扣除或是付款合同款、花費，而降低其應(yīng)納稅額收入或是收入額的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)有權(quán)利進(jìn)行科學(xué)調(diào)節(jié)。

公司以土地資源投資入股如何交稅？

投資人以土地資源投資入股，應(yīng)視作轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，應(yīng)繳納稅費、土地增值稅、所得稅、合同印花稅。

被投資人獲得土地使用權(quán)證，應(yīng)繳納稅費、合同印花稅。

投資人定制的稅收

（一）企業(yè)增值稅

1、出讓2016年4月30日前所取得的土地使用權(quán)證，差值簡易計稅依據(jù)稅務(wù)[2016]47號《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通信費抵扣等政策的通知》第二條要求：經(jīng)營者出讓2016年4月30日前所取得的土地使用權(quán)證，可選可用簡易征收，以取得的全部價款和價外費用減掉獲得該土地所有權(quán)的售價后的余額為銷售額，依照5%的征收率測算繳納稅費。

2、出讓2016年4月30日后所取得的土地使用權(quán)證，全額的一般計稅

一般納稅人出讓2016年4月30日后所取得的土地使用權(quán)證該如何交稅？有些人明確提出能否減掉土地使用權(quán)證售價？我們自己的剖析如下所示：

財務(wù)〔2016〕36號《財務(wù)部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)全方位拉開增值稅改征企業(yè)增值稅試點的通告》配件2，第10條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里的一般納稅人市場銷售其研發(fā)的建筑項目（挑選簡易征收的房地產(chǎn)業(yè)老項目以外），以取得的全部價款和價外費用，扣減轉(zhuǎn)讓土地資源時往政府機(jī)構(gòu)收取的土地價款后的余額為銷售額”。文本文件中由此可見，能減掉土地使用權(quán)證售價的情況僅針對“自主開發(fā)的建筑項目”。

而根據(jù)我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第18號《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場銷售自主開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)增值稅征繳管理實施細(xì)則〉的通知》第二條明文規(guī)定：“自主開發(fā)，指的是在依法取得土地使用權(quán)證土地上開展基礎(chǔ)設(shè)施房屋建筑?！?/p>

顯而易見，財務(wù)〔2016〕36號中要求能減掉土地使用權(quán)證售價的情況不包含出讓土地使用權(quán)證。

此外，財務(wù)〔2016〕36號《財務(wù)部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)全方位拉開增值稅改征企業(yè)增值稅試點的通告》所規(guī)定的簡易計稅情況也并未包含出讓2016年4月30日后所取得的土地使用權(quán)證。

因而，一般納稅人出讓2016年4月30日后所取得的土地使用權(quán)證，應(yīng)全額的一般計稅。

（二）土地增值稅

依據(jù)稅務(wù)〔2018〕57號《財務(wù)部 稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)改制重組相關(guān)土地增值稅政策的通知》第四條明文規(guī)定：“企業(yè)、一個人在改制重組時以房地產(chǎn)業(yè)作價入股來投資，并對將房產(chǎn)遷移、變動到被投入的公司，暫時不征土地增值稅。”并且第五條要求“以上改制重組相關(guān)土地增值稅現(xiàn)行政策不太適合房地產(chǎn)業(yè)遷移隨意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況?！?/p>

因而，投資人和被投資人均是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般不征土地增值稅；投資人或者被投資人有一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則須交納土地增值稅。

（三）所得稅

依據(jù)稅務(wù)〔2014〕116號《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》第一條要求“法人企業(yè)（下稱公司）以非貨幣性資產(chǎn)境外投資確定的非貨幣性資產(chǎn)出讓所得的，可以從不得超過5年時間內(nèi)，分期付款勻稱記入相對應(yīng)年度的應(yīng)納稅額，按照規(guī)定測算繳納稅款。公司以非貨幣性資產(chǎn)境外投資，應(yīng)當(dāng)投資合同起效并辦理股份登記時，確定非貨幣性資產(chǎn)出讓收入完成?！?/p>

因而，以土地資源投資入股，投資人能將土地轉(zhuǎn)讓企業(yè)所得稅按不得超過5年勻稱記入相對應(yīng)年度的應(yīng)納稅額。

（四）合同印花稅

投資人依照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，稅率為0.05%。

二、被投資人涉及到的稅收

（一）房產(chǎn)契稅

依據(jù)稅務(wù)〔2018〕17號《關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》第七條要求：“總公司以土地資源、房產(chǎn)權(quán)屬向控股子公司增資擴(kuò)股，視作劃撥，免征契稅?！?/p>

因而，投資人以土地資源向被投資人增資擴(kuò)股，被投資人免契稅。假如是投資人以土地投資成立公司，則能做隨機(jī)應(yīng)變，投資人先用少許流動資產(chǎn)成立公司，再用土地資源向被投資人增資擴(kuò)股，被投資人就能享受免契稅的相關(guān)規(guī)定。

（二）合同印花稅

被投資人按資本公積與資本公積金增長額繳納印花稅。稅率為0.05%。

本篇文章就以上就是我教師給大家分享關(guān)于以土地資源投資入股土地稅費計算難題的相關(guān)資料了，我相信你看完之后便會有一定的了解；假如你還有什么其它的難題，歡迎你來開展學(xué)習(xí)或是資詢。