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房地產(chǎn)開發(fā)商收到發(fā)票有什么

答：一、工程發(fā)包發(fā)票獲得

1、大包包合同書發(fā)票獲得。

房地產(chǎn)開發(fā)商如果把工程發(fā)包給建筑施工企業(yè)（工程外包），那樣建筑施工企業(yè)出具的稅票，應(yīng)當全額的按10%或是3%開票，差別在于老項目（或甲供）與最新項目。

與此同時，必須提示到大家，質(zhì)監(jiān)總局2016年第23號公告要求，提供建筑服務(wù)，經(jīng)營者自主出具或是稅務(wù)行政機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，需在發(fā)票備注標明建筑服務(wù)案發(fā)地縣（市、區(qū)）名稱及項目規(guī)劃。但在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定（質(zhì)監(jiān)總局2016年70號公告）也是十分很明確的，對發(fā)票備注未注明建筑服務(wù)案發(fā)地縣（市、區(qū)）名稱及項目規(guī)劃，土增稅不可抵扣。

2、甲供工程發(fā)票獲得。

在增值稅轉(zhuǎn)型以前甲供部分為必須建筑施工企業(yè)繳納增值稅，營改增政策以后不會有這種情況。營改增政策前期，為甲供工程所提供的建筑服務(wù)，能選可用簡易征收，那樣房地產(chǎn)開發(fā)商很有可能獲得的便是3%的增值發(fā)票。但根據(jù)稅務(wù)〔2017〕58號文件的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程總承包單位為建筑物的地基基礎(chǔ)工程、框架結(jié)構(gòu)給予工程服務(wù)，施工單位自行采購全部或部分建筑鋼材、混泥土、砌體材料、預(yù)制件構(gòu)件的，可用簡易計稅方法計稅。促使建筑施工企業(yè)只能夠簡易計稅（不能挑選），房地產(chǎn)開發(fā)商也就只能獲得3%的增值發(fā)票。

二、總分包工程的開票

建筑施工企業(yè)總承包經(jīng)營者以取得的全部價款和價外費用扣減收取的分包款后的余額，測算應(yīng)繳納的稅金?？墒?，給房地產(chǎn)開發(fā)商開票時，必須全額的出具。

實例:A企業(yè)承攬一項甲供工程，2018年1月結(jié)算款600萬，付給分包方240萬，在其中分包方自產(chǎn)自銷原材料200萬，人力40萬，問稅票應(yīng)該如何出具？假如分包方的原材料是購入的，又該怎樣開稅票呢？

我們首先來講一下分包方自產(chǎn)自銷原材料的處理方法：A企業(yè)按差額納稅，A企業(yè)獲得600萬工程進度款，分到分包方240萬，那樣A企業(yè)的稅金為： (600-240)÷1.03×0.03=10.49萬

有一些穗友就給出了顧慮：針對總包方所取得的200萬自產(chǎn)貨物發(fā)票（征收率16%），是否不能抵扣總包方的工程進度款收益？這是一個誤會，依照稅收法律的相關(guān)規(guī)定，分包方自產(chǎn)自銷的物品都是分包工程款的一部分，即便稅票是貨品發(fā)票，因而這一部分是可以抵扣的。

自然，假如分包方原材料純粹就是購入，那這240萬可以看作徹底業(yè)務(wù)外包，差額納稅扣減240萬就不存在什么異議。

三、混合銷售的開票

房地產(chǎn)開發(fā)商假如向商貿(mào)企業(yè)購置幕墻（購入），與此同時另一方給予安裝，應(yīng)當全額的依照銷售商品開票，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當獲得16%的增值發(fā)票。

可是，假如商貿(mào)企業(yè)自產(chǎn)自銷幕墻，出售給房地產(chǎn)開發(fā)商同時提供售后服務(wù)的，那就需要各自給房地產(chǎn)開發(fā)商出具銷售商品稅票（征收率16%）及給予工程建筑勞務(wù)發(fā)票（征收率10%增值稅率3%）。【質(zhì)監(jiān)總局公示2017年第11號-有關(guān)進一步明確營改增政策相關(guān)稅收征管難題的通知】

此外，有一種突發(fā)情況需要我們特別注意，即有關(guān)電梯銷售和安裝稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有特別的有關(guān)規(guī)定：

一般納稅人市場銷售電梯設(shè)備并提供售后服務(wù)，其售后服務(wù)可以按甲供工程挑選可用簡易計稅方法計稅。經(jīng)營者對組裝運作后電梯轎廂所提供的維修保養(yǎng)服務(wù)項目，依照“其他現(xiàn)代服務(wù)”繳納稅費。

四、掛靠經(jīng)營開票

實例：普通合伙人A以建筑施工企業(yè)B名義承包了一項工程，B簽署合同并開票，那樣B出具的稅票是否為虛開發(fā)票呢？

根據(jù)我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2014年第39號要求：

1、經(jīng)營者向受票方納稅人市場銷售了貨品，或提供了企業(yè)增值稅應(yīng)稅服務(wù)、應(yīng)稅；

2、經(jīng)營者向受票方納稅人繳納了所銷售商品、所提供應(yīng)稅服務(wù)或是應(yīng)稅的賬款，或是獲得了索要市場銷售賬款的憑證；

3、經(jīng)營者按照規(guī)定向受票方經(jīng)營者出具的增值稅發(fā)票相關(guān)知識，和所銷售商品、所提供應(yīng)稅服務(wù)或是應(yīng)稅相符合，所以該增值稅發(fā)票是經(jīng)營者合理合法獲得、并以個人為名出具的。

合乎之上所規(guī)定的不屬虛開增值稅票；所以對于A以B名義承攬工程，而且B簽署合同，那樣扣除工程進度款的便是B，因此這樣的事情不屬虛開增值稅票。

五、集團公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)分享資質(zhì)證書發(fā)票出具

例：工程建筑集團總部招標，受權(quán)給子公司工程施工，那樣稅票應(yīng)該如何出具，是不是涉及到虛開發(fā)票？

公司總部招標，由子公司工程施工，稅票應(yīng)當由現(xiàn)場施工的子公司出具，不屬虛開增值稅票，而且這個稅票是容許抵扣進項稅額的。

根據(jù)我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2017年第11號要求，建筑施工企業(yè)與承包方簽署建筑施工合同后，以內(nèi)部結(jié)構(gòu)受權(quán)或是三方協(xié)議等形式，受權(quán)集團公司內(nèi)別的經(jīng)營者（以下稱“第三方”）為發(fā)包單位提供建筑服務(wù)，然后由第三方直接和發(fā)包單位清算工程進度款的，由第三方繳納稅費同時向發(fā)包單位出具增值發(fā)票，與承包方簽署建筑施工合同的建筑施工企業(yè)不繳納稅費。發(fā)包單位可持具體提供建筑服務(wù)納稅人出具的增值稅發(fā)票抵扣進項稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接到預(yù)收賬款該怎么開稅票

依照稅務(wù)【2016】36號文件有關(guān)納稅時間時長的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)營者提供建筑服務(wù)、租賃采用預(yù)收賬款方法的，其納稅時間開始時間為接到預(yù)收賬款的那天。換句話說，文檔并沒要求，房地產(chǎn)開發(fā)商采用預(yù)收賬款方法的，其納稅時間開始時間為接到預(yù)收賬款的那天。

自然，我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局2016年第18號公告中要求， 房地產(chǎn)開發(fā)商接到預(yù)收賬款一般納稅人采用預(yù)收賬款方法市場銷售自主開發(fā)的建筑項目，應(yīng)在接到預(yù)收賬款時依照3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款。

大家要注意，納稅時間時長是指在那個時間擁有納稅時間，必須稅務(wù)申報；而18號政策規(guī)定的是一種預(yù)繳稅款的情況，也不是說公司形成了納稅時間。從法理學上來說，是不一樣的。（自然，從實際操作上來講，很多人都覺得是一樣的）從開票的角度來講，到納稅時間時長，公司應(yīng)當向顧客開票；而預(yù)繳稅款時，并沒到納稅時間時長，不該給顧客開稅票。

因而，從法理學上來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接到預(yù)收賬款時開具收據(jù)就能，而不必開票。但是由于購房者向有關(guān)部門辦理銀行貸款及公積金按揭借款、辦理抵押、繳納稅費、申請辦理買房補貼時均還需提供稅票，在這里環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣向顧客開票出現(xiàn)不同類型的作法：

容許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接到預(yù)收賬款時，向買房者出具增值稅普通發(fā)票，在出具增值稅普通發(fā)票時暫挑選“零稅率”開稅票，在稅票備注獨立備注名稱“預(yù)收賬款”。（山東省、湖北省、黑龍江省、江蘇省等）

地產(chǎn)商向買房者出具增值稅普通發(fā)票，征收率填好3％的預(yù)征率，并依據(jù)預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待宣布交易成功時，對扣除預(yù)收賬款時出具的增值稅普通發(fā)票給予沖紅，并且出具全額的增值發(fā)票，依照有關(guān)稅率或增值稅率補征稅金。（河南省等）

有的地方堅持不懈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從接到預(yù)收賬款時，向買房者開具收據(jù)。待買房買賣宣布結(jié)束后，買房者以收條向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得增值發(fā)票。（新疆省、江西省等）

我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第53號《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)營改增試點多個稅收征管難題的通知》（8月18日施行）中要求：……

（十一）提升6“未出現(xiàn)經(jīng)營行為的不征稅新項目”，用以經(jīng)營者扣除賬款但未出現(xiàn)銷售商品、應(yīng)稅服務(wù)、服務(wù)項目、固定資產(chǎn)或房產(chǎn)的情況。

“未出現(xiàn)經(jīng)營行為的不征稅新項目”內(nèi)設(shè)601 “預(yù)付費卡營銷和在線充值”、602“市場銷售自主開發(fā)的建筑項目預(yù)收賬款”、603 “已申報交納增值稅未開稅票補開票”。

應(yīng)用“未出現(xiàn)經(jīng)營行為的不征稅新項目”編號，發(fā)票稅率欄應(yīng)填好“不征稅”，不可開具增值稅專用發(fā)票?！?/p>

按上述要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接到預(yù)收賬款時，應(yīng)當向買房者出具增值稅普通發(fā)票，應(yīng)用“未出現(xiàn)經(jīng)營行為的不征稅新項目”編號，發(fā)票稅率欄應(yīng)填好“不征稅”。

之上闡述了房地產(chǎn)開發(fā)商收到發(fā)票有什么，也闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接到預(yù)收賬款該怎么開稅票。作為一名房地產(chǎn)開發(fā)商的稅務(wù)財務(wù)會計，一定要明白房地產(chǎn)開發(fā)商是能夠獲得許多發(fā)票的，這種發(fā)票大多都是能夠抵扣進項稅額的。如果你是很清楚，那樣咨詢一下在線教師吧。