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營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種

主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅

一 取得土地環(huán)節(jié)

開(kāi)發(fā)商品房等經(jīng)營(yíng)性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）

2、印花稅

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?

二 建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)

取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額

2、印花稅

常見(jiàn)的合同如下：

印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?

三 銷售環(huán)節(jié)

取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開(kāi)發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。

向左轉(zhuǎn)|向右轉(zhuǎn)

提示——被遮擋部分文字為“—預(yù)繳稅額”。

2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

預(yù)征及清算時(shí)實(shí)際繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù)，乘以適用稅率計(jì)繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費(fèi)附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值稅（預(yù)繳）

預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率

預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5?

5、企業(yè)所得稅

銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（一般為15%）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)算此前銷售的實(shí)際毛利額，將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

四 土地增值稅清算環(huán)節(jié)

項(xiàng)目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)－預(yù)繳稅額

增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）

增值稅一般計(jì)稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價(jià)款×11%）/（1+11%）

增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×120%－房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用－印花稅－城建稅及教育費(fèi)附加

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息如何處理？

①開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出，能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可據(jù)實(shí)扣除，但不能超過(guò)按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地出讓金及契稅與開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除。

②不能提供證明的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地出讓金及契稅與開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)扣除。

營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種通過(guò)上文的學(xué)習(xí)，小編老師相信大家對(duì)此問(wèn)題應(yīng)該都有自己的理解，最后小編老師給大家總結(jié)一下：一般會(huì)包含土地使用稅，營(yíng)業(yè)稅、印花稅、增值稅以及附加稅等等。如果看完上文后還有不清楚的地方，大家都可以來(lái)網(wǎng)進(jìn)行處理，這里有專業(yè)的老師指導(dǎo)你學(xué)習(xí)的。