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房地產(chǎn)業(yè)所得稅年度匯算清繳虧本如何做?

答：(一)有關(guān)每個(gè)季度預(yù)繳。依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2008]299號(hào)文，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)初實(shí)際利潤(rùn)按實(shí)分季(或月)預(yù)繳稅款所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、修建的住房、商用房以及其它房屋建筑、附屬物、服務(wù)設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在沒(méi)有竣工前采用預(yù)購(gòu)方法市場(chǎng)銷(xiāo)售所取得的預(yù)購(gòu)收益，按規(guī)定的預(yù)估毛利率分季(或月)算出預(yù)估銷(xiāo)售毛利，記入資產(chǎn)總額預(yù)繳稅款，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工、清算計(jì)稅成本后依照實(shí)際利潤(rùn)再次調(diào)節(jié)。

(二)有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品什么時(shí)候?yàn)榭⒐び?jì)交企業(yè)所得稅。依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2010]201號(hào)文，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建、研發(fā)的商品，不管工程施工質(zhì)量是不是根據(jù)檢驗(yàn)合格，或是不是申請(qǐng)辦理竣工(完工)備案手續(xù)及其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)預(yù)算辦理手續(xù)，當(dāng)公司逐漸申請(qǐng)辦理開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)訂單交付辦理手續(xù)(包含搬入辦理手續(xù))或已經(jīng)開(kāi)始具體交付使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品逐漸交付使用，應(yīng)視作開(kāi)發(fā)產(chǎn)品早已竣工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按立即清算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并測(cè)算公司本年度應(yīng)納稅額。

(三)有關(guān)收益。開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍包括市場(chǎng)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品環(huán)節(jié)中取得的全部合同款，包含現(xiàn)錢(qián)、準(zhǔn)貨幣及其它經(jīng)濟(jì)收益。企業(yè)代相關(guān)部門(mén)、單位及公司支付的各種各樣股票基金、費(fèi)用及額外等，凡列入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或者由公司開(kāi)票的，應(yīng)按所有確定為銷(xiāo)售額;未列入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)然后由公司以外的其他扣除單位、企業(yè)開(kāi)票的，可以作為代扣代繳賬款進(jìn)行監(jiān)管。國(guó)家財(cái)政部《關(guān)于施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度》(財(cái)發(fā)[2003]55號(hào))第六十二條確立：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)新土地、商住樓在轉(zhuǎn)交后，將清算收支明細(xì)遞交買(mǎi)家并被人認(rèn)可時(shí)，確定為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的完成;代建制房子及代建制別的工程項(xiàng)目，在竣工驗(yàn)收辦理交接手續(xù)，合同款清算收支明細(xì)經(jīng)委托單位簽證辦理后，確定為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的完成。

(四)有關(guān)成本費(fèi)、花銷(xiāo)扣減的稅務(wù)解決。公司在開(kāi)展成本費(fèi)、費(fèi)用統(tǒng)計(jì)與扣減時(shí)，需要按照規(guī)定區(qū)別成本費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本?；I備期招待費(fèi)費(fèi)等費(fèi)用抵扣難題，依據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條和第四十四條要求，公司正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)期內(nèi)所發(fā)生的招待費(fèi)、廣告費(fèi)用和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，能夠根據(jù)企業(yè)當(dāng)初收入分析測(cè)算明確扣減額度?？墒?，對(duì)在籌備期內(nèi)無(wú)法取得收入公司所發(fā)生的以上花費(fèi)怎樣進(jìn)行抵扣，未作明確的規(guī)定。充分考慮之上花費(fèi)歸屬于籌備費(fèi)范圍，《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)所得稅應(yīng)納稅額多個(gè)稅務(wù)處理事情的通知》確立，公司籌備期所發(fā)生的招待費(fèi)立即按照實(shí)際本年利潤(rùn)的60%、廣告費(fèi)用和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)按照實(shí)際本年利潤(rùn)，記入籌備費(fèi)，根據(jù)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)所得稅多個(gè)稅務(wù)事宜對(duì)接問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]98號(hào))第九條所規(guī)定的籌備費(fèi)稅務(wù)處理方法開(kāi)展抵扣。

(五)能夠沖減(應(yīng)對(duì))的成本。包含：(1)出包工程未最后申請(qǐng)辦理清算而尚未取得全額的發(fā)票，在有這方面合同書(shū)、協(xié)議和別的證明材料前提下，能夠沖減合同總金額的10%，記入成本對(duì)象的項(xiàng)目成本中。(2)公共配套設(shè)施并未修建或并未竣工的，可以按預(yù)算造價(jià)有效沖減建造成本。該公共基礎(chǔ)設(shè)施要符合在售房合同、協(xié)議和廣告宣傳、實(shí)體模型中要求服務(wù)承諾修建而且不可撤銷(xiāo)，或依照有關(guān)法律法規(guī)務(wù)必配套設(shè)施修建的標(biāo)準(zhǔn)。(3)需向政府部門(mén)上繳但還沒(méi)有上繳的報(bào)批報(bào)建花費(fèi)、物業(yè)公司健全花費(fèi)能夠按照規(guī)定沖減。物業(yè)管理健全費(fèi)用是指按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)股票基金、房屋維修基金或其它專(zhuān)項(xiàng)資金。

(六)公司在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)修建的服務(wù)設(shè)施。公司在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)修建的會(huì)館、物業(yè)管理服務(wù)場(chǎng)地、發(fā)電廠、熱力站、自來(lái)水廠、文體活動(dòng)展覽館、幼稚園等服務(wù)設(shè)施，若歸屬于非盈利性且產(chǎn)權(quán)年限歸屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與當(dāng)?shù)卣?、公用事業(yè)單位的，可以將其視作公共基礎(chǔ)設(shè)施，其建造成本按公共性配套設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)許扣減。若歸屬于盈利性的，或產(chǎn)權(quán)年限歸公司每一個(gè)，或沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與當(dāng)?shù)卣?、公用事業(yè)單位之外其他部門(mén)的，理應(yīng)獨(dú)立核算其成本費(fèi)。除公司自購(gòu)應(yīng)按照修建固資進(jìn)行修復(fù)外，別的一律按修建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行修復(fù)。

(七)公司在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)修建的郵電通訊、院校、醫(yī)療設(shè)備應(yīng)獨(dú)立計(jì)算成本。在其中，由企業(yè)和國(guó)家相關(guān)業(yè)務(wù)流程管理單位、企業(yè)合資企業(yè)基本建設(shè)，竣工后有償服務(wù)轉(zhuǎn)交的，國(guó)家相關(guān)業(yè)務(wù)流程管理單位、企業(yè)賦予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金可以直接抵稅該項(xiàng)目造價(jià)成本，抵稅后差值應(yīng)調(diào)節(jié)本期應(yīng)納稅額。

(八)有關(guān)地下停車(chē)場(chǎng)計(jì)算。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十三條要求：公司獨(dú)立修建的地下停車(chē)場(chǎng)所，可作為成本對(duì)象獨(dú)立核算。運(yùn)用地下基礎(chǔ)設(shè)施所形成的地下停車(chē)場(chǎng)所，做為公共基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行修復(fù)。