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土地轉讓合同也要貼花嗎

最近有學員向答疑老師咨詢：公司2018年12月與華生房地產公司簽訂了一宗土地的轉讓合同，合同價值約3億元，請問該合同需要繳納印花稅嗎？

那么，今天我們就一起來探討一下土地轉讓合同的印花稅問題。根據《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）第三條規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。

因此，企業(yè)簽訂的土地使用權轉讓合同需要按“產權轉移書據”繳納印花稅。

印花稅5個容易易混淆的問題

1、問題一：企業(yè)簽訂的保理合同是否需要繳納印花稅

參考《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，借款合同包括銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同。立合同人按借款金額萬分之零點五貼花。單據作為合同使用的，按合同貼花。

因此，根據上述政策規(guī)定我們認為企業(yè)簽訂的應收賬款的保理合同不在借款合同的列舉范圍之內，所以不需要繳納印花稅。

2、問題二：印花稅稅額尾數應如何處理

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令第11號）第三條規(guī)定，納稅人根據應納稅憑證的性質，分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執(zhí)行。應納稅額不足一角的，免納印花稅。應納稅額在一角以上的，其稅額尾數不滿五分的不計，滿五分的按一角計算繳納。

3、問題三：同一份合同，既有銷售項目的金額，又有加工項目的金額，印花稅應如何計算繳納？

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例實施細則》（財政部文件（88）財稅字第255號）第十七條規(guī)定：“同一憑證，因載有兩個或者兩個以上經濟事項而適用不同稅目稅率，如分別記載金額的，應分別計算應納稅額，相加后按合計稅額貼花；如未分別記載金額的，按稅率高的計稅貼花?！?/p>

因此，既有銷售項目又有加工項目的同一份合同，應分別按購銷合同和加工承攬合同稅目，分別按購銷金額萬分之三貼花和按加工或承攬收入萬分之五貼花。

4、問題四：企業(yè)的注冊資金與實收資本金額不一致，印花稅應如何計算繳納？

根據《國家稅務總局 關于資金賬簿印花稅問題的通知》（國稅發(fā)〔1994〕25號）的規(guī)定： 一、生產經營單位執(zhí)行“兩則”后，其“記載資金的賬簿”的印花稅計稅依據改為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額。 二、企業(yè)執(zhí)行"兩則"啟用新賬簿后，其“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額大于原已貼花資金的，就增加的部分補貼印花。

因此印花稅的繳納和注冊資金沒有關系，“記載資金的賬簿”印花稅的計稅依據是“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額

5、問題五：工程監(jiān)理公司簽訂的監(jiān)理合同，是否交印花稅？

參考《印花稅暫行條例》及《印花稅暫行條例施行細則》的規(guī)定，印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經財政部確定征稅的其他憑證征稅。 企業(yè)與監(jiān)理公司簽訂的工程監(jiān)理合同，不屬于上述列舉的印花稅征稅范圍，因此，不用繳納印花稅。

土地轉讓合同也要貼花嗎？根據《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）第三條規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。因此，企業(yè)簽訂的土地使用權轉讓合同需要按“產權轉移書據”繳納印花稅。

土地置換，是指在城市發(fā)展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區(qū)，加快城市發(fā)展的一種方法。因為土地位置的不同，所以其使用價格也不同，即地租不同，從而產生級差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業(yè)區(qū)、商務區(qū)等越近，土地使用價格越高；反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價進行土地置換改造老城區(qū)，發(fā)展新城區(qū)。中心城市土地價差較大，在土地置換中更有優(yōu)勢。

正常情況下，置換土地要交視同銷售，交營業(yè)稅。

屬于非貨幣性交易中的同類交易。以換出土地的賬面價值+相關稅費作為換入土地使用權的價值。

借：無形資產——土地使用權

貸：無形資產——土地使用權

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應交稅費——城市維護建設稅

貸：應交稅費——教育費附加

資產置換如何進行賬務處理

資產置換是指上市公司控股股東以優(yōu)質資產或現(xiàn)金置換上市公司的呆滯資產，或以主營業(yè)務資產置換非主營業(yè)務資產等情況，包括整體資產置換和部分資產置換等形式。

案例：A公司擁有B公司18%的股權，2006年B公司以價值5000萬元的不良資產（包括存貨、長期股權投資、長期待攤費用、3年以上往來款等）置換A公司評估值為5000萬元的房產，請問賬務如何處理？ 根據《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產交換》規(guī)定，在非貨幣性資產交換，對換入資產的成本有兩種計量基礎。當該項交換具有商業(yè)實質，并且換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量，應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益。不具有商業(yè)實質或交換涉及資產的公允價值均不能可靠計量的非貨幣性資產交換，應當按照換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費，作為換入資產的成本，不確認損益。

a、b公司為關聯(lián)方，若a、b公司的定價公允，則其賬務處理為：

a公司：

借：固定資產清理

累計折舊

固定資產減值準備

貸：固定資產

借：固定資產清理

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅

應交土地增值稅

借：應交稅費

貸：銀行存款

借：固定資產清理

貸：銀行存款

借：長期股權投資

庫存商品

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）

應收賬款等

貸：固定資產清理

最后，a公司根據固定資產清理賬戶余額的方向：

借：營業(yè)外支出

貸：固定資產清理

或

借：固定資產清理

貸：營業(yè)外收入

b公司：

借：固定資產

長期股權投資減值準備

壞賬準備

貸：主營業(yè)務收入 （存貨公允價值）

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

長期股權投資

投資收益（長期投權投資轉讓收益）

應收賬款等

營業(yè)外收入（非流動資產處置利得等）

借：主營業(yè)務成本

貸：庫存商品

借：固定資產

貸：銀行存款（支付契稅及交易費用等）

在大家的生活地，不知道有沒有接觸到土地的置換事項。土地置換賬務處理中土地使用權都是以無形資產記入的，大家記住了嗎？如還有不懂的地方，可在線聯(lián)系。

固定資產清理 固定資產減值準備 股權投資 企業(yè)會計準則 主營業(yè)務收入