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老房轉(zhuǎn)讓土地稅費計算方式

土地增值稅相關(guān)政策，還對個人轉(zhuǎn)讓住宅類的老房暫免征繳土地增值稅外，對單位或者個人出讓普通住宅類老房及房屋建筑，應(yīng)按規(guī)定征繳土地增值稅。但具體執(zhí)行過程中，因為老房扣除項目額度很難確定，有些地方一律推行定額征收。但實際上也有幾類其它的方式：

1.經(jīng)營者能夠提供原購房發(fā)票

《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅多個問題的通知》(稅務(wù)〔2006〕21號)要求，對單位或者個人出讓普通住宅類老房及房屋建筑，凡能夠提供原購房發(fā)票的，經(jīng)本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定，可按照稅票所述額度并且從選購本年度起止出讓本年度止每一年加計5%測算扣除項目金額。在其中加計工程項目的“每一年”，指購房發(fā)票所述日期起止房屋出售開票之日止，每滿12個月計1年;超出1年，沒滿12個月但超出6個月的，能夠視作1年。針對經(jīng)營者購房時交納的房產(chǎn)契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)許做為“與房產(chǎn)相關(guān)稅費”給予扣減，但是不做為加計5%的數(shù)量。

應(yīng)繳土地增值稅計算步驟：

①測算扣除項目額度=原購房發(fā)票額度(1 5%N) 出讓階段交納的相關(guān)稅費，在其中N意味著原購房發(fā)票所述日期至房屋出售開票之日止的年限;

②測算土地資源增值率=老房及房屋建筑出讓合同款-扣除項目額度;

③測算土地資源投入產(chǎn)出率=(土地資源增值率÷扣除項目額度)×100%;

④依據(jù)土地資源投入產(chǎn)出率找到土地增值稅稅率;

⑤測算應(yīng)繳土地增值稅=土地資源增值率×稅率。

2、經(jīng)營者無法提供購房發(fā)票或提供扣除項目額度虛假

依據(jù)土地增值稅暫行規(guī)定實施辦法和《財務(wù)部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅一些實際問題所規(guī)定的通告》(稅務(wù)〔1995〕48號)等相關(guān)政策，對經(jīng)營者出讓老房時，應(yīng)按照房子及建筑物評估價值、獲得土地使用權(quán)證所收取的地價款和按國家統(tǒng)一要求交納的相關(guān)費用以及在出讓階段交納的稅費做為扣除項目額度計稅土地增值稅。除此之外，對經(jīng)營者出讓老房及房屋建筑時易測算繳稅的需求但對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行評價，其收取的評估費用也可在測算增值率時給予扣減。而對經(jīng)營者以下成本不可測算扣減：獲得土地使用權(quán)證時未付款地價款或不能給予已收取的地價款憑證的，不可以扣減獲得土地使用權(quán)證所付款金額;經(jīng)營者瞞報、謊報房地產(chǎn)成交價錢等情況而按房產(chǎn)評估價格計算征繳土地增值稅存在的評估費用，不可以在預(yù)估土地增值稅時給予扣減。

老房及建筑物評估價值，所指出讓已用的房子及建筑時，由國家批準(zhǔn)設(shè)立的房產(chǎn)評估組織評定重置成本價乘于成全新度折扣怎么算后價錢。評估價值需經(jīng)本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定。計算公式：老房評定成本價格=房地產(chǎn)業(yè)重置成本價×成全新度折扣怎么算。

按評估價值測算土地增值稅流程：

①測算扣除項目額度=重置成本價×成全新度折扣怎么算 獲得土地使用權(quán)證時需收取的地價款和按國家統(tǒng)一要求交納的相關(guān)費用以及在出讓階段交納的稅費 轉(zhuǎn)讓交易老房及房屋建筑時易測算繳稅的需求但對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行評價收取的評估費用;

②測算土地資源增值率=老房及房屋建筑出讓合同款或評定合同款-扣除項目額度;

③測算土地資源投入產(chǎn)出率、明確稅率及測算應(yīng)納稅款與之上第一種具體步驟同樣。

除此之外，依據(jù)稅務(wù)〔2006〕21號文件的相關(guān)規(guī)定，對經(jīng)營者出讓老房及房屋建筑，既沒評估價值，又無法給予購房發(fā)票的，地區(qū)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)也可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的相關(guān)規(guī)定，推行定額征收。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序

(1)簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓務(wù)必簽署書面協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書需具備下列條文：合同當(dāng)事人的名字或名稱、居所;房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和序號;房屋坐落制作、總面積、四至界線;土地資源宗地號、土地使用權(quán)證期限及獲得方法;房地產(chǎn)行業(yè)的主要用途或經(jīng)營性質(zhì);成交價及付款方式;房地產(chǎn)業(yè)投入使用的時間也;合同違約責(zé)任;雙方約定的其他事宜。

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請辦理房產(chǎn)變更登記，不然房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人行為無法律認(rèn)可。一個新的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)到變更后的房屋產(chǎn)權(quán)證書，并憑證書向平級市人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)證工商變更。平級市人民政府土地管理部門核查之后，由平級市人民政府拆換或是變更土地使用權(quán)證書。

有關(guān)老房轉(zhuǎn)讓土地稅費計算方式。一般在沒法獲得購買的時候原稅票和沒進(jìn)行評價的情形下，選用定額征收，具備原發(fā)票可以按照每一年加計5%扣減，具備分析報告的，依照成交價開展扣減測算對應(yīng)的投入產(chǎn)出率，尋找對應(yīng)的稅率表開展稅務(wù)申報。希望能夠幫助到你，出現(xiàn)任何疑惑都能夠網(wǎng)上咨詢在線教師。