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老房轉(zhuǎn)讓土地稅費(fèi)計(jì)算方式

土地增值稅相關(guān)政策，還對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅類(lèi)的老房暫免征繳土地增值稅外，對(duì)單位或者個(gè)人出讓普通住宅類(lèi)老房及房屋建筑，應(yīng)按規(guī)定征繳土地增值稅。但具體執(zhí)行過(guò)程中，因?yàn)槔戏靠鄢?xiàng)目額度很難確定，有些地方一律推行定額征收。但實(shí)際上也有幾類(lèi)其它的方式：

1.經(jīng)營(yíng)者能夠提供原購(gòu)房發(fā)票

《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅多個(gè)問(wèn)題的通知》(稅務(wù)〔2006〕21號(hào))要求，對(duì)單位或者個(gè)人出讓普通住宅類(lèi)老房及房屋建筑，凡能夠提供原購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定，可按照稅票所述額度并且從選購(gòu)本年度起止出讓本年度止每一年加計(jì)5%測(cè)算扣除項(xiàng)目金額。在其中加計(jì)工程項(xiàng)目的“每一年”，指購(gòu)房發(fā)票所述日期起止房屋出售開(kāi)票之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)1年;超出1年，沒(méi)滿(mǎn)12個(gè)月但超出6個(gè)月的，能夠視作1年。針對(duì)經(jīng)營(yíng)者購(gòu)房時(shí)交納的房產(chǎn)契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)許做為“與房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)”給予扣減，但是不做為加計(jì)5%的數(shù)量。

應(yīng)繳土地增值稅計(jì)算步驟：

①測(cè)算扣除項(xiàng)目額度=原購(gòu)房發(fā)票額度(1 5%N) 出讓階段交納的相關(guān)稅費(fèi)，在其中N意味著原購(gòu)房發(fā)票所述日期至房屋出售開(kāi)票之日止的年限;

②測(cè)算土地資源增值率=老房及房屋建筑出讓合同款-扣除項(xiàng)目額度;

③測(cè)算土地資源投入產(chǎn)出率=(土地資源增值率÷扣除項(xiàng)目額度)×100%;

④依據(jù)土地資源投入產(chǎn)出率找到土地增值稅稅率;

⑤測(cè)算應(yīng)繳土地增值稅=土地資源增值率×稅率。

2、經(jīng)營(yíng)者無(wú)法提供購(gòu)房發(fā)票或提供扣除項(xiàng)目額度虛假

依據(jù)土地增值稅暫行規(guī)定實(shí)施辦法和《財(cái)務(wù)部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅一些實(shí)際問(wèn)題所規(guī)定的通告》(稅務(wù)〔1995〕48號(hào))等相關(guān)政策，對(duì)經(jīng)營(yíng)者出讓老房時(shí)，應(yīng)按照房子及建筑物評(píng)估價(jià)值、獲得土地使用權(quán)證所收取的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一要求交納的相關(guān)費(fèi)用以及在出讓階段交納的稅費(fèi)做為扣除項(xiàng)目額度計(jì)稅土地增值稅。除此之外，對(duì)經(jīng)營(yíng)者出讓老房及房屋建筑時(shí)易測(cè)算繳稅的需求但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，其收取的評(píng)估費(fèi)用也可在測(cè)算增值率時(shí)給予扣減。而對(duì)經(jīng)營(yíng)者以下成本不可測(cè)算扣減：獲得土地使用權(quán)證時(shí)未付款地價(jià)款或不能給予已收取的地價(jià)款憑證的，不可以扣減獲得土地使用權(quán)證所付款金額;經(jīng)營(yíng)者瞞報(bào)、謊報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)錢(qián)等情況而按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征繳土地增值稅存在的評(píng)估費(fèi)用，不可以在預(yù)估土地增值稅時(shí)給予扣減。

老房及建筑物評(píng)估價(jià)值，所指出讓已用的房子及建筑時(shí)，由國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)立的房產(chǎn)評(píng)估組織評(píng)定重置成本價(jià)乘于成全新度折扣怎么算后價(jià)錢(qián)。評(píng)估價(jià)值需經(jīng)本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定。計(jì)算公式：老房評(píng)定成本價(jià)格=房地產(chǎn)業(yè)重置成本價(jià)×成全新度折扣怎么算。

按評(píng)估價(jià)值測(cè)算土地增值稅流程：

①測(cè)算扣除項(xiàng)目額度=重置成本價(jià)×成全新度折扣怎么算 獲得土地使用權(quán)證時(shí)需收取的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一要求交納的相關(guān)費(fèi)用以及在出讓階段交納的稅費(fèi) 轉(zhuǎn)讓交易老房及房屋建筑時(shí)易測(cè)算繳稅的需求但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)收取的評(píng)估費(fèi)用;

②測(cè)算土地資源增值率=老房及房屋建筑出讓合同款或評(píng)定合同款-扣除項(xiàng)目額度;

③測(cè)算土地資源投入產(chǎn)出率、明確稅率及測(cè)算應(yīng)納稅款與之上第一種具體步驟同樣。

除此之外，依據(jù)稅務(wù)〔2006〕21號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)者出讓老房及房屋建筑，既沒(méi)評(píng)估價(jià)值，又無(wú)法給予購(gòu)房發(fā)票的，地區(qū)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)也可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的相關(guān)規(guī)定，推行定額征收。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序

(1)簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓務(wù)必簽署書(shū)面協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)需具備下列條文：合同當(dāng)事人的名字或名稱(chēng)、居所;房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和序號(hào);房屋坐落制作、總面積、四至界線(xiàn);土地資源宗地號(hào)、土地使用權(quán)證期限及獲得方法;房地產(chǎn)行業(yè)的主要用途或經(jīng)營(yíng)性質(zhì);成交價(jià)及付款方式;房地產(chǎn)業(yè)投入使用的時(shí)間也;合同違約責(zé)任;雙方約定的其他事宜。

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)變更登記，不然房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)人行為無(wú)法律認(rèn)可。一個(gè)新的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)到變更后的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并憑證書(shū)向平級(jí)市人民政府土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)證工商變更。平級(jí)市人民政府土地管理部門(mén)核查之后，由平級(jí)市人民政府拆換或是變更土地使用權(quán)證書(shū)。

有關(guān)老房轉(zhuǎn)讓土地稅費(fèi)計(jì)算方式。一般在沒(méi)法獲得購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候原稅票和沒(méi)進(jìn)行評(píng)價(jià)的情形下，選用定額征收，具備原發(fā)票可以按照每一年加計(jì)5%扣減，具備分析報(bào)告的，依照成交價(jià)開(kāi)展扣減測(cè)算對(duì)應(yīng)的投入產(chǎn)出率，尋找對(duì)應(yīng)的稅率表開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。希望能夠幫助到你，出現(xiàn)任何疑惑都能夠網(wǎng)上咨詢(xún)?cè)诰€(xiàn)教師。