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房地產(chǎn)開發(fā)商有還房成本費分期付款攤銷費嗎？

成本項目分派

(一)土地成本的分派

土地成本包含土地出讓、動拆遷補償費、土地資源所有權證費、房產(chǎn)契稅、土地稅、土地閑置費等。假如開發(fā)規(guī)劃中開發(fā)設計產(chǎn)品單一，那就可以使用房管所測繪工程單位所確立的可售占地面積或工程建筑規(guī)劃部門確立的占地面積去與土地規(guī)劃成本費用比照，獲得利用系數(shù)成本費，從而依據(jù)單一的開發(fā)產(chǎn)品的面積換算出其土地資源項目成本。假如是綜合性新項目用地性質(zhì)不一樣，轉(zhuǎn)讓價錢也不一樣，那么就應該根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓的用處歸類計費，將商住用地、辦公用地、居住用地、可售配套設施設施用地成本分離測算其相對應成本在住房成本測算分派時如果還有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，例如一般高層住宅、花園洋房、高層建筑及單個獨棟別墅或連體別墅，它們土地成本當然也包括兩大類，即依據(jù)單個占地總面積立即計算出來的土地成本及基礎設施的土地成本的平攤總和。

(二)前期工程費的分派

前期工程費包含勘察費、規(guī)劃方案設計費、項目可行性費、環(huán)境評價費、施工圖費、招標會費、政府部門支付的各類官費、“五通一平花費”等作為項目工程前所做的一切提前準備而造成的成本。前期工程費在開發(fā)產(chǎn)品成本中占比相對而言比較低，也可以根據(jù)成本費與占地面積立即測算分派。假如在其中單項工程花費非常高得話，還可以將公攤面積部分單個分離測算，總而言之，依據(jù)重要性原則開展賬務處理。

(三)建設工程成本分派

建設工程費用包括土建施工、機電安裝工程、室內(nèi)外裝修工程項目、設備及安全工器具購買等存在的花費。這一部分成本費在某一個單一生產(chǎn)成本中所占比重是非常大的，可是相比于其他成本項目來來講，其分配對象比較確立，可以直接按單個安排到單一商品目標，也值得借鑒制造業(yè)企業(yè)的成本核算流程，對同一類型的開發(fā)產(chǎn)品開展篩選，例如同構造同樣工程造價相仿、裝修標準或級別同樣這些。總之是有利于測算，能真正清晰地體現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品的計費成本費。

(四)基礎設施費的分派

基礎設施費包含污水處理排水渠費、供電系統(tǒng)費、氣路費、供電費、通信費、有線數(shù)字電視、網(wǎng)絡寬帶、照明燈具費、環(huán)衛(wèi)設備、消防設備、路面橋梁涵洞、綠化景觀等其它基本性工程費用，它分派相比于其他花費來講，要簡潔明了，可采取按可售面積、工程預算比等手段進行分配,這樣對于客觀性公允價值地體現(xiàn)公司經(jīng)營管理成效都是沒有的影響。

(五)公共性配套設施費的分派

公共基礎設施包含教育設施費、醫(yī)療設備費、商業(yè)設施費、地域市政基礎設施建設費、物業(yè)管理服務配套設施公共服務設施費、大中型人防設備等配套設施的成本。這一部分成本分派應該根據(jù)獲益目標開展，這種配套設施絕大多數(shù)就是為了健全新項目功能的或者為了保證工程項目的服務質(zhì)量而的建設，大概可以分為可以單獨有償轉(zhuǎn)讓或不能有償轉(zhuǎn)讓的大型配套項目，而能夠有償轉(zhuǎn)讓的基礎設施在財務上應當視作開發(fā)產(chǎn)品開展計算，這兒所稱的是不可以有償轉(zhuǎn)讓的設備。公共基礎設施成本僅需核算其造價成本，不用平攤土地資源等有關的許多成本費。分派方法和基礎設施費的同樣。

(六)開發(fā)設計間接費用和管理費用的分派

有些企業(yè)的一個項目公司將開發(fā)設計間接費用一些應當記入成本費用的期間費用計人開發(fā)設計間接費用，這會對成本計算和真切地體現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績是影響很大。

有關借款費用企業(yè)會計準則中所講的是“固資做到預訂可使用情況時要終止借款費用的遞延所得稅”：而之前的股權企業(yè)會計準則中講述了“開發(fā)設計商品銷售前記入項目成本或開發(fā)設計生產(chǎn)成本”，其實就是開發(fā)產(chǎn)品逐漸市場銷售以后就應該把借款費用記入成本費用了;而現(xiàn)行標準稅收法律則要求“借款費用如歸屬于成本對象竣工前發(fā)生的應按照其所發(fā)生的花費配制記入成本對象中：如歸屬于成本對象竣工后所發(fā)生的應作為銷售費用直接從抵扣”這三者看起來不一致，可是稅收法律的相關規(guī)定看起來相對性有效，竣工該是指工程建筑質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格，以這時點為界線，這和前二者并不矛盾，如果沒有質(zhì)量監(jiān)督部門的工程驗收是不可以拿房的，換句話說都是算不上做到可使用情況的。

房地產(chǎn)開發(fā)商成本歸集

與其它行業(yè)成本計算一樣，在確認了成本核算對象后，便是客觀性挑選明確成本構造。在項目成本一級科目下設定“土地成本、前期工程費、建設工程成本費、基礎設施費、公共性配套設施費、開發(fā)設計間接費用、銷售費用”等二級明細核算，再去二級明細科目內(nèi)設三級清單，對各個二級科目開展優(yōu)化。因為房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模較大、生產(chǎn)制造時間長，通常一片分期付款開發(fā)設計，并且建筑產(chǎn)品是是非非標準產(chǎn)品，所以在開設三級成本費清單時，對同一小區(qū)里的各工程項目應當歸類開展計算，能夠憑借工程項目或早期單位所編制的項目計劃，盡量與整體規(guī)劃、成本預算的項目內(nèi)容一致，換句話說未盡事宜都可以在所設定的三級清單成本費中科學地核算，并且對于一片、分次研發(fā)的相似的開發(fā)產(chǎn)品能夠行業(yè)合拼，如甲住宅小區(qū)——花園洋房、甲住宅小區(qū)——一般雙層等，針對獲益目標比較多或者全部立項項目都要承擔的公共性成本費，在計算時應做詳盡史料記載，這樣有利于日后的逐層分派測算。

有效核算完全部項目成本后，最重要工作是成本分派了。在之前，我們應該討論一下產(chǎn)品成本對象難題，過去大家都計算出所有開發(fā)產(chǎn)品的部門總建筑面積或可售面積成本費，(即全用成本費用除于總體總建筑面積或可售面積)，從而按各商品對象總面積乘于利用系數(shù)成本費就計算出單獨開發(fā)設計產(chǎn)品的銷售成本費了，有些企業(yè)乃至不設“開發(fā)產(chǎn)品”學科或者開發(fā)產(chǎn)品學科不設清單戶，自然，這對于一些規(guī)模較小、開發(fā)產(chǎn)品比較單一的新項目而言那樣分派一般不會危害成本費信息真實性及有效性的，但是對于一個大中型綜合開發(fā)新項目而言有一些成本費具體內(nèi)容不一定就有效了，并且這樣做也使成本二、三級明細核算失去意義。因此小編認為開發(fā)企業(yè)的成本計算也應當參考一些生產(chǎn)制造企業(yè)的新產(chǎn)品的核算方法，例如品種法、分批法甚至分步法這些明確開發(fā)產(chǎn)品的類型，開展小項歸總，憑借當代電子信息技術，對各個成本費清單花費開展精確的分派，進而計算出可售單獨開發(fā)產(chǎn)品成本，真正客觀地體現(xiàn)公司經(jīng)營管理成效。

房地產(chǎn)開發(fā)商有還房成本費分期付款攤銷費嗎？房地產(chǎn)開發(fā)商成本分成好幾個，有初期成本費，和后期成本費這些，大伙兒先了解一下房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)成本核算對象，隨后在掌握成本構造，大量有關會計新聞資訊，敬請期待的升級！