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房地產(chǎn)開發(fā)商有還房成本費分期付款攤銷費嗎？

成本項目分派

(一)土地成本的分派

土地成本包含土地出讓、動拆遷補償費、土地資源所有權(quán)證費、房產(chǎn)契稅、土地稅、土地閑置費等。假如開發(fā)規(guī)劃中開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品單一，那就可以使用房管所測繪工程單位所確立的可售占地面積或工程建筑規(guī)劃部門確立的占地面積去與土地規(guī)劃成本費用比照，獲得利用系數(shù)成本費，從而依據(jù)單一的開發(fā)產(chǎn)品的面積換算出其土地資源項目成本。假如是綜合性新項目用地性質(zhì)不一樣，轉(zhuǎn)讓價錢也不一樣，那么就應(yīng)該根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓的用處歸類計費，將商住用地、辦公用地、居住用地、可售配套設(shè)施設(shè)施用地成本分離測算其相對應(yīng)成本在住房成本測算分派時如果還有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，例如一般高層住宅、花園洋房、高層建筑及單個獨棟別墅或連體別墅，它們土地成本當(dāng)然也包括兩大類，即依據(jù)單個占地總面積立即計算出來的土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施的土地成本的平攤總和。

(二)前期工程費的分派

前期工程費包含勘察費、規(guī)劃方案設(shè)計費、項目可行性費、環(huán)境評價費、施工圖費、招標(biāo)會費、政府部門支付的各類官費、“五通一平花費”等作為項目工程前所做的一切提前準(zhǔn)備而造成的成本。前期工程費在開發(fā)產(chǎn)品成本中占比相對而言比較低，也可以根據(jù)成本費與占地面積立即測算分派。假如在其中單項工程花費非常高得話，還可以將公攤面積部分單個分離測算，總而言之，依據(jù)重要性原則開展賬務(wù)處理。

(三)建設(shè)工程成本分派

建設(shè)工程費用包括土建施工、機電安裝工程、室內(nèi)外裝修工程項目、設(shè)備及安全工器具購買等存在的花費。這一部分成本費在某一個單一生產(chǎn)成本中所占比重是非常大的，可是相比于其他成本項目來來講，其分配對象比較確立，可以直接按單個安排到單一商品目標(biāo)，也值得借鑒制造業(yè)企業(yè)的成本核算流程，對同一類型的開發(fā)產(chǎn)品開展篩選，例如同構(gòu)造同樣工程造價相仿、裝修標(biāo)準(zhǔn)或級別同樣這些。總之是有利于測算，能真正清晰地體現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品的計費成本費。

(四)基礎(chǔ)設(shè)施費的分派

基礎(chǔ)設(shè)施費包含污水處理排水渠費、供電系統(tǒng)費、氣路費、供電費、通信費、有線數(shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、照明燈具費、環(huán)衛(wèi)設(shè)備、消防設(shè)備、路面橋梁涵洞、綠化景觀等其它基本性工程費用，它分派相比于其他花費來講，要簡潔明了，可采取按可售面積、工程預(yù)算比等手段進(jìn)行分配,這樣對于客觀性公允價值地體現(xiàn)公司經(jīng)營管理成效都是沒有的影響。

(五)公共性配套設(shè)施費的分派

公共基礎(chǔ)設(shè)施包含教育設(shè)施費、醫(yī)療設(shè)備費、商業(yè)設(shè)施費、地域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、物業(yè)管理服務(wù)配套設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施費、大中型人防設(shè)備等配套設(shè)施的成本。這一部分成本分派應(yīng)該根據(jù)獲益目標(biāo)開展，這種配套設(shè)施絕大多數(shù)就是為了健全新項目功能的或者為了保證工程項目的服務(wù)質(zhì)量而的建設(shè)，大概可以分為可以單獨有償轉(zhuǎn)讓或不能有償轉(zhuǎn)讓的大型配套項目，而能夠有償轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)設(shè)施在財務(wù)上應(yīng)當(dāng)視作開發(fā)產(chǎn)品開展計算，這兒所稱的是不可以有償轉(zhuǎn)讓的設(shè)備。公共基礎(chǔ)設(shè)施成本僅需核算其造價成本，不用平攤土地資源等有關(guān)的許多成本費。分派方法和基礎(chǔ)設(shè)施費的同樣。

(六)開發(fā)設(shè)計間接費用和管理費用的分派

有些企業(yè)的一個項目公司將開發(fā)設(shè)計間接費用一些應(yīng)當(dāng)記入成本費用的期間費用計人開發(fā)設(shè)計間接費用，這會對成本計算和真切地體現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績是影響很大。

有關(guān)借款費用企業(yè)會計準(zhǔn)則中所講的是“固資做到預(yù)訂可使用情況時要終止借款費用的遞延所得稅”：而之前的股權(quán)企業(yè)會計準(zhǔn)則中講述了“開發(fā)設(shè)計商品銷售前記入項目成本或開發(fā)設(shè)計生產(chǎn)成本”，其實就是開發(fā)產(chǎn)品逐漸市場銷售以后就應(yīng)該把借款費用記入成本費用了;而現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)稅收法律則要求“借款費用如歸屬于成本對象竣工前發(fā)生的應(yīng)按照其所發(fā)生的花費配制記入成本對象中：如歸屬于成本對象竣工后所發(fā)生的應(yīng)作為銷售費用直接從抵扣”這三者看起來不一致，可是稅收法律的相關(guān)規(guī)定看起來相對性有效，竣工該是指工程建筑質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格，以這時點為界線，這和前二者并不矛盾，如果沒有質(zhì)量監(jiān)督部門的工程驗收是不可以拿房的，換句話說都是算不上做到可使用情況的。

房地產(chǎn)開發(fā)商成本歸集

與其它行業(yè)成本計算一樣，在確認(rèn)了成本核算對象后，便是客觀性挑選明確成本構(gòu)造。在項目成本一級科目下設(shè)定“土地成本、前期工程費、建設(shè)工程成本費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共性配套設(shè)施費、開發(fā)設(shè)計間接費用、銷售費用”等二級明細(xì)核算，再去二級明細(xì)科目內(nèi)設(shè)三級清單，對各個二級科目開展優(yōu)化。因為房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模較大、生產(chǎn)制造時間長，通常一片分期付款開發(fā)設(shè)計，并且建筑產(chǎn)品是是非非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，所以在開設(shè)三級成本費清單時，對同一小區(qū)里的各工程項目應(yīng)當(dāng)歸類開展計算，能夠憑借工程項目或早期單位所編制的項目計劃，盡量與整體規(guī)劃、成本預(yù)算的項目內(nèi)容一致，換句話說未盡事宜都可以在所設(shè)定的三級清單成本費中科學(xué)地核算，并且對于一片、分次研發(fā)的相似的開發(fā)產(chǎn)品能夠行業(yè)合拼，如甲住宅小區(qū)——花園洋房、甲住宅小區(qū)——一般雙層等，針對獲益目標(biāo)比較多或者全部立項項目都要承擔(dān)的公共性成本費，在計算時應(yīng)做詳盡史料記載，這樣有利于日后的逐層分派測算。

有效核算完全部項目成本后，最重要工作是成本分派了。在之前，我們應(yīng)該討論一下產(chǎn)品成本對象難題，過去大家都計算出所有開發(fā)產(chǎn)品的部門總建筑面積或可售面積成本費，(即全用成本費用除于總體總建筑面積或可售面積)，從而按各商品對象總面積乘于利用系數(shù)成本費就計算出單獨開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品的銷售成本費了，有些企業(yè)乃至不設(shè)“開發(fā)產(chǎn)品”學(xué)科或者開發(fā)產(chǎn)品學(xué)科不設(shè)清單戶，自然，這對于一些規(guī)模較小、開發(fā)產(chǎn)品比較單一的新項目而言那樣分派一般不會危害成本費信息真實性及有效性的，但是對于一個大中型綜合開發(fā)新項目而言有一些成本費具體內(nèi)容不一定就有效了，并且這樣做也使成本二、三級明細(xì)核算失去意義。因此小編認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的成本計算也應(yīng)當(dāng)參考一些生產(chǎn)制造企業(yè)的新產(chǎn)品的核算方法，例如品種法、分批法甚至分步法這些明確開發(fā)產(chǎn)品的類型，開展小項歸總，憑借當(dāng)代電子信息技術(shù)，對各個成本費清單花費開展精確的分派，進(jìn)而計算出可售單獨開發(fā)產(chǎn)品成本，真正客觀地體現(xiàn)公司經(jīng)營管理成效。

房地產(chǎn)開發(fā)商有還房成本費分期付款攤銷費嗎？房地產(chǎn)開發(fā)商成本分成好幾個，有初期成本費，和后期成本費這些，大伙兒先了解一下房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)成本核算對象，隨后在掌握成本構(gòu)造，大量有關(guān)會計新聞資訊，敬請期待的升級！