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一眨眼，時(shí)長(zhǎng)來到2022年，進(jìn)入新冠肺炎疫情持續(xù)不斷的第3個(gè)年頭，三年來，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了不少轉(zhuǎn)變：一方面，在房住不炒的色調(diào)下，受“三道紅線”的牽制，房地產(chǎn)業(yè)仿佛多諾米骨牌一樣傳輸，一家家會(huì)計(jì)本來看起來穩(wěn)健的公司持續(xù)曝出負(fù)債貸款逾期乃至崩盤，約定的交房時(shí)間一再延遲，焦慮情緒與不安從小區(qū)業(yè)主向廣大人民群眾擴(kuò)散、民眾對(duì)房地產(chǎn)的自信心逐漸搖擺不定、甚至被擊敗;另外一方面，因?yàn)橐咔槌掷m(xù)不斷的危害，一部分普通百姓庸庸碌碌、手頭上已經(jīng)是無路可走的地步、更遑論下手項(xiàng)目投資、買房了。有一些余糧的群眾也意識(shí)到了“現(xiàn)金流量為王”的準(zhǔn)確性，害怕隨便下手投資房產(chǎn)了。

那隨之而來的是土地流拍、房?jī)r(jià)下行、地區(qū)財(cái)政吃緊，雖然各地政府陸續(xù)應(yīng)急頒布政策優(yōu)惠，比如降首付、降貸款利息、送戶籍，用意扭轉(zhuǎn)局勢(shì)。但這些在以往百試不爽的方子，此次并未看到實(shí)際效果。再加上人口數(shù)量因素的影響、90后購(gòu)房理念的更改，大部分大城市全國(guó)房?jī)r(jià)上漲失去支撐點(diǎn)，一直以來所形成的“房地產(chǎn)業(yè)是穩(wěn)賺不賠的投資神器”的“真知”有被刷新的危險(xiǎn)。

自然，房地產(chǎn)開發(fā)商本身并沒有、都不會(huì)掉以輕心，為了能去化資金回籠保持新項(xiàng)目運(yùn)行，不遺余力采用各種各樣促銷手段，“轉(zhuǎn)介紹”、全民經(jīng)紀(jì)人便是第一個(gè)的方式之一。房地產(chǎn)開發(fā)商為了能激勵(lì)老顧客舉薦顧客，在執(zhí)行轉(zhuǎn)介紹、全民經(jīng)紀(jì)人時(shí)，可以通過給與可觀的錢財(cái)、實(shí)體獎(jiǎng)賞，以引導(dǎo)客戶在自己的社交圈內(nèi)推廣營(yíng)銷、吸引住新客。

可是需注意，許多企業(yè)把全部時(shí)間精力聚焦在營(yíng)銷和資金運(yùn)作上，不經(jīng)意忽視了以上營(yíng)銷方法所帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性，給企業(yè)埋下了安全隱患，或許立刻有房地產(chǎn)開發(fā)商老板說，“了不起營(yíng)銷費(fèi)我并不進(jìn)賬就可以了唄”，稍等，沒有那么簡(jiǎn)單。

房地產(chǎn)開發(fā)商不僅事關(guān)抵扣，兌付獎(jiǎng)賞時(shí)，做為個(gè)稅的義務(wù)人還擔(dān)負(fù)代收代繳的法定義務(wù)與使命。《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》要求：“第六十九條義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收款且不收稅款的，由稅務(wù)行政機(jī)關(guān)向經(jīng)營(yíng)者追討稅金，對(duì)納稅人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅金百分之五十之上三倍以下的罰款。”

不單單是這一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性，要是你愿意聽，靜聽我剖析：

(一)老顧客的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性

老顧客舉薦新客買房后，老顧客收到的獎(jiǎng)賞，應(yīng)按照“商務(wù)接待輔助服務(wù)—經(jīng)紀(jì)代理”稅收分類繳納增值稅。

假如老小區(qū)業(yè)主未辦稅務(wù)備案或臨時(shí)性稅務(wù)備案，則實(shí)行《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)按項(xiàng)繳稅的個(gè)稅起征點(diǎn)相關(guān)規(guī)定，每一次銷售總額未達(dá)到500塊的增值稅免稅，做到500塊的則需正常的繳稅;假如辦理了稅務(wù)備案或臨時(shí)性稅務(wù)備案，則享有一般納稅人的稅收優(yōu)惠政策，即月度銷售總額未超過15萬(wàn)余元，增值稅免稅，老顧客可以向稅務(wù)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理代開普通發(fā)票。在我國(guó)自執(zhí)行綜合性與歸類緊密結(jié)合個(gè)稅制之后，在代開票階段不會(huì)再預(yù)征個(gè)稅。代開票單位在開票時(shí)，應(yīng)當(dāng)在稅票備注內(nèi)統(tǒng)一標(biāo)明“個(gè)稅由付款方依規(guī)預(yù)扣預(yù)繳(或代收代繳)”。

需注意，老客戶推薦新客收到的獎(jiǎng)賞，個(gè)稅依照哪些稅收分類征繳，現(xiàn)階段稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對(duì)該業(yè)務(wù)流程還存在異議，比如2021年10月28日，我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局中山稅務(wù)局稅務(wù)稽查局開具的《稅務(wù)處罰通知書》(中山市稅稽罰〔2021〕29號(hào))表明，涉案人員企業(yè)2016-2018年度執(zhí)行買房促銷政策，對(duì)舊小區(qū)業(yè)主詳細(xì)介紹新業(yè)主取得成功選購(gòu)你企業(yè)住宅項(xiàng)目的，給與舊小區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)用獎(jiǎng)賞。此案中，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)覺得歸屬于舊小區(qū)業(yè)主詳細(xì)介紹新客的勞務(wù)報(bào)酬。而2022年1月16日，我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局惠東縣稅務(wù)局第一稽查局開具的《稅務(wù)處罰通知書》(汕尾市稅第一稽罰〔2022〕2號(hào))表明，涉案人員企業(yè)根據(jù)老小區(qū)業(yè)主帶新業(yè)主贈(zèng)予物業(yè)管理費(fèi)用主題活動(dòng)，向老小區(qū)業(yè)主贈(zèng)予物業(yè)管理費(fèi)用未扣繳個(gè)稅，此案中，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)依照“偶然所得”新項(xiàng)目測(cè)算了個(gè)稅。

我覺得，轉(zhuǎn)介紹、全民經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)中，老顧客等同于本人帶來了詳細(xì)介紹服務(wù)項(xiàng)目、經(jīng)紀(jì)服務(wù)，歸屬于《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第六條第(二)項(xiàng)規(guī)定的“勞務(wù)報(bào)酬所得”中規(guī)定的情況，應(yīng)按照“勞務(wù)報(bào)酬所得”繳稅。

(二)新客的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性

假如新客被舉薦后，買房子與此同時(shí)得到了獎(jiǎng)賞，則禮物價(jià)錢包含在購(gòu)房款中，根據(jù)《國(guó)家財(cái)政部 我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于公司營(yíng)銷獲客促銷活動(dòng)贈(zèng)品相關(guān)個(gè)稅問題的通知》(稅務(wù)〔2011〕50號(hào))要求，公司在銷售產(chǎn)品(商品)和提供幫助全過程中往本人促銷活動(dòng)贈(zèng)品，歸屬于“企業(yè)通過價(jià)格折扣、這讓方式向本人銷售產(chǎn)品(商品)和提供幫助”的情形，不征收個(gè)人所得稅。

但如果只是被舉薦歸案場(chǎng)，領(lǐng)取了“看房子彬彬有禮”相對(duì)應(yīng)的禮物，并沒有下手購(gòu)房，則根據(jù)《國(guó)家財(cái)政部 稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)本人獲得相關(guān)收益可用個(gè)稅應(yīng)稅所得新項(xiàng)目的公告》(國(guó)家財(cái)政部 稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2019年第74號(hào))第三條要求，依照“偶然所得”新項(xiàng)目測(cè)算繳納個(gè)人所得稅，公司承擔(dān)代扣代繳義務(wù)。

(三)公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性

公司必要時(shí)抵扣，那就需要扣減憑據(jù)，根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》(我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2018年第28號(hào))要求，依據(jù)額度分為兩種情況：

(1)假如額度不得超過500元，他人為依規(guī)不用申請(qǐng)辦理稅務(wù)備案的單位或是從業(yè)小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其開支以稅務(wù)行政機(jī)關(guān)代開票的發(fā)票或是收款收據(jù)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)憑據(jù)做為稅前扣除憑證，轉(zhuǎn)賬憑證應(yīng)注明收款單位名字、本人姓名及身份證號(hào)碼、開支新項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。

(2)假如額度超過500元，公司抵扣時(shí)，必須憑著由稅務(wù)行政機(jī)關(guān)代開票的發(fā)票開展抵扣。

開發(fā)設(shè)計(jì)企業(yè)支付勞務(wù)報(bào)酬所得時(shí)做為義務(wù)人，應(yīng)按照《個(gè)人所得稅扣繳申報(bào)管理辦法(試行)》(我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2018年第61號(hào)公布)要求預(yù)扣預(yù)繳(或代收代繳)個(gè)人稅，并辦理全體人員全額的繳納申請(qǐng)。

(四)授權(quán)委托企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

或許有一些開發(fā)設(shè)計(jì)主要負(fù)責(zé)人看了，覺得實(shí)際操作確實(shí)太麻煩了，索性企業(yè)付款全權(quán)委托代理公司運(yùn)行，由其兌現(xiàn)獎(jiǎng)賞開稅票給企業(yè)好啦，那么我提醒您，風(fēng)險(xiǎn)!汕尾市稅第一稽罰〔2022〕2號(hào)稅務(wù)處罰通知書中已經(jīng)表明，涉案人員企業(yè)“授權(quán)委托別的公司購(gòu)買各種各樣禮物，在業(yè)務(wù)宣傳主題活動(dòng)中往本公司之外的本人促銷活動(dòng)贈(zèng)品，未扣繳個(gè)稅，”早已被處罰，常言道“機(jī)關(guān)算盡太聰明，反誤了卿卿性命”。

看到?現(xiàn)階段我國(guó)為了幫助公司qflp、緩解資金壓力，激勵(lì)公司合理合法申請(qǐng)辦理進(jìn)行留底出口退稅，可是我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局稅務(wù)稽查副局長(zhǎng)江武峰也強(qiáng)調(diào)，對(duì)騙領(lǐng)留抵退稅的企業(yè)，依規(guī)并對(duì)近3年各類稅款交納情況進(jìn)行全面檢查，并拓寬查驗(yàn)其上下游企業(yè)。在大數(shù)據(jù)眼前，企業(yè)及法人代表完全就是隱形人。

創(chuàng)作者從事15年，經(jīng)歷過2個(gè)完備的房地產(chǎn)周期，悄悄的提醒您一句：房地產(chǎn)開發(fā)商作為國(guó)家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，新形勢(shì)下下，企業(yè)應(yīng)有效設(shè)計(jì)方案運(yùn)營(yíng)模式、合理合法整體規(guī)劃繳稅，公司在重視運(yùn)營(yíng)模式勤奮擺脫營(yíng)銷推廣窘境的同時(shí)也要關(guān)心稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性，切忌以身涉險(xiǎn)。

創(chuàng)作者：牛魯鵬 九州九鼎財(cái)稅服務(wù)(北京市)有限責(zé)任公司