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交易雙方承諾申請辦理房產(chǎn)過戶需繳納的稅金由賣家擔負，賣家能否認為房產(chǎn)買賣不公平?

裁判要旨

《民法總則》第一百五十一條要求“一方使用另一方處在危困情況、欠缺判斷力等情形，導致法律行為創(chuàng)立時不公平的，受損方有權懇求法院或是仲裁委員會給予撤消”。賣主與買家均系完全民事行為能力人，彼此在充分商議的前提下簽署《售房協(xié)議》，賣家未質(zhì)證確認存有買家利用其處在危困情況或欠缺判斷力等訂立合同時意思表示不自由的靈魂情況，不符不公平的構(gòu)成要件，故賣家認為其擔負房產(chǎn)過戶需繳納的稅金承諾為不公平條文欠缺法律規(guī)定，不予支持。

姬某與禹某不動產(chǎn)權糾紛案件重審民事裁定書【太仆寺旗法院(2019)內(nèi)2527民再3號】

涉稅案情

2016年4月11日，賣家姬某做為招標方與買家禹某做為承包方簽訂了《售房協(xié)議》，協(xié)議約定“招標方將所承繼房子(寶昌鎮(zhèn)建西區(qū)陵園路交警隊居民樓4-301)及小房子售與承包方，價錢為人民幣160000元(含產(chǎn)權過戶)。經(jīng)甲、乙雙方共同商議，達到下列協(xié)議書：1、房子及小房子交貨日為2016年4月11日，承包方交給招標方現(xiàn)錢rmb140000元(含訂金2000元);招標方將房子及小房子鎖匙交與承包方。2、招標方承擔將該房子房產(chǎn)證產(chǎn)權過戶到承包方戶下，房產(chǎn)證交與承包方時，承包方將剩下購房款rmb20000元一次性交與招標方。3、涉及到該房屋的物業(yè)管理費及供暖費依照房子交付日期清算。4、如甲、乙雙方在房屋交付與購房款付款環(huán)節(jié)中引起糾紛時，在當?shù)厝嗣穹ㄔ涸V訟處理。5、此合同一式兩份，簽名(蓋公章)起效”姬某在招標方落款處簽名，禹某在承包方落款處簽名。協(xié)議簽訂后，買家禹某給付賣家姬某140000元，姬某向禹某交貨了房子。2016年9月2日，經(jīng)太仆寺旗財產(chǎn)公證，案涉房子由姬某承繼。2016年12月1日，禹某給付姬某購房款14000元，姬某為禹某出示收據(jù)一張，其上注明“我于2016年12月1日接到禹某購房款154000元整，尾款6000元待房產(chǎn)過戶后一次性付清”。2017年3月29日，禹某墊款土地資源擔保費及土地款總共600元。2017年4月24日，姬某交納別的土地出讓收入1826元，2017年7月24日，姬某繳納契稅及合同印花稅總共55.68元，2018年9月14日，姬某繳納個人所得稅、所得稅、房產(chǎn)契稅、大城市維護建設稅、教育附加費總共35195.92元。

因賣家姬某無法相互配合申請辦理房屋過戶手續(xù)，買家禹某向太仆寺旗法院提出訴訟，規(guī)定姬某將買賣房子產(chǎn)證產(chǎn)權過戶至禹某戶下。姬某以合同約定的“申請辦理房產(chǎn)過戶需繳納的稅金由賣家擔負”條文不公平借口，覺得合同書為合同無效，并不用辦理過戶手續(xù)。一審法院裁定并沒有適用姬某的抗辯建議。姬某不服氣一審判決，申請辦理檢察系統(tǒng)提起抗訴，太仆寺旗檢察院于2019提起抗訴，太仆寺旗法院重審后依然未適用姬某的抗辯建議。

爭議焦點

交易雙方承諾申請辦理房產(chǎn)過戶需繳納的稅金由賣家擔負，賣家能否認為房產(chǎn)買賣不公平?

姬某見解(一審被告人、重審申訴人)：

針對協(xié)議中房子合同款16萬及合同中約定的過戶的含意，從幾回庭審中能夠確立得到房地產(chǎn)在流通的過程中需要造成對應的稅、費，姬某數(shù)次拽著禹某去辦理房產(chǎn)過戶時，禹某所謂花費理應理解為合同中明確的過戶費用，針對我國所征收的各類稅金彼此事實上并沒有確立由誰付款，根據(jù)一般交易方式，每一個稅由買家負責。房子合同款160000元貼近或小于2016年太旗的房屋市場價，假如由姬某擔負稅金則造成房子價格顯著稍低，姬某做為正常成人而涉案人員房地產(chǎn)也是合理合法承繼所得的，以遠遠低于市場價價格售賣合理合法所得的的房產(chǎn)沒必要，因而房子合同款160000元顯著沒有理應繳納的稅金，如栽定姬某擔負稅金也會導致此項買賣顯失公平，嚴重損害姬某的合法財產(chǎn)利益。

禹某見解(一審上訴人、重審被申訴人)：

《售房協(xié)議》合法有效。約定的包含產(chǎn)權過戶160000元就包括稅金，繳稅是申訴人姬某應當交的，當時他著急用錢買房。

案例評析

此案因房產(chǎn)買賣雙方對交易稅費承諾未知形成了異議，從而造成了起訴。案件中的合同文本“價錢為人民幣160000元(含產(chǎn)權過戶)”應該怎么了解，重審人民法院從文義解釋、目的解釋到交易習慣及其誠實信用原則，全方位作出了論述，并評定應當由賣家擔負交易中的全部稅金。

這兒，小編進行說明一下，為何賣家姬某會堅持不懈認為其擔負稅金不公平?

在我國住宅交易中涉及到的稅金包含應當由賣家承擔的個稅、所得稅、大城市維護建設稅、教育附加費(注：部分省份也有地方教育附加等費用)，以及由買家承擔的房產(chǎn)契稅。以上稅金中，個人所得稅稅賦最重要，簡單點來說個稅在稅收法律默認的核查征收方式下以房子買賣差價的20%。假如采用查賬征收方法得話，那樣個稅按房子賣出價的1%-3%增值稅率征繳。相匹配此案來講，如采用查賬征收方法，個稅最大為4800元(16萬×3%)。而如果采用核查征收方式得話，個稅大約為30100元【(16萬÷1.05-1826-55.68)×20%】。二種計算方法相差太大，相距約25000元!此案姬某最后繳納的稅金35195.92元中，絕大多數(shù)為個稅!

本案中姬某之所以被稅務行政機關采用核查征收方式征收個人所得稅，理由是姬某根據(jù)繼承方式獲得房子。依據(jù)《國家財政部 我國稅務質(zhì)監(jiān)總局有關本人免費贈送房子相關個稅問題的通知》(稅務〔2009〕78號)第五條要求，賣家售賣根據(jù)繼承方式獲得的房屋，只有采用核查征收方式。故本案中，姬某在交易時無法選擇定額征收方法降低稅負。

在房產(chǎn)交易在實踐中，不論是中介服務或是房屋登記組織工作員，大部分情況下也只碰到定額征收方法征收個人所得稅，很少會碰到核查征收方式。故小編猜想姬某在交易前資詢相關人士時只考慮到了定額征收方法中的稅賦，并沒有想起核查征收方式中的稅賦，但在具體產(chǎn)權過戶時遭遇高額繳稅單沒什么思想準備，從而在開庭審理時候大喊“不公平”!

那樣，姬某因買賣前對稅金預測的錯判是否構(gòu)成“不公平”呢?

案件審理人民法院對于此事確立作出了結(jié)果：不構(gòu)成不公平。依據(jù)《民法總則》第一百五十一條要求，僅有在一方運用另一方處在危困情況、欠缺判斷力等情形，導致法律行為創(chuàng)立時不公平的，才歸屬于法定的“不公平”情況。本案中，姬某具有完全民事行為能力，在簽訂《售房協(xié)議》時并沒有處在危困情況，也不存在欠缺判斷力等訂立合同時意思表示不自由的靈魂情況，不符不公平的構(gòu)成要件。除非是姬某可以舉證證明在簽訂時處在危困情況或欠缺判斷力等訂立合同時意思表示不自由的靈魂情況，例如因患病造成神智不清、被其他人威協(xié)而急切房產(chǎn)出售獲得救人資產(chǎn)等情形，不然姬某的抗辯建議人民法院不容易采取。

注：《民法總則》于2021年1月1之日起無效，《民法總則》第一百五十一條變更為《中華人民共和國民法典》第一百五十一條。

附：司法部門見解

人民法院見解(一審、重審人民法院)：

有關辦理過戶需繳納的稅金，姬某覺得協(xié)議中承諾“價錢為人民幣160000元(含產(chǎn)權過戶)”應理解為所謂含產(chǎn)權過戶只包含過戶手續(xù)費，并不包含所征收的各類稅金，禹某覺得協(xié)議中承諾“價錢為人民幣160000元(含產(chǎn)權過戶)”應理解為包含稅金在內(nèi)的房屋過戶費，雙方對合同書約定條款了解存有分歧?！吨腥A人民共和國合同法》第一百二十五條第一款規(guī)定“當事人對合同文本的認識有爭議的，理應按照合同所采用的句子、合同的相關條文、合同的目的、交易習慣及其誠實信用原則，明確該條款的真實意思”。

最先，依據(jù)協(xié)議書所采用的句子及有關條文表述。從所采用的句子含意來講，“含產(chǎn)權過戶”包含申請辦理房屋產(chǎn)權過戶所需要的服務費和對應的稅金，合乎一般的理解和術語習慣性，若只指服務費，則以上承諾因缺乏稅金的擔負且不詳細，不符合邏輯性和銜接性。

次之，從設定該約定的目的解釋，《售房協(xié)議》第2公約定“業(yè)主承擔將房子房產(chǎn)證產(chǎn)權過戶到承包方戶下，房產(chǎn)證交與承包方時，承包方將剩下購房款rmb20000元一次性交與招標方”。在姬某于2016年12月1日開具的收據(jù)中亦有“尾款6000元待房產(chǎn)過戶后一次性付清”的表述，彼此設定此項承諾，系為確立申請辦理房屋產(chǎn)權過戶義務的擔負行為主體，從上述承諾看得出，承包方付有辦理過戶并最終將申請辦理結(jié)束產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記的房產(chǎn)證交由甲方的責任，申請辦理房屋產(chǎn)權過戶必定造成有關費用，因而“含產(chǎn)權過戶”包含申請辦理房屋產(chǎn)權過戶所需要的稅金，合乎彼此開設此項約定的目地。

最終，依據(jù)交易習慣及其誠實信用原則考慮，退一步講，就算依據(jù)《個人所得稅法》、《城建稅暫行條例》《增值稅暫行條例》《契稅暫行條例》等現(xiàn)行標準稅務管理相關法律法規(guī)對納稅義務人的規(guī)定，申辦房屋產(chǎn)權備案過戶手續(xù)所需繳納的稅金中僅房產(chǎn)契稅的納稅義務人為房產(chǎn)買賣的買受方，其他稅金的納稅義務人均是出賣方。但是因為雙方就申請辦理房屋產(chǎn)權備案產(chǎn)權過戶需要費用由賣家姬某擔負開展了書面約定，該承諾不違反我國現(xiàn)階段稅務管理層面的法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合乎當事人的意思自治原則和契約自由標準，該承諾合法有效，雙方當事人均理應恪守。因而，辦理過戶需繳納的稅金應當由申訴人姬某擔負。有關姬某所提出的由其擔負稅金將導致該房產(chǎn)買賣不公平的主張，《民法總則》第一百五十一條要求“一方使用另一方處在危困情況、欠缺判斷力等情形，導致法律行為創(chuàng)立時不公平的，受損方有權懇求法院或是仲裁委員會給予撤消”。姬某與禹某均系完全民事行為能力人，彼此在充分商議的前提下簽署《售房協(xié)議》，姬某未質(zhì)證確認存有另一方利用其處在危困情況或欠缺判斷力等訂立合同時意思表示不自由的靈魂情況，不符不公平的構(gòu)成要件，故對該抗辯認為我院不予支持。

由來：御用大律師 創(chuàng)作者：劉世君

2013年9月的分析——

房產(chǎn)過戶“裁定”，哪一方擔負稅金?

有些人在買房后，因為賣家緣故，造成買家一直無法申請辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。因此，一紙訴狀把賣家告上法庭，人民法院出示一份《協(xié)助執(zhí)行通知書》，請房管部門幫助申請辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)。

這本來是一件好事，買房者根據(jù)起訴方式保衛(wèi)了自已的支配權，但是要注意，在訴訟中會涉及到房地產(chǎn)相關稅費由誰承擔的難題，一不小心得話，很有可能深陷兩難境地。

提醒——

1、在訴訟過程中，一定要注意房產(chǎn)的相關稅費由誰負擔的難題。假如人民法院開具的裁判文書未談及產(chǎn)權過戶需要稅金難題，那樣購房者僅需繳納契稅就能辦理過戶了。

2、假如裁判文書中已經(jīng)確定由購房者交納房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權過戶需要所有稅金，那樣購房者就需要補繳所有稅金之后才能辦理過戶。購房者千萬要當心，不必一不留神替房地產(chǎn)商埋了單。

法律案例展現(xiàn)——房產(chǎn)過戶稅，誰來買單?

實例：2008年8月24日，王某(賣家)與張某(買家)及中原地區(qū)藝人公司(經(jīng)紀人方)簽署《北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司房屋買賣居間合同》，承諾“交易雙方根據(jù)經(jīng)紀人方售賣、購買王某坐落于北京海淀區(qū)學院路附近二居室，居間合同承諾房子的賣價為180萬，該賣價為凈得價，交易中所產(chǎn)生的相關費用由買家(張某)按國家法規(guī)交納。”同一天，劉某與張某又簽訂了《北京市房屋買賣合同》，買賣協(xié)議承諾“辦理過戶手續(xù)時產(chǎn)生的稅金及相關費用，由甲、乙彼此按照國家要求交納。”

在買家張某向賣家王某支付了所有合同款180萬余元后，彼此因產(chǎn)權過戶造成稅金承擔的難題產(chǎn)生矛盾，造成彼此一直未辦理過戶手續(xù)，2008年12月12日，張某向北京海淀區(qū)法院提出訴訟，要求栽定：

1、栽定王某幫助張某申請辦理房屋過戶手續(xù);

2、栽定由王某擔負產(chǎn)權過戶所產(chǎn)生的所有稅金;

3、訴訟費由王某擔負。

朝陽法院經(jīng)審理覺得：雖說王某與張某再行簽訂的售房合同中的約定與居間合同承諾不完全一致，可是卻彼此簽訂以上二份合同的真實意思表示看，彼此以前針對稅金付款的約定與彼此以后約定的分別按照國家要求交納這樣的說法并不矛盾，即交易雙方分別按照國家要求交納分別理應繳納的稅金，但有關賬款依據(jù)承諾應當由張某壓力。遂裁定：

1、栽定，王某幫助張某申請辦理房屋過戶手續(xù);

2、因產(chǎn)權過戶所產(chǎn)生的稅金由張某負責。后張某不服氣一審判決提出上訴。

侓師分析：在二手房買賣中，因為房價的起伏，經(jīng)常使交易雙方里的某一方，處在相對優(yōu)勢地位，位于優(yōu)點影響力的一方，一般都會要求在合同中約定，因為房產(chǎn)過戶所產(chǎn)生的所有稅金，都由另一方擔負。該案便是因過戶稅費壓力承諾未知所產(chǎn)生的糾紛案件。本案的聚焦點取決于：

一、雙方當事人自主承諾過戶稅費完全由一方負擔的法律效力

根據(jù)我國稅收法規(guī)、行政法規(guī)的規(guī)定，房屋出賣人依規(guī)理應交納增值稅、個稅、土地增值稅等，而房子購房人依規(guī)理應繳納契稅、合同印花稅等。雖然《中華人民共和國稅收征收管理法》第四條及《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三條要求，“承擔納稅時間的單位或個人務必按照要求執(zhí)行納稅時間、繳納稅費，其簽訂的合同與稅收法規(guī)、行政規(guī)章相抵觸的，一律失效。”

但小編認為，該條文是主要針對雙方當事人根據(jù)合同規(guī)定來避免或躲避納稅時間，造成中國稅收降低，損害國家利益的情形而定的。實際此案來講，雙方當事人自主承諾由一方擔負過戶的所有稅金，應不在此限。由于：第一，雙方當事人承諾由一方擔負過戶的所有稅金，歸屬于一方當事人對另一方被告方本應先訴抗辯權或債務的自行擔負，法規(guī)并不是嚴禁，歸屬于雙方的真實意思表示，合法有效。第二，雙方當事人有關過戶稅費擔負的約定，并不是損害國家利益。稅款的主要作用有兩個：其一是國家財政收入的來源，其二是稅款的控制功效。雙方約定由一方徹底擔負過戶的稅金，只是將一方本應繳納的稅款由另一方委托交納，并不是因此造成中國稅收的降低。并且，稅負承諾完全由另一方擔負，毫無疑問會加重另一方的買房或房屋出售成本費，不管加劇哪一方成本，都是會具有抑止房屋交易的功效，仍能夠起到稅款的控制功效。因而，被告方有關由一方當事人擔負產(chǎn)權過戶所有稅金的約定，是具有法律效應的。

二、居間合同與售房合同有關稅金擔負承諾不一致時，要以哪一個承諾為標準。

本案中，居間合同承諾過戶的稅金完全由買家擔負，但買賣協(xié)議卻承諾稅負由分別按照國家要求擔負，二者存有直接地矛盾。小編認為，一審法院有關根據(jù)居間合同，來發(fā)布交易合同約定的分別承擔的稅金均應當由買家張某擔負的結(jié)論，實在是舍本逐末。由于買賣協(xié)議成立時間居間合同以后，居間合同僅僅是為了促使彼此簽訂買賣協(xié)議的合同，居間合同中明確標準的或標準，徹底可能由于交易雙方的某一妥協(xié)，但在買賣協(xié)議中進行變更或撤銷相對應條文，假如說買賣協(xié)議與居間合同發(fā)生爭執(zhí)，那在居間合同以后簽訂的買賣協(xié)議，應視作對居間合同中矛盾內(nèi)容的變動，買賣協(xié)議才算是交易雙方權利與義務的直接反映，而非根據(jù)居間合同來發(fā)布交易合同的意思表明。因而，小編認為，本案中要以交易合同的約定，由雙方分別擔負房產(chǎn)過戶所產(chǎn)生的稅金。

二審判決：最后，北京市第一中級人民法院做出最終判決：

1、王某幫助張某申請辦理房屋過戶手續(xù);

2、因產(chǎn)權過戶所產(chǎn)生的稅金由王某、張某按照國家要求分別擔負。

新增加稅金承諾未知，法院判決書分別擔負

2004年9月2日，房主孫先生與買家張小姐在其中介的居間下，簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，承諾，房主孫先生的房產(chǎn)坐落于上海市青浦區(qū)某點，總建筑面積為106平米，所有權為產(chǎn)權年限(配套設施商住樓五年內(nèi)不可出讓)，買家張小姐對該房地產(chǎn)業(yè)狀況已深入了解。雙方約定，簽署買賣協(xié)議之時，張小姐付款首付60萬余元，其他購房款25萬余元，買家在由雙方申請辦理該房產(chǎn)過戶手續(xù)當天付款。

2004年12月，孫先生將該房產(chǎn)交貨張小姐定居應用迄今。2008年5月11日，該房產(chǎn)已滿五年，能夠產(chǎn)權過戶。張小姐數(shù)次督促孫先生申請辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，但后孫先生以房產(chǎn)買賣的稅收優(yōu)惠政策產(chǎn)生變化借口，規(guī)定張小姐擔負增值稅和個人所得稅，不然，拒不辦理房子的過戶手續(xù)。張小姐堅決不同意孫先生的需求。

2008年8月，張小姐將孫先生訴至上海青浦人民法院，規(guī)定孫先生執(zhí)行買賣協(xié)議，相互配合張小姐辦理過戶手續(xù)，并承擔產(chǎn)權過戶時需交納的增值稅和個稅。

孫先生則認為由于稅金現(xiàn)行政策產(chǎn)生變化，如今辦理房產(chǎn)過戶事項，規(guī)定提升增值稅和個稅。而稅金提升并不是孫先生緣故而致，除非是買家張小姐擔負新增加稅金，不然，孫先生有權利拒不配合辦理房產(chǎn)過戶事項。

上海青浦法院審理后認為：孫先生和張小姐簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系彼此真實意思表示，合法有效，雙方均應按合同約定申請辦理約定的房屋過戶事項。

對于增值稅及企業(yè)所得稅壓力，雙方在合同中并沒有作確立、實際的約定，彼此現(xiàn)又拒絕調(diào)解，故應根據(jù)我國稅金政策法規(guī)明確對應的擔負行為主體。增值稅及企業(yè)所得稅的壓力不可危害系爭房子房地產(chǎn)業(yè)權利的出讓。因而，法院判決書，孫先生應當本判決生效之日起十日內(nèi)相互配合張小姐申請辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，與此同時栽定孫先生擔負產(chǎn)權過戶買賣須交納的增值稅和個稅。

侓師評價：

在房產(chǎn)買賣中，你沒繳補稅，產(chǎn)權過戶就沒法辦?？啥惤瓞F(xiàn)行政策并不是固定不動不變的，要是在簽約后、產(chǎn)權過戶以前，稅款忽然增強了，該怎么辦?這時候彼此很容易引起異議。因而，上海市歐瑞騰法律事務所地產(chǎn)金融部負責人侓師李仁正律師在這里提示房產(chǎn)買賣彼此：彼此還可以在交易合同中約定，若因稅金政策變化造成稅金提升，彼此應如何分攤新增加稅金。那樣事先明確約定，過后就可以防止引起糾紛。

除此之外，在實踐中有一些交易雙方雖未直接在買賣協(xié)議中寫明彼此怎樣分攤新增加稅金，但交易合同中約定了“賣家凈拿到手購房款××元，新東家壓力全部稅金”。如果這樣，那樣，因政策調(diào)整而增加的稅金就應當由新東家擔負。

房屋交易在法律上是比較復雜的，不管是買家或是賣家，均應當慎重實際操作，必要時可尋找專業(yè)人員的幫助，避免造成不必要的損失。